Сообщений в теме: 40

[Evgl]

Добрый день, подскажите пожалуйста!

Был договор аренды с прописанным в нем преимущественным правом заключения договора на новый срок. В положенные сроки арендатор подал уведомление о своем желании заключить договор на новый срок, арендодатель ему отказал,  по истечении срока договора стороны подписали соглашение о расторжении договора в связи с истечением срока его действия и акт сдачи помещения. Правильно я понимаю, что подписание данного соглашения лишило Арендатора его преимущественного права, поскольку арендатор фактически выразил волю на прекращение арендных отношений, или же формулировка доп.соглашения о том, что договор расторгается в связи с истечением его срока действия дает арендатору шанс претендовать на заключение договора.

[ВладимирD]

В Песочницу.

[PetersON]

Нужно смотреть документы, как прописан порядок реализации преимущественного права и как стороны его исполняли тк ст. 621 ГК диспозитивна.

 

По общему правилу истечение (прекращение договора) само по себе не влечет прекращения преимущественного права на заключение нового договора.

[Concrescere]

Нужно смотреть документы, как прописан порядок реализации преимущественного права и как стороны его исполняли тк ст. 621 ГК диспозитивна.

А если исходить из того, что стороны не меняли общие правила ст. 621 ГК?

 

 

По общему правилу истечение (прекращение договора) само по себе не влечет прекращения преимущественного права на заключение нового договора.

Как и не влечет прекращение арендных отношений в силу п. 2 ст. 621 ГК.

 

А здесь стороны заключили соглашение о расторжении договора, то есть возобновлять уже нечего.

 

 

Правильно я понимаю, что подписание данного соглашения лишило Арендатора его преимущественного права, поскольку арендатор фактически выразил волю на прекращение арендных отношений, или же формулировка доп.соглашения о том, что договор расторгается в связи с истечением его срока действия дает арендатору шанс претендовать на заключение договора.

Склоняюсь больше ко второму.

 

Хотите потребовать возмещения убытков?

[Evgl]

Хотите потребовать возмещения убытков?

Да, есть такое желание

[Evada]

Уважаемые коллеги!

 

Возник такой вопрос - арендатор выкупает у города ранее арендуемое нежилое помещение. При этом помещение было передано в субаренду по срочному договору. Т.о. бывший арендатор станет собственником. Далее бывший арендатор-собственник страстно желает сдать помещение в аренду своему ЮЛ из группы. Самому не использовать. В договоре субаренды - преимущественное право у субарендатора на заключ. д-ра субаренды.

!!!В отделе небезоснавательный спор - если право аренды (в нашем случае субаренды) отнести к вещным правам, то СУБарендатор сохранит преимущественное право субаренды. Т.е. если рассматривать право следующим за объектом - есть основание для спора субарендатора.

 

Интересный момент в том что аренда прекратиться в силу смены собственника, а следовательно и субаренда.

!НО у нас совпадение арендатора и собственника. Субарендатор на этом основании может начать злоупотреблять и требовать применения ст. 621 ГК?

Основание требований может выглядить - я субарендовал у Х, после расторжения субаренды в силу расторжения аренды, я имею право на аренду у собственника = бывшего субарендодателя.

 

Или рисков нет? Кто проходил? Вещное или обязательственное?)))

Выручайте! Мы в стопоре)))

[veverica]

аренда прекратится в силу смены собственника

чего ради?.. опять противные ГК меняют, пока я не вижу?

а, нет, отставить панику, вот же статья 617: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 

другой вопрос, что в статье 618 написано, что досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (не возникает ведь сомнений, что договор аренды прекратился совпадением должника и кредитора в одном лице). но субарендатор имеет право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды. а вот после истечения срока договора аренды, который был заключен на срок договора субаренды, арендатор (бывший суб) вправе требовать заключения нового договора на основании статьи 621.

[Ludmila]

чего ради?.. опять противные ГК меняют, пока я не вижу?

Лид, что самое смешное и страшное, ты угадала. Осенью планируют принимать пакет изменений в ГК по вещным правам. И там как раз хотят отменить сохранение аренды при отчуждении имущества.

[Litroed]

Ludmila, я как-то уже не слежу внимательно за прохождением детищ реформаторов гражданского законодательства через тернии законодательного процесса, поэтому можете уточнить

Осенью планируют принимать пакет изменений в ГК по вещным правам. И там как раз хотят отменить сохранение аренды при отчуждении имущества.

это планируют применять и к случаям, когда договор аренды зарегистрирован?

[Ludmila]

Litroed, Да, ко всем. Изначально была логичная идея: должны быть вещные права, предоставляющие право пользоваться имуществом. В зависимости от вида имущества разные права - отдельные на землю, отдельные на жильё, отдельные на нежильё. Это должны быть такие стабильные права, в которых всё чётко урегулировано - на что стороны имеют право, на что не имеют, и проч. и проч. Эт права должны были иметь, скажем так, максимальную степень защиты - сохранение их при переходе права собственности, минимум возможностей по досрочному прекращению...

Им должно было протистоять обязательственное право аренды. В котором стороны вправе чудить, как им вздумается, но которое действует только для сторон и прекращается при отчуждении имущества. Оттуда, кстати, росли ноги и у отмены регистрации.

И стороны по этой идее  вольны выбирать, что им нравится больше.

Но в итоге в проекте придумали эти вещные права для земельных участков, для жилья (причём только для граждан и некоммерческих организаций), а в отношении пользования жильём юрлицами (например, если юрлицо снимает квартиру для сотрудника( и, что самое главное, в отношении нежилья соответствующее право придумать забыли.

Зато не забыли в переходные положения вставить это:

 

17. Положения пункта 1 статьи 617, а также правила о праве арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды (абзац третий пункта 1 статьи 621) Гражданского кодекса Российской Федерации с момента введения в действие настоящего Федерального закона не подлежат применению.

[bourgh]

пользования жильём юрлицами

 

это невозможно.

поясните, каким образом юрлицо по вашему представлению может пользоваться жилым помещением?

Сообщение отредактировал bourgh: 28 May 2015 - 14:34

[Litroed]

Но в итоге в проекте придумали эти вещные права для земельных участков, для жилья (причём только для граждан и некоммерческих организаций), а в отношении пользования жильём юрлицами (например, если юрлицо снимает квартиру для сотрудника( и, что самое главное, в отношении нежилья соответствующее право придумать забыли. Зато не забыли в переходные положения вставить это: 17. Положения пункта 1 статьи 617, а также правила о праве арендатора потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды (абзац третий пункта 1 статьи 621) Гражданского кодекса Российской Федерации с момента введения в действие настоящего Федерального закона не подлежат применению.

спасибо

грусть-печаль

если ещё формулировки в итоговой редакции не будут исключать применение п. 1 ст. 617 к уже действующим договорам аренды - занятно жить будет некоторым арендаторам

[bourgh]

пропорционально новым рискам снизится рыночная цена аренды. чуть-чуть, на фоне общих колебаний незаметно для обывателя.

[Ludmila]

если ещё формулировки в итоговой редакции не будут исключать применение п. 1 ст. 617 к уже действующим договорам аренды - занятно жить будет некоторым арендаторам

Мы по-любому попадаем. У нас очень много точек в арендуемых помещениях. И даже по тем договорам, по которым есть действующие договоры, эти договоры рано или поздно истекут...

Блин, когда уже этого бота bourgh забанят? Сколько надо минусиков наставить, чтобы он перестал писать чушь в Правовых и самозабанился?

[Evada]

^{но субарендатор имеет право на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды}

 

^{Коллеги!  Подождите - у меня собственник помещения был город и он продал имущество арендатору (мне). Субарендатор по общей норме имеет право на заключение аренды в пределах срока субаренды, но договора аренды с кем? С новым собственником? Не важно что это старый арендатор у города и субарендодатель к субарендатору?}

[Litroed]

Субарендатор по общей норме имеет право на заключение аренды в пределах срока субаренды, но договора аренды с кем? С новым собственником?

Да.

Кроме собственника-то никто просто так в аренду сдать имущество не может.

[bourgh]

Сколько надо минусиков наставить

 

это чистосердечное признание в том, что минусы ставятся с целью загнобить новичка, что прямо запрещено правилами Песочницы. Вам должно быть стыдно. Считаете, что юрлица пользуются жилыми помещениями, и нарушаете правила форума.

Сообщение отредактировал bourgh: 28 May 2015 - 15:10

[Litroed]

Вам должно быть стыдно.

а не вам?

 

у вас вон в профиле написано про незаконченное высшее юридическое образование

 

вы до главы 35 ГК ещё не дошли что ли?

 

или она у вас в одно ухо влетела, а из другого вылетела?

[bourgh]

В главе 35 ГК нет ни слова об использовании юрлицами жилых помещений. Была бы просто катастрофа, если бы думцы поверили в такую возможность.

[bor.tat]

В главе 35 ГК нет ни слова об использовании юрлицами жилых помещений.

в той редакции ГК, которую читаете Вы, ст. 671 утратила силу, что-ли?

[Litroed]

bourgh, как говорится, прокачивайте research skills

 

с юриспруденцией может и не получиться, но жить точно полегче будет

[bourgh]

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

 

Мой косяк.

 

Как сказал Суханов, в РФ законы пишутся не так, как пишутся в Германии. В результате такие косноязычия. В Германии тексты законов пишутся для юристов, в РФ - для народа.

 

 

Поясню.

Человек может купить собачью будку и пользоваться ею, а именно засунуть туда свою вещь - собаку - и держать её в будке. Человек в будке? Нет. Пользуется будкой ? Да.

 

Юрлицо может быть нанимателем, но не может быть пользователем, потому что работник, пользующийся квартирой, не является вещью юрлица. Юрлицо несёт обязательтсва по договору найма? Да. Юрлицо пользуется помещением? Нет. Юрлицо передаёт помещение в пользование работнику. Работник пользуется помещением.
 

Сообщение отредактировал bourgh: 28 May 2015 - 15:36

[Ludmila]

это чистосердечное признание в том, что минусы ставятся с целью загнобить новичка, что прямо запрещено правилами Песочницы.

Это Ваши домыслы. Вы несёте постояный бред. И по большей части - в Песочнице, где в основном собираются люди, неспособные оценить всю бредовость Ваших сообщений. При всей моей нелюбви к тем, кто приходит сюда за консультацией, так им пакостить - это слишком. А учитывая Вашу большую активность, вред от Вас колоссальнейший. И если модеры никак не сподобятся Вас окончательно забанить, значит, буду ставить минусики за каждое Ваше бредовое сообщение. И не моя вина, если такие у Вас все сообщения.

[Evada]

Коллеги,

я в данном случае на стороне арендатора=нового собственника которому нужно расстаться с субарендатором. Хотя чаще наоборот)

 

Прошу Вас такую схему оценить для безрискового расставания с субарендатором:

1. По истечении срока договора субаренды задача - подписать Соглашение о расторжении и Акт возврата. Для фиксации окончания.

2. Остается вопрос преимущественного права у субарендатора на 1 год. Для этого мы меняем собственника помещения.

Считаем, что ст. 621 работает в отношении того же арендодателя. А в нашем случае арендодатель - иной собственник.

 

Как считаете? Смена собственника не освобождает от обязанности заключать договор аренды со старым субарендатором (да и арендатором).

 

Если не вещное - то новый собственник не должен быть связан обязательствами старого собственника?

[Litroed]

bourgh, ваш косяк и слова Суханова не имеют ничего общего.

 

Проблемы у вас в понимании базовых понятий: юр. лица, владение-пользование и т.п.

 

Где учитесь-то?