Сообщений в теме: 10

[e.c.h.o.]

Коллеги, для оценки рисков хотелось бы вынести на обсуждение данную тему.

 

Ситуация такова:
1. Застройщик не успевает построить объект до истечения срока договора аренды на землю.

2. Застройщик прекратил договор с генподрядчиком, выбирает нового. 

3. Застройщик строит с привлечением инвестиций третьих лиц по договору товарищества

4. Товарищи разволновались и желают зарегистрировать права на доли в объекте незавершенного строительства пока не истекло право аренды у застройщика.

 

Вопрос: после того, как право товарищей на доли в незавершенке будет зарегистрировано, не возникнет ли у застройщика проблем с продлением договора аренды для завершения строительства?

 

С уважением

[Ludmila]

Поскольку, очевидно, товарищи и застройщик в полной мере оценили и приняли крайне высокие риски, вытекающие из предложенной схемы, отправила модерам просьбу закрыть тему. Ибо заданный Вами вопрос разобран вдоль и поперёк.

[Ludmila]

И таки да, сейчас такая схема нереализуема. Если Вы вдруг узнаете, что в стране есть два объекта, по которым такая схема реализовалась, не обращайте внимания: оба объекта зарегистрированы давно.

Но коль уж товарищи и застройщик решили создать третий такой объект на страну, то, по всей видимости, все вопросы, связанные с невозможностью реализации, урегулированы путём задействования административного ресурса.

И поскольку в теме есть только вопрос, уже многократно обсуждённый и требующий от автора прочитать либо обсуждение, либо закон, то прошу модеров тему закрыть.

[e.c.h.o.]

Поскольку, очевидно, товарищи и застройщик в полной мере оценили и приняли крайне высокие риски, вытекающие из предложенной схемы, отправила модерам просьбу закрыть тему. Ибо заданный Вами вопрос разобран вдоль и поперёк.

Спасибо за ответ по теме. А будьте любезны, подскажите по каким параметрам найти темы на форме, на которые Вы ссылаетесь? 
Относительно схемы и её реализации: она существует лишь в виде возможного варианта разрешения ситуации, поэтому и является обсуждаемой с учетом рисков и т.д. Однако, ввиду того, что за развитием практики в этой области не наблюдал, разбираю все с нуля. Отсюда вопрос, для старожил, вероятно, наивный.
По поводу названных Вами прецедентов с двумя объектами. О чем именно речь, подскажите?

Сообщение отредактировал e.c.h.o.: 02 November 2015 - 16:50

[Ludmila]

По поводу названных Вами прецедентов с двумя объектами. О чем именно речь, подскажите?

Насколько мне известно, в России зарегистрировано право общей долевой собственности всего на два объекта незавершёнки, которые продолжают строиться.

[e.c.h.o.]

Насколько мне известно, в России зарегистрировано право общей долевой собственности всего на два объекта незавершёнки, которые продолжают строиться.

Согласен с Вами, что  когда объект не введен в установленном порядке в гражданский оборот, произвести выдел доли не представляется возможным, поскольку до того момента объект - это всего лишь совокупность движимого имущества. Это справедливо для тех случаев, когда объект продолжает строится и приостановка или консервация не производилась. 

Это также согласуется и с позицией ПП ВАС №8 от 25.02.1998, которая говорит, что регистрация незавершенки допускается только при условии, что объект не является предметом договора строительного подряда.
 

Именно из этого я и исходил, предполагая, что:
1. Застройщик прекращает договор с генподрядчиком, приостанавливает строительство.

2. Согласно ст. 1043 ГК РФ товарищи обращаются за регистрацией права на не завершенный строительством объект - как на результат совместной деятельности по строительству на основании договора простого товарищества.

3. Размер доли каждого товарища в не завершенном строительством объекте определяется договором.

 

Так мы достигаем: вводим объект в оборот в виде недвижимости, фиксируем права именно на часть доли в недвижимости, уходим от абстрактных обязательственных прав в отношениях с застройщиком.

 

Дальше варианты:
1. У застройщика заканчивается срок аренды участка и позднее он продляет его, найдя нового генподрядчика и расконсервировав стройку. Здесь вопрос - не будет ли схема с регистрацией товарищами прав на доли осложнять этот процесс?

2. Застройщик не продляет аренду, больше не строит. После чего варианты с незавершенкой плачевные, но права товарищей хоть как-то прогарантированы реальными долями в этой недвижимости.

 

Или я вообще не в том направлении копаю, как думаете?

[Ludmila]

Или я вообще не в том направлении копаю, как думаете?

Я понятия не имею, в том ли направлении Вы думаете. По каждой такой сделке сначала прорабатывается схема, потом структурируется сделка, потом уже готовится документация. Чтобы всё это сделать, надо разговаривать сначала с Вашим клиентом и готовить для него заключение о рисках по сделке. Если Ваш клиент всё же согласится на сделку и все остальные участники также будут готовы заключить сделку, надо снова говорить с Вашим клиентом и со всеми предполагаемыми участниками сделки, согласовывая сначала схему, а потом и структуру сделки. Также надо те же действия проделывать с остальными лицами, которых Ваша сделка касается, а для этого их сначала надо выявить.

Т.е. даже чтобы понять, в каком направлении думать, надо потратить не один месяц. Это если нормально делать, а не по принципу "сойдёт и так".

А потом делать кучу документации, в которой продумывается каждое слово, при этом разные документы подписываются разными лицами.

По Вашим рассуждениям я понимаю, что Вы не знакомы ни с законодательством, ни с судебной практикой по Вашему вопросу. Поэтому помочь Вам мне нечем. Тот единственный вопрос, который Вы задали, обсуждался многократно. Я полагаю, что юрист должен обладать навыками поиска информации, а потому все темы Вы легко найдёте сами.

И на этом я позволю себе закончить. Вы не утрудили себя даже чтением законов и судпрактики. Любые ответы Вам будут означать, что за Вас делают Вашу работу.

Так мы достигаем

того, что ситуация становится тупиковой. Но не буду Вас останавливать. Если люди не соблаговолили по такому вопросу потратиться на юриста, разбирающегося в таких сделках, пусть получают то, что заслужили.

[e.c.h.o.]

Если люди не соблаговолили по такому вопросу потратиться на юриста, разбирающегося в таких сделках

Вы правы, я действую в своем интересе и пока не прибегал к помощи профильных коллег, рассчитывая защитить свои права самостоятельно.

 

Поэтому помочь Вам мне нечем.

Вполне могли бы ограничиться только этим тезисом Но спасибо за участие 

[Георги й]

Прошу прощения, если влезу со своим вопросом. Подскажите пожалуйста, а если еще практику кинете то спасибо Вам огромное. Ситуация - домовладение по 1/2 доли, земельный участок на котором оно раположено в общей собственности, без определенных долей. Эспекрт предложил вариант выдела долей земельного участка - по 1/2, соответственно идеальным долям в домовладении. ОЧЕНЬ нужна судебная практика - решения судов РФ, где по аналогичным спорам четко пропорции проводятся между долей в домовладении и выделяемой долей из общего земельного участка. Заранее спасибо!

[Чеширский кот]

Общая собственность без долей это совместная? Что Вы понимаете под "выделом долей" в конкретной Вашей ситуации?

[Георги й]

да, общая  совместная, где выдел в натуре пропорционально идеальным долям в домовладении. Очень нужна именно судебная практика, если такова вообще существует. спасибо.