Сообщений в теме: 15

[Galaktor]

Коллеги, всем доброго дня!

 

Ситуация нестандартная, хочу обсудить возможность защиты права вышеуказанным иском (о признании действительным договора аренды).

 

Имеется земельный участок под нестационарным объектом, на который владелец объекта пожелал заключить договор аренды с администрацией муниципалитета. После обращения юр. лица в администрацию (лето 2015 года) были собраны все необходимые документы в соответствии с местными НПА, вынесено распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду, заключен договор аренды сроком на 4 года 11 месяцев.

 

Юр. лицо обращается с заявлением в Управление Росреестра, но ему отказывают в связи с тем что аукцион за право заключения договора аренды не проводился.

На этом этапе юр. лицо узнает об изменениях в ЗК, которые вступили в силу с 01 марта 2015 года (необходимость проведения торгов). В администрации муниципалитета прямо сообщают что этот момент упустили, предлагают вообще договор аренды не регистрировать. 

 

Юр. лицо хочет оспаривать отказ Росреестра, но при разработке правовой позиции были проанализированы все документы по делу и судебная практика. Судебная практика говорит о том, что в случае если схема территориального планирования была утверждена до 01.03.2015 г., но сам договор аренды заключен после, то он подлежит регистрации. В настоящем деле все документы были утверждены уже после того как вступили в силу поправки в закон, то есть торги должны были проводиться.

 

Мной было составлено обращение в администрацию муниципалитета, в котором я просил разъяснить заявителю необходимость проведения торгов по конкретному договору, указать причины по которым администрация торгов не провела.

 

Сегодня я получаю ответ из администрации муниципалитета, в котором говорится, что Управление Россрестра направляло в адрес администрации уведомление о том, что данный договор в ЕГРП зарегистрирован. Это уведомление я также получил, в нем действительно сообщалось, что договор зарегистрирован.

 

Что имеем. Май 2016 года (подписывается договор аренды); 01 июля 2016 года (юр. лицо обращается в Управление Росреестра за регистрацией договора); 12 июля 2016 года (администрация муниципалитета уведомляется Росреестром о том, что договор аренды зарегистрирован); 06 августа 2016 года (юр. лицу выдается отказ в гос. регистрации договора в связи с отсутствием необходимых документов, а именно документации о проведении торгов).

 

В ЕГРП записи о регистрации договора в настоящий момент нет.

 

Идти в суд и оспаривать отказ Росреестра бесполезно (по причинам выше), да и срок уже пропущен.

Снова по всей цепочке в администрации запускать процедуру и арендовать участок через аукцион - вариант запасной.

 

Однако мы имеем на руках какое-никакое, но официальное уведомление стороны договора о том, что он был зарегистрирован. В сети нашел несколько решений по требованиям о признании договора аренды действительным (заключенным?). К примеру, здесь: http://xn--90afdbaav...bsr/case/209968

 

Но возникает противоречие со ст. 12 ГК, есть сомнения что такой способ защиты будет обоснованным. 

С другой стороны мы имеем часть 2 статьи 26 ЗК РФ, в отсутствие гос. регистрации договора аренды, он считается фактически незаключенным, следовательно мы имеет возможность обратиться в суд и потребовать признании договора заключенным и в связи с этим внесения записи в ЕГРП.

Возможно где-то я фундаментально ошибаюсь, если так буду благодарен за указание на ошибку либо за иные мысли по этому вопросу.

 

Спасибо.

Сообщение отредактировал Galaktor: 30 November 2016 - 15:54

[Чеширский кот]

Вы фундаментально ошибаетесь - договор аренды ничтожен и даже наличие записи в ЕГРП, а уж тем более наличие просто некого уведомления о регистрации, не преодолеют ничтожности этого договора

[Galaktor]

Вы фундаментально ошибаетесь - договор аренды ничтожен и даже наличие записи в ЕГРП, а уж тем более наличие просто некого уведомления о регистрации, не преодолеют ничтожности этого договора

По существу я не спорю с этим, я лишь хочу выяснить имеет ли место на практике такой способ защиты права как признание сделки действительной.

[Galov]

я лишь хочу выяснить имеет ли место на практике такой способ защиты права как признание сделки действительной.

Такой способ есть и предусмотрен законом только для трех случаев, когда ничтожная сделка может приобрести юридическую силу по решению суда -  пункт 1 ст.165, пункт 2 ст.171, пункт 2 ст.172 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако к Вашему казусу указанные случаи реанимации ничтожной сделки вряд ли относятся.

[Galaktor]

 

я лишь хочу выяснить имеет ли место на практике такой способ защиты права как признание сделки действительной.

Такой способ есть и предусмотрен законом только для трех случаев, когда ничтожная сделка может приобрести юридическую силу по решению суда -  пункт 1 ст.165, пункт 2 ст.171, пункт 2 ст.172 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако к Вашему казусу указанные случаи реанимации ничтожной сделки вряд ли относятся.

 

Вооот. Это ближе к делу. Странно, почему тогда практика идет и по поводу удовлетворения исков о признании договора аренды действительным после отказа Росреестра (ссылку выложил в первом сообщении, специально проверил на сайте суда, в апелляции устояла):
 

 

 Заявителю было отказано в связи с тем, что не были проведены торги на право аренды.

Полагает данный договор действительным, так как на момент издания постановления о предоставлении участка в аренду проведения торгов не требовалось и закон обратной силы не имеет.

...

Исковые требования Разинова С В- удовлетворить.

Признать действительным договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 3 года с правом выкупа площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ за № с Комитетом по управлению имуществом Администрации <адрес>.

Данное решение являться основанием для регистрации данного договора в органах государственной регистрации прав.

 

Судя по консультанту, есть еще 4 дела в других субъектах с аналогичными предметом и основанием требований.

Сообщение отредактировал Galaktor: 02 December 2016 - 11:45

[Ludmila]

Galaktor, Вам другими вопросами надо задаться в первую и вторую очереди.

Во-первых, а для чего Вам это нужно - констатация действительности сделки?

И во-вторых. Договор, как было справедливо написано, ничтожен. Вот Вы идёте в суд за признанием сделки действительной, и вдруг получаете отказ и констатацию  ничтожности договора. Что дальше?

[Galaktor]

Galaktor, Вам другими вопросами надо задаться в первую и вторую очереди.

Во-первых, а для чего Вам это нужно - констатация действительности сделки?

И во-вторых. Договор, как было справедливо написано, ничтожен. Вот Вы идёте в суд за признанием сделки действительной, и вдруг получаете отказ и констатацию  ничтожности договора. Что дальше?

Ludmila, сразу двух зайцев убиваем. Констатация действительности сделки позволит зарегистрировать договор в реестре.

В случае отказа, при участии в деле администрации муниципалитета, это позволит либо потребовать в дальнейшем реституции в части уже уплаченных денежных средств за аренду, либо (а может и одновременно) иметь более весомые аргументы при общении с сотрудниками КУИЗО для повторного рассмотрения вопроса о предоставлении ЗУ в аренду уже на торгах.

Обращаться с иском о недействительности договора учитывая вышеизложенное в принципе не в интересах клиента.

 

В случае с СОЮ даже бы не сомневался по поводу обращения, учитывая реальную практику и квалификацию сотрудников Россрестра на месте. Однако здесь будет арбитраж, поэтому еще думаем.

[Ludmila]

Ludmila, сразу двух зайцев убиваем. Констатация действительности сделки позволит зарегистрировать договор в реестре.

Ещё раз: зачем нужно регистрировать сделку в реестре? Регистрация сделки - не самоцель, это способ достижения цели. Какую цель Вы хотите достичь путём регистрации договора?

 

В случае отказа, при участии в деле администрации муниципалитета, это позволит либо потребовать в дальнейшем реституции в части уже уплаченных денежных средств за аренду,

С чего бы это? Судебная практика прямо противоположна: никакого возврата арендной платы не будет.

 

либо (а может и одновременно) иметь более весомые аргументы при общении с сотрудниками КУИЗО для повторного рассмотрения вопроса о предоставлении ЗУ в аренду уже на торгах.

Ничего не поняла. Есть определённый порядок предоставления участка на торгах. Наличие до этого ничтожного договора аренды никак на эту процедуру не влияет.

 

Обращаться с иском о недействительности договора учитывая вышеизложенное в принципе не в интересах клиента.

Вы сами себе противоречите: обращаться с иском о недействительности не в интересах клиента, но сама недействительность в его интересах.

 

Однако здесь будет арбитраж, поэтому еще думаем.

[Galaktor]

 

 

Ещё раз: зачем нужно регистрировать сделку в реестре? Регистрация сделки - не самоцель, это способ достижения цели. Какую цель Вы хотите достичь путём регистрации договора?

Для того, чтобы в будущем иметь возможность заключить новый договор аренды без проведения торгов.

 

 

С чего бы это? Судебная практика прямо противоположна: никакого возврата арендной платы не будет.

Согласен, возврата не будет.

 

 

Ничего не поняла. Есть определённый порядок предоставления участка на торгах. Наличие до этого ничтожного договора аренды никак на эту процедуру не влияет.

С точки зрения закона нет. С точки зрения реальных взаимоотношений на месте влияет. В силу того, правовая позиция муниципалитета заключается в том, что договор аренды является действительным (о чем прямо сказано в ответе на обращение юр. лица), заключать новый договор до истечения действия данного, муниципалитет не согласен.

 

 

Вы сами себе противоречите: обращаться с иском о недействительности не в интересах клиента, но сама недействительность в его интересах.

Интерес клиента заключается в действительности данного договора и его последующей государственной регистрации. В случае выхода с иском о недействительности договора, поведение юр. лица не является последовательным (сначала заключает договор, пытается его зарегистрировать, однако затем обращается с намерением признать сделку ничтожной).

При этом установленный судом факт ничтожности договора в рамках производства о признании договора действительным, позволит на месте в более быстром темпе запустить процедуру заключения нового договора на торгах. 

Как я уже писал есть иной вариант, выходить с обращением к муниципалитету по поводу заключения договора аренды на торгах, получить отказ муниципалитета в связи с действительным по их мнению договором аренды, затем оспаривать этот отказ. Не думаю, что это будет оптимальный путь построения взаимоотношений. Воевать лучше с Росреестром, чем с контрагентом.

Жить с ничтожным договором 5 лет и выходить потом на торги, юр. лицо не хочет, объект важен. 

Сообщение отредактировал Galaktor: 05 December 2016 - 01:50

[Ludmila]

Для того, чтобы в будущем иметь возможность заключить новы

На каком основании?

[Galaktor]

 

Для того, чтобы в будущем иметь возможность заключить новы

На каком основании?

 

пп. 1 п. 3 ст. 39.6 зк

Сообщение отредактировал Galaktor: 05 December 2016 - 02:31

[Ludmila]

пп. 3 п. 1 ст. 39.6 зк

В данном пункте нет такого подпункта. И в любом случае я не намереваюсь играть с Вами в угадайку, пытаясь узнать, что Вы имели в виду.

О, предыдущее сообщение уже кардинально отредактировано. В такой ситуации в дальнейшем общении смысла не вижу.

[Galaktor]

 

пп. 3 п. 1 ст. 39.6 зк

В данном пункте нет такого подпункта. И в любом случае я не намереваюсь играть с Вами в угадайку, пытаясь узнать, что Вы имели в виду.

О, предыдущее сообщение уже кардинально отредактировано. В такой ситуации в дальнейшем общении смысла не вижу.

 

Велкам и до свидания.

 

Интересная практика уже на уровне ФАСа от 25 ноября 2016 г.: http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf

 

 

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрены последствия истечения срока действия акта выбора земельного участка, так как данный срок не является пресекательным. Истечение названного срока само по себе не лишает заявителя права при наличии к тому оснований требовать совершения уполномоченным органом действий, необходимых для предоставления земельного участка.

Кроме того, судом сформулирована следующая правовая позиция: при наличии решения о предварительном утверждении места расположения объекта до 01.03.2015 г., дата распоряжения о предоставлении ЗУ, а равно дата заключения договора аренды правового значения не имеет.

 

Уже что-то, остается только найти в материалы дела надлежащее обращение юр. лица и решение о предварительном утверждении места расположения объекта)

Сообщение отредактировал Galaktor: 05 December 2016 - 02:32

[Чеширский кот]

пп. 1 п. 3 ст. 39.6 зк

Никогда не понимала манеры вырывать из контекста закона удобные нормы. Ничё, что для применения п. 3 нужна совокупность условий, предусмотренных п. 4, о которых Вы скромно умалчиваете?

 

Интересная практика уже на уровне ФАСа

Ничего интересного. Это прямо предусмотрено законом, но к Вашей ситуации не имеет абсолютно никакого отношения

 

Кроме того, судом сформулирована следующая правовая позиция: при наличии решения о предварительном утверждении места расположения объекта до 01.03.2015 г., дата распоряжения о предоставлении ЗУ, а равно дата заключения договора аренды правового значения не имеет.

Это Вы сами так сформулировали правовую позицию суда? Что такое "решение о предварительном утверждении места расположения объекта"? Не имеет правового значения для чего?

 

Уже что-то, остается только найти в материалы дела надлежащее обращение юр. лица и решение о предварительном утверждении места расположения объекта)

То есть сесть и нарисовать в фотошопе? 

[Ludmila]

Чеширский кот, как я понимаю, предполагается получить участок без торгов путём получения фальсифицированных составленных задним числом документов. 

У нас клиент так участок потерял. С местными органами договорился, а через несколько лет прокуратура заявила иск. И оказалось, что "мы так договорились с чиновником" - это ни разу не аргумент в суде.

[Izverg]

и констатацию  ничтожности договора. Что дальше?

Рассказываем работодателю о том, что "всё куплено"....

 

ни разу не аргумент в суде.

"А могли бы подружиться.."(Цы). Ибо ведь можно отыграть-то... И попилить бюджет, кстати, тоже... Ладно. 

Я с ужасом смотрю в будущее- хоть Вы кого-то подготовьте...Ведь просто пустыня:-(((