Сообщений в теме: 162

[IAY]

kuropatka ,
Orion ,

Очень интересно, что Вы сами думаете по этотму поводу. Вопрос для меня не праздный, так как сам возможно буду иметь отношение к строительству мансарды.

Сам то я считаю, что решение Суда СПб и Определение ВС абсолютно законны и правильны, и что строить мансарды без согласия всех жителей нельзя. Но интересно, что думают другие.

С приветом,

Игорь

[kuropatka]

IAY
Считаю такое строительство действительно неправомерным...
Приведенное Орионом постановление, конечно, немного успокаивает, но спокойной жизни у владельцев мансард не будет - по-хорошему, любой собственник квартиры в этом доме сможет добиться решения о сносе мансарды и приведении дома в изначальное положение.

[IAY]

kuropatka ,

А мне кажется оно ничуть не успокаивает. Это чисто формальное постановление. Суть его в том, что государственная регистрация сама по себе не порождает права собственности а лишь признает его предыдущее возникновение.

Я вот о чем думаю. А если всем жильцам разослать письмо с просьбой выразить свое несогласие. Можно потом считать молчание согласием или нарываемся на п. 2 ст. 438 ГК?

Иорь

[kuropatka]

IAY

Это чисто формальное постановление.

Согласен...

А если всем жильцам разослать письмо с просьбой выразить свое несогласие. Можно потом считать молчание согласием или нарываемся на п. 2 ст. 438 ГК?

Именно так:

Статья 438. Акцепт
2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

Разве что организовать с каждым жильцом эти "прежние деловые отношения" - абсолютно нереально.

На самом деле, я вообще не вижу вариантов - даже при полном согласии жильцов. Мы ведь здесь фактически отчуждаем долю в общем имуществе помимо права на квартиру - а это запрещено.

[Змеев]

Двум лицам принадлежит на праве собственности 100% помещений (вторичных объектов) в здании (первичном объекте). Между оными заключено соглашение: сторона 1 дает стороне 2 согласие на надстройку мансарды, которая поступит в собственность стороны 2. Сторона 2 платит за это стороне 1 денежку.

Сторона 1 денежку получила и продала свои площадя третьему лицу, которое, став собственником помещений в здании, пытается запретить надстройку мансарды, полагая, что надстройка ущемит его права (увеличение нагрузки на несущие и.т.д.)

Перспективы?

Изменится ли ситуцация если речь идет о квартирах в жилом доме (где установлен режим общей долевой собственности на кондоминиум)?

[kuropatka]

Между оными заключено соглашение: сторона 1 дает стороне 2 согласие на надстройку мансарды, которая поступит в собственность стороны 2. Сторона 2 платит за это стороне 1 денежку.

Текст можно?

Изменится ли ситуация если речь идет о квартирах в жилом доме (где установлен режим общей долевой собственности на кондоминиум)?

Давайте подробней - это соглашение на мансарду с кем было заключено? С застройщиком или жильцами? В готовом жилом доме (если ПС зарегистрировано хотя бы у одного жильца) строить мансарду нельзя вообще...

[mnatsa]

Змеев

Перспективы?

ЗЫ: Пока не вижу никаких для надстройки
а что это за вторичные объекты? Как приобретались? Как помещения в нежилом здании или как квартиры?

[Massive]

kuropatka,
mnatsa,
с каких это пор у сособственников объектов недвижимости отняли право на реконструкцию принадлежащего им объекта!

[mnatsa]

Massive
ЗЫ: Ну в Питере может и есть свое питерское гражданское право, но как бы во всей остальной стране действует ст.ст. 246 и 247 ГК.
Змеев, Женечка, привет

[Massive]

mnatsa,
Володя, эти статьи в мою пользу.
Сособственники решили и распорядились.
В чём же вопрос?

[Adr]

А для меня загадка это:

100% помещений (вторичных объектов) в здании (первичном объекте).

Мобыть, я не права, или не въезжаю в некоторые особенности питерской практики, или меня клинит ввечеру, но ИМХО - 100% помещений как-то не есть равно 1 здание. Посему вопросы ессь:
1. Кому принадлежало здание изначально?
2. Как появилось право у стороны 1 и стороны 2?
3. Что в свидетельствах-таки - "помещения нумер 1-2" у стороны 1 и "помещения нумер 3-4 "у стороны 2 или енто звучит как "доля такая-то в праве собственности на здание" ? "доля такая-то в праве собственности на помещения №№ 1-4"?
Добавлено @ [mergetime]1093616445[/mergetime]
mnatsa
ой...а первый Ваш пост я не видела)))))))))))))))))))))))))

Добавлено @ [mergetime]1093616562[/mergetime]
В случае с кондоминиумом соглашусь с Массивом, в случае, если речь идет о нежилье - пока что до выяснения ответов на свои вопросы - не соглашусь)))))))

[mnatsa]

Massive

В чём же вопрос?

В том, что один из сособственников против, а на реконструкцию еще не получено разрешений. Я понял это так.
А Змеев - редиска, задал вопрос и ушел в подполье

[Massive]

Adr,
Диля, здесь могут быть 2 варианта:
1. Объект недвижимости - здание, находящееся в общей долевой собственности 2 сособственников. Например, 3/4 и 1/4.
2. Объекты недвижимости - вторичные помещения, созданные в результате реального раздела здания, после чего прекращаются права как на первичный объект недвижимости и возникают права на вторичные помещения. Так что, к примеру, собственник-1 владеет помещением 1-Н, а второй - 2-Н. В общем пользовании и распоряжении - общее имущество здания.

Но не думаю, что в зависимости от этих вариантов порядок согласования реконструкции меняется.

mnatsa,
распоряжение помещением/долей в ПС на здание произведено до момента продажи помещения/доли покупателю.
Поскольку само по себе как соглашение о реальном разделе помещений (что будет, если в общей долевой собственности - здание), так и согласие на реконструкцию второго собственника (для помещений) не подлежат госрегистрации, то оба они считаются заключенными и порождают правовые последствия с момента подписания.

Так что покупатель может предъявлять претензию лишь к продавцу, в порядке той же ст. 398 ГК, например.

[Adr]

Massive
ага, Тим..)) а также еще один...даааавно я его приводила в пример в этой конфе, помнится. Реальный случай, причем, от нашей ГРП, к примеру)) Впрочем, сей случай весьма распространен где угодно в России, судя по регулярно возникающим подобным вопросам на любых семинарах по недвижке. Кажется, его ажна окрестили "вариантом застройщика" где-то.
Тока не спрашивай меня про корректность подобного варианта, пожалуйста))))))))
Существует здание с 5ю помещениями. Принадлежит собственнику А. Собственник А в один прекрасный момент выделяет помещение 1 и продает его стороне Б (только помещение. одно лишь помещение). Получаем два объекта: здание и выделенное помещение. Свидетельство о регистрации права собственности на здание у стороны А и свидетельство о регистрации ПС на помещение у стороны Б.
Далее, происходит та же песня с помещениями 2-4. А вот при продаже помещения 5 втыкаемся в то, что продать-то продаем.. но при этом получаем такую штуку в итоге: помещения в здании проданы, а право на здание не прекратить))) потому как продано-то не здание...а токма помещения)).
Бред
Впрочем, если в питерской практике это решается как-то по-другому, просвети, если не трудно - честно говоря, не сталкивалась.

[Buutch]

Получается, что целое не равно сумме частей?

[kuropatka]

Massive

с каких это пор у сособственников объектов недвижимости отняли право на реконструкцию принадлежащего им объекта!

Ни с каких - но должно быть общее согласие.

Двум лицам принадлежит на праве собственности 100% помещений

Одно из них нынче не согласно с таким порядком.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Сособственники решили и распорядились. В чём же вопрос?

Хе. Это прежний сособственник решил. А разве для нынешнего с/с это соглашение обязательно?

Поскольку само по себе как соглашение о реальном разделе помещений (что будет, если в общей долевой собственности - здание), так и согласие на реконструкцию второго собственника (для помещений) не подлежат госрегистрации, то оба они считаются заключенными и порождают правовые последствия с момента подписания.

Да, порождают - в виде обязанности прежнего с/с не препятствовать второму с/с. А он и не препятствует. Но каким образом данное соглашение обременит само недвижимое имущество? Ты полагаешь, у него есть право следования?

[Massive]

Adr,

Существует здание с 5ю помещениями. Принадлежит собственнику А. Собственник А в один прекрасный момент выделяет помещение 1 и продает его стороне Б (только помещение. одно лишь помещение). Получаем два объекта: здание и выделенное помещение.

Такого не может быть в принципе: если возникает право на новый объект - прекращается либо видоизменяется право на старый.
По опыту СПб, выделу в натуре помещения-1 должно было сопутствовать заключение соглашения о реального разделе здания, в котором и определялись бы права сособственников здания на вновь образуемые помещения. Т.е. 2й сособственник тоже бы выделил свое помещение-2. Или сколько их там.
Так что

Свидетельство о регистрации права собственности на здание у стороны А и свидетельство о регистрации ПС на помещение у стороны Б.

такого быть не может.
Вернее может. Но это уже нарушение закона со стороны УЮ.

Сособственники решили и распорядились. В чём же вопрос?
Хе. Это прежний сособственник решил. А разве для нынешнего с/с это соглашение обязательно?

Покупатель приобрел долю в здании / помещение с подобным обременением. Другой вопрос, что оно не было зарегистрировано и не должно было.

Да, порождают - в виде обязанности прежнего с/с не препятствовать второму с/с. А он и не препятствует. Но каким образом данное соглашение обременит само недвижимое имущество? Ты полагаешь, у него есть право следования? 

Это такое же обременение, как тот же самое право аренды по 11-месячному договору.
Так что все претензии покупателя - только к продавцу.

[Змеев]

mnatsa

а что это за вторичные объекты? Как приобретались? Как помещения в нежилом здании или как квартиры?

Ситуация рассматривается пока гипотетически. Сторона 1 приобрела здание, ракроила его на нежилые помещения и продает эти помещения.

kuropatka

А разве для нынешнего с/с это соглашение обязательно?

? Ты полагаешь, у него есть право следования?

Вот и похоже, что нет права следования. (По крайней мере, ни в одной норме прямо на это не указано). Т.о. можно брать деньги с сособственников за согласие на реконструкцию, перекидывать свою недвижку и.т.д.

[sten]

Т.о. можно брать деньги с сособственников за согласие на реконструкцию, перекидывать свою недвижку и.т.д.

К слову сказать, действительность подобной сделки ("согласие в обмен на деньги") вызывает сомнения.
В том случае, когда прежний собственник получит деньги и продаст помещения - неосновательное обогащение налицо.

А вообще, коллеги, вы не задумывались о сути подобного документа - "согласие в обмен на деньги". Это что, сделка? А сумма, передаваемая за согласие - это что, вознаграждение, или компенсация?
Надо думать.

Быть может должен заключаться договор о совместной деятельности, с распределением долей - 99%х1%, по которому и проводить эти деньги (замаскированно).

Согласен с Массивом, и речь здесь должна идти не о "праве следования", а скорее об объекте с обременением.
При этом, всё-таки при отсутствии регистрации обременения должен быть определён какой-то момент его возникновения. Мне кажется, что это есть последний из следующих
- предварительное согласие сособственников
- разработка ПП
- согласование П
- окончательное согласие сособственников на строительство по П
- разрешение на строительные работы

Всё, вот теперь, когда стройка началась, новый покупатель будет покупать не просто помещение , а имеющее обременение в виде действующего договора строительного подряда, в результате которого общие помещения дома будут изменены.
А до начала всех строительных согласований, всё-таки, процесс можно будет прервать.

[kuropatka]

sten

К слову сказать, действительность подобной сделки ("согласие в обмен на деньги") вызывает сомнения.

Серьезнейшие, кстати. Ценное замечание.

В том случае, когда прежний собственник получит деньги и продаст помещения - неосновательное обогащение налицо.

НО будет уже в тот момент, когда он получит деньги за согласие...

Быть может должен заключаться договор о совместной деятельности, с распределением долей - 99%х1%, по которому и проводить эти деньги (замаскированно).

Тяжко - раздельный бухучет понадобится... А вообще - нормальная идея.

Статья 1043. Общее имущество товарищей
1. Внесенное товарищами имущество, ... признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Тогда и продать его так просто нельзя будет.
Но вот квалифицировать уже сложившиеся отношения как ПТ - я бы не решился.

речь здесь должна идти не о "праве следования", а скорее об объекте с обременением.

Хоть в какой-то норме сказано о возможности такого обременения?..

[Змеев]

kuropatka

К слову сказать, действительность подобной сделки ("согласие в обмен на деньги") вызывает сомнения.


Серьезнейшие, кстати.

Почему!?

Хоть в какой-то норме сказано о возможности такого обременения?..

нет.

[GeiL]

сдает в аренду землю, на ней производятся улучшения в виде возведения дома.

Змеев, а не перебор ли? Ни черта себе такое неотделимое улучшенице...

А если у чердака статус НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ?
Все равно на него имеется право общей долевой собственности?




realtor

Инвестор -

создание на несущих конструкциях мансардных
квартир

Заказчик (город) -

предоставляет для реконструкции за счет собственных средств, на усл. инвест. договора чердак


После завершения реконстукции - часть городу, часть инвестору.

Есть мысли?

Но! у чердака статус НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, в ЖИЛОМ доме.


Добавлено @ [mergetime]1096366918[/mergetime]

Была когда-то очень давно такая вот темка, по моему с нее и начались темы про чердаки и мансардное строительство, вот она, начальная мысль от ее автора (Orion) :


"Фабула такова: во всяком городе есть жилые дома. В этих самых жилых домах есть чердаки. И эти самые чердаки, кстати, особенно в историческом центре города, очень интересные по сути своей объекты. Если поточнее - клёво строить мансарды, реконструировав чердачок... а? Крыши Монмартра... красотища!
И в Питере подумали точно также -
пускай страждущие заколючают с КУГИ инвестиционный договор

(чердак-то ничей ),

отчисляют денег городу на развитие инфраструктуры, и строятся себе на здоровье.
А опосля оформляют мансарду в собственность.
Супер? Еще бы... и все было бы хорошо, так нет - нашлись "пророки в своем отечестве". Два студента СПбГУ, подбив на это дело пару пенсионеров, обращаются в суд с исковом заявлением, в котором указано, вкратце, что заключение КУГИ инвестиционного договора с гражданами на реконструкцию мансард нарушает их права, предусмотренные ст. ст. 246, 269 и 290 ГК РФ.
Не получено инвестором согласия ВСЕХ собственников многоквартирного жилого дома... Просто круто... и суд удовлетворяет исковые требования граждан... и представители губернатора доходят до Верховного суда и проигрывают там... с треском... и встало мансардное строительство в родимом городе. Намертво... "

ЧЕРДАКИ кому-то да принадлежат...

[Massive]

Хотелось бы всё же вернуться к теме распоряжения объектом общей долевой собственности в форме дачи согласия на реконструкцию.
Придерживаюсь по-прежнему нижеизложенной позиции.

Поскольку само по себе как соглашение о реальном разделе помещений (что будет, если в общей долевой собственности - здание), так и согласие на реконструкцию второго собственника (для помещений) не подлежат госрегистрации, то оба они считаются заключенными и порождают правовые последствия с момента подписания.

Так что покупатель может предъявлять претензию лишь к продавцу, в порядке той же ст. 398 ГК, например.

Змеев

Вот и похоже, что нет права следования. (По крайней мере, ни в одной норме прямо на это не указано).

Это обременение имущества. Им уже распорядились до продажи, и новый сособственник этим обременением связан.
sten

К слову сказать, действительность подобной сделки ("согласие в обмен на деньги") вызывает сомнения.
В том случае, когда прежний собственник получит деньги и продаст помещения - неосновательное обогащение налицо.

Отчего же? Дача согласия на распоряжение объектом общей долевой собственности есть сделка. Соответственно, о каком неосновательном обогащении может идти речь?

[kuropatka]

Змеев

- действительность подобной сделки ("согласие в обмен на деньги") вызывает сомнения.

- Почему?!

А каков ее предмет? Чего ради за распоряжение общей собственностью один из сособственников платит другому?

Massive

Дача согласия на распоряжение объектом общей долевой собственности есть сделка.

Односторонняя. Соответственно, чего ради платит второй?