Сообщений в теме: 20

[Злой Антон]

Привет коллеги! Такая ситуация:

Для обслуживания многоквартирного жилого дома был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, около 10 лет назад.

 

Собственниками помещений в многоквартирном доме хотят уменьшить размер земельного участка, т.к. размер ЗУ их не устраивает (слишком большой).

 

В соответствии с п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

 

Часть 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

 

Есть еще письмо Минэкономразвития от 18 мая 2016 г. №ОГ-Д23-6115 в котором указано, что раздел ЗУ на котором расположен многоквартирный дом не представляется возможным.

 

Таким образом, получается, что земельный участок для обслуживания многоквартирного жилого дома никаким образом уменьшить нельзя (кроме как путем реконструкции жилого дома), как и нельзя разделить его на несколько участков, один из которых передать третьим лицам, или иным образом избавиться от части земельного участка.

 

Лично я не вижу вариантов уменьшения размера указанного ЗУ каким либо образом, в том числе раздела его на два ЗУ или отказа от его части.

 

И теперь вопрос коллеги, может кто нибудь сталкивался с подобной ситуацией? И возможно ли в принципе отказаться от части ЗУ обслуживания многоквартирного жилого дома, в пользу третьих лиц, или иным образом уменьшить площадь указанного ЗУ, исключив из него часть площади ЗУ?

[Юлия-Х]

Уменьшить можно. Порядок вы указали.
Разделить нет.
Ps. Если действующие нормативы позволяют уменьшить

[Чеширский кот]

Можете сдать в аренду. В свете последнего постановления КС

[Злой Антон]

Можете сдать в аренду. В свете последнего постановления КС

Сдать в аренду часть ЗУ конечно можно, но это не цель. Цель избавиться вообще от части земельного участка, чтобы уменьшить размер ЗУ.

Уменьшить можно. Порядок вы указали.
Разделить нет.
Ps. Если действующие нормативы позволяют уменьшить

Вот в этом то и проблема, уменьшить ЗУ не представляется возможным, если не производить реконструкцию жилого дома.

[Ludmila]

Злой Антон, а изначально площадь земельного участка под обслуживание МКД определена верно? 

Иногда бывает, что вместо участка под обслуживание МКД прирезают участок сильно больше. Как-то во всяких юридических группах в Фейсбуке люди искали юриста, готового поработать на них бесплатно. У них там, как выяснилось, сформированный участок раза  два превышал площадь участка, необходимого для  обслуживания МКД, и не то прокуратура, не то какие-то заинтересованные лица через суд пытались отчекрыжить у них излишки. Вроде даже успешно. Если интересно, поищу дело.

И нет ли какого-нибудь наложения границ с другим участком?

[Злой Антон]

Злой Антон, а изначально площадь земельного участка под обслуживание МКД определена верно? 

Иногда бывает, что вместо участка под обслуживание МКД прирезают участок сильно больше. Как-то во всяких юридических группах в Фейсбуке люди искали юриста, готового поработать на них бесплатно. У них там, как выяснилось, сформированный участок раза  два превышал площадь участка, необходимого для  обслуживания МКД, и не то прокуратура, не то какие-то заинтересованные лица через суд пытались отчекрыжить у них излишки. Вроде даже успешно. Если интересно, поищу дело.

И нет ли какого-нибудь наложения границ с другим участком?

Участок сформирован в размерах небольших, не превышающих размеры для предоставления участков под МКД.

[Ludmila]

Участок сформирован в размерах небольших, не превышающих размеры для предоставления участков под МКД.

А наложения границ на другой участок какой-нибудь нет?

Про размеры, не превышающие размеров для предоставления под МКД - участок какой площади необходим для эксплуатации конкретно этого дома, выясняли? Или это просто предположение?
И откуда тогда взялась излишняя площадь?

[GVE]

Собственниками помещений в многоквартирном доме хотят уменьшить размер земельного участка, т.к. размер ЗУ их не устраивает (слишком большой).

Пускай радуются. Ибо отказавшись от з/у могут получить стройку во дворе (бывшем).

[Чеширский кот]

Изучала я вопрос уменьшения участка под МКД. Субъективно пришла к выводу, что это невозможно в рамках существующего правового регулирования. Не претендую на истину.

В первую очередь из-за норм жилищного законодательства

 

Часть 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Законодатель отнес земельный участок к общему имуществу, но когда писал про уменьшение размера ОИ путем реконструкции МКД, вероятно земельный участок вообще в виду не имел, потому что мне понятно, как может в результате реконструкции уменьшиться размер лестничных площадок и мансард, но совершенно не понятно, как в результате реконструкции МКД может уменьшиться ЗУ. Ну допустим закрыть на это глаза... Хотя всегда найдется хотя б один недовольный и все последующие действия полетят в трубу.

 

Далее ЗК РФ. Нормы искать и цитировать не буду. Возникновению любого нового участка - это его образование. Образование ЗУ в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД, только в соответствии с ПМТ. И хорошо, если муниципалитет хочет Вам помочь и есть возможность в пмт присобачить отрезаемый кусок к публичным землям путем перераспределения. Если  ответ хотя бы на одно предположение "нет" - дальше Вы не двинетесь. Градостроительное проектирование - прерогатива исключительно муниципалитета, если он не захочет, то никакого ППТ (а соответственно и ПМТ в его составе) и не будет. Если же даже муниципалитет не против, но рядом нет никакого куска свободной от прав публичной земли, то что Вы будете делать с отрезаемой частью? Оставите болтаться в воздухе? Это невозможно исходя и требований к образуемым ЗУ (вклинивание вкрапление и другое нерациональное использование). И да. На нем так и будут висеть все права собственников помещений в мкд. Отказ от права собственности через ОСС не прокатит (не компетенция ОСС), то есть в этом случае все собственники должны прийти в Росреестр (кмк)

 

Все написанное - лишь предположения. Известные мне случаи попытки отказа от общей земли тонули уже на ОСС, так как собственники, услышав, что им за свой счет нужно будет разработать ППТ, сразу теряли запал

[Ludmila]

Чеширский кот,  подписываюсь под каждым словом. Кроме того. в моём понимании так.

Если речь идёт об участке, который действительно необходим для эксплуатации жилого дома (т.е. не когда под шумок отрезали участок раза в два больше, чем надо), то несение расходов по содержанию этого участка, уплате за него налогов - это обязанность собственников квартир и нежилых помещений, а не их право.

Участок по сути изымается из оборота, фактически используется именно ими и не может использоваться иными лицами... Так почему за то, чем пользуются, они платить не должны?

Вот если можно от этого участка отрезать кусок, сформировав другой участок, пригодный для самостоятельного использования, и прекратить право пользования этим участком не только юридически, но и фактически, - другое дело.

[Злой Антон]

Изучала я вопрос уменьшения участка под МКД. Субъективно пришла к выводу, что это невозможно в рамках существующего правового регулирования. Не претендую на истину.

В первую очередь из-за норм жилищного законодательства

 

Часть 3 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Законодатель отнес земельный участок к общему имуществу, но когда писал про уменьшение размера ОИ путем реконструкции МКД, вероятно земельный участок вообще в виду не имел, потому что мне понятно, как может в результате реконструкции уменьшиться размер лестничных площадок и мансард, но совершенно не понятно, как в результате реконструкции МКД может уменьшиться ЗУ. Ну допустим закрыть на это глаза... Хотя всегда найдется хотя б один недовольный и все последующие действия полетят в трубу.

 

Далее ЗК РФ. Нормы искать и цитировать не буду. Возникновению любого нового участка - это его образование. Образование ЗУ в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД, только в соответствии с ПМТ. И хорошо, если муниципалитет хочет Вам помочь и есть возможность в пмт присобачить отрезаемый кусок к публичным землям путем перераспределения. Если  ответ хотя бы на одно предположение "нет" - дальше Вы не двинетесь. Градостроительное проектирование - прерогатива исключительно муниципалитета, если он не захочет, то никакого ППТ (а соответственно и ПМТ в его составе) и не будет. Если же даже муниципалитет не против, но рядом нет никакого куска свободной от прав публичной земли, то что Вы будете делать с отрезаемой частью? Оставите болтаться в воздухе? Это невозможно исходя и требований к образуемым ЗУ (вклинивание вкрапление и другое нерациональное использование). И да. На нем так и будут висеть все права собственников помещений в мкд. Отказ от права собственности через ОСС не прокатит (не компетенция ОСС), то есть в этом случае все собственники должны прийти в Росреестр (кмк)

 

Все написанное - лишь предположения. Известные мне случаи попытки отказа от общей земли тонули уже на ОСС, так как собственники, услышав, что им за свой счет нужно будет разработать ППТ, сразу теряли запал

Вот и я о том же, реальной правовой основы для уменьшения размера МКД не вижу. Муниципальной земли рядом нет, перераспределить ЗУ под МКД путем присоединения его части к муниципальной земле не получится.

Вот если можно от этого участка отрезать кусок, сформировав другой участок, пригодный для самостоятельного использования, и прекратить право пользования этим участком не только юридически, но и фактически, - другое дело.

Вот в этом то и проблема, что законных вариантов раздела ЗУ нет, в том числе путем формирования из него двух ЗУ, как правильно выше указала Чеширский кот.

 

[Ludmila]

То есть нельзя ни разделить участок, ни перераспределить его.

Вариантов с уменьшением площади участка на том основании, что участок незаконно предоставлен большей площади, чем это требуется, или что имеется наложение границ с чужим участком, как я понимаю, тоже нет, - нет ни излишней площади, ни наложения границ.

Тогда вариантов нет, на мой взгляд.

[Юлия-Х]

совершенно не понятно, как в результате реконструкции МКД может уменьшиться ЗУ

ну типа пристройка какая-нить. Вот те и уменьшение площади зу.

 

Если у автора нет возможности оспорить межевание по любым основаниям (или отсутствуют какие-нить там наложения (что по идее невозможно), то варианты уменьшить площадь зу отсутствуют. При том, что увеличение площади МКД за счет реконструкции с целью уменьшения пл.зу. собственники явно не рассматривают).

[Чеширский кот]

ну типа пристройка какая-нить. Вот те и уменьшение площади зу.

А каким образом площадь уменьшиться в этом случае?  Площадь (процент) застройки ЗУ в этом случае увеличится, но на площади самого ЗУ это никак не отразится.

[Юлия-Х]

Площадь зу под МКД увеличивается, а площадь зу для обслуживания МКД соответственно уменьшается.

Для собственников мкд в данном случае это вопрос цены обслуживания ОДИ (земли), в частности: площадь содержания (уборка, ремонт зу и прочее).
При том, что земельный налог не взыскивается с с-ков мкд, материальная составляющая меняется только в зависимости от площади зу для обсл-я мкд и собственно структуры этой площади (газон это или асфальтированная дорога и тп).

Ps. Я не смогу в ближайшие 4 дня отвечать в тему.

[Ludmila]

А каким образом площадь уменьшиться в этом случае?  Площадь (процент) застройки ЗУ в этом случае увеличится, но на площади самого ЗУ это никак не отразится.

+1. Площадь может даже увеличиться, если пристройка вылезла за пределы участка. Законно такое увеличение или нет - это отдельный вопрос.

[Юлия-Х]

Да.
Там не площадь застройки, а площадь, необходимая для обсл—я мкд

[Чеширский кот]

Площадь зу под МКД увеличивается, а площадь зу для обслуживания МКД соответственно уменьшается.

Это один ЗУ, если что

[Юлия-Х]

 

Площадь зу под МКД увеличивается, а площадь зу для обслуживания МКД соответственно уменьшается.

Это один ЗУ, если что

 

это понятно. Цель собственников из поста автора (как я поняла) - уменьшить з.у. в целях уменьшения платы за обслуживание ОДИ, коим является в т.ч. и з.у. под МКД, а в свете расчета платы за обслуживание з.у. - площадь, необходимая для его обсл-я. То есть, реконструкция МКД может привести к уменьшению площади з.у., необходимой для обс-я МКД и соотв-но платы в УК за это обслуж-е.

[Чеширский кот]

Юлия-Х,ничего личного, но давайте на профресурсе употреблять терминологию в том значении, которое придается ей законом. Это признак профессионализма в первую очередь. А ЗУ это ЗУ. И площадь его никак не изменится в результате реконструкции МКД, проведенной в границах этого ЗУ. Я-то поняла, что Вы хотели сказать, это можно назвать как угодно - уменьшение площади уборки территории в целях изменения тарифа на СиР например, но никак не изменение площади ЗУ. Но вот профессионально не подготовленные читатели этой ветки форума могут понять все превратно.

[Vatman]

Добрый день, уважаемые форумчане!

Доводилось решать такой вопрос на практике в прошлом году. Границы зу под многоквартирным домом были установлены на основании постановления администрации об утверждении схемы расположения земельного участка до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 года №171-ФЗ (как и в рассматриваемой ситуации). Уменьшали площадь земельного участка, путем внесения изменений в старое постановление администрации в части площади зу и приложения (схемы расположения зу). Право долевой собственности владельцы помещений в МКД не регистрировали, но на всякий случай ОСС проводил и протокол собрания вшивал в межевой план. Получилось)