Сообщений в теме: 20

[Змеев]

Моделируем ситуацию:

Застройщик решил шваркнуть дольщика (ф/л) и закатал на его квартиру двойную продажу. При этом квартиру по акту передал своему "карманному" дольщику (ф/л).

В силу ст. 398 ГК РФ кредитор вправе требовать передачи вещи кроме случаев, когда она передана третьему лицу ИМЕЮЩЕМУ НА НЕЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ, ОУ, ХВ.

Вариант 1:

квартира передана по акту "карманному", но собственность незарегистрирована

Вариант 2:

квартира передана по акту "карманному", и собственность зарегистрирована.

Вариант 3:

квартира не передана по акту "карманному", карманный заключил договор более ранним числом (писал все гелевой ручкой, бумагу чаем пропитывал и на батарее сушил ), чем "терпила" но оплатил договор более поздним числом, чем "терпила".

Вариант 3.1. оплатил более ранним числом но "левым" векселем. Левизна установлена, но "карманный" весь такой добросовестный.

[Vlad7]

Змеев, а в чем вопрос-то?

Ситуции такие весьма часты. Судебная практика - разнообразна.
Проблем у "некарманного" дольщика при всех раскладах - не расхлебается.

[Convenant]

Добрый вечер!
Что-то я задумался. Подскажите пожалуйста ))
В 2002г. застройщиком и соинвестором (юрлицами) был заключен договор долевого участия в строительстве. Предмет - участие соинвестора в финансировании строительства и получение им 25 процентов квартир. Список квартир, подлежащих передаче соинвестору прилагался. Каждая из сторон имела право привлекать соинвесторов по соответствуюзим договорам.
В 2002 же году, но позже, застройщик заключает договор соинвестирования с физиком в отношении квартиры, входящей в число квартир, подлежащих передаче соинвестору.
В 2004г. соинвестор заключает с физиком договор соинвестирования в отношении той же квартиры. Физик соинвестора уступает права по договору еще одному физику.
До настоящего момента времени дом не построен.
Физик застройщика обращается в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Я представляю того человека, которму свое право уступил физик соинвестора.
И вот у меня возникла мысль: какой иск подать от имени представляемого? Насколько я понимаю, был бы дом и квартира - была бы 398-я. Но дома в натуре не существует и вопрос применимости 398-й остается для меня не вполне ясным. С одной стороны, обязательство передать индивидуально-определенную вещь не исполнено. С другой - передавать нечего. Вещи в натуре не существует. Сейчас я думаю об иске о признании права на получение квартиры по инвестиционному договору. Или чего-то в этом роде. Вроде бы, все необходимые предпосылки есть: право существует, оно оспорено, между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения. Кто что скажет?

[Секунда]

Вариант:
1. Признать право собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
2. Обязать застройщика передать квартиру по акту приема-передачи.
По второму требованию еще и исп.лист получите, можно будет застройщика пинать.

[Convenant]

Секунда

Вариант:
1. Признать право собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
2. Обязать застройщика передать квартиру по акту приема-передачи.

Дом госкомиссии не сдан. Следовательно, по идее, первый вариант совсем не катит. Он не катит еще и потому, что строящийся дом не является незавершенкой.
СО вторым сложнее. Я полагаю, что иск о понуждении к исполнению обязательства в натуре может быть удовлетворен (оставив за скобками тот вопрос, что по договорам ДДУ застройщик обязуется передать квартиру только после госкомиссии). Однако законность и, что гораздо важнее, исполнимость такого решения вызывает большие сомнения.

Мне, кроме того, что изложено в моем первом посте, ничего в голову не приходит.

Меня волнует еще один вопрос. Представим, что право собственности за физиком застройщика признают. Как обычно, не указав момент возникновения права. Решение суда будет вступать в силу как обычно -- месяца три с учетом кассации. А если за это время дом будет сдан, мой физик предъявит иск по 398-й, получит квартиру, зарегистирует право собственности, да еще ее и продаст (хотя это лишнее)? Что будет? По ст. 28 Закона о госрегистрации зарегистрируют право физика застройщика и произвольно лишат "моего" физика права собственности?

[Секунда]

Цитата
Вариант:
1. Признать право собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
2. Обязать застройщика передать квартиру по акту приема-передачи.

Дом госкомиссии не сдан. Следовательно, по идее, первый вариант совсем не катит. Он не катит еще и потому, что строящийся дом не является незавершенкой.
СО вторым сложнее. Я полагаю, что иск о понуждении к исполнению обязательства в натуре может быть удовлетворен (оставив за скобками тот вопрос, что по договорам ДДУ застройщик обязуется передать квартиру только после госкомиссии). Однако законность и, что гораздо важнее, исполнимость такого решения вызывает большие сомнения.

Это не два варината, а один. В одном иске - два требования - так понятно?
Первое требование как раз подразумевает, что дом не сдан в эксплуатацию, поэтому происм признать право собственности на квартиру в незавершенке. Главное, чтобы он хотя бы был построен до того этажа, где квартира.
Второе требование необходимо как раз для исполнения решения, потому что одно удовлетворение только певрого требования ничего не даст. А так - получите ИЛ, поработаете с приставами, продать или передать квартиру застройщику будет гораздо проблематичнее. Ну, если конечно застройщик не захочет ссориться с властями. Приставы могут арест наложить до сдачи дома.
Как я поняла, до сдачи дома немного осталось?
А вообще дело конечно ваше, я ж не настоиваю

Сейчас я думаю об иске о признании права на получение квартиры по инвестиционному договору. Или чего-то в этом роде.

Реально ничего не даст.

вопрос применимости 398-й

Пока дом не построен и квартира не имеет присвоенного адреса (идентифицирущего признака) - действительно сомнительно.
Обычно в таких случаях используют 309-ю. Тогда уточню, что требование будет таким:
2. Обязать застройщика передать квартиру по акту приема-передачи после сдачи дома в эксплуатацию.

[Каcьян]

1. Признать право собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
2. Обязать застройщика передать квартиру по акту приема-передачи.

У двух физиков есть право требования к застройщику по договору ДУ/инвестирования, это права и следует оспаривать в суде, права собственности нет и в помине.
А если на момент фактического рассмотрения дела квартира уже будет сдана карманному физику и право собственности зарегистрировано - менять предмет иска.

[Секунда]

У двух физиков есть право требования к застройщику по договору ДУ/инвестирования, это права и следует оспаривать в суде, права собственности нет и в помине.

Первый физик не имеет право требования поскольку

застройщик заключает договор соинвестирования с физиком в отношении квартиры, входящей в число квартир, подлежащих передаче соинвестору.

права собственности нет и в помине.

Насчет этого - если дом фактически построен, но не сдан, суды признают право собственности на квартиру в незавершнке, на основании фактического исполнения инвестором своих обязательств, хотя обоснование хлипкое. Но автору ведь важен результат, а не юридическая чистота.
Точно такое дело было. Результат - квартира получена.

[Convenant]

Секунда

Первое требование как раз подразумевает, что дом не сдан в эксплуатацию, поэтому происм признать право собственности на квартиру в незавершенке. Главное, чтобы он хотя бы был построен до того этажа, где квартира.

А незавершенка подлежит госрегистрации И на это в последнее время часто указывает кассация и надзор по таким делам.

Второе требование необходимо как раз для исполнения решения, потому что одно удовлетворение только певрого требования ничего не даст. А так - получите ИЛ, поработаете с приставами, продать или передать квартиру застройщику будет гораздо проблематичнее. Ну, если конечно застройщик не захочет ссориться с властями. Приставы могут арест наложить до сдачи дома.

2. Обязать застройщика передать квартиру по акту приема-передачи после сдачи дома в эксплуатацию.

А это уже другой предмет иска. Причем, обязательственного, а не вещного. Кроме того, почти во всех договорах указано, что право требовать квартиру возникает после сдачи дома госкомиссии. То есть, на момент предъявления иска права требования квартиры не возникло. Так что ссылка на 309-ю тут имеет такой же смысл как и на 398-ю. А так, иск о понуждении к исполнению обязательств в натуре - идея неплохая.

Но автору ведь важен результат, а не юридическая чистота.

У "автора" чрезвычайно недружественно настроенный суд. Так что юридическая чистота важна. И даже очень.

Мне вообще кажется, что идеальным вариантом была бы приостановка - слача дома в эксплуатацию - получение "моим" физиком квартиры - и отзыв с указанием в качестве основания для отказа в иске первому физику 398-й. ТАкой вариант вполне может получиться. А пока мне интересно, что можно сделать, пока вещи, подлежащей передаче в натуре нет.

[Deoniks]

Уважаемые форумчане. Ситуация следующая:
Застройщик подписал договор долевого участия с физ1, уклонялся от государственной регистрации договора, заключил еще один договор на ту же квартиру с физ2 и зарегистрировал его. Разница в цене этих договоров очень большая.
Получить квартиру физ1 при зарегистрированном договоре с другим лицом уже не получится.
Физ1, насколько я понимаю, по ст. 15 и п. 4 ст. 165 гк рф может требовать возмещения убытков, равному стоимости аналогичной квартиры в том же районе.
Но судебную практику по этому вопросу я никак не могу найти. Помогите, пожалуйста! Нужно знать как суды решают подобные ситуации.

[Alderamin]

Застройщик подписал договор долевого участия с физ1, уклонялся от государственной регистрации договора, заключил еще один договор на ту же квартиру с физ2 и зарегистрировал его. Разница в цене этих договоров очень большая. Получить квартиру физ1 при зарегистрированном договоре с другим лицом уже не получится. Физ1, насколько я понимаю, по ст. 15 и п. 4 ст. 165 гк рф может требовать возмещения убытков, равному стоимости аналогичной квартиры в том же районе.

Это как это Вы так посчитали?

[Deoniks]

Застройщик подписал договор долевого участия с физ1, уклонялся от государственной регистрации договора, заключил еще один договор на ту же квартиру с физ2 и зарегистрировал его. Разница в цене этих договоров очень большая. Получить квартиру физ1 при зарегистрированном договоре с другим лицом уже не получится. Физ1, насколько я понимаю, по ст. 15 и п. 4 ст. 165 гк рф может требовать возмещения убытков, равному стоимости аналогичной квартиры в том же районе.

Это как это Вы так посчитали?

Деньги застройщик вернул. Если доказываем, что он уклонялся, тогда требуем стоимость квартиры по рыночной цене минус стоимость по нашему контракту. Нарушено наше право, сумма, которая необходима для восстановления нашего нарушенного права равна разнице между действительной рыночной ценой этой квартиры на настойщий момент и ценой по нашему договору (прошло несколько лет с момента подписания договора). Обоснования - вышеназванные статьи.
+ например, последний абзац п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (там речь о двойной продаже, что на мой взгляд, одно и тоже).

Если у Вас другое мнение - выскажите, пожалуйста. Я не просто так сюда своим очень важным мнением пришел поделиться. Мне реально помощь нужна. В позиции я почти уверен. Но практику найти не могу. Если суды думают иначе, тогда буду искать какой-то другой выход.

Сообщение отредактировал Deoniks: 10 July 2012 - 14:22

[Alderamin]

Физ1, насколько я понимаю, по ст. 15 и п. 4 ст. 165 гк рф может требовать возмещения убытков, равному стоимости аналогичной квартиры в том же районе.

Это как это Вы так посчитали?

Деньги застройщик вернул. Если доказываем, что он уклонялся, тогда требуем стоимость квартиры по рыночной цене минус стоимость по нашему контракту. Нарушено наше право, сумма, которая необходима для восстановления нашего нарушенного права равна разнице между действительной рыночной ценой этой квартиры на настойщий момент и ценой по нашему договору

Смысл сказанного Вами ранее был другой...

Я не просто так сюда своим очень важным мнением пришел поделиться. Мне реально помощь нужна.

Реальную помощь оказывают в реале, а здесь - форум для юристов...

[Jazzanova]

Помогите, пожалуйста! Нужно знать как суды решают подобные ситуации.

попробуйте и узнаете

(прошло несколько лет с момента подписания договора).

исковую давность проверьте

[Танчик]

с долевым вообще не соприкасалась  ни разу, поэтому вопрос...Пришел ф.л. с выпиской из ЕГРП и свои ДДУ. так вот как-то так получилось что Росреестр зарегистрировал два ДДУ с одинаковыми данными (двойная продажа, регистрация)...физик был последний , чей ДДУ зарегистрирован -поэтому переживат...чо делать?

[Pastic]

чо делать?

 

читать ст. 398 ГК РФ

[Танчик]

ну то есть либо он идет и требует назад денег либо ему меняют квартиру (если его это устраивает)

[Pastic]

ну то есть либо он идет и требует назад денег либо ему меняют квартиру (если его это устраивает)

 

для начала нужно выяснить как так получилось - 

 

Росреестр зарегистрировал два ДДУ с одинаковыми данными

 

вариантов - море и по некоторым из них первый ДДУ может быть недействительной сделкой

[Ludmila]

Танчик, а Вы 10/22 читать не пробовали?

[Jazzanova]

Танчик предложите застройщику перезаключить контракт на другую квартиру или требуйте возврата денег