Сообщений в теме: 29

[Плюшкин]

Добрый день, не могли бы помочь разобраться в вопросе, как изменение функционального назначения здания с производственного цеха на ресторан.

Я так понимаю, что прежде чем заняться обращением в гос. органы необходимо изменить вид разрешённого использования земельного участка, допустим он изменён. Далее какие действия? чем могут регламентироваться? внутри муниципального образования есть НПА про межведомственную комиссию, однако он затрагивает лишь те нежилые помещения, которые находятся в многоквартирном доме.

Так же я понимаю, что необходимо обращаться в межведомственной комиссии, а нужен ли проект здания? что еще необходимо

Сообщение отредактировал Плюшкин: 22 May 2013 - 16:55

[rfs33]

Добрый день, не могли бы помочь разобраться в вопросе, как изменение функционального назначения здания с производственного цеха на ресторан.

Я так понимаю, что прежде чем заняться обращением в гос. органы необходимо изменить вид разрешённого использования земельного участка, допустим он изменён. Далее какие действия? чем могут регламентироваться? внутри муниципального образования есть НПА про межведомственную комиссию, однако он затрагивает лишь те нежилые помещения, которые находятся в многоквартирном доме.

Так же я понимаю, что необходимо обращаться в межведомственной комиссии, а нужен ли проект здания? что еще необходимо

Земля на каком праве?

[Плюшкин]

Добрый день, не могли бы помочь разобраться в вопросе, как изменение функционального назначения здания с производственного цеха на ресторан.

Я так понимаю, что прежде чем заняться обращением в гос. органы необходимо изменить вид разрешённого использования земельного участка, допустим он изменён. Далее какие действия? чем могут регламентироваться? внутри муниципального образования есть НПА про межведомственную комиссию, однако он затрагивает лишь те нежилые помещения, которые находятся в многоквартирном доме.

Так же я понимаю, что необходимо обращаться в межведомственной комиссии, а нужен ли проект здания? что еще необходимо

Земля на каком праве?

земля в собственности, здание в собственности у одного лица. Если в аренде то нужно согласие собственника я так понял

[Плюшкин]

Этап 2. Изменение целевого назначения здания

Вопрос об изменение целевого назначения здания рассматривает межведомственная комиссия на основании:
1) Заявления в Администрацию города с указанием причин и технико-экономическое обоснование своей просьбы;
2) Документов БТИ (Технический паспорт, поэтажный план и экспликация помещения),
3) Документа о праве собственности на данное помещение (здание) (Свидетельство о праве собственности и правоустанавливающие документы),
4) Проекта, прошедшего экспертизу в установленном порядке (сейчас разрешена экспертиза в частных организациях),
5) Технического заключения организации, обеспечивающей содержание данного помещения и его инженерное обеспечение.

Так как планируется изменять и внутреннюю планировку (установка лестниц, перегородок и т.д.), то стоит сразу в заявление указывать согласование перепланировки.

Межведомственная комиссия, изучив представленные документы, произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом).
Срок согласования от месяца до 2.

Этап 3. Получение новых кадастровых паспортов в БТИ

3.1. Когда делаем изменение целевого назначения здания:
1. Обращаемся в БТИ для изменения целевого назначения здания и прикладываем протокол (акт) межведомственной комиссии.
2. Получаем кадастровые паспорта.
3.2. Когда делаем перепланировку:
1. После выполнения строительно-монтажных работ по перепланировке здания, необходимо обратится в Администрацию города, для вызова межведомственной комиссии по приемке выполненных работ.
2. Межведомственная комиссия по результатам обследования здания, в котором произведена перепланировка, составить акт приемки помещения и направить его в БТИ по местонахождению здания.
3. Обращаемся в БТИ для вызова их на замеры и сразу заказываем кадастровые паспорта.
4. Получаем кадастровые паспорта.

Правильно ли я думаю или что то упустил?

Сообщение отредактировал Плюшкин: 22 May 2013 - 18:15

[Sania]

Плюшкин, а реконструкцию по ГрК Вы почему не хотите сделать?

[Плюшкин]

Так же черпаю информацию и некоторые гос органы просят еще сделать:
- новый ГПЗУ
- разрешение на реконструкцию
- акт ввода здания (уже по сути нового) в эксплуатацию

это так?

Плюшкин, а реконструкцию по ГрК Вы почему не хотите сделать?

Есть склад, но что бы сделать там ресторан необходимо соблюдать нормы при строительстве, т.е. например обеспечение парковычными местами. Сам Склад занимает почти весь земельный участок, т.е. места для парковки минимум, на мой взгляд это может попасть под ст. 40 ГрК, могу ошибаться, направьте.

Плюс реконструкция носит более глобальный характер, например надстройка этажей, усиление конструкций и т.д. а если здание соответствует по своим нормам для размещения ресторана то и реконструкцию делать не нужно

Сообщение отредактировал Плюшкин: 22 May 2013 - 18:38

[Sania]

Так же черпаю информацию и некоторые гос органы просят еще сделать: - новый ГПЗУ - разрешение на реконструкцию - акт ввода здания (уже по сути нового) в эксплуатацию

это ИМХО и есть правильный путь

Есть склад, но что бы сделать там ресторан необходимо соблюдать нормы при строительстве, т.е. например обеспечение парковычными местами. Сам Склад занимает почти весь земельный участок, т.е. места для парковки минимум, на мой взгляд это может попасть под ст. 40 ГрК, могу ошибаться, направьте.

это и выяснится при получении ГПЗУ и проектировании, а потом проверено экспертизой и ОМСом

Плюс реконструкция носит более глобальный характер, например надстройка этажей, усиление конструкций и т.д. а если здание соответствует по своим нормам для размещения ресторана то и реконструкцию делать не нужно

ГрК:

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Если то что Вы будете делать - не есть реконструкция, то что Вы понесете на экспертизу?

[Плюшкин]

Так же черпаю информацию и некоторые гос органы просят еще сделать: - новый ГПЗУ - разрешение на реконструкцию - акт ввода здания (уже по сути нового) в эксплуатацию

это ИМХО и есть правильный путь

Есть склад, но что бы сделать там ресторан необходимо соблюдать нормы при строительстве, т.е. например обеспечение парковычными местами. Сам Склад занимает почти весь земельный участок, т.е. места для парковки минимум, на мой взгляд это может попасть под ст. 40 ГрК, могу ошибаться, направьте.

это и выяснится при получении ГПЗУ и проектировании, а потом проверено экспертизой и ОМСом

Плюс реконструкция носит более глобальный характер, например надстройка этажей, усиление конструкций и т.д. а если здание соответствует по своим нормам для размещения ресторана то и реконструкцию делать не нужно

ГрК:

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Если то что Вы будете делать - не есть реконструкция, то что Вы понесете на экспертизу?

Я вас услышал, но есть здание, в котором необходимо сделать эскалаторы, поставить дополнительные перегородки между колоннами, не несущие, не нужно переносить несущий конструктив и т.д., т.е. здание само по себе не изменится внутри, за исключение фасада, который станет например вентилируемым.

Проект будет предусматривать как раз эти перегородки, доп коммуникации, пожарную безопастность и т.д.

Прошу так же направить в таком вопросе: изменили целевое назначение здания без проведения реконструкции (не получали ГПЗУ и т.д.) разве есть ответственность за использование здания по целевому назначению, пускай даже и без проведения реконструкции до этого? Что может предпринять Администрация города в данном случае?

Сообщение отредактировал Плюшкин: 22 May 2013 - 19:01

[Плюшкин]

Так же Согласно пп. 3 ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, с учетом результатов публичных слушаний за исключением случаев, когда разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства.

в ППТ есть такой пункт "Перечень градостроительных регламентов по видам использования земельных участков и объектов капитального строительства" далее идёт Основные виды разрешенного использования, не указано что это относится только к земельному участку.


Т.е. я могу написать письмо в Администрацию что б мне выдали писульку где указано: нежилое здание, ресторан? или всё же РВИ здания это жилое/нежилое?

Сообщение отредактировал Плюшкин: 22 May 2013 - 19:33

[Sania]

Я вас услышал, но есть здание, в котором необходимо сделать эскалаторы, поставить дополнительные перегородки между колоннами, не несущие, не нужно переносить несущий конструктив и т.д., т.е. здание само по себе не изменится внутри, за исключение фасада, который станет например вентилируемым.

Мое лично мнение (на форуме высказывали и обратную т.з.) - превращение склада с крошечным ЗУ в ресторан с эскалаторами, навесным фасадом, парковками, организацией дорожного движения... - это однозначно реконструкция, затрагивающая безопасность, со всеми вытекающими

Прошу так же направить в таком вопросе: изменили целевое назначение здания без проведения реконструкции (не получали ГПЗУ и т.д.) разве есть ответственность за использование здания по целевому назначению, пускай даже и без проведения реконструкции до этого? Что может предпринять Администрация города в данном случае?

ст.9.5 п.5 КоАП

Так же Согласно пп. 3 ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (ред. от 30.12.2012) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, с учетом результатов публичных слушаний за исключением случаев, когда разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с проектом планировки территории, в границах которой расположены такие земельные участки и объекты капитального строительства. в ППТ есть такой пункт "Перечень градостроительных регламентов по видам использования земельных участков и объектов капитального строительства" далее идёт Основные виды разрешенного использования, не указано что это относится только к земельному участку.

у Вас нет ПЗЗ, но есть ППТ, в котором указаны градрегламенты?

[Плюшкин]

Прошу прощения, у меня ПЗЗ, следовательно после введения в действие ПЗЗ я могу выбрать РВИ соглано ПЗЗ, там не сказано что я выбираю РВИ только для земельных участков, там указано "Градостроительные регламенты", а понятие его
" устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства";

Сообщение отредактировал Плюшкин: 23 May 2013 - 11:44

[Sania]

Значит решение главы МО о смене ВРИ ЗУ Вам не нужно - выбираете сами.
Ресторан-то градрегламентом данной зоны предусмотрен? В качестве основного?

[Плюшкин]

а есть чёткий перечень работ по зданию которые относятся к реконструкции, так как если честно ГрК например говорит: реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов


т.е.
1. коммуникации сюда не относятся, пожарная безопастность тоже
2. площадь всего здания не меняется
3. вентилируемый фасад можно отнести к замене отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы

Значит решение главы МО о смене ВРИ ЗУ Вам не нужно - выбираете сами.
Ресторан-то градрегламентом данной зоны предусмотрен? В качестве основного?

Вот что нам даёт ПЗЗ:
1. Перечень градостроительных регламентов по видам использования земельных участков и объектов капитального строительства:
1.1. Предприятия общественного питания
- Рестораны
- Столовые
- Кафе, закусочные, бары и т. д.
- Некапитальные строения предприятий общественного питания

Далее

2.
ЗОНА ОБСЛУЖИВАНИЯ ОБЪЕКТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Зона обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности предназначена для размещения производственно-деловых объектов при соблюдении нижеприведенных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
- Предприятия общественного питания

[Sania]

посмотрите
ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения

что написано в ПЗЗ - я, признаться, не понял

[Плюшкин]

в ПЗЗ написано как раз вид разрешённого использования

[Sania]

основной?

[Плюшкин]

а кто нибудь меня разрешённый вид использования здания на основании ПЗЗ? это вообще возможно?

основной?

да, основной

[Stoner]

Да, возможно, почему нет? Ст. 37 ГрК, без дополнительных согласований и разрешений меняться должно без проблем.
Теоретически в ПЗЗ могли вписать норму о необходимости все-таки какие-то согласования получать, на это случай см.
http://kad.arbitr.ru...c7-d53462d534bd

[Плюшкин]

Да, возможно, почему нет? Ст. 37 ГрК, без дополнительных согласований и разрешений меняться должно без проблем.
Теоретически в ПЗЗ могли вписать норму о необходимости все-таки какие-то согласования получать, на это случай см.
http://kad.arbitr.ru...c7-d53462d534bd

да, но пока по ПЗЗ идёт только информация, что без получения доп разрешений.

Далее изменив целевое назначения здания мы по сути начинаем делать реконструкцию.

[Sania]

Stoner, я правильно Вас понял, СМР по вентфасаду, перепланировкам... полагаем ремонтом; в кадучете менять ничего не надо (разрешенное использование указывается только по ЗУ), функционируем как ресторан, ждем проверок санитарных, п/пожарных..., которые будут искать конкретные нарушения норм?

[Плюшкин]

Stoner, я правильно Вас понял, СМР по вентфасаду, перепланировкам... полагаем ремонтом; в кадучете менять ничего не надо (разрешенное использование указывается только по ЗУ), функционируем как ресторан, ждем проверок санитарных, п/пожарных..., которые будут искать конкретные нарушения норм?

согласитесь, что б пожарка и сан пин был впорядке, можно сделать проект и пройти экспертизу этого проекта.

вопрос у меня конечно открыт, что является реконструкцией, а что перепланировкой, бывают же ситуации когда например пожарка на складе по своему уровню выше чем пожарка для ресторана.

Если реконструкция то все документы как при строительстве делаем, если перепланировка, то на межведомтсвенную комисию потом для согласования новых помещений

[Sania]

Плюшкин, ГрК ст.51

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

Если Ваша ситуация не подпадает под выделенную цитату - то РнаС, РнаВЭ
Если попадает - ИМХО и в комиссию не надо
что есть безопасность - в техреглменте о безопасности зданий
на практике либо проектная организация дает справку, либо учреждение экспертизы

[Плюшкин]

Плюшкин, ГрК ст.51

17. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ)
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;

Если Ваша ситуация не подпадает под выделенную цитату - то РнаС, РнаВЭ
Если попадает - ИМХО и в комиссию не надо
что есть безопасность - в техреглменте о безопасности зданий
на практике либо проектная организация дает справку, либо учреждение экспертизы

Согласен со статьей. Но перепланировку нужно согласовывать, а то документы БТИ получим с красными линиями и с пометкой: перепланировка не согласована.

Поясните, что такое РнаС, РнаВЭ

В ПЗЗ кстати установлено единственное ограничение:

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства определяются в соответствии с Территориальными строительными нормами «Планировка и застройки городских и сельских поселений» ТСН ПЗП-99 МО/ТСН 30-303-2000 и в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.

опять же вопрос спорный, здание уже имеет целевой вид использование - ресторан, стоит здание, да, оно большое и не хватает земли, но мне что придётся часть здания снести? вроде такой нормы не нашёл

Сообщение отредактировал Плюшкин: 23 May 2013 - 17:17

[Sania]

Разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию

Но перепланировку нужно согласовывать

где написано?

документы БТИ получим с красными линиями и с пометкой: перепланировка не согласована

какие документы и зачем Вы туда пойдете?

[Плюшкин]

Разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию

Но перепланировку нужно согласовывать

где написано?

документы БТИ получим с красными линиями и с пометкой: перепланировка не согласована

какие документы и зачем Вы туда пойдете?

ну смотрите, мы поставили перегородку (гипсокартон) отделив например туалет, изменили планировку внутри здания? не затронули конструктив? Но документы БТИ получить необходимо что бы например туда нормально посадить арендатора - ресторан и т.д., или же не согласны?

Норматив сейчас не найду, он местный идёт, но тут есть здравый смысол, когда перепланировка не согласована то нет документов БТИ без красных линий

Сообщение отредактировал Плюшкин: 23 May 2013 - 17:38