Сообщений в теме: 18

[странный ник]

Здравствуйте! Всем приятного пятничного вечера!

Возникла необходимость составить договор с интересными условиями, не могу определиться, как это лучше сделать.
Ситуация такова: А и Б физлица. А дарит Б земельный участок без недвижимости на нем. При этом А хочет продать Б находящиеся на участке временные строения и материалы, не регистрируя недострой или сами эти строения по амнистии.
Естественно, Б совершенно не заинтересован в данных материалах, если сделка дарения вдруг не срастется по каким угодно причинам (как один из вариантов - А передумывает дарить землю и прекращает регистрационные действия). Также Б заинтересован получить-таки эти материалы в случае регистрации дарения, а не прибыть на участок и обнаружить их отсутствие. Необходимо поставить в зависимость оплату за материалы от приобретения права собственности по договору дарения и от собственно приемки материалов по акту..
Оплату предпочтительней провести через аккредитив.

Мысли такие:
в ДКП материалов указать в том числе такие пункты:
1. передача товаров Покупателю осуществляется в месте их нахождения по адресу - адрес ЗУ
2. приемка-передача товаров осуществляется Сторонами в течение 3 дней после государственной регистрации ПС Покупателя на ЗУ согласно договору дарения от "дата".
3. оплата товаров осуществляется Покупателем в течение 3 дней после передачи товаров и подписания АПП товаров.
4. Стороны договорились, что до момента полной оплаты товаров по договору товары не будут находиться в залоге у Продавца.

Что-то мне подсказывает, что такие условия (п.2) нельзя назвать сделкой под условием, т.к. исполнение или неисполнение договора дарения напрямую зависит от воли и добросовестного поведения сторон и по сути только от этого. В то же время регистрацию дарения нельзя по сути ст. 190 назвать событием, которое неизбежно должно наступить.

Допустимо ли поставить исполнение обязательства по приемке-передаче товара в зависимость от другой сделки? Какие нормы права применять к таким отношениям?

Прокатит ли такое при расчете через аккредитив, т.е. по сути хотелось бы, чтобы Продавец под раскрытие аккредитива предъявил не только подписанный АПП товаров, но и подтверждение перехода права собственности на ЗУ к Покупателю?

Может вы посоветуете иную схему?

P.S. конечно, можно просто купить ЗУ, никак не отображая наличие на нем материалов и временных построек, этот вариант понятен, интересует именно вариант с дарением

Сообщение отредактировал странный ник: 12 July 2013 - 22:21

[mrOb]

Ситуация такова: А и Б физлица. А дарит Б земельный участок без недвижимости на нем. При этом А хочет продать Б находящиеся на участке временные строения и материалы, не регистрируя недострой или сами эти строения по амнистии.

в чем препятствие продать земельный участок со всем имеющимся???

никак не отображая наличие на нем материалов и временных построек

а если отображая?

[странный ник]

mrOb, не зарегистрируют в Росреестре договор, в котором будут указаны "все имеющиеся" и это может быть препятствием к регистрации строений (в случае, если Б этого захочет, а не снесет всё подчистую) на Б.
Кроме того Б устраивает вариант с дарением ЗУ в силу поступления этого участка в единоличную собственность в браке. Остается вопрос, который был первоначально: как в ДКП "товаров" обозначить незаинтересованность покупателя в исполнении этого ДКП в случае с пролетом по дарению?
Была мысль одним из существенных условий заключенности ДКП "товаров" обозначить наличие зарегистрированного ПС покупателя на ЗУ, но тоже сомневаюсь в такой конструкции. Да и банк не съест такое под аккредитив

[mrOb]

не зарегистрируют в Росреестре договор, в котором будут указаны "все имеющиеся"

Естественно, с такими формалировками укажут, что предмет не согласован. А у Вас в ДКП указано "все имеющиеся материалы и временные строения на ЗУ"?)))
Кроме того, вариант с дарением без недвижимости в любом случае потенциально минирован, поскольку не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

нельзя назвать сделкой под условием

можно, вопрос только как на это смотрит суд. практика в Вашем регионе.

Сообщение отредактировал mrOb: 13 July 2013 - 00:42

[странный ник]

mrOb, в кадастровом плане ЗУ не имеется никаких построек - нет их. И документов на них нет у продавца. Значит де-юре ЗУ отчуждается без них и не могу я в договоре отчуждения, будь то ДКП или ДАР, указать на их наличие, или я не права?

В отдельном ДКП "товаров", который ни на какую регистрацию не пойдет, я хотела указать постройки именно как "временные строения" с перечислением их размеров и материалов. Я даже не уверена, что такая формулировка корректна, скорее уж надо писать, что это просто материалы в таком-то количестве - но в этом и загвоздка, количество указать очень сложно, а без него условие считается несогласованным.

Видите ли Вы подвох в том, чтобы момент передачи "товаров" поставить в зависимость от регистрации ПС покупателя на ЗУ по совершенно другой сделке? Это законная конструкция?

P.S. судебную практику не смотрела. СПб и ЛО

Сообщение отредактировал странный ник: 13 July 2013 - 01:11

[Изяслав]

момент передачи "товаров" поставить в зависимость от регистрации ПС покупателя на ЗУ по совершенно другой сделке?

навскидку, почему не рассматриваете регистрацию ПС на ЗУ как отлагательное условие для ДКП материалов?

[странный ник]

str555, я как раз рассматриваю, НО может ли быть такое условие отлагательным согласно ст. 157, если его наступление целиком и полностью зависит от воли и действий тех же самых сторон - А и Б????
/В этой теме http://forum.yurclub...howtopic=141580 дискутировали долго, но так и не пришли к определенному выводу.... /

Ведь если не произойдет переход ПС на ЗУ к Б, то это может произойти исключительно по воле А.
И как в таком случае быть со сроками? Регистрация ПС ведь не может являться сроком в понимании ст. 190?

Поправьте меня, может я совсем уже не в ту степь думаю. Каким образом в предложенном Вами варианте лучше отобразить это самое отлагательное условие?

[Изяслав]

если его наступление целиком и полностью зависит от воли и действий тех же самых сторон - А и Б????

последствия ненаступления условия по воле какой-либо из сторон предусмотрены этой самой статьей.

на мой взгляд, ошибочно при толковании отлогательного условия руководствоваться той же логикой и нормативкой, что и при толковании установления срока событием, которое неизбежно должно наступить.

впрочем, у меня уже давно не было необходимости промониторить практику на сей счет.

[странный ник]

Да, и правильно ли я Вас поняла:
отлагательное условие - регистрация ПС на ЗУ по договору дарения на Б
Как тогда быть с п. 3 ст. 157:
Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим
Таким образом, если А недобросовестно приостановит регистрационные действия по переходу ПС на ЗУ к Б, за чем последует и отказ в регистрации, то условия считаются наступившими и права и обязанности по ДКП материалов для А возникнут?

А вот как раз этого и хотелось бы избежать!

[странный ник]

Быть может, это должно быть не отлагательное, а отменительное условие?
В таком случае условие - ненаступление перехода ПС на ЗУ к Б к примеру в течение 40 дней после подписания ДКП.
И прописать, что в случае ненаступления перехода ПС на ЗУ к Б договор считается расторгнутым и все права и обязанности сторон по нему прекращаются.
Также в таком варианте договор создает права и обязанности с момента подписания, что не будет препятствием к предъявлению его для расчетов через аккредитив.

Что думаете?
Не могу осознать правовых последствий в рамках п. 3 ст. 157 в таком случае....

[странный ник]

А вот как раз этого и хотелось бы избежать!

разобралась с обязательствами из п. 3 ст. 157

Прошу покритиковать окончательный вариант условий:
1. Продавец обязуется передать комплект товаров Покупателю в месте его нахождения по адресу: АДРЕС ЗУ
2. Продавец обязуется передать комплект товаров Покупателю и подписать акт приема-передачи комплекта товаров не позднее 45 (сорока пяти) дней с момента заключения настоящего договора.
3. Продавец обязуется передать комплект товаров Покупателю свободным от прав третьих лиц
4. Право собственности на комплект товаров, указанный в п.1 настоящего договора, переходит к Покупателю с момента подписания акта приема-передачи комплекта товаров.
5. Покупатель обязуется оплатить, а Продавец - принять цену договора не позднее 3 (трёх) дней с момента подписания акта приема-передачи комплекта товаров по настоящему договору.
6. Стороны договорились, что до момента полной оплаты Покупателем комплект товаров не будет находиться в залоге у Продавца.
7. Стороны договорились, что настоящий договор заключается под отменительным условием: в случае, если в течение 40 (сорока) дней с момента заключения настоящего договора право собственности на земельный участок размером Хм2, находящийся по адресу АДРЕС ЗУ(кадастровый номер участка: №) не перейдет к Покупателю, все права и обязанности Сторон по настоящему договору прекращаются.

Сообщение отредактировал странный ник: 14 July 2013 - 12:47

[mrOb]

НО может ли быть такое условие отлагательным согласно ст. 157, если его наступление целиком и полностью зависит от воли и действий тех же самых сторон - А и Б????

Юридический факт - это конкретное жизненное обстоятельство, с наступлением которого норма права связывает возникновение, изменение, прекращение правоотношений. Юридические факты делятся на событие и действие. Поскольку в названном определении (п.1-2 ст. 157) условной сделки “обстоятельство” влечет возникновение или прекращение прав и обязанностей, то это обстоятельство является юридическим фактом. Таким образом, говоря от обратного, в смысле ст. 157 ГК РФ под обстоятельством может пониматься любое событие или действие.
Дополню: действие по определению включает в себя волю человека.

не было необходимости промониторить практику на сей счет.

а она практически не изменилась. Есть как в ту, так и в другую сторону. При этом, одни потестативные или смешанные условия допускают, а другие - нет.

Как тогда быть с п. 3 ст. 157:

Быть может, это должно быть не отлагательное, а отменительное условие?

Это Вас не спасет от применения п. 3 ст .157)))

В таком случае условие - ненаступление перехода ПС на ЗУ к Б к примеру в течение 40 дней после подписания ДКП.

а можно заключить под отлагательным, но при этом ограничить наступление условия каким-либо сроком.

Сообщение отредактировал mrOb: 14 July 2013 - 15:50

[странный ник]

Как тогда быть с п. 3 ст. 157:

Быть может, это должно быть не отлагательное, а отменительное условие?

Это Вас не спасет от применения п. 3 ст .157)))

В таком случае условие - ненаступление перехода ПС на ЗУ к Б к примеру в течение 40 дней после подписания ДКП.

а можно заключить под отлагательным, но при этом ограничить наступление условия каким-либо сроком.

Про первое. Что Вы имели ввиду, сказав "не спасет"?
Подразумевается, что покупатель Б (а я от его имени веду сию беседу по сути) не планирует никаких неправомерных действий по отмене/наступлению условий. Его надо защитить от ситуации, когда ПС на ЗУ не перешло, а он при этом связан обязанностью приобрести материалы.

Про второе. Умом я понимаю, что данную конкретную ситуацию можно подвести и под отлагательное, и под отменительное.
Разница только в том, с какого момента возникнут права и обязанности.
И вот в связи с этим я боюсь, что банк "зависнет" и откажет, если мы захотим открыть аккредитив по договору, ПиО по которому еще не возникли. А в целом мне больше нравится отлагательное

[mrOb]

Про первое. Что Вы имели ввиду, сказав "не спасет"?

это:

Таким образом, если А недобросовестно приостановит регистрационные действия по переходу ПС на ЗУ к Б, за чем последует и отказ в регистрации, то условия считаются наступившими и права и обязанности по ДКП материалов для А не прекратяться возникнут?

Кстати, с точки зрения выгодности/невыгодности врят ли есть основания применять п. 3 ст. 157

И вот в связи с этим я боюсь, что банк "зависнет" и откажет, если мы захотим открыть аккредитив по договору, ПиО по которому еще не возникли.

так, наверное, надо позвонить и узнать прежде, чем сделку заключать)))

Сообщение отредактировал mrOb: 14 July 2013 - 18:57

[странный ник]

mrOb, по поводу не прекратятся/возникнут.
Я над этим долго рассуждала и пришла к такому выводу.
Предположим мы заключаем сделку под отлагательным условием.
Условие для начала прав и обязанностей - переход ПС на ЗУ к Б.

Если А решит, что ДКП материалов ему невыгоден (нашел лучшую цену) и недобросовестно воспрепятствует наступлению условия - то условие не наступит, равно как и права и обязанности по ДКП материалов.
Плагаю, что п. 3 ст. 157 в таком случае защищает интересы Б именно по ДКП материалов, т.е. предоставляет ему право обратиться в суд и потребовать исполнения ДКП материалов на его условиях.
Почему пришла к такой мысли? Просто иначе реально выходит ерунда. И опять же, в конструкции п. 3 применено слово "признается", ИМХО - судом.

А если вернуться к нашей сделке, то при отсутствии перехода ПС на ЗУ к Б по причине того, что А хочет продать материалы дороже кому-то еще, сложно представить ситуацию, когда сам А пойдет в суд и докажет свое недобросовестное воспрепятствование наступлению условия.
Как думаете?

[mrOb]

Плагаю, что п. 3 ст. 157 в таком случае защищает интересы Б именно по ДКП материалов, т.е. предоставляет ему право обратиться в суд и потребовать исполнения ДКП материалов на его условиях.

да я вроде бы об этом же))) Я о другом думал: вопрос не в более высокой или низкой цене, а в переходе права собственности на ЗУ именно в связке с правами по ДКП. Поэтому для А ненаступление условия выгодно и нет оснований применять п. 3 ст. 157.

"признается", ИМХО - судом.

имхо, когда ГК хочет, что бы было "признано" судом - он так и пишет (например, ст. 450). Отличия в моменте.

когда сам А пойдет в суд

так это может сделать и Б. Вопрос только в доказательствах. Думаю, если сторона препятствует наступлению условия, то должно презумироваться, что ненаступление этого условия этой стороне невыгодно (ст. 10 ГК - презумпция добросовестности: недобросовестная сторона сама должна доказывать, что она не верблюд))).

Я над этим долго рассуждала и пришла к такому выводу.

не читали статью Карапетова? условн

Сообщение отредактировал mrOb: 15 July 2013 - 11:55

[странный ник]

Вот еще было бы замечательно, если бы суды так четко мыслили, как Карапетов

P.S. Позвонила в банк. Юрист банка сказала, что два физических лица не имеют права заключать друг с другом договоры. Вот если один из них станет ИП....
Боюсь, она точно не знает, что такое условная сделка....
При этом дама затруднилась ответить на мой вопрос, почему я могу продать через их аккредитив квартиру, но не могу машину. "Ну... Недвижимость - это другое дело"

Сообщение отредактировал странный ник: 15 July 2013 - 15:03

[Изяслав]

Юрист банка сказала, что два физических лица не имеют права заключать друг с другом договоры.

и конечно же не затруднилось с обоснованием?

[странный ник]

Это конечно оффтоп.
Я пока обратилась устно, увы. Думаю, если бы обратилась письменно, ответ был бы иным.
С обоснованием тяжко. Попросила телефон другого отделения - она уверенно сказала, что там даже понятия такого, как аккредитив, не знают. И это Питер
Но пока есть надежда на начальника юр. отдела, благо и его телефончик имеется