Сообщений в теме: 97

[Erling]

Вроде бы ситуация (гибель объекта аренды) стара как мир, а поиск выдал только одну тему 2005-го года.

 

Есть бессрочный договор аренды недвижимого имущества. Объект аренды прекратил существование в феврале после встречи с собянинскими бульдозерами. С момента гибели недвижимого имущества арендатор прекратил вносить арендную плату, а арендодатель её и не требовал. Однако арендодатель молчаливо уклоняется от возврата обеспечительного платежа, в связи с чем арендатор решил предъявить иск о взыскании соответствующей суммы.

 

Казалось бы, пиши досудебную претензию и готовь иск, но есть одно "но". Очевидно, основанием для возникновения обязанности по возврату обеспечительного платежа является расторжение договора аренды или прекращение его действия. Однако договор-то никто не расторгал, и прекращение его действия тоже под вопросом. Подходы:

 

1) Считать, что договор прекратил действие, поскольку обязательство арендодателя (если мы рассматриваем нечинение препятствий в пользовании арендованным имуществом как обязательство) прекращено невозможностью исполнения, в связи с чем и обязательства по внесению арендной платы за период с февраля по текущее время у арендатора не возникают.

 

Плюсы:

- самый простой и интуитивный вариант.

 

Минусы:

- как мне кажется, самый далёкий от ГК вариант. Потому что нет в нашем ГК "прекращения действия договора в связи с прекращением всех обязательств, составлявших его предмет", а есть только ст. 425, которая немного о другом.

 

2) Считать, что договор не прекратил действие. После соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (после направления арендодателю предложения о расторжении договора) предъявить арендодателю иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

 

Плюсы:

- ближе к ГК.

 

Минусы:

- получается, что до принятия судом решения о расторжении договора арендодатель имеет основания для удержания обеспечительного платежа. Так что после расторжения договора нужно будет предъявлять новый иск, о взыскании суммы обеспечительного платежа.

 

3) Поскольку договор аренды бессрочный, можно отказаться от него, уведомив арендодателя за два месяца.

 

Плюсы:

- даже не придётся доказывать, что объект аренды прекратил своё существование.

 

Минусы:

- долго.

 

 

Какой подход, по вашему мнению, является обоснованным?

 

P.S. Есть небольшое опасение, арендодатель попытается предъявить арендатору собственные требования о компенсации за невозвращение арендатором имущества. Но у Правительства вроде бы была какая-то мотивировка насчёт незаконного строительства, так что арендатор, вероятно, может сослаться в том числе на п. 2 ст. 416. Он же не виноват, что арендодатель что-то там не согласовал и что это впоследствии и привело к гибели объекта аренды.

Сообщение отредактировал Erling: 29 August 2016 - 16:48

[Святослав]

Первый вариант. По сути тут разрушение синаллагмы, что дает основания для абз.2 п.2 ст.328 ГК. Прекращение двух основных встречных обязательств ведет к прекращению договора, а как следствие - к необходимости возврата депозита.

В крайнем случае можно было бы зайти через п.4 ст.620 и принцип единства судьбы (концепцию единого объекта) - объект "земля" без объекта "здание" не пригоден для использования. Но это претензионный порядок и суд, т.е. долго, муторно и бессмысленно с учетом естественного варианта с прекращением договора вследствие прекращения основных обязательств по нему.

Сообщение отредактировал Святослав: 29 August 2016 - 20:02

[Ростов-на-Дону]

Считать, что договор не прекратил действие. После соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (после направления арендодателю предложения о расторжении договора) предъявить арендодателю иск о расторжении договора

+ взыскание обеспечительного платежа (все в одном иске и расторжение и взыскание).

Сообщение отредактировал Ростов-на-Дону: 29 August 2016 - 20:28

[Irka]

Объект аренды прекратил существование в феврале после встречи с собянинскими бульдозерами

а на основании чего был уничтожен объект аренды?

ст.417 ГК не подходит?

[Ростов-на-Дону]

Irka, исходя из условий задачи 

 

Объект аренды прекратил существование в феврале после встречи с собянинскими бульдозерами

 

так что существует большая вероятность применения п. 2 ст. 417 

[Irka]

так что существует большая вероятность применения п. 2 ст. 417

тогда потребовать от арендодателя исполнения обязательства (предоставить объект аренды) 

[Erling]

Первый вариант. По сути тут разрушение синаллагмы, что дает основания для абз.2 п.2 ст.328 ГК. Прекращение двух основных встречных обязательств ведет к прекращению договора, а как следствие - к необходимости возврата депозита.

В крайнем случае можно было бы зайти через п.4 ст.620 и принцип единства судьбы (концепцию единого объекта) - объект "земля" без объекта "здание" не пригоден для использования. Но это претензионный порядок и суд, т.е. долго, муторно и бессмысленно с учетом естественного варианта с прекращением договора вследствие прекращения основных обязательств по нему.

То есть в связи с неисполнением (по крайней мере, с февраля) арендодателем своих обязательств арендатор отказывается от исполнения своего встречного обязательства (п. 2 ст. 328), что отсылает нас к ст. 310 и п. 1, 2 ст. 450.1 ГК?

 

 

Считать, что договор не прекратил действие. После соблюдения досудебного порядка урегулирования спора (после направления арендодателю предложения о расторжении договора) предъявить арендодателю иск о расторжении договора

+ взыскания обеспечительного платежа 

 

Сомневаюсь. Если идти по второму варианту, то до момента принятия судом решения о расторжении договора у арендодателя есть основания для удержания обеспечительного платежа. И получается, что заявлять требование о взыскании суммы обеспечительного платежа одновременно с требованием о расторжении договора неправильно, потому что арендодатель как должник по кондикционному обязательству не становится неисправным автоматически по расторжении договора. Ведь у кондикционного обязательства есть срок исполнения. Пусть арендатор получает право требования к арендодателю сразу после расторжения договора, но притязание у него возникает после истечения срока исполнения обязательства должником.

 

 

Объект аренды прекратил существование в феврале после встречи с собянинскими бульдозерами

а на основании чего был уничтожен объект аренды?

ст.417 ГК не подходит?

 

Статья 417, может, и подходит. Но ответа на вопрос не даёт.

 

 

так что существует большая вероятность применения п. 2 ст. 417

тогда потребовать от арендодателя исполнения обязательства (предоставить объект аренды) 

 

Верно. Это уже не проблемы арендатора.

[Ростов-на-Дону]

Сомневаюсь. Если идти по второму варианту, то до момента принятия судом решения о расторжении договора у арендодателя есть основания для удержания обеспечительного платежа. И получается, что заявлять требование о взыскании суммы обеспечительного платежа одновременно с требованием о расторжении договора неправильно, потому что арендодатель как должник по кондикционному обязательству не становится неисправным автоматически по расторжении договора. Ведь у кондикционного обязательства есть срок исполнения. Пусть арендатор получает право требования к арендодателю сразу после расторжения договора, но притязание у него возникает после истечения срока исполнения обязательства должником.

т.е. Вы считаете, что при удовлетворении первого требования (расторжение договора) суд оставить второе требование (о взыскании обеспечительного) без удовлетворения?

[Erling]

 

Сомневаюсь. Если идти по второму варианту, то до момента принятия судом решения о расторжении договора у арендодателя есть основания для удержания обеспечительного платежа. И получается, что заявлять требование о взыскании суммы обеспечительного платежа одновременно с требованием о расторжении договора неправильно, потому что арендодатель как должник по кондикционному обязательству не становится неисправным автоматически по расторжении договора. Ведь у кондикционного обязательства есть срок исполнения. Пусть арендатор получает право требования к арендодателю сразу после расторжения договора, но притязание у него возникает после истечения срока исполнения обязательства должником.

т.е. Вы считаете, что при удовлетворении первого требования (расторжение договора) суд оставить второе требование (о взыскании обеспечительного) без удовлетворения?

 

Ну-у... Должен оставить, по закону. На деле могут махнуть рукой и удовлетворить.

[Ростов-на-Дону]

договоров предусмотрен порядок возврата в случае расторжения? если да, то обязательство по возврату не будет кондикционным, а будет "вытекать" из действующего обязательства (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35)

[Erling]

договоров предусмотрен порядок возврата в случае расторжения? если да, то обязательство по возврату не будет кондикционным, а будет "вытекать" из действующего обязательства (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35)

Нет, порядок не предусмотрен. Да и даже если не кондикция, ст. 314 ГК будет применима.

[Святослав]

договоров предусмотрен порядок возврата в случае расторжения? если да, то обязательство по возврату не будет кондикционным

Если нет, тоже не будет.

[woo-doo]

В Вашем случае ситуация связана не с самовольным строительством?

Если нет - ст. 417 ГК РФ, обязательства по договору прекратились с момента уничтожения объекта аренды.

Хотя и 416 тоже вполне применима

[Святослав]

В Вашем случае ситуация связана не с самовольным строительством? Если нет - ст. 417 ГК РФ

Вопрос с ответом чудесны. "Нет" - связана не с самоволкой или "нет" - связана с самоволкой?

Сомневаюсь в возможности применения к ситуации ст.417 ГК в принципе. Она ведет речь о юридической, а не фактической невозможности.

Обязательство прекратилось не самим изданием какого-то НПА (от этого объекту ни холодно, ни жарко), а фактическим уничтожением объекта.

[woo-doo]

Обязательство прекратилось не самим изданием какого-то НПА (от этого объекту ни холодно, ни жарко), а фактическим уничтожением объекта.

безусловно, это так - но толковать в отрыве от акта вряд ли получится - он есть основание. Другое дело момент прекращения, собственно об этом я написал выше

 

обязательства по договору прекратились с момента уничтожения объекта аренды

[Святослав]

но толковать в отрыве от акта вряд ли получится - он есть основание

Толковать что? Ст.417? А зачем ее толковать, если она не применяется? Толковать сам акт - это Вам в процесс об оспаривании законности сноса.

Напоминает тему про уничтожение вещи как сделку в Глобальных - вот приняло лицо решение об уничтожении вещи, потом ее уничтожило. С кого момента ПС на вещь прекратилось? Если с момента уничтожения вещи, то в чем сделочный характер решения? А если с момента решения, то кому принадлежит вещь?

[Ростов-на-Дону]

Нет, порядок не предусмотрен. Да и даже если не кондикция, ст. 314 ГК будет применима.

Будет применима.   Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения  обязательство подлежит исполнению в этот день.

 

После расторжения договора судом (при отсутвии встречных требований, направленых на изъятия из ОП) ОП теряет свою обеспечительную функцию. Арендодатель утрачивает право на его удержание. Следовательно обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в день расторжения договора в полном объеме.

 

КМК тот же пункт 5 Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 можно применять по аналогии 

 

Ну хотя суд может и конечно и  отказать.

Так же суд сможет теоретически отказать и  не найдя оснований прекращения договора в связи прекращением двух основных встречных обязательств.

 

 

Сообщение отредактировал Ростов-на-Дону: 29 August 2016 - 23:21

[woo-doo]

Толковать что? Ст.417? А зачем ее толковать, если она не применяется? Толковать сам акт - это Вам в процесс об оспаривании законности сноса.

да никто не собирается толковать сам акт, зачем кому-то что-то оспаривать. Если исходить из казуса, что объект был возведен на законных основаниях (собственно поэтому я выше спросил про самовол), то здесь именно 417 ГК. К тому же, обратите внимание, что в диспозиции статьи указано "в результате издания акта".

 

Если с момента уничтожения вещи, то в чем сделочный характер решения?

при принятии решения об уничтожении при физическом существовании объекта говорить о прекращении ПС не приходится - на этот случай есть иной механизм прекращения ПС - отказ от права в отношении объекта ПС.

Сообщение отредактировал woo-doo: 30 August 2016 - 15:14

[Святослав]

Если исходить из казуса, что объект был возведен на законных основаниях (собственно поэтому я выше спросил про самовол), то здесь именно 417 ГК.

Т.е. если издан акт, предписывающий снос законно возведенного объекта, аренда уже прекратилась, без сноса?

 

при принятии решения об уничтожении при физическом существовании объекта говорить о прекращении ПС не приходится

А почему же здесь приходится говорить о прекращении аренды?

[greeny12]

при принятии решения об уничтожении при физическом существовании объекта говорить о прекращении ПС не приходится

 

Правильно. Издание законного распоряжения, касающегося строения, подлежащего сносу по какой-то причине, прежде всего адресовано собственнику имущества. С момента вступления в силу распоряжения у собственника возникают новые права и обязанности, прекращаются (модифицируются) прежние права и обязанности. Соответственно, то же происходит с правами и обязанностями арендатора, которые производны от прекращенных (модифицированных).

[Erling]

В Вашем случае ситуация связана не с самовольным строительством?

Если нет - ст. 417 ГК РФ, обязательства по договору прекратились с момента уничтожения объекта аренды.

Хотя и 416 тоже вполне применима

Честно говоря, я не вдавался в подробности того, как в феврале оформлялся массовый снос мелких торговых центров. Меня устроят как ст. 416, так и ст. 417, хотя первая кажется ближе. Трудность в другом - означает ли гибель объекта аренды прекращение действия договора и, как следствие, прекращение оснований для удержания обеспечительного платежа. Святослав считает, что является. Я пока колеблюсь. Даже если применять ст. 310 и 328, получается, что арендатор сначала должен уведомить арендодателя от отказе от исполнения.

 

 

Нет, порядок не предусмотрен. Да и даже если не кондикция, ст. 314 ГК будет применима.

Будет применима.   Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения  обязательство подлежит исполнению в этот день.

А оно позволяет?

 

 

Нет, порядок не предусмотрен. Да и даже если не кондикция, ст. 314 ГК будет применима.

Следовательно обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в день расторжения договора в полном объеме.

Обоснуйте. Почему в день расторжения договора? Как это соотносится со ст. 314 ГК? В п. 5 ПП ВАС №35 о сроках ничего не говорится, говорится о самом обязательстве.

[greeny12]

Следовательно обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в день расторжения договора в полном объеме. 

 

Неосновательное удержание обеспечительного платежа начинается в день, когда обеспечение бесповоротно перестает что-то обеспечивать, о чем ранее договорились.

[Ростов-на-Дону]

А оно позволяет?

 

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (381.1).

 

Да, срок не указан, но КМК день прекращения договора как раз и является той датой которая " позволяет определить день его исполнения"

 

​В случае если кредитор не заявит требование, то ОП может правомерно удерживаться должником и после прекращения договора?

 

 

 

Неосновательное удержание обеспечительного платежа начинается в день, когда обеспечение бесповоротно перестает что-то обеспечивать, о чем ранее договорились.

и?

хотя не спорю, что в указанной логике  присутствует изъян(

[woo-doo]

Честно говоря, я не вдавался в подробности того, как в феврале оформлялся массовый снос мелких торговых центров. Меня устроят как ст. 416, так и ст. 417, хотя первая кажется ближе. Трудность в другом - означает ли гибель объекта аренды прекращение действия договора и, как следствие, прекращение оснований для удержания обеспечительного платежа. Святослав считает, что является.

если вопрос квалификации не столь интересен, я присоединяюсь к мнению Святослава.

 

Т.е. если издан акт, предписывающий снос законно возведенного объекта, аренда уже прекратилась, без сноса?

нет, сама по себе аренда прекратится с момента физического уничтожения (следствие издания акта) объекта аренды. Я думаю, пан, Вы не будете спорить с тем, что уничтожение происходит в результате издания акта и при исполнении онного делает невозможность исполнения обязательств по аренде

 

А почему же здесь приходится говорить о прекращении аренды?

да я уже выше 2 раза писал с какого момента она прекратиться - не с момента издания, а с момента уничтожения объекта. Здесь можно привести следующий пример по моменту прекращения правоотношения в результате издания акта - издан акт о запрете рекламы, так вот при такой ситуации обязательства прекратятся с момента издания, если же издание еще предполагает исполнение, то с момента такого исполнения

[Ростов-на-Дону]

я конечно не разбираюсь в подоплеке события

 

 встречи с собянинскими бульдозерами

 но КМК до признания акта незаконным  договор не будет прекращен ни по 416 ни по 417