esv709

ранее я их однозначно квалифицировал как договор возмездного оказания услуг

По моему лицо, ранее выполнявшее функции заказчика всегда было агентом застройщика, иначе такому тех.заказчику стоимость проектирования, строительства объекта, которую он заказывал от своего имени у проектировщиков и генподрядчиков приходилось бы оформлять как стоимость его услуг (вознаграждение), однако всегда были отдельно затраты (расходы) и вознаграждение, что соответствовало агентским отношениям.

Уверенная, посмотрите такой вариант: заключите с третьим лицом задним числом договор купли-продажи с характеристиками старой планировки со штрафом, если планировка будет другой, и оплатите этот штраф. Или если ещё круче проиграйте суд со штрафом этому третьему лицу, потом предъявите застройщику убытки. Но подписание акта приёма-передачи всё перечёркивает напрочь....помоему...

Wzhik,
Читаем ГК:
"Статья 1041
1. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Статья 1043.
1. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства."

Следовательно, вклады, не внесённые в общую собственность товарищей не порождают и результат в силу п.1 ст.1043ГК (так как собственность на построенную недвижимость возникает только у застройщика) и как следствие товарищ должен требовать передачу земли в общую собственность или договор П.Т. не соответствует требованиям ГК. Ведь внесение вклада деньгами, машинами, опытом, навыками, умениями, производится фактической передачей (в рамках ДПТ), а недвижимостью - только с соответствующей гос.регистрацией. Поэтому в силу п.4 постановления ВАС ДПТ на создание недвижки без долевого права на землю - это ДКП, с реализацией в смысле НДС, с госпошлиной (одной) за гос.регистрацию перехода прав и т.д. и т.п...

примерно как-то так...

а как бы вы решили вопрос защиты интересов дольщиков?

статистически чаще я выступаю на стороне застройщика. Как представителя застрощика мои идеи более или менее реальной защиты прав дольщиков не устраивают.

Залог права аренды несомненно имеет большое значение для дольщиков.

Какое? Помимо того, что душу греет?
esv709, мне пока что встречалась аренда з/у, находящихся в гос./муниципальной собственности. В данном случае и последствия несколько иные. Заключая договор аренды с застройщиком, собственник участка заранее знает, что его права прекратятся с момента гос. регистрации права собственности на квартиры дольщиками. Ни разу не встречала случаев, когда по окончании строительства площадь з/у под домом уменьшалась. В собственность дольщиков поступал участок, предоставленный для строительства. Кроме того, проект строительства обычно предусматривает благоустройство прилегающей территории.
Ввязываясь в инвестиционный проект надо предусматривать эти последствия и возможные риски.

А вот я заранее делю общий участок на маленькие под каждый многоквартирый дом, и только потом предусматриваю аренду на застройщика, а вот один мой хороший знакомый строит первый дом на участке, расчитанном на 5 домов и продаёт по ДДУ! Я ему говорю: так дольщикам ведь отойдёт весь участок. Если захочешь разделить на маленькие участки, то надо прекратить право собственности на большой участок и зарегистрировать права собственности на много маленьких. При этом аренда большого автоматически прекращается, а новые договоры аренды собственник заключить уже может и незахотеть, тем более, если арендатор уже вложился в проектную док-цию или проект планировки или понёс ещё какие затраты, арендодателю есть смысл продать маленькие участки на новое юр.лицо и благополучно обанкротится. Причём если застройщиком будет собственник земли, и его угораздит оформить ДДУ, то раздел участка при оформленном залоге на собственность участка вообще невозможен. И таких застройщиков с огромными участками встречаю достаточно часто. Как они выходят из сложившейся ситуации, если собственник земли и застройщик не аффилированы - пока не знаю... если кто поделится своими соображениями буду очень признателен...

если в инвест договоре создание целого дома - инвестиционная деятельность, если конкретное помещение или квартира - только ДДУ с соотв.гос.регистр, сущ.условиями и т.д..

Кстати, если заказчик-застройщик, построил здание за счёт средств другого инвестора, зарегистрировав на себя (заказчика-застройщика) право собственности он может перепродать это здание и слить все деньги. В итоге, пока инвестор будет судится-рядится с заказчиком-застройщиком, здание уплывёт навсегда. Пока инвестор будет требовать подписания итогового акта, рег палата вообще не будет знать, что существует какой-то инвестиционный договор, что здание построено за деньги не заказчика-застройщика а за деньги совершенно другого лица (Инвестора). Поэтому инвестору лучше самому становиться застройщиком, иначе риски потери инвестиций очень велики.