Сообщений в теме: 99

[maverick2008]

Короче, рискну ка я залезть с суконным в калашный. 

 

Мелкий дисклеймер - с земельным правом у меня все печально, но в вопросе разобраться хочется. Прошу сразу не убивать)

 

Фабула. 

 

Есть з\у (и даже несколько) в собственности юрлица А. На з\у находятся объекты недвижимости, принадлежащие лицу В. Построены были на основании ранее действовавшего д-ра аренды, между А и В, который был расторгнут. То есть договор прекратился, объекты остались. Объекты  линейные, инженерной инфраструктуры, если это важно. 

 

Ситуация наверное банальная - А очень хочет (и вполне обоснованно) какую то компенсацию от В за нахождение его объектов на ЗУ. 

 

п. 1 ст. 65 ЗК устанавливает принцип платности пользования землей, и указывает на две формы оплаты - арендную плату и земельный налог. Практика едина во мнении, что "делегировать" уплату земналога нельзя, платить его должен только собственник (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 декабря 2013 г. N 12790/13), а подобная "компенсация" за внедоговорное пользование должна взыскиваться как НО. Логично. Тут вопросов нет. 

 

Также прослеживается позиция, что в предмет доказывания входит определение фактически занимаемой чужим объектом площади (с учетом СЗЗ и площади, необходимой для его эксплуатации). 

 

Вопрос лишь в том, в форме чего взыскивать НО: в форме арендной платы или в форме "компенсации земельного налога". И допустимо ли взыскивать и то, и то?

 

Вот тут у меня случился затык. 

 

Практика уровня округов показывает, что в подавляющем большинстве взыскивают НО-арплату. Но судакты о взыскании НО-налога тоже имеются. 

 

Практика уровня вышек меня вообще добила. С одной стороны имеем хоть и старое, но все же 

 

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 14547/09 по делу N А55-18379/2008

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.Поскольку в силу закона к обществу "Волжский стандарт" перешло право пользования земельным участком, необходимым для использования здания корпуса N 1, и оно фактически пользовалось участком, но в отсутствие государственной регистрации права не могло быть плательщиком земельного налога, ответчик обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить истцу расходы по уплате этого налога.

 

С другой - намного более свежее

Определение Верховного Суда РФ от 30.08.2016 N 305-ЭС16-4192 по делу N А41-6620/2015 

Суд округа указал на следующее: правовой подход, изложенный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - Президиум ВАС РФ) от 15.07.2010 N 14547/09, не подлежит применению в настоящем случае, поскольку к обществу "Ангарстрой" не перешло ни право собственности, ни право постоянного (бессрочного) пользования на спорную часть земельного участка, находящегося в собственности истца, поэтому ответчик не является плательщиком земельного налога; общество "Ангарстрой" не может использовать участок, занятый принадлежащими ему объектами, на иных условиях, кроме как на условиях аренды; в отсутствие заключенного договора аренды ответчик обязан платить истцу неосновательное обогащение в размере арендной платы.

 

 

Буду признателен, если коллеги подтолкнут в нужном направлении. 

Сообщение отредактировал maverick2008: 14 September 2017 - 13:55

[Дед_Антип]

Практика едина во мнении, что "делегировать" уплату земналога нельзя, платить его должен только собственник

С 30.11.2016 г. налоги могут уплачиваться третьими лицами. Но "делегировать" я бы не стал - а вдруг будет "просрочка".

Здесь чуток аккуратнее в формулировках (если вдруг куда обращаться).

[maverick2008]

С 30.11.2016 г. налоги могут уплачиваться третьими лицами. Но "делегировать" я бы не стал - а вдруг будет "просрочка"

Делегировать в кавычках не просто так).  Платить может третье лицо, но за собственника - да. Но имелось в виду когда землепользователь платит как бы "за себя", обзывая это "земельным налогом".

 

Разумеется, такую терминологию в оф документах я не применяю

Сообщение отредактировал maverick2008: 14 September 2017 - 14:13

[Ludmila]

Пан, есть статья, о которой мало кто помнит. 

 

 

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

 

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

[maverick2008]

Ludmila, я про нее еще каааак помню. Но она скорее к дальнейшему  развитию описанной истории (как один из путей устаканивания отношений между А и В).

 

Одно могу сказать точно - на требование о сносе объектов А не пойдет. Раскрывать не буду, ибо у нас тут интернет)

Сообщение отредактировал maverick2008: 14 September 2017 - 14:16

[Ludmila]

Вот по ней можно посмотреть практику.

Плюс ещё в Пленуме не то по аренде, не то по расторжению договора было: если после расторжения договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, то плата за пользование взыскивается в размере, установленном договором.

[maverick2008]

Плюс ещё в Пленуме не то по аренде, не то по расторжению договора было: если после расторжения договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, то плата за пользование взыскивается в размере, установленном договором.

ого...

 

по аренде - старый пленум 2011 года имеете в виду?

 

А нет... видимо соотношение п. 8 ППВАС 35

 

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

 

 

и п . 38 ИП 66 2002 года

 

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

 

 

 

То есть основываясь на этих разъяснениях, можно построить позицию вида: собственник з\у имеет право на взыскание арендной платы на условиях расторгнутого договора, но не компенсации земналога в форме НО...

Сообщение отредактировал maverick2008: 14 September 2017 - 14:43

[Ludmila]

Одно могу сказать точно - на требование о сносе объектов А не пойдет. Раскрывать не буду, ибо у нас тут интернет)

Я не про снос, пан. Там один из вариантов решения проблемы - установить через суд условия пользования участком на новый срок. Вот я бы именно по этому варианту практику смотрела.

по аренде - старый пленум 2005 года имеете в виду?

Нет, 2011 года.

Вот, нашла.

 

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 июня 2014 г. N 35

 

О ПОСЛЕДСТВИЯХ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

8. В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

[maverick2008]

Там один из вариантов решения проблемы - установить через суд условия пользования участком на новый срок. Вот я бы именно по этому варианту практику смотрела.

Да, такой вариант прорабатываем. И второй вариант тоже. И третий еще есть.

 

Но пока работаем с текущей проблемой - требованиями собственника ЗУ.

 

Наводка очень интересная. Спасибо

Сообщение отредактировал maverick2008: 14 September 2017 - 14:50

[Ludmila]

Да, такой вариант прорабатываем. И второй вариант тоже. И третий еще есть.   Но пока работаем с текущей проблемой - требованиями собственника ЗУ.  

Пан, Вы меня упорно не слышите.

В 272 статье есть вариант решения проблемы: установление судом условий пользования участком на новый срок. Очевидно, что раз условия устанавливаются судом, то это тот случай, когда сами стороны об условиях не договорились, и их определяет суд. В т.ч. условие об оплате этого пользования. Так вот, я бы смотрела, как суд определяет размер арендной платы в тех случаях, когда стороны не договорились.

[maverick2008]

Пан, Вы меня упорно не слышите

 А, вот в каком ключе...

[Ludmila]

 А, вот в каком ключе...

Именно. На мой взгляд, это ситуация, наиболее близкая к Вашему вопросу. 

Т.е. я бы думала по двум направлениям: во-первых, арендная плата в размере, согласованном договором, и во-вторых, на предмет определения условий судом по ст. 272 ГК РФ.

[maverick2008]

Т.е. я бы думала по двум направлениям: во-первых, арендная плата в размере, согласованном договором, и во-вторых, на предмет определения условий судом по ст. 272 ГК РФ.

я на стороне собственника коммуникаций, а не собственника ЗУ) Более того, определенные иски уже поданы собственником ЗУ.

 

Гром не грянет....

[veverica]

а в пункте 7 ППВАС №73 написано, что земельный налог подлежит возмещению по правилам ст. 1102 ГК (НО)

[Ludmila]

я на стороне собственника коммуникаций, а не собственника ЗУ)

А какая разница, пан? По мне, так судебную практику надо рыть именно в этих направлениях, чтобы знать, какое решение может принять суд. А вот какую из этой практики в суде использовать - это уже да, зависит от позиции Вашего клиента.

[maverick2008]

По мне, так судебную практику надо рыть именно в этих направлениях

сие бесспорно

 

 

а в пункте 7 ППВАС №73 написано, что земельный налог подлежит возмещению по правилам ст. 1102 ГК (НО)

да и на уровне московской кассации я такой судакт нарыл. Правда корявый...

[grin095]

Вот полностью согласен с Людмилой. Ну никак не вернуть участок из аренды, если на нем расположены объекты арендатора.

Сие есть по сути то самое право застройки, о котором столько копий. А значит ситуация подвинется по 272 ГК (о которой все конечно помнят). А за фактическое пользование либо в размере ранее заключенного договора, либо по среднерыночным арендным ценам.

[Sania]

maverick2008, может невнимательно читал... а линейные объекты - подземные? 

[maverick2008]

Всякие. И над и подземные

[Sania]

над

ЛЭП на опорах, что ли?

по подземным сооружениям, есть т.зр., что ЗУ не используется (как вариант: для строительства нужен, а потом - нет, пока не возникнет необходимость ремонта/реконструкции...)

[maverick2008]

по подземным сооружениям, есть т.зр., что ЗУ не используется (как вариант: для строительства нужен, а потом - нет, пока не возникнет необходимость ремонта/реконструкции...)

 

 

а если газопровод? Там же СЗЗ здоровая?

 

Понятно, что весь ЗУ не используется, и в предмет доказывания по иску об НО за бездоговорное пользование будет входить определение "фактически занимаемой площади" (ну и исключает ли нахождение объекта само использование ЗУ)

ЛЭП на опорах, что ли?

на столбах. + наружное освещение 

либо в размере ранее заключенного договора, либо по среднерыночным арендным ценам

небо и земля.

 

Коллеги, спасибо за посыл. Возьму на вооружение

[maverick2008]

Изучая вопрос в ключе применения позиций ИП 66 и ППВАС 35 наткнулся на такой интересный акт АС МО. 

 

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.06.2017 N Ф05-6943/2017 по делу N А41-19652/2016

 

Интересен этот абзац

 

 

При этом, суды учли различия правовых последствий истечения срока действия договора аренды, предусмотренных статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и правовых последствий расторжения договора, предусмотренных статьей 453 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришли к правильному выводу, что оснований для начисления арендной платы в порядке, указанном в пункте 38 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" не имеется.Довод ответчика о том, что сумма неосновательного обогащения должна быть рассчитана исходя из базового размера арендной платы, был правомерно отклонен судом апелляционной инстанции.

 

При этом нижестоящие суды упоминали в судактах и 35 ППВАС о расторжении, но п.8 означенного пленума почему то проигнорировали. 

Сообщение отредактировал maverick2008: 14 September 2017 - 21:28

[Sania]

а если газопровод? Там же СЗЗ здоровая?

вы, судя по всему, про охранную зону?

Как думаете, газпром под всеми охрзонами арендует публичную землю?

Аналогично: электрики оформляют квадратики земли под опорами ЛЭП и т.д.

Охранная зона охранной зоной... 

[maverick2008]

вы, судя по всему, про охранную зону? Как думаете, газпром под всеми охрзонами арендует публичную землю? Аналогично: электрики оформляют квадратики земли под опорами ЛЭП и т.д. Охранная зона охранной зоной... 

да, про нее. Не знал...

[grin095]

Они (ГП) и охранную то не всегда устанавливают как положено, столько из-за этого проблем уже.

Но да, если Лэпка или подземная труба, то оформляется обычно под столбы или КиКи. Альтернативный вариант - сервитут. И тут к слову оплата идет исходя из потери рыночной стоимости участка или упущенной выгоды собственника или что то типа такого. Совсем другая плата, чем арендная.