Сообщений в теме: 40

[просто ник]

Уважаемые господа, доброго всем времени суток.
Очень нужна суд. практика такого рода: "собственник вправе распоряжаться своим имуществом независимо от того, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости или нет".
В поиске практику не нашел.
Заранее благодарю

[barinskey]

просто ник
Вы бы ситуацию описали подробнее, а то, как вопрос задали, такой ответ и получите.

[просто ник]

Ситуация:заключен договор предварительной купли-продажи квартиры с условием об авансе (аванс проплачен). Теперь покупатель вышел в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, а у продавца на сегодняшний день пропало желание продать квартиру на условиях предварительного договора. предварительный договор нормальный, оснований для признания его ничтожным либо незаключенным нет, срок в который стороны обязуются заключить основной договор, не пропущен.
Я на стороне продавца. Ситуация в целом не в нашу пользу, но есть надежда что покупателю откажут в иске на том основании, что собственник в силу ст. 209 ГК РФ обладает правом распоряжения своим имуществом. Такая практика существует, только на сегодняшний момент я не могу ее найти (гаранта, консультанта у меня сейчас нет, а в и-нете не могу найти)

[barinskey]

просто ник
У вас просто предварительный договор?
Какие последствия предусмотрены этим договором в случае незаключения основного договора по вине продавца?

Пусть собственник заключит договор дарения с кем-нибудь и сделает невозможным заключение договора купли-продажи.

И останется ему отдать покупателю аванс.

Зайдите, наконец, в FAQ.
Вот тут тема, аналогичная вашей.

Сообщение отредактировал barinskey: 28 March 2008 - 15:31

[Serrj]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ от 27.11.2007 N 9822/07 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17

... между Сбербанком (залогодержателем) и предпринимателем Бадрашитовой с целью обеспечения исполнения предпринимателем обязательств по кредитному договору заключен договор о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004, согласно которому предприниматель передала Сбербанку в залог в числе прочего здание кафе (не завершенное строительством) и право аренды земельного участка. Договор о залоге зарегистрирован регистрационной службой.

Принадлежность здания кафе на праве собственности предпринимателю Бадрашитовой подтверждается выпиской из ЕГРП.

Ссылаясь на то, что до возникновения залоговых правоотношений предприниматель Бадрашитова (продавец) заключила с предпринимателем Рахматуллиным (покупателем) договор купли-продажи здания кафе, которое фактически передано покупателю по акту приема-передачи от 16.03.2004, последний обратился с иском о признании договора о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе недействительным на основании ст. 168 ГК.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу п. 2 ст. 8 ГК возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Исходя из п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.

Между тем переход права собственности на спорное здание кафе после заключения договора купли-продажи к предпринимателю Рахматуллину зарегистрирован не был. Собственником имущества оставалась Бадрашитова, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 24.05.2006.

Как следует из положений п. 1 ст. 5 Закон об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оспариваемый договор о залоге от 24.03.2004 содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 168 ГК, для признания договора залога недействительным, является правильным.

Передача предпринимателем Бадрашитовой (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи предпринимателю Рахматуллину (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

[barinskey]

Serrj
Жесть!
При чем договор залога и предварительный договор?????

[Serrj]

barinskey

Уж если заключенный основной договор об отчуждении не связывает собственника в распоряжении отчуждаемой вещью до регистрации перехода права собственности, то предварительный и подавно.

[Rigard]

Пусть собственник заключит договор дарения с кем-нибудь и сделает невозможным заключение договора купли-продажи.

И останется ему отдать покупателю аванс.

Согласен. Кроме авнса еще и реальный ущерб и упущенную выгоду.

[Jkir]

Или задним числом заключит ДКП с третьим лицом, а третье лицо инициирует иск в порядке 165 ГК о понуждении к госрегистрации (типа собственник уклоняется)

[barinskey]

Rigard

и реальный ущерб и упущенную выгоду.

Не без этого.
Если докажет.
Моральный ущерб забыли.

[Кондор]

barinskey

Уж если заключенный основной договор об отчуждении не связывает собственника в распоряжении отчуждаемой вещью до регистрации перехода права собственности, то предварительный и подавно.

Вы не учли одного момента: у основного и предварительного договоров - совершенно разные правовые последствия.
Продажа имущества иному лицу с нарушением ранее заключенного предварительного договора дает "обиженному покупателю" право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.
В описанном Вами случае - "обиженный покупатель" (который не получил имущество свободным от прав третьих лиц), вправа согласиться получить в собственность заложенное имущество или потребовать расторжения договора.

Добавлено в [mergetime]1206723862[/mergetime]
просто ник
По-моему, Вы заблуждаетесь в приведенном Вами утверждении.

[Pastic]

Продажа имущества иному лицу с нарушением ранее заключенного предварительного договора дает "обиженному покупателю" право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Да ну? Сами придумали?

[Pastic]

Вообще баян все это... раз в пару месяцев обсуждать начинают. Вот тема http://forum.yurclub...howtopic=188234 и вот http://forum.yurclub...howtopic=178934 и еще целая куча таких тем...

[Buutch]

Продажа имущества иному лицу с нарушением ранее заключенного предварительного договора дает "обиженному покупателю" право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

Вообще после такого хочется всю тему закрыть

просто ник, у покупателя нет шансов помешать вашей сделке.

[просто ник]

Нет никаких других покупателей, продавец передумал продавать квартиру и все тут. Я знаю, что есть практика такого рода: Собственник квартиры вправе распоряжаться своим имуществом, и все тут. Мне просто практику к отзыву на иск приложить надо. Практику!!!
Зы: спасибо всем за проявленный к теме интерес

[Кондор]

Pastic
Buutch
Выразился юридически некорректно - признаю.
Но вряд ли вы будете утверждать, что заключение предварительного договора не влечет никаких обязательств для его сторон, в частности - не ограничивает права продавца по распоряжению имуществом.

[Pastic]

Но вряд ли вы будете утверждать, что заключение предварительного договора не влечет никаких обязательств для его сторон

Влечет - обязанность заключить основной договор и возместить убытки в случае уклонения от заключения. И ничего больше.

в частности - не ограничивает права продавца по распоряжению имуществом.

Поскольку не препятствует продавцу распорядиться имуществом и не влияет на действительность этой сделки, то НЕ ОГРАНИЧИВАЕТ.

[Кондор]

Pastic
[/QUOTE]Поскольку не препятствует продавцу распорядиться имуществом и не влияет на действительность этой сделки, то НЕ ОГРАНИЧИВАЕТ.[QUOTE]
Мне Ваша позиция понятна.
Только она - неоднозначна, и это - факт.
На мой взгляд, Вы преуменьшаете значение и правовые последствия заключения предварительного договора.
Или Вы считаете, что, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник не реализует свое основное правомочие - распоряжение?

[Pastic]

Мне Ваша позиция понятна.
Только она - неоднозначна, и это - факт.

Однозначней некуда. Или жду практику признания таких заключенных "с нарушением предварительного" договоров недействительными.

[Serrj]

Кондор

На мой взгляд, Вы преуменьшаете значение и правовые последствия заключения предварительного договора.
Или Вы считаете, что, заключая предварительный договор купли-продажи, собственник не реализует свое основное правомочие - распоряжение?

Правовые последствия заключения предварительного договора выражаются в возможности понудить к заключению основного договора уклоняющуюся сторону, покуда у нее есть возможность исполнить основной договор (и даже это ставится под сомнение в литературе). Если такой возможности нет, понудить к заключению основного договора невозможно.

Что касается правомочия распоряжения, то я могу заключить предварительный договор купли-продажи хоть драгоценностей британской короны. То, что мне совершенно не светит стать их собственником (или даже комиссионером Ее Превосходнейшего Величества), никак не влияет на действительность предварительного договора. Таким образом, заключая его, я не реализую правомочие распоряжения, т.к. 1) не обладаю таким правомочием, 2) не меняю фактом заключения такого предварительного договора юридическую судьбу вещи. Однако заключая такой договор, я с вероятностью, равной единице, стану должником в обязательстве возместить убытки несостоявшемуся покупателю. Правомочие распоряжения я реализую тогда, когда передаю вещь (права на нее) другому лицу по тому или иному основанию.

[yurist71]

Но вряд ли вы будете утверждать, что заключение предварительного договора не влечет никаких обязательств для его сторон

Влечет - обязанность заключить основной договор и возместить убытки в случае уклонения от заключения. И ничего больше.

в частности - не ограничивает права продавца по распоряжению имуществом.

Поскольку не препятствует продавцу распорядиться имуществом и не влияет на действительность этой сделки, то НЕ ОГРАНИЧИВАЕТ.

а как же эт0 ??В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса,т.е. в принудительном порядке

[Pastic]

а как же эт0 ??В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса,т.е. в принудительном порядке

Угу, но обязательство заключить основной договор прекращается невозможностью исполнения при отчуждении продавцом имущества третьему лицу. Хоть Вы обязывайте его заключить основной договор, хоть не обязывайте - нет у него уже этой вещи.

[yurist71]

а как же эт0 ??В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса,т.е. в принудительном порядке

Угу, но обязательство заключить основной договор прекращается невозможностью исполнения при отчуждении продавцом имущества третьему лицу. Хоть Вы обязывайте его заключить основной договор, хоть не обязывайте - нет у него уже этой вещи.

за невозможность исполнить договор, сторона будет нести ответственность.к тому же речь изначально шла о неисполнении предв.договора,без отчуждения третьему лицу..

[Pastic]

за невозможность исполнить договор, сторона будет нести ответственность.

Бесспорно. Речь не об этом.

к тому же речь изначально шла о неисполнении предв.договора,без отчуждения третьему лицу..

Спор начался вот с этого нелепого утверждения:

Продажа имущества иному лицу с нарушением ранее заключенного предварительного договора дает "обиженному покупателю" право требовать перевода прав и обязанностей покупателя на себя.

[Тузик]

Pastic

Угу, но обязательство заключить основной договор прекращается невозможностью исполнения при отчуждении продавцом имущества третьему лицу. Хоть Вы обязывайте его заключить основной договор, хоть не обязывайте - нет у него уже этой вещи.

А давно у нас ДКП стал реальным?
Формальных оснований для прекращения обязательства нет

Хотя лично я и согласен согласен с позицией Ludmila в отношении ДКП недвижки, которая будет приобретена продавцом в будущем - неприменимо ни в теории, не на практике.

Сообщение отредактировал Тузик: 31 March 2008 - 02:12