Сообщений в теме: 11

[Schtoss]

Здравствуйте! 

Между двумя физлицами был заключен договор займа. В обеспечение исполнения обязательств заемщик передал в залог земельный участок для ИЖС. Заем в срок не возвращен, есть намерение обратить взыскание на предмет залога. Однако на участке возведен дом. Строительство не завершено, на кадастровом учете ОНС не стоит. Залогодатель мер по регистрации своих прав на ОНС не принимает. Как обращать взыскание? Разрешения на строительство в материалах дела пока нет, то есть объект может оказаться и самовольной постройкой? Обращаем взыскание на участок, а новый собственник либо сносит постройку, либо признает на нее право собственности? 

Заранее благодарен за идеи

Сообщение отредактировал Schtoss: 01 October 2015 - 18:02

[Изяслав]

думаю, что 

 

Обращаем взыскание на участок

[Изяслав]

мысли вслух. 

 

есть заложенные ЗУ. надо обратить взыскание и заинтересант купит их с торгов.

 

но на этих ЗУ расположены недострои залогодателя, часть зарегистрированы, часть нет.

при этом каждый недострой расположен на нескольких ЗУ, и на нескольких ЗУ несколько недостроев, т.е. выделить так что на этом ЗУ только эти недострои, на другом другие нельзя.

 

таким образом, как ни крути, на заложенных ЗУ будет находиться незарегеный ОНС.

 

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.(ст. 35 ЗК РФ)

 

на мой взгляд, если ЗУ без находящегося на них незарегистрированного недостроя и выставят на торги, то или заинтересант воздержится от покупки, или Росреестр откажет в регистрации перехода ПС. 

 

вобщем, тут вижу 3 выхода:

1. мотивировать залогодателя регистрировать недострой;

2. возбуждать исполнительное производство в отношении залогодателя по денежным требованиям, побуждать пристава зарегистрировать право собственности должника на недострой (уже страшно, если кто-то проходил через этот квест, расскажите плз);

3. суд привлекает участников долевого строительства в качестве третьих лиц, те заявляют иск о регистрации недостроя (ага, конечно, надо им это). а вот по инициативе не участника долевого строительства иск о регистрации недостроя 214-ФЗ не предусмотрен.

 

4. банкротство залогодателя.  )

[Ludmila]

на мой взгляд, если ЗУ без находящегося на них незарегистрированного недостроя и выставят на торги, то или заинтересант воздержится от покупки, или Росреестр откажет в регистрации перехода ПС.   

Рассказали одну историю. Рассказывал человек, которому я верю.

Банку был заложен земельный участок. После этого на участке построили здание, право собственности зарегистрировали- на залогодателя, естественно. Почему Росреестр не зарегистрировал ипотеку в силу закона на здание, - ХЗ. Только банк тоже всё просохатил. Не отследил, что на участке здание возникло. Не спрашивайте, как. Я не знаю. Я в этом банке не работала.

Невозврат кредита, обращение взыскания на предмет ипотеки, торги, повторные торги... Ни торги, ни повторные торги не состоялись, банк оставил за собой предмет ипотеки. Участок. И тут-то и пошёл посмотреть, а что он приобрёл... И узрел здание. Право собственности на которое зарегистрировано на залогодателя.

Зарегистрировать ипотеку в силу закона уже нельзя. Когда со мной советовались, я предлагала идти по аналогии со ст. 272 ГК РФ. Но банк выбирал между оспариванием торгов (по которому, если я правильно помню, ещё и СИД истёк) и сносом самоволки. Выбрали иск о сносе самоволки - на том основании, что здание построено без разрешения залогодержателя. Естественно, получили отказ. Чем закончилось, не знаю.

 

1. мотивировать залогодателя регистрировать недострой; 2. возбуждать исполнительное производство в отношении залогодателя по денежным требованиям, побуждать пристава зарегистрировать право собственности должника на недострой (уже страшно, если кто-то проходил через этот квест, расскажите плз); 3. суд привлекает участников долевого строительства в качестве третьих лиц, те заявляют иск о регистрации недостроя (ага, конечно, надо им это). а вот по инициативе не участника долевого строительства иск о регистрации недостроя 214-ФЗ не предусмотрен.   4. банкротство залогодателя.  )

А зачем, если можно сделать всё просто и красиво?

Делай раз: обращаем взыскание на земельный участок. 

Делай два: К победителю торгов или залогодержателю переходят права по разрешению на строительство.

Делай три: регистрируем право собственности на незавершёнку на победителя торгов/залогодержателя.

Есть, конечно, вероятность, что залогодатель, поняв, что у него могут совершенно бесплатно отобрать незавершёнку, побежит регистрировать право собственности на эту незавершёнку... Но тогда главное - своевременно отследить это и отследить, чтобы Росреестр зарегистрировал ипотеку в силу закона. Не зарегистрирует - задрав штаны, бежать регистрировать эту ипотеку по заявлению залогодержателя.

[GVE]

Делай раз: обращаем взыскание на земельный участок.  Делай два: К победителю торгов или залогодержателю переходят права по разрешению на строительство. Делай три: регистрируем право собственности на незавершёнку на победителя торгов/залогодержателя.

Я бы в качестве соломки еще при оценке стоимости предмета залога учел бы наличие на з/у ОНС.

 

 

Есть, конечно, вероятность, что залогодатель, поняв, что у него могут совершенно бесплатно отобрать незавершёнку, побежит регистрировать право собственности на эту незавершёнку...

 

Как вариант, привентивно направить в Росреестр уведомление о наличии спора в оношении з/у.

 

Делай три: регистрируем право собственности на незавершёнку на победителя торгов/залогодержателя.

 

Кстати пан str555 не указал, а было ли разрешение на строительство?

[Ludmila]

Ну, если там самоволка, то всё ещё проще: право собственности на самоволку не возникает.

Что касаемо оценки. Залогодатель хочет подарить незавершëнку. Зачем ему в этом мешать и платить за то, что он хочет подарить?
О споре в Росреестр я бы не стала сообщать. Зарегистрирует право собственности- залогодержатель зарегистрирует ипотеку в силу закона и обратит взыскание. Тогда за незавершëнку придëтся платить, но геморроя меньше.

[Изяслав]

было ли разрешение на строительство?

 

конечно.

 

тут так не получиться, приставы, сотрудники Росимущества и Росреестра пару раз в день мимо недостроя проезжают, т.е. знают о нем наверняка ещё и приценивались к помещениям в нём. + в выписках на ЗУ есть сведения о дольщиках.  

про подарок - подобную аргументацию я готовил для дел попроще - утверждаете что на заложенном ЗУ есть объект недвижимости - приведите кадастровый паспорт, утверждаете что есть право собственности - выписку из ЕГРН. а тут и можно ипотеку вешать. )

[tishetravy]

а новый собственник либо сносит постройку, либо признает на нее право собственности?

это  личное  дело  нового  собственника  ,  что  он  будет  делать  с  постройкой.  Обращающий  взыскание  на  ЗУ   и новый  собственник - это  одно  и  тоже  лицо  ?  Такие  лица  обычно  все  знают  наперед  -  и  что  такое  самовольная  постройка  и  как  её  снести  и  кто  за это за  всё  заплатит.  Есть  только  один  ньюанс-  они  не    успевают  дожить  до  завершения  задуманного в  том  самом положении,в  каком находились,  когда      задумывался  займ,  залог,  снос ,  признание  права  собственности  на  то,  что  не  возводилось  и  другие  гениальные  идеи  зассанных  бизнесменов .  

Ну, если там самоволка, то всё ещё проще: право собственности на самоволку не возникает.

 

Гениально.  Иск  о  признании  права  собственности на  самовольную  постройку  -  это  просто  пердёж ,  ошибочно  изданный   работниками  суда  при  изготовлении  судебных  актов.

[Изяслав]

нашлась пикантная подробность. оказывается, на заложенных ЗУ тоже внахлест стоит МКД. общее собрание жильцев дома не удосужилось выделить ЗУ под домом. ) ладно, обратить взыскание на ЗУ можно, согласно ст. 66 ЗоИ права и обязанности перейдут к новому собственнику ЗУ и собственникам квартир.

 

как полагаете, надо ли будет привлекать собственников помещений в МКД в качестве третьих лиц? не уверен, но общая тенденция такова, что всех подряд привлекают на всякий случай ), и привлечение сотни физиков в арбитражный процесс будет  адом. )

[Ludmila]

обратить взыскание на ЗУ можно, согласно ст. 66 ЗоИ права и обязанности перейдут к новому собственнику ЗУ и собственникам квартир.

Я бы не была так уверена в возможности обращения взыскания на ЗУ под МКД.

Ну если

права и обязанности перейдут к новому собственнику ЗУ и собственникам квартир.  

(что на самом деле очень вряд ли), то ответ на вопрос

 

надо ли будет привлекать собственников помещений в МКД в качестве третьих лиц?

очевиден. Более того - в деле об обращении взыскания, если к ним перешли права и обязанности залогодателя, их надо привлекать в качестве соответчиков.

[Изяслав]

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

 

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

 

представляется, что МКД принадлежит не згодателю, а собственникам помещений.

и требовать обращения на ЗУ здержатель будет без обращения на МКД.

а общее собрание собственников помещений уже будет вправе требовать от нового собственника ЗУ выделить им в ОДС ЗУ под МКД, что покупатели на торгах не могут не учитывать.

но до торгов ещё надо досудиться. )

поиск в К+ по практике ст. 66 подтвержает, что этими извращениями заняться желающих нет. )

 

уменьшил размер.

Сообщение отредактировал str555: 05 October 2020 - 21:06

[Ludmila]

представляется, что МКД принадлежит не згодателю, а собственникам помещений. и требовать обращения на ЗУ здержатель будет без обращения на МКД. а общее собрание собственников помещений уже будет вправе требовать от нового собственника ЗУ выделить им в ОДС ЗУ под МКД, что покупатели на торгах не могут не учитывать. но до торгов ещё надо досудиться. )

Неправильно представляется.

 

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам  

Она вообще отношения к Вашему вопросу не имеет.