Сообщений в теме: 24

[IvanoIvan]

Ситуация: кредитор признан залоговым определением АС на основании п. 29.5 ППВАС РФ №63 (денежное реституционное требование по ничтожной сделке купли-продажи недвижимого имущества). После признания таковым кредитор по требованию КУ и во исполнение решения АС передал недвижимое имущество по акту для погашения записи в ЕГРП, возврата в конкурсную массу и учета его в качестве залогового.

Вопрос: необходимо и/или возможно зарегистрировать в ЕГРП ипотеку этого имущества на основании определения АС о признании требований кредитора обеспеченных именно залогом? 

Как я понимаю, залог - форма обеспечения требований, обременения права, а не ограничение его.

[A_Lex]

Soboleff,

С одной стороны, залог, в.т.ч. в силу закона, возникает с момента государственной регистрации

Скрытый текст

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона.
В рассматриваемом случае товаром и соответственно предметом залога в силу закона являются семь зданий и земельный участок, на котором они расположены.
Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).
Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Из материалов дела видно, что при регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество государственная регистрация ипотеки в силу закона не осуществлена, с таким заявлением в регистрационный орган общество не обращалось.
При этих обстоятельствах у судов не имелось правовых оснований считать, что у общества возникли в отношении указанного в договоре от 07.02.2007 N 23/2007 недвижимого имущества права залогодержателя в силу закона и на основании этого включать его требование в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом.

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 17737/11 по делу N А45-3358/2011

С другой, вас приравняли к залоговому кредитору в силу признания права на удержание, а удержание не регистрируется, и суд, если бы гос. регистрация была условием права, во включении требования в реестр как залогового должен был бы отказать.

[IvanoIvan]

С другой, вас приравняли к залоговому кредитору в силу признания права на удержание, а удержание не регистрируется, и суд, если бы гос. регистрация была условием права, во включении требования в реестр как залогового должен был бы отказать.

т.е..?? Постфактум возврата имущества КУ его залог-таки регистрируется или нет?

[A_Lex]

т.е..?? Постфактум возврата имущества КУ его залог-таки регистрируется или нет?

1. Вернули - не вернули - как это влияет на необходимость регистрации?

2. Вы уверены, что у вас именно залог?

3. Для чего?

[IvanoIvan]

1. Вернули - не вернули - как это влияет на необходимость регистрации?

Так все-таки необходимость регистрации существует?

 

2. Вы уверены, что у вас именно залог?

в соответствии с определением суда в реестр включены требования кредитора, обеспеченные залогом имущества. Т.е., вопрос, наверно, является ли данное определение правоустанавливающим и основанием для регистрации в соответствии с ФЗ "О гос. регистрации прав..."

 

3. Для чего?

Определенная судебная практика (ППВАС РФ №58 и производные от него документы Президиума ВАС) сложным образом и неполным образом определяют при банкротстве судьбу залога в зависимости от наличия записи в ЕГРП. 

[A_Lex]

Так все-таки необходимость регистрации существует?

Собственно залога, да, по всей видимости.

 

в соответствии с определением суда в реестр включены требования кредитора, обеспеченные залогом имущества. Т.е., вопрос, наверно, является ли данное определение правоустанавливающим и основанием для регистрации в соответствии с ФЗ "О гос. регистрации прав..."

Так наоборот должно быть

 

Определенная судебная практика (ППВАС РФ №58 и производные от него документы Президиума ВАС) сложным образом и неполным образом определяют при банкротстве судьбу залога в зависимости от наличия записи в ЕГРП.

Ну, например?

[IvanoIvan]

 

Так все-таки необходимость регистрации существует?

Собственно залога, да, по всей видимости.

 

А вот тут вопрос: с одной стороны, по преамбуле ФЗ РФ "О гос. регистрации прав..." ипотека - один из видов ограничений. В соответствии с аб. 9 п. 1  ст. 126 ФЗ РФ "О банкротстве" снимаются иные ограничения распоряжения имуществом должника, наложение иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается. С другой стороны, в соответствии со ст. 17 ФЗ РФ "О госрегистрации прав" основанием для регистрации залога м.б. вступивший в силу судебный акт. Единственным таким актом является именно определение о включении в реестр требований, обеспеченных залогом, получается, по толкованию ВАС РФ. По п. 10 ППВАС РФ №58 поскольку с открытием конкурсного производства залоговые правоотношения не прекращаются, факт признания должника банкротом не может приводить к погашению записи об ипотеке. ИМХО, аналогично и с новой записью о регистрации залога в силу судебного акта.

По смыслу ст. 360 вкупе со ст.ст. 338, 349 ГК РФ и ст.ст. 131, 138, 139 ФЗ РФ "О банкротстве" недвижимое имущество в нашем случае подлежит  обязательному возврату должнику и реализации в соответствии с законом о банкротстве. Имущество возвращено должнику, есть судебный акт о его залоге, следовательно, он подлежит регистрации.

Таким образом, некая коллизионность специальных норм порождает неопределенность с их применением.

 

 

в соответствии с определением суда в реестр включены требования кредитора, обеспеченные залогом имущества. Т.е., вопрос, наверно, является ли данное определение правоустанавливающим и основанием для регистрации в соответствии с ФЗ "О гос. регистрации прав..."

Так наоборот должно быть

 

см. выше

 

Определенная судебная практика (ППВАС РФ №58 и производные от него документы Президиума ВАС) сложным образом и неполным образом определяют при банкротстве судьбу залога в зависимости от наличия записи в ЕГРП.

Ну, например?

 

см. выше

 

[IvanoIvan]

Немного "порыскав" в ФЗ РФ "Об ипотеке", задался уже совсем глобальным вопросом: а возможна ли ипотека в силу судебного акта? В соответствии со ст. 17, 28  ФЗ РФ " О гос. регистрации прав..." - судебный акт является основанием для регистрации прав и обременений, Ипотека по ст. 1 того же закона - обременение права собственности. В моем случае в резолютивной части определения четко сказано: "включить требование*******. в размере ********руб. основного долга в реестр требований кредиторов общества «**********» в состав третьей очереди как обеспеченное залогом следующего имущества должника". В то же время в ст. 29 того же закона и ст.ст. 1, 19, 20 ФЗ РФ "Об ипотеке" ипотека устанавливается в силу договора или закона, если так следует из основного обязательства. Судебный акт не прописан в качестве основания установления ипотеки. Вопрос повис в воздухе...

[A_Lex]

задался уже совсем глобальным вопросом: а возможна ли ипотека в силу судебного акта?

А зачем так глобально? В вашем случае право возникло точно не на основании судебного акта. Вы лучше определитесь с природой этого права.

[IvanoIvan]

В вашем случае право возникло точно не на основании судебного акта.

Если исходить из буквального прочтения п. 29.5 ППВАС РФ №63, определения АС о его применении и норм закона о регистрации - как раз получается, что суд определил обеспечить требования кредитора залогом имущества.

[A_Lex]

суд определил обеспечить требования кредитора залогом имущества

Нет

Право возникло в силу закона

[IvanoIvan]

Право возникло в силу закона

Интересно, какого же?? В соответствии с п.2 ст. 1 ФЗ РФ "Об ипотеке"   залог недвижимого имущества возникает на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона). Т.е. именно в законе должны быть прописаны основания установления ипотеки. В ФЗ РФ №127 таких нет. Другие здесь вряд ли применимы...

[A_Lex]

В соответствии с п.2 ст. 1 ФЗ РФ "Об ипотеке" залог

Опять вы про залог - вначале обоснуйте, что это именно залог.

Причем, вопрос носит общий характер и не ограничивается спецификой отношений, регулируемых законодательством о банкротстве.

 

Если недействительная сделка была исполнена обеими сторонами (как должником, так и контрагентом), то в случае, когда должник обязан в порядке реституции уплатить контрагенту деньги, а контрагент - вернуть должнику вещь, необходимо иметь в виду, что в связи со встречным характером обязательств сторон (статья 328 ГК РФ) в таком случае применяются правила статьи 359 ГК РФ об удержании, а потому на основании статьи 360 ГК РФ требование контрагента включается в реестр как обеспеченное залогом и удовлетворяется в порядке статьи 138 Закона о банкротстве.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"

 

Статья 360. Удовлетворение требований за счет удерживаемого имущества

 

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.

ст. 360, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ

[IvanoIvan]

на основании статьи 360 ГК РФ требование контрагента включается в реестр как обеспеченное залогом и удовлетворяется в порядке статьи 138 Закона о банкротстве.

По ст. 334 ГК РФ "В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге."

 

Что в ППВАС РФ, то и в определении АС - о признании требований залоговыми. Потому и залог в силу судебного акта, а не закона. Во-первых, данное положение - не норма закона, а толкование ВАС РФ. Во-вторых, прямое указание в резолютивной части судебного акта на обеспечение залогом установленных требований, в чем есть аналогия с положениями ранее упомянутого ППВАС РФ №58 в части записей в ЕГРП о необходимости включения в судебное решение конкретных указаний относительно применения последствий недействительности сделки как основания для изменений в ЕГРП.

[A_Lex]

Soboleff, Допустим, не было банкротства - залог возник?

[IvanoIvan]

Допустим, не было банкротства - залог возник?

Т.е., было бы просто взыскание силами ФССП за счет имущества в порядке, предусмотренном для реализации залога в силу ст.ст. 359, 360 ГК РФ, на основании решения суда о взыскании (а не действия конкурсного управляющего по судебному определению о включении в реестр обеспеченных залогом требований). Почувствуйте разницу...

Сообщение отредактировал Soboleff: 16 June 2014 - 22:39

[A_Lex]

Soboleff, Проще говоря, нет?

Почувствуйте разницу...

Ваша мысль понятна (хотя и витиевата), но я не "чувствую". А логика вообще говорит об обратном: не существует очереди для требований, "обеспеченных удержанием" - так куда же еще включать эту задолженность? Кроме того, можно представить ситуации, когда такие требования могут быть включены в реестр в соответствующую очередь и без судебного акта.

[IvanoIvan]

тем не менее, вернемся к основному вопросу: подлежит ли в данном случае регистрации залог (в силу закона или судебного акта) регистрации, поскольку лишь после регистрации ипотека действительна.

[Ahasverus]

ИМХО, конечно это нормотворчество ВАС, из которого вытекает, что "требование в реестре обеспеченное залогом" не равно "обязательству обеспеченному залогом", именно поэтому ВАС ссылается на 360 ГК РФ, а не на 334.

 

В таком случае полагаю, что регистрация залога не требуется, поскольку указание на особый порядок погашения требований (за счет выручки от реализации имущества) установлен суд.актом.

Для каких целей тогда нужна регистрация залога?

[IvanoIvan]

Только в связи со ст. 20 ФЗ РФ "Об ипотеке", в соответствии с которой ипотека, что в силу договора, что в силу закона, подлежит государственной регистрации. В моем случае есть диссонанс с нормой ст. 10 ФЗ РФ "Об ипотеке", где определено основанием для обременения ипотекой только договор об ипотеке. И из-за этого ещё "сыр-бор"...

[IvanoIvan]

Может, справится по данному вопросу на форуме недвижимости?

[sunrisе]

По моему тут проблем вообще ни каких нет, как правильно сказал Ahasverus, смысла регистрировать залог что-то не видится.

1) Требования кредиторов включаются в реестр конкурсным управляющим на основании судебного акта, в вашем случае судебный акт есть.

 

2) Утверждение Положения будет проводиться залоговым кредитором, коим вы уже признаны.

 

3) Выручка от реализации будет направляться конкурсным управляющим на погашение требований кредитора, чьи требования обеспечены предметом залога (суд вас уже признал залоговым кредитором и включил в реестр)

 

4) В соответствии с ПП ВАС № 58 при продаже имущества обременение слетает автоматом и новый покупатель берет уже "чистый" объект.

 

На кой нужна перерегистрация залога или наложение обременения я лично не понимаю. Хотя не являюсь последней инстанцией в этом вопросе.

[Alena_E]

Добрый день, у меня вопрос по данной же теме..

Ситуация такая:

Заключен был кредитный договор и ипотека к нему.

Ипотека не была зарегистрирована вовремя (почти полгода регистрировали, но ФРС отказал в регистрации)

Потом:

1)      юр лицо входит в банкротство,

2)      при повторной регистрации ФРС отказывает, т.к. банкротство,

3)      Кредитор (мы) включаемся в реестр как незалоговые (как и просили), нас включают,

4)      введено конкурсное…. Ипотеку так и не регистрируют, хотя у нас есть решение суда об обязании фрс зарегистрировать ипотеку…

5)      заявились о смене статуса..

 

Вопрос следующий:

Можно ли сейчас, несмотря на незарегистрированный договор ипотеки, просить об изменении нашего статуса на залоговый, просто исходя из наличия этого договора? Без понятия, почему мой предшественник этого не сделал...

 

Заранее спасибо за ответ.

[Изяслав]

у меня другая ситуация, в договорной ипотеке ЗУ, на нем недострой, соответственно, на него распространяется ипотека. 

 

но сейчас ипотека в силу закона регистрируется не только по наступления обстоятельства, нужно заявление, однако в отношении дателя введено КП.

 

ИМХО, держатель пролетает, будем почитать. 

[Изяслав]

можно было включаться в ТРК с незарегистрированным объектом:

 

В рассматриваемом случае на момент обращения с заявлением о

признании установленных требований обеспеченными гостиницей, права на

нее зарегистрированы не были, то есть формально она не была введена в оборот

как объект недвижимого имущества (возведена после заключения договора

ипотеки).

Вместе с тем, во избежание негативных последствий пропуска срока на

предъявление кредиторами требований (абзац третий пункта 1 статьи 142

Закона о банкротстве) и реализации статуса залогового кредитора (пункт 4

статьи 138 Закона о банкротстве), суд вправе признать требования кредитора

обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении

которого представлены достаточные доказательства соответствия его

признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации), применив

предусмотренный частью 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 №

214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных

объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные

акты Российской Федерации» порядок, регулирующий схожие

правоотношения, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать

право собственности на объект незавершенного строительства при

возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При

уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности

на объект незавершенного строительства государственная регистрация права

собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда,

принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания

на предмет залога.

Данный подход согласуется с целью конкурсного производства,

направленной на удовлетворение требований кредиторов за счет имущества

должника.

5

Таким образом, заявление банка о признании за ним статуса залогового

кредитора в отношении гостиницы, не зарегистрированной в установленном

порядке, по сути, является заявлением об обращении взыскания на предмет

залога и подлежало разрешению судом.

В подтверждение того, что спорный объект действительно существует,

банком представлены соответствующие документы (кадастровый и

технический паспорта, фотографии и т.п.).

В связи с изложенным, у суда округа отсутствовали основания для

отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и отказа в

признании требований банка обеспеченными гостиницей.

 

А12-12549/2015