Сообщений в теме: 14

[LOW]

Заключен долгосрочный Договор аренды помещения (магазин).
Арендуемый магазин был затоплен.
В связи с этим магазин был закрыт на 10 дней.
Арендодатель и Арендатор подписали соглашение, что в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого помещения, арендная плата за эти 10 дней не начисляется и не уплачивается.

Возник вопрос о необходимости регистрации в Росреестре указанного Соглашения.
ИМХО данное Соглашение подлежит гос. регистрации, т.к. вносятся изменения в зарегистрированный Договор в части арендной платы.

[BloodForFun]

Да, дополнительное соглашение к договору, требующему государственной регистрации, так же подлежит государственной регистрации.

Можно подумать как сделать это по другому: например соглашение о прощении долга, но налоговые риск от такого соглашения остаются.
Или зачесть какую-нибудь встречную задолженность.

Сообщение отредактировал BloodForFun: 07 October 2013 - 11:48

[akcon]

Возник вопрос о необходимости регистрации в Росреестре указанного Соглашения.
ИМХО данное Соглашение подлежит гос. регистрации, т.к. вносятся изменения в зарегистрированный Договор в части арендной платы.

Если у вас подписан допник к договору, который зарегистрирован, то обязанность его регистрации необходима, т.к. правила толкования изложенное в Инф. письме ВАС № 59 в п. 9: соглашение сторон об изменении арендной платы, подлежит гос. регистрации, поскольку является неотъемлемой часть договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
А согласно закона № 122-ФЗ любая из сторон может подать на регистрацию допник. Уплатили госпошлину 600 руб. и вперед.

[okko]

Не оспариваю, что соглашение подлежит регистрации, однако, имхо, к ситуации автора темы вполне применим п.14 постановления ВАСа № 13 от 25.01.2013г., в соответствии с которым незарегистрированный договор, который исполнялся сторонами, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. В судебной практике это положение применяется и к доп. соглашениям (например, Определение ВАС от 27.06.13г. № ВАС-7613/13). Т.е. если указаное автором темы соглашение подписано и исполнено (арендатор за соответствующий период оплату не произвел), то негативных последствий отсутствия регистрации допа, имхо, не видно.

[akcon]

okko +1

но автор писал, что допник необходимо регистрировать. Я так понимаю, что договор уже зарегистрирован.

[okko]

но автор писал, что допник необходимо регистрировать. Я так понимаю, что договор уже зарегистрирован.

Ну так в судебной практике п.14 как раз и применяется не только по отношению к непосредственно незарегистрированному договору, но и в тех случаях, когда договор зарегистрирован, а доп. соглашение нет.

[akcon]

я понимаю это немного не так. П. 14 ППВАСа № 13 от 25.01.2013г., говорит о том, что если ДОГОВОР аренды не зарегистрирован, то не возникает "вещный эффект" и не возникают права для з-х лиц, но если предположить, что договор зарегистрирован, то согласно п. 1 ст. 452 ГК

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

поэтому допник нужно регистрировать, мое ИМХО.

Сообщение отредактировал akcon: 08 October 2013 - 19:20

[Sania]

akcon, госрегистрация - не есть форма договора
Стороны подписанного но незарегинного допника не смогут отрицать его существование
okko, +1
Третьим лицам до этого ДС дела типа нет.
Если, конечно, не думать о "продвинутых" налоговых инспекторах

Сообщение отредактировал Sania: 08 October 2013 - 19:32

[okko]

Sanya

akсon

Так я же и не отрицаю, что доп. подлежит регистрации (теперь не только ВАС, но и ГК это напрямую регулирует). Я говорю о другом - есть ли какие-нибудь негативные последствия при отсутствии регистрации такого допа. Повторюсь, - я не вижу. Если ранее у нас был весьма жесткий подход к регистрации сделок (например, встречались дела, в которых арендатор на протяжении длительного времени оплачивал повышенную АП по незарегистрированному допу, а потом обращался с иском к арендодателю о взыскании НО, и суды удовлетворяли такие иски), то сейчас практика меняется, в т.ч. и с подачи постановления ВАС № 13.

На эту тему в последнее время опубликовано много статей, в которых указывается, что главный смысл регистрации сделок заключается в защите третьих лиц, которые могут не знать о существующем договоре в отношении недвижки. У нас же, вместо того, чтобы защищать третьих лиц, ломалась вся сделка (что часто было выгодно недобросовестной стороне).

Теперь, с учетом последних тенденций, можно сказать, что незарегистрированный договор либо доп., исполняемые сторонами, порождают обязательства для самих сторон, но все также не защищают от третьих лиц.

Сообщение отредактировал okko: 09 October 2013 - 13:54

[akcon]

akcon, госрегистрация - не есть форма договора

я имел ввиду другое, ГК в этом случае говорит, что в той же форме, а значит в простой письменной форме + гос регистрация.
okko А риск я вижу только налоговый и то как правильно написал Sania налоговые инспекторы и то, когда придут с проверкой.

Сообщение отредактировал akcon: 09 October 2013 - 19:57

[Sania]

я имел ввиду другое, ГК в этом случае говорит, что в той же форме, а значит в простой письменной форме + гос регистрация.

а я Вас так и понял.
требование к форме договора - ППФ
требование к госрегистрации - не есть требование к форме договора

[okko]

okko А риск я вижу только налоговый и то как правильно написал Sania налоговые инспекторы и то, когда придут с проверкой.

Ну налоговикам и в очевидных, однозначных ситуациях, порой, приходится доказывать, "что я не верблюд" (в т.ч. и в суде), поэтому некоторый риск можно и здесь усмотреть (причем, скорее у арендодателя). Однако, предусмотренная гражданским законодательством государственная регистрация сделок с недвижкой имеет не связанные с налогообложением цели, и суды тут не настороне налоговиков...

[grin095]

Касательно формы. Ну да, конечно, государственная регистрация не относится к форме договора. Это уже настолько старая тема для обсуждения, что предлагаю просто почитать поиск.
Но тут какая закавыка, если изначально судебная практика предполагала обязательную государственную регистрацию только тех изменений, которые относятся к существенным условиям договоров аренды и тех данных, что вносятся в ЕГРП, соответственно стороны сами решали насколько существенное изменение договора ими осуществляется, то теперь тренд в необходимости регистрации всех изменений договоров аренды. Это можно объяснить той же причиной, по которой вообще объясняется необходимость государственной регистрации договоров аренды. Третьи лица должны знать о наличии обременения, это влияет на стабильность оборота недвижки.
Соответственно делаем аналогию - знать о наличии обременения = знать о всех условиях договора аренды.
Это я высказал свои собственные наблюдения, если что.

Теперь касательно налогового права.
Если коллеги обратили внимание, а все кто занимается имуществом наверняка это сделали, в последнее время довольно активно происходило столкновение принципов налогового и бухгалтерского законодательства с гражданским. По многим фронтам. Так вот, принципы налогового и бухгалтерского законодательства, на которые неоднократно в таких столкновения обращалось внимание, не считают хоть сколько нибудь существенным соблюдение всех формальностей, связанных с государственной регистрации, будь то прав на недвижимое имущество или что иное. Главное это совершение конкретных финансово-хозяйственных операций и их отражение в бухгалтерском учете.
в качестве примера - необходимо переводить на 01 счет, амортизировать и платить налог на имущество непосредственно с момента начала эксплуатации недвижимого имущества, без какой либо привязки не то что к регистрации прав на него, но даже к вводу в эксплуатацию.

з.ы. пока писал.. окко уже ответил короче

Сообщение отредактировал grin095: 10 October 2013 - 12:29

[Sania]

akcon, вот... Помню, что что-то о госрегистрации допников недавно изменилось: актуальная редакция ГК

Статья 164. Государственная регистрация сделок

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

[akcon]

Sania спасибо.