ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2012 г. по делу N А70-2089/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2012 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Сириной В.В.
судей Тамашакина С.Н., Орловой Н.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "СПЭРО-ЛТД" на решение от 22.09.2011 Арбитражного суда Тюменской области (судья Лазарев В.В.) и постановление от 20.12.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу N А70-2089/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (620000, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 4, ИНН 6674187405, ОГРН 1036605188168) к закрытому акционерному обществу "СПЭРО-ЛТД" (625000, г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 39-а, стр. 6, ИНН 7204091577, ОГРН 1057200732104) о расторжении договора аренды, и встречному иску о взыскании задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.
Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд-Тюмень", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.
В заседании приняли участие представители:
от закрытого акционерного общества "СПЭРО-ЛТД" - Рыльчиков В.В. по доверенности от 17.03.2012,
от общества с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" - Симонов П.Е. по доверенности от 30.01.2012 N 041-12, Тарасов А.Г. по доверенности от 01.01.2012 N 735-12.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Мега-Инвест" (далее - ООО "Мега-Инвест", истец, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу "СПЭРО-ЛТД" (далее - ЗАО "СПЭРО-ЛТД", ответчик, истец по встречному иску) о расторжении договора аренды от 05.11.2004 и обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области произвести регистрацию прекращения аренды по указанному договору.
ЗАО "СПЭРО-ЛТД" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к ООО "Мега-Инвест" о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 11 743 332,33 руб. и задолженности по коммунальным платежам в сумме 88 710,95 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд-Тюмень" (далее - ООО "Элемент-Трейд-Тюмень) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра).
Решением от 22.09.2011 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 20.12.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования ООО "Мега-Инвест" удовлетворены частично, договор аренды от 05.11.2004, заключенный между ООО "Мега-Инвест" и ЗАО "СПЭРО-ЛТД", расторгнут, в остальной части иска отказано. Встречный иск удовлетворен частично, с ООО "Мега-Инвест" в пользу ЗАО "СПЭРО-ЛТД" взыскано 81 550,20 руб. задолженности по коммунальным платежам. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО "СПЭРО-ЛТД" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить в части удовлетворения требований ООО "Мега-Инвест" о расторжении договора аренды от 05.11.2004 и отказа в удовлетворении требований ЗАО "СПЭРО-ЛТД" о взыскании задолженности по арендной плате, и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области для рассмотрения в ином судебном составе.
Заявитель жалобы считает, что материалами дела опровергаются доводы ООО "Мега-Инвест" о том, что недостатки арендуемого имущества не должны были быть ему известны заранее. При передаче в ноябре 2004 года сооружение не имело недостатков, препятствующих его использованию.
Являясь субъектом, несущим ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности, как лицо владеющее и использующее помещение на законных основаниях, именно ООО "Элемент-Трейд-Тюмень" неоднократно с декабря 2004 года по ноябрь 2010 года подвергалось проверкам со стороны отдела государственного противопожарного надзора на предмет соблюдения требований противопожарной безопасности. По результатам обследований были выявлены незначительные нарушения, количество которых возрастало, однако ООО "Элемент-Трейд-Тюмень" ни разу не высказало своих претензий по состоянию объекта ни арендодателю, ни субарендатору.
В обоснование принятого судебного акта суд ограничился лишь ссылкой на наличие в материалах дела предписания ОГПН от 25.11. 2010 N 752/1/630 и экспертного заключения ООО "Бастион". Все иные имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности судом исследованы не были.
В противоречии с фактическими обстоятельствами дела был сделан вывод о несостоятельности позиции ЗАО "СПЭРО-Лтд" относительно причин непринятия сооружения из аренды. Оснований ответственности арендодателя, установленных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), не имеется. Оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии со статьей 620 ГК РФ также не имеется.
Поскольку ни законом, ни договором аренды от 05.11.2004 не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, то договор в спорный период продолжал действовать и все обязательства арендатора подлежали надлежащему исполнению. Неиспользование помещений по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы по договору аренды от 05.11.2004.
В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.
Представители ООО "Мега-Инвест" в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив в соответствии со статьями 286 - 288 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 05.11.2004 между ЗАО "СПЭРО-ЛТД" (арендодатель) и ООО "Мега-Инвест" (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор аренды), в силу которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование отдельно стоящее сооружение общей площадью 3626,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 39-а, стр. 6 (далее - сооружение), в целях осуществления арендатором торговой деятельности.
Согласно пункту 1.4 срок действия договора аренды установлен с 05.11.2004 по 05.11.2012.
Договор аренды зарегистрирован 10.12.2004 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
01.02.2010 между ООО "Мега-Инвест" (арендатор) и ООО "Элемент-Трейд-Тюмень" (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений N 09/10 (далее - договор субаренды), по условиям которого арендатор обязался передать во временное владение и пользование субарендатору торговые площади в магазине "Монетка": нежилые помещения общей площадью 3626,6 кв. м, находящиеся по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 39-а, стр. 6, а субарендатор обязался принять их на условиях договора субаренды. На арендуемых торговых площадях субарендатор осуществляет деятельность по реализации продуктов питания и промышленных товаров.
25.11.2010 года после проведения внеплановой проверки инспектором отдела государственного пожарного надзора по Калининскому АО г. Тюмени УГПН ГУ МЧС РФ Тюменской области Долженко И.А. субарендатору ООО "Элемент-Трейд-Тюмень" было выдано предписание N 752/1/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности в магазине ТС "Монетка", находящемуся по адресу: г. Тюмень, ул. Кремлевская, д. 39-а, стр. 6.
02.12.2010 ООО "Мега-Инвест" направило в адрес ЗАО "СПЭРО-ЛТД" уведомление об имеющихся недостатках переданного в аренду сооружения, о своем намерении расторгнуть договор аренды от 05.11.2004 и возвратить сооружение по акту приема-передачи, а 30.12.2010 направило требование о расторжении договора с 15.01.2011 и принятии ЗАО "СПЭРО-ЛТД" помещения.
13.12.2010 от ЗАО "СПЭРО-ЛТД" по факсимильной связи ООО "Мега-Инвест" получило сообщение об отказе расторгнуть договор аренды досрочно во внесудебном порядке.
Отказ ЗАО "СПЭРО-ЛТД" от расторжения договора аренды во внесудебном порядке и принятия сооружения из аренды послужили основанием для обращения ООО "Мега-Инвест" в суд с настоящим иском.
ЗАО "СПЭРО-ЛТД", в свою очередь, обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с встречным иском к ООО "Мега-Инвест" о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 11 743 332,33 руб. и задолженности по коммунальным платежам в сумме 88 710,95 руб.
Удовлетворяя заявленные требования, суды ссылались на пункт 1 статьи 612 ГК РФ и на пункт 2 статьи 620 ГК РФ, а также пункт 5.5 договора аренды, которым была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендатора, если сооружение имеет препятствующие его использованию в соответствии с установленными целями недостатки, которые не были заранее известны арендатору, и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра сооружения при заключении настоящего договора.
Исследовав и оценив предписание от 25.11.2010 N 752/1/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности, заключение СА N 172-2011 независимой оценки рисков в области пожарной безопасности на объекта защиты: нежилое отдельно стоящее здание по ул. Кремлевской, д. 39-а, стр. 6, проведенное экспертной комиссией ООО "Бастион", суды пришли к выводу, что переданное в аренду сооружение не соответствует противопожарным правилам, что препятствует его использованию в качестве магазина по реализации продуктов питания и промышленных товаров.
Учитывая вышеизложенное, суды пришли к выводу об обоснованности требования ООО "Мега-Инвест" о расторжении договора аренды.
В отношении требования ООО "Мега-Инвест" об обязании Управления Росреестра произвести регистрацию прекращения договора аренды суд пришел к выводу, что данное требование вытекает из административно-правового спора и не может быть разрешено в рамках заявленного иска, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
По встречному иску ЗАО "СПЭРО-ЛТД" о взыскании арендной платы за период с 16.01.2011 по 16.09.2011 суды не нашли оснований для его удовлетворения, исходя из положений пункта 3 статьи 405 ГК РФ, пункта 1 статьи 406 ГК РФ, статей 611, 614, 650 ГК РФ, пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также из того, что ЗАО "СПЭРО-ЛТД" необоснованно уклонилось от приемки арендованного имущества.
Требование о взыскании с ООО "Мега-Инвест" задолженности по коммунальным платежам судом частично удовлетворено на основании пункта 2.2 договора, так как арендатор не погасил задолженность за декабрь 2010 года в размере 81 550,20 руб., что подтверждается актом от 15.01.2011 N 000002 и счетом от 15.01.2011 N 3.
Суд апелляционной инстанции с этими мотивами и выводами согласился, дополнительно указав, что ответчик не представил доказательств того, что недостатки переданного в аренду сооружения возникли вследствие действий ответчика.
Выводы судов соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.
Согласно пункту 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
В силу пункта 5.5 договора аренды договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в случае, если сооружение имеет препятствующие его использованию в соответствии с установленными целями недостатки, которые не были заранее известны арендатору, и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра сооружения при заключении настоящего договора.
Судами первой и апелляционной инстанции верно указано на несоответствие арендованного сооружения противопожарным правилам. Давая оценку допущенным нарушениям, суды пришли к обоснованному выводу о невозможности использования сооружения по назначению. Выводы судов подтверждены указанными выше материалами дела. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в предписании от 25.11.2010 N 752/1/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности, в заключении СА N 172-2011, а также подтверждения того, что указанные в них выводы ошибочны, в материалы дела не представлено.
Доводы заявителя о длительном использовании арендатором сооружения без претензий правомерно отклонены судами, поскольку дефекты сооружения могут выявиться в разные периоды времени.
Следовательно, судом первой инстанции в соответствии с нормами права и на основании установленных по делу обстоятельств сделан вывод, поддержанный апелляционным судом, об обоснованности требования ООО "Мега-Инвест" о расторжении договора аренды от 05.11.2004, заключенного между ООО "Мега-Инвест" и ЗАО "СПЭРО-ЛТД".
Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в удовлетворении встречного иска ЗАО "СПЭРО-ЛТД" о взыскании с ООО "Мега-Инвест" задолженности по арендной плате отказано правомерно.
Если недостатки полностью препятствуют использованию имущества и арендатор фактически был лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.
В целом, доводы жалобы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, основания для которой в силу статьи 286 АПК РФ у суда кассационной инстанции отсутствуют.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 22.09.2011 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 20.12.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-2089/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "СПЭРО-ЛТД" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
