Сообщений в теме: 86

[Lexus007]

"Коммунальные услуги УК и не оказывает"

 

Сорри, давно не занимался практикой, а что УК  уже статуса "исполнителя"   по ППКУ (п. 13) лишили?

Статуса не лишилась. Слова вырваны Вами из контектса обсуждения, что по факту происходит при обеспечении УК ком.услуг, т.е что конкретно УК "оказывает" в рамках данной услуги такого, чтобы отличало от услуги "содержание и обслуживание общего имущества" и от "подачи ком.ресурса".

В приведенной Вами норме права сказано, что предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом либо организацией, указанной в подпункте "б" пункта 10 настоящих Правил, посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов..." Есть еще нормы об ответственности. Практики говорят. что надо еще кнопку какую-то включить или выключить (по обстоятельствам)

Больше пока ничего не нашли, что еще УК оказывает...
 

[Ася]

Есть положение, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс УК, если способ не реализован. При каких условиях способ управления, избранный собственниками признаётся не реализованным. В какие сроки собственники обязаны реализовать избранный способ? Кажется, в течении года. Сколько осталось?

Очень хорошее замечание! Спасибо, я об этом забыла. Да, в течение года. К 1 октября пройдет 3 месяца.
 Т.е. останется формально им еще 8 месяцев до конкурса.

Вопрос - получение управляющей компанией письма от ТСЖ с уведомлением о том, что с 1 октября уже ТСЖ управляет домом - является реализацией выбранного способа управления?

[Том Хэген]

Нет, не является.

ТСЖ этот форум читает?

Не хочу писать для них инструкцию.

Сообщение отредактировал Том Хейген: 05 September 2014 - 21:13

[Lexus007]

Глядя на п. 2 ст. 162 ЖК, можно полагать, что если в договоре будет указано, что организация за плату оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту, а также оказывает комуслуги, то этого достаточно, чтобы суд квалифицировал этот договор, как договор управления. Впрочем, практики по таким делам я совсем не знаю и сейчас просто фантазирую... И очень возможно, ошибаюсь.

Один вопрос остался без ответа. Вот что есть из практики:

 

Вместе с тем, районным судом договор обеспечения услугами по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории от 30 марта 2009 года, заключенный между собственниками многоквартирного дома N ... по улице ... города ... и ООО "Домоуправление N 3 "Городское ЖКХ", правильно признан не договором управления, а договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, содержащим все существенные условия договора возмездного оказания услуг, перечисленные в "ст. 779 ч. 1" ГК РФ. Согласно указанному договору от 30 марта 2009 года, иную деятельность, кроме указанной в нем, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, что является одним из квалифицирующих признаков договора управления многоквартирным домом, ООО "Домоуправление N 3 "Городское ЖКХ" не осуществляет, а предоставление коммунальных услуг осуществляется по договорам между собственниками и ресурсоснабжающими организациями... (Апел.Опред. Воронежского облсуда  от 10.09.13г. № 33-4532)

 

В данном случае суд выделил 2 признака:

1) отсутствие в ДВОУ цели управления МКД,

2) коммунальные услуги предоставляет РСО потребителям.

Сообщение отредактировал Lexus007: 05 September 2014 - 22:26

[Том Хэген]

Сколько собраний было, какие?

[Ася]

В данном случае суд выделил 2 признака: 1) отсутствие в ДВОУ цели управления МКД, 2) коммунальные услуги предоставляет РСО потребителям.

.Спасибо за ссылку. Но как могут комуслуги предоставлять РСО - я не понимаю...

[Стус]

И кто управляет домом по решению суда в таком случае?

Не может быть МКД без управления, ну или только определенный законом срок.

Что вы скажете на решение ВАС от 03.05.2011 №ВАС-2643/11 ?

 

По предоставлению КУ РСО.

IMHO такое возможно в случае выбора собственниками непосредственного способа управления, то есть в МКД с не более 12 квартирами.

В остальных случаях оказание КУ осуществляется УК.

П.п.  6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ допускает внесение платы напрямую РСО по решению ОС ТСЖ собственников квартир (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме), что не освобождает УК и ТСЖ от обязанностей исполнителя по оказанию КУ.

Сообщение отредактировал Стус: 06 September 2014 - 10:58

[Lexus007]

П.п. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ допускает внесение платы напрямую РСО по решению ОС ТСЖ собственников квартир (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме), что не освобождает УК и ТСЖ от обязанностей исполнителя по оказанию КУ.

"... перед управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества." (из п.7_1 ст.155 ЖК РФ)

Нет в приведенной Вами норме права про обязанности исполнителя, только ответственность за качество КУ!

[Lexus007]

Но как могут комуслуги предоставлять РСО - я не понимаю...

А где запрет на это?

Это всё к тому, что я раньше и говорил "оказание ком.услуг фактически это и есть подача ком.ресурса". Просто законодатель решил так различать субъекты права и их правоотношения... названиями (определениями): между РСО и УК называем подачей ком.ресурса, а между потребителем и исполнителем называем ком.услугой... а как копнуть в суть, то оказывается, что исполниетелм может быть и УК, и РСО...

В общем, вот пример где РСО оказывает ком.услуги потребителю напрямую:

 

"Артемовский городской прокурор обратился в суд с иском в интересах К., в котором просил признать незаконными действия ООО "Чистый Домъ" по предъявлению с <...> платежных документов на оплату отопления и горячего водоснабжения, запретить ему вплоть до заключения с ресурсоснабжающей организацией договора теплоснабжения предъявлять платежные документы на оплату данных услуг.

...

Учитывая, что договорные отношения между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией в спорный период (с <...>) отсутствовали, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком доказательств обратного не представлено, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о незаконности действий ответчика по выставлению истцу К. с <...> платежных документов на оплату коммунальных услуг в виде отопления и горячего водоснабжения. Управляющая компания не вправе была продолжать предъявлять квитанций собственникам помещений при отсутствии договора с ресурсоснабжающей организацией.

При этом, поскольку услуги фактически оказаны, а ресурсоснабжающая организация перешла на прямые отношения с К. (договор от <...>), следовательно, предоставленные коммунальные услуги подлежали оплате истцом непосредственно в ресурсоснабжающую организацию в отсутствие решения общего собрания. Следует отметить, что в связи с заключением договора непосредственно с истцом ресурсоснабжающая организация не требует от управляющей компании оплатить услуги, оказанные ему в этот период, поэтому у управляющей компании не может возникнуть убытков." (Апел.Определение Свердловского облсуда от 25.04.2014г. по делу № 33-3973/2014)

Сообщение отредактировал Lexus007: 06 September 2014 - 23:02

[Lexus007]

Что вы скажете на решение ВАС от 03.05.2011 №ВАС-2643/11 ?

Спасибо, хорошо, что вспомнили про это Решение ВАСи!

Там есть такая интересная фраза:

"В силу содержащихся в п.3 Правил N 307 определений под "коммунальными услугами" понимается деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях, под "коммунальными ресурсами" - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг. Изложенное исключает отстаиваемое заявителем понимание "деятельности" исполнителя коммунальной услуги отдельно от приобретения коммунальных ресурсов."

 

А в целом, по моему мнению, данное решение ВАСа разъясняет управляющим организациям откуда (с какой именно услуги) у них возникает прибыль, так как с коммунальной услуги они её поиметь не могут.

Сообщение отредактировал Lexus007: 06 September 2014 - 22:58

[Стус]

1. Обязанность исполнителя установлена ППКУ.

2. В др. теме я уже писал, что предоставление КУ не тупое техническое сопровождение поставки ресурсов, а несколько иная деятельность.

Цель этой деятельности в "обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях", и ВАС в своем решении это разъяснил.

Поставка ресурсов заканчивается на границе ввода в дом, а после нее начинаются коммунальные услуги.

РСО глубоко пофиг, до какого этажа в высотке доходит вода, какой температуры теплоноситель в помещениях, есть ли экономия ресурсов и т.д.

Ибо задача РСО впарить как можно больше ресурсов потребителю, а не обеспечить комфортные условия проживания граждан.

Отсюда идет т.н. "перетоп", т.е. завышение температуры на вводе в дом, отопление в период плюсовой температуры, запреты со стороны ТСО УК уменьшать потребление тепла в такие периоды.

Еще небольшое отступление, типа офф-топ.

За время жизни в Крыму для меня разрушился еще один миф, настойчиво распространяемый нашими теплоснабжающими организациями, о невозможности остановки котельных и повторного запуска.

В Крыму такие остановки-запуски за весенний период делаются постоянно, ибо целью является экономия топлива, и ничего от этого не разрушается.

Просто наши ТСО тупо не хотят экономить топливные ресурсы, а заодно хотят срубить побольше бабок путем впаривания населению тепловой энергии в период, когда она покупателям совсем не нужна.

Боюсь что с приходом нашей системы ТС сюда перекочует и эта порочная практика.

[Ася]

о невозможности остановки котельных и повторного запуска.

Перегретая вода всегда подается. И зимой и летом.

летом меньше, зимой больше - но все равно всегда. Так что, думаю, ерунда. Все они могут.

[Стус]

УК всегда могут установить нужные параметры для поступающей тепловой энергии.

Другое дело что директора УК не хотят ссор с руководителями ТСО, ибо за теми всегда стоят мэры городов, для которых интересы жителей всегда вторичны.

Сообщение отредактировал Стус: 07 September 2014 - 15:57

[KUB]

у меня такая ситуация. Мы управляющая компания у нас заключен договор  на управление многоквартирным домом с ТСЖ также есть протокол правления. Подали в суд на администрацию по взысканию неосновательного обогащению по содержанию и ремонту. Приходит арендатор этого помещения и заявляет, что платил ТСЖ. Судья мол уточняйте требования арендатор оплатил. И вообще вы не имеете право взыскивать, потому что способ управления не изменился. Моя позиция факт того, что оплатил арендатор не имеет правовое значение, т.к. по закону собственник должен оплачивать за содержание и ремонт. Более того,  оплачивать все таки должны именно управляющей компании потому что обязанности по содержанию и ремонту передали управляющей компании,а передача обязанности без прав невозможна. Сейчас сомнение в своем мнении.

Сообщение отредактировал KUB: 11 December 2014 - 23:21

[KUB]

Тут то как раз просто. Заключив с Вами договор управления ТСЖ делегировал Вам право сбора платежей за оказание коммунальных и жилищных услуг (если конечно в договоре это право он у вас не отобрал).

Но это не означает, что передав Вам право требования он лишился сам права требовать эти платежи. Или получать их.

Администрация, оплатив долг ТСЖ, просто исполнила обязательство другому надлежащему кредитору. Но за поставку ресурса и услуг, которые были оплачены ТСЖ, исполнили ВЫ как УК. И теперь уже не администрация а ТСЖ должно Вам денег. 

По моему это замена ответчика.

Если сомневаетесь - поставьте ответчиками обоих: с кого то одного обязательно взыщут!

там оплатил услугу арендатор.

[Lexus007]

Мы управляющая компания у нас заключен договор на управление многоквартирным домом с ТСЖ также есть протокол правления.

а договор с РСО на поставку КУ заключен с вами или с ТСЖ?

Если сомневаетесь - поставьте ответчиками обоих: с кого то одного обязательно взыщут!

суд всё равно потребует определиться: с кого из ответчиков сколько требуете? либо потребует от истца доказать, что ответчики несут солидарную ответственность!

[KUB]

 

Мы управляющая компания у нас заключен договор на управление многоквартирным домом с ТСЖ также есть протокол правления.

а договор с РСО на поставку КУ заключен с вами или с ТСЖ?

 

с нами, но мы же взыскиваем только содержание и ремонт

[Lexus007]

Моя позиция факт того, что оплатил арендатор не имеет правовое значение, т.к. по закону собственник должен оплачивать за содержание и ремонт.

Имеет! Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Должник не обязан спрашивать согласия  кредитора на привлечение третьего лица.

с нами, но мы же взыскиваем только содержание и ремонт

а кто заплатил КУ и кому?

оплачивать все таки должны именно управляющей компании потому что обязанности по содержанию и ремонту передали управляющей компании,а передача обязанности без прав невозможна.

а в вашем договоре управления также написано?

[KUB]

 

Моя позиция факт того, что оплатил арендатор не имеет правовое значение, т.к. по закону собственник должен оплачивать за содержание и ремонт.

Имеет! Кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Должник не обязан спрашивать согласия  кредитора на привлечение третьего лица.

с нами, но мы же взыскиваем только содержание и ремонт

а кто заплатил КУ и кому?

оплачивать все таки должны именно управляющей компании потому что обязанности по содержанию и ремонту передали управляющей компании,а передача обязанности без прав невозможна.

а в вашем договоре управления также написано?

 

в договоре написано, что собственники оплачивают управляющей компании.

придется требования уточнять, потому что взыскивать с ТСЖ мы не будем. С другой стороны согласно судебной практики собственник не может возлагать обязанность по оплате за содержанию и ремонт на арендатора.

Сообщение отредактировал KUB: 12 December 2014 - 00:54

[mrOb]

Моя позиция факт того, что оплатил арендатор не имеет правовое значение, т.к. по закону собственник должен оплачивать за содержание и ремонт.

Я же правильно понял, что "администрация" - это МО? Собственник несет бремя содержания, если иное не установлено законом (ст. 209 ГК).  В случае заключения договора аренды мун. имущества бремя содержания переходит на арендатора (пп. 2 п. 2 ст. 153 ЖК). 

Приходит арендатор этого помещения и заявляет, что платил ТСЖ.

Если не хотите менять ответчика, то остается только указываться на исполнение ненадлежащему лицу (п. 6.1. ст. 155 ЖК).

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

6.1. В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится лицами, указанными в пунктах 1 - 5 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.

 

А если действительно была оплата ТСЖ, то спор - ниочем. Просите ТСЖ перечислить вам полученную оплату. 

либо потребует от истца доказать, что ответчики несут солидарную ответственность!

необязательно просить взыскать солидарно. Можно и так: прошу взыскать с А 100%, с Б - 100%. И суд уже должен будет сам решить с кого взыскивать. 

С другой стороны согласно судебной практики собственник не может возлагать обязанность по оплате за содержанию и ремонт на арендатора.

а вы уверены, что там вопросы касались именно муниципального имущества в МКД? В СО я такой практики не видел. 

Сообщение отредактировал mrOb: 12 December 2014 - 12:13

[KUB]

Договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором. Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов. 
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества и подобная обязанность не может возлагаться на арендаторов в силу закона.
Вышеуказанная позиция подтверждается Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. № 15222/11.

практики полно

[mrOb]

KUB, соре, пан, думал, Вы о жилом помещении. Если нежилое, то надлежащий ответчик МО. Остается только вопрос о 312 ГК.

Сообщение отредактировал mrOb: 12 December 2014 - 18:47

[KUB]

я больше склоняюсь к уменьшению своих требований, что оплатил арендатор

[Lexus007]

согласно судебной практики собственник не может возлагать обязанность по оплате за содержанию и ремонт на арендатора.

Может или не может возлагать обязанность - это тема, которая к вашей ситуации не относится. Зачем Вы про это в 3 раз рассказываете - не понятно!

Третье лицо исполнило обязанность за должника! уже исполнило! ч.1 ст.313 ГК РФ. У Вас есть доказателства важности ДЛЯ ВАС личности плательщика? Вам деньги нужны или что-то личное от МО получить?

 

А вот ненадлежащий получатель этих денег - ТСЖ. Вопрос для Вас архиважный. Поэтому ваша позиция

взыскивать с ТСЖ мы не будем

очень настораживает...

Сообщение отредактировал Lexus007: 12 December 2014 - 22:04