Сообщений в теме: 5063

[Svetochek]

мы в 2012 году в СОЮ изменили КС=РС только на основании отчета о рыночной стоимости. экспертизу не делали и ответчик не затребовал

Регион?

кемеровская область. У нас отчет был не от шарашкиной конторы, а от Муниципального предприятия "Центр градостроительства и землеустройства."

Сообщение отредактировал Svetochek: 13 September 2013 - 21:44

[delaws]

В Брянске мы предоставляли оценку + заключение СРО. Судья сказал, что ответчик не возражает (ответчик не явился), а если бы возражал, то делали бы еще судебную экспертизу. Учитывая это, надо смотреть практику по региону. Если Росреестр воражает и оспаривает оценку, то нет смысла делать оценку и экспертизу СРО, если все равно суд назначит судебную экспертизу.

[Svetochek]

В Брянске мы предоставляли оценку + заключение СРО. Судья сказал, что ответчик не возражает (ответчик не явился), а если бы возражал, то делали бы еще судебную экспертизу. Учитывая это, надо смотреть практику по региону. Если Росреестр воражает и оспаривает оценку, то нет смысла делать оценку и экспертизу СРО, если все равно суд назначит судебную экспертизу.

ну у нас тоже ответчик (росреестр) не явился, поэтому за одно заседание как по маслу прошло.

[delaws]

В каком регионе? Нас отложили на месяц, не захотел судья сразу рассматривать. Надеюсь, что никто не передумает.

[Svetochek]

В каком регионе? Нас отложили на месяц, не захотел судья сразу рассматривать. Надеюсь, что никто не передумает.

я ж написала что в Кемеровской области...областной кемеровский суд

[delaws]

Да, извините, не увидела.

[smdm]

У нас правительство Ростовской области либо администрация города ходатайствуют о производстве экспертизы, предлагают свои экспертные организации, но их ходатайства не удовлетворяют, т.к. либо у них экспертиза дороже, либо они не внесут на депозит суда необходимые средства.

Что касается рассмотрения дела только с отчётом об оценке, то далее это приведёт к отмене решения во второй инстанции, т.к. законом прямо предусмотрена обязательная экспертиза такого отчёта. Обширная судебная практика это подтверждает. Дело то будет выигрышным всё равно, но сколько времени можно потерять, если дело отправят на новое рассмотрение!

Сообщение отредактировал smdm: 13 September 2013 - 22:38

[Svetochek]

У нас правительство Ростовской области либо администрация города ходатайствуют о производстве экспертизы, предлагают свои экспертные организации, но их ходатайства не удовлетворяют, т.к. либо у них экспертиза дороже, либо они не внесут на депозит суда необходимые средства.

Что касается рассмотрения дела только с отчётом об оценке, то далее это приведёт к отмене решения во второй инстанции, т.к. законом прямо предусмотрена обязательная экспертиза такого отчёта. Обширная судебная практика это подтверждает. Дело то будет выигрышным всё равно, но сколько времени можно потерять если дело отправят на новое рассмотрение!

ну у нас уже год прошел никто ничего не обжаловал, новая КС применяется....так что проблем не возникло

[delaws]

У нас суд, администрация и Росреестр лучшие друзья, поэтому такой проблемы не возникло бы, я думаю, суд назначил бы, кого они захотели. Хотя, вопрос расходов, насколько мы поняли, для Росреестра очень существенный. Они обещали все признать и ничего не оспаривать, если мы не будем взыскивать судебные расходы. Однако, зная их подлый нрав, можно ожидать все что угодно.

[smdm]

delaws, удивительно, что где-то можно взыскать судебные расходы. У нас этот номер не проходит. И, я думаю, справедливо. Кадастровая палата занимается внесением в кадастр утверждённых администрацией сведений. Организация, которая проводит работы по кадастровой оценке, делает тоже всё правильно, в соответствии со своими методиками. Но поскольку применяемый метод оценки даёт погрешность, то правообладатели земельных участков и обращаются в суды. В принципе, никто не виноват. Значит, судебные расходы взыскивать не за что.

В принципе, могу процитировать какое-нибудь судебное решение

[delaws]

Да нет, взыскивали, правда только пошлину, юридические услуги и расходы на оценку. Нигде не видела, чтобы взыскивали расходы на экспертизу СРО. Под рукой решений нет, но могу поискать, если нужно, они точно были.

По поводу справедливости взыскания расходов даже не хочется говорить. Наше государство составляет такие методики, вот пусть и отвечает за них в лице Росреестра и Палаты.

Сообщение отредактировал delaws: 13 September 2013 - 22:58

[Svetochek]

у нас тож завышена было примерно в 10-12 раз. ну и конечно побежали делать многие свою оценку

Сообщение отредактировал Svetochek: 13 September 2013 - 23:00

[smdm]

Блин, у нас по Таганрогу РС меньше КС примерно в 5 раз. По области - примерно в 3-4 раза. Но были случаи, когда и в 18 раз снижали КС.
Я просто почти все решения перелопатил, составил некоторую статистику.

[delaws]

У нас в 6 раз была выше.

[Derser]

Доброго времени суток юрклубовцы! Прочитал всю ветку от корки до корки, впечатлило. Очень приятно, что есть еще специалисты, которые способны разобраться в корне проблемы и ее решить.
Коллеги, столкнулся с обсуждаемой проблемой лично, что уж совсем неприятно.

Расскажу суть проблемы и выходы которые вижу. Прошу Вас высказать свою позицию....

Физ. лицом взят в аренду земельный участок (земли нас. пунктов) для строительства и размещения здания магазина. По проекту магазин, по факту часть магазин, часть административное здание, досуговый центр) До введения здания в эксплуатацию, заключен очередной договор аренды (в начале 2012 г.)земельного участка. (дог. в простой письменной без гос. реги) Стоимость года аренды 12 000 руб. Согласно кадастрового паспорта КС = 30 000 рублей. Здание введено в эксплуатацию, зарегистрировано права собственности. Подали заявление в Администрацию о выкупе данного земельного участка. Администрация тянула и не давала ответ, после чего ответила, что приложены не все документы, без указания на конкретный документ. Пакет документов был предоставлен еще раз, после чего поступил ответ о направлении запроса в ФГБУ Кадастровая палата Псковской области. Прошел еще месяц и поступил ответ, что новая КС зем. участка = 1 000 000 рублей. Причины этого понятны не были, но позже стало ясно, что изменили разрешенное использование в соответствии с введенным в эксплуатацию зданием - на размещение магазина. Решением собрания депутатов МО в 2010 году(с изменениями) установлено, что расчет аренды для такой категории земель проводится по формуле:стоимость кв. м. зем. уч. *площадь*42% = где-то 40 % в год от кадастровой стоимости. Пришел новый 2013 год и от Администрации не поступило заявление о расторжении договора, следовательно договор заключен на неопределенный срок. Никаких доп соглашений не приходило. В середине 2013 присылают расчет аренды - 400 000 тыс. руб, тогда как по договору 12 000 руб. Аренда за 12 и 13 год по 12 000 руб. (как в договоре) оплачена после получения расчета на 400 000 тыс. руб.
На данный момент, есть решение собр. депут. Псковской обл., согласно которому, земли с таким разрешенным использованием можно выкупить за 20% от кадастровой стоимости. Однако и 200 000 руб. для физ лица не малая сумма, а аренда за один год в 400 000 руб еще больше.

Задача: Избежать уплаты 400 000 аренды, выкупить по более низкой цене.

Решение:

1) Выкуп- Как здесь много писали, проводить оценку рыночной стоимости на дату кадастровой оценки, проверять ответ в сро и в суд, с требованием установить КС = РС. Практики СОЮ по Псковской обл. найти не могу, а вот Арбитражный Пск. обл. удовлетворяет практически в 100 % случаев. Только вот в решении ничего не указывают о дате на которую устанавливают. Здесь много обсуждали данный вопрос. Насколько понимаю просить нужно просто установить, а не установить на конкретную дату, иначе отказ. Кроме того обсуждали уже, что ВАС разъяснил, что устанавливается с момента вынесения решения и не применяется на ранние периоды.
Понятно, что судимся в СОЮ, однако совсем не понятно какая позиция по этому вопросу в СОЮ. Откажут ли если просить установить рыночную на дату кадастровой оценки? И вообще установит ли СОЮ кс=рс тоже не понятно, практика противоречивая. Нашел только один судебный акт областного суда какой-то области, который сослался на позицию ВАса по РС=КС.
Есть задумка сдать часть помещения на з/у в аренду ООО или ИП задним числом и согласовать условия о оплате аренды равной аренде земли установленной в договоре. Таким образом, при изменении Аренды со сторона администрации, меняется обязательство ООО или ИП, поэтому нарушаются права ООО или ИП и можно вылезти в арбитраж. Арбитраж адекватнее. Но в таком случае придется привлеч физика 3-м лицом и вылетаем в СОЮ, так ли? Возможно есть плюсы рассмотрения в СОЮ??? Это по выкупу.
Однако мне совсем не понятно, как узнать дату на которую была проведена кадастровая оценка? Ведь эта дата необходима для оценки рыночной стоимости. И прокатит ли в СОЮ только экспертиза без ее проверки СРО? Я так понимаю нужно обрашаться к ФГБУ КП Псковской области, третим лицом собственника-администрацию.

2) Аренда. Так как аренда в размере 400 000 не платилась, а была уплачено аренда по договору в размере 12 000 руб, то Администрация попытается ее взыскать. (будем исходить из худшего расклада) Поскольку к установлением РС=КС ретроспектива не применяется, то это основание отпадает. Считаю что договор заключен на определенных условиях, с арендой в 12 000 руб. и он пролонгировался на тех же исловиях. Договором предусмотрено, что аренда может меняться раз в год, исчисление и уплата производится на основании доп. соглашений. Поскольку администрация не известила, что арендная плата изменена, что изменено разрешенное использование (хотя арендатор получил кадастровый паспорт) и все это дело не оформлено доп. соглашениями, то права арендатора нарушены. Его уведомили расчетом в середине 2013 года, просто поставили перед фактом. Если бы на арендатор был извещен о стоимости аренды в следубщем году, он бы отказался от договора и выкупил бы участок за 200 000 тыс. рублей, поскольку экономически нецелесообразно платить 400 000 аренды в год, когда стоимость выкупа льготная и составит 200 000 тыс. Администрация злоупотребила правом, нарушила пава арендатора. Хоть и поздно, обязательства по оплате аренды по стоимости указанной в договоре арендатором исполнены. Вот такое только в голову приходит. Кроме того мучает вопрос, если КС буде суд. решением установлена равной рыночной до начала года, то может ли администрация требовать уплаты аренды в размере 400 000 рублей за весь год, ведь КС будет равняться РС с момента вступления решения в законную силу? Т.е. часть года действует КС, другую часть года действует КС=РС.
Кроме всего прочего буду пробовать:
1. оспаривать часть решения собр депутатов МО, которым установлена методика расчета аренды, так как 40 % в год от кадастровой стоимости-это ппц.(этим можно решить вопрос аренды)
2. оспаривать результаты кадастровой оценки (понимаю, что нелегко)
3. просить администрацию заключить договор выкупа на первоначальных условиях для целей выкупа, т.к. администрация спецом затянула процес, когда другие арендаторы выкупили по первоначальной цене, без запросов администрации за установлением новой стоимости.

Вообще послать уведомление (послать перед датой последней для оплаты в 13 году) о исполнении условий договора, уплате договорной аренды. Может прокатит!!!

Извиняйте за длинный пост, короче не могу... Всем спасибо.

Выскажите хоть кто-нибудь свое мнение...

[Svetochek]

по поводу аренды: читайте договор внимательно! у нас в договоре четко прописано, что арендодатель имеет право изменить условия аренды в одностороннем порядке. если арендатор не заявил о расторжении, то договор автоматически продлевается. и это вы сами не нашли время чтобы узнать про доп. соглашение. НО: если они изменили в одностороннем порядке, они всё-таки должны были об этом сообщить. и еще проверьте точность формулы аренды и все коэффициенты.40% это слишком много.....

[Derser]

по поводу аренды: читайте договор внимательно! у нас в договоре четко прописано, что арендодатель имеет право изменить условия аренды в одностороннем порядке. если арендатор не заявил о расторжении, то договор автоматически продлевается. и это вы сами не нашли время чтобы узнать про доп. соглашение. НО: если они изменили в одностороннем порядке, они всё-таки должны были об этом сообщить. и еще проверьте точность формулы аренды и все коэффициенты.40% это слишком много.....

Спасибо, что ответили.Условия договора: Аренда начисл. с 29.03.12, расчет определен в приложении и явл. неотъемлемой его частью. Размер аренд. платы может изменятся не чаше одного раза в год. В этом случае исполнение и уплата арендатором производится на основании дополнительных соглашений.. Арендодатель обязан своевременно производить перерасчет аренды и своевременно информировать арендатора. Все изменения и дополнения оформляются в письменной форме.
Из условий следует, что не могут пересчитать аренду. По крайней мере, должны были направить доп. соглашение. А они поставили в середине года перед фактом, что должны 400 тыс. руб.
Почитав форум, я понял, что они вправе в одностороннем порядке менять аренду, даже если это не предусмотрено договором.

Коэффициент действительно 40.

[Svetochek]

тогда да. договор то по ГК и сл-но, если бы арендатор заведомо знал о существенно изменившихся условиях договора, то договор был бы расторгнут или заключен на иных условиях по согласованию. по сути у вас только договор, на основании которого вы выплачиваете аренду. тогда где то доп соглашение, в котором указана другая ар. плата? пусть предоставят тогда основания, по которым ар. плата другая. Ну и соответственно если не согласятся по хорошему то в дорога в суд и разрешать вопрос. Я уже с этой арендой все своё землеустройство заколебала, но в итоге добились чего хотели и на моих условиях. заключила новый договор аренды на тех условиях, которые меня устроили..НО договор аренды у нас шаблонный, поэтому пошла через протокол разногласий, который они подписали и внесли соответствующие изменения.

[Derser]

В 2012 году хотели выкупить в собственность, администрация спецом затянула, и в связи с вводом здания в эксплуатацию, изменила разрешенное использование. Участок с 30 000 т.р. стал 1 000 000. Уведомление о выкупной стоимости и желании приобрести в конце 2012 года они прислали. Формула в расчете имеется, не значит ли это, что должны были знать? Хотя, договором же предусмотрено, что арендодатель своевременно делает перерасчет, все оформляется доп соглашениями...

Выкупить сейчас можно за 200 т.р.

[Svetochek]

ну у нас еще меняют разрешенное использование и назначение здания. В основном это склады...а лучше бы как незавершенку оставили...

[Derser]

ну у нас еще меняют разрешенное использование и назначение здания. В основном это склады...а лучше бы как незавершенку оставили...

Здание сдано в аренду. Оставить как незавершенку нельзя было... Так значит считаете, что при таких условиях не смогут взыскать. Меня пугает, что в данном случае аренда регулируемая. Есть ли практика, когда условия договора были похожие на мои, а аренда была взыскана? Я почему-то найти не могу.....

[Derser]

О 400 000 тыс. они меня уведомили расчетом. Написали: в связи с вводом в эксплуатацию, согласно закону такому-то, решению такому, кадастровому паспорту- формула= 400 т.р. Обязаны уплатить до конца ноября.

[BaLAZ]

Derser ,
Я так понимаю, что после ввода здания в эксплуатацию, кадастровой палатой был изменен вид разрешенного использования участка в соответствии с его фактическим использованием. И если действительно ВРИ был определен правильно, то судом при расчете задолженности обычно применяется удельный показатель кадастровой стоимости для этого ВРИ вашего кадастрового квартала и соответствующий коэффициент, утвержденный нормативным актом. При этом согласно последним разъяснениям арбитрсуд обязан при рассмотрении спора о арендной платы оценить нормативный акт на предмет его экономической обоснованности. Ведь 40% - это очень много! Интересно, какое экономическое обоснование они будут приводить для такой высокой ставки? Но у Вас, как я понимаю, будет СОЮ… И перспективы туманны… Скорее всего суд укажет на то, что нужно оспаривать НПА в отдельном производстве, опять же в СОЮ, а это ОЧЕНЬ сложно.
Пришел в голову такой вариант. Есть Постановление Правительства № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями). Оно говорит об экономической обоснованности арендной платы, а так же о том, что арендная плата в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается в размере ставки рефинансирования от рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Это основные начала определения арендной платы и они не должны быть различными в зависимости от того, в чьей собственности находится ЗУ. Все договоры аренды должны быть приведены в соответствие с этим Постановлением. Так может быть, Вам потребовать проведения рыночной оценки участка? Наверняка 8,25% от рыночной стоимости участка будет меньше, чем 40% от кадастровой.

[smdm]

Вот нарыл дело по перерасчёту арендной платы: А75-394/2011. Была исправлена техническая ошибка, кадастровая стоимость была уменьшена. Суд пришёл к выводу о взыскании суммы неосновательного обогащения

Сообщение отредактировал smdm: 17 September 2013 - 15:05

[Derser]

Derser ,
Я так понимаю, что после ввода здания в эксплуатацию, кадастровой палатой был изменен вид разрешенного использования участка в соответствии с его фактическим использованием. И если действительно ВРИ был определен правильно, то судом при расчете задолженности обычно применяется удельный показатель кадастровой стоимости для этого ВРИ вашего кадастрового квартала и соответствующий коэффициент, утвержденный нормативным актом. При этом согласно последним разъяснениям арбитрсуд обязан при рассмотрении спора о арендной платы оценить нормативный акт на предмет его экономической обоснованности. Ведь 40% - это очень много! Интересно, какое экономическое обоснование они будут приводить для такой высокой ставки? Но у Вас, как я понимаю, будет СОЮ… И перспективы туманны… Скорее всего суд укажет на то, что нужно оспаривать НПА в отдельном производстве, опять же в СОЮ, а это ОЧЕНЬ сложно.
Пришел в голову такой вариант. Есть Постановление Правительства № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями). Оно говорит об экономической обоснованности арендной платы, а так же о том, что арендная плата в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается в размере ставки рефинансирования от рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Это основные начала определения арендной платы и они не должны быть различными в зависимости от того, в чьей собственности находится ЗУ. Все договоры аренды должны быть приведены в соответствие с этим Постановлением. Так может быть, Вам потребовать проведения рыночной оценки участка? Наверняка 8,25% от рыночной стоимости участка будет меньше, чем 40% от кадастровой.

Благодарю за ответ. Честно говоря надеялся на ваш ответ, так как после прочтения темы, понял, что Вы в этой сфере очень хорошо разбираетесь.
Указанное постановление глядел, а вот про ставку реф. и не подумал. Подумаю, обязательно напишу к чему пришел. А практика есть?
Дело в том, что пока не взыскивают, срок оплаты до 15 ноября.
Формула расчета установлена

Законом Псковской области от

08 апреля 2008 года

№ 756-ОЗ.

http://docs.pravo.ru...4396/?line_id=4

Коэффициент установлен Собранием депутатов района и в действующей редакции, как это видит полная версия регионального консультанта и право.ру, коэффициент для объектов торговли- 10, для мелкорозничной - 75. Изменение, которым сделали 40, путем объединения в один пункт и 10 и 75 не видно. Возник вопрос по опубликованию, обсуждаю здесь -http://forum.yurclub...howtopic=353947

Да вот изучая практику, прихожу к обратному.
Арбитражи ссылаются на позицию ВАС и говорят, что раз кадастровая стоимость изменилась и не произошло методики изменения (не поменялась формула), то есть основания для взыскания. Никак не могу определится в этой ситуации с условиями договора, ведь они требуют доп. соглашений и своевременного перерасчета и извещения, что в моем случае сделано не было.
СОЮ (прекрасно знаю, что неадекватные) все же говорят, что раз условиями договора предусмотрено- доп. соглашение и извещение, то лесом, отказывают во взыскании. Ссылки представителей администраций и комитетов на позицию ВАСа при апелляции не работают. Таких решений очень много, чему вчера был очень рад. Есть апелляционное определение Псковского областного суда № 33-2074/2012 от 10 января 2013 года, не совсем в тему конечно, но в нем указано: истец ссылается на президиум ВАСа РФ от 02.02.2010 года № 12404/09 по делу № А58-2302/2008, Областной суд сказал, что в соответствии с этим президиумом стороны не лишены права требовать друг от друга изменений в договор аренды. Поэтому, изменение законодательства, не является безусловным основанием для изменений договора аренды. Если кому интересно дам номера решений СОЮ, которые нашел.

Рыночную оценку я и так на этой неделе заказывать буду, нужно же как -то выкупать участок. В оценкой, на основании ФЗ об оценочной деятельности и АПК РФ, в арбитраж пойду как физ. лицо.

Ясен пень, что если коэффициент 42 действует, то при подаче иска на взыскание аренды, побегу оспаривать решение об изменении на эти 42 и буду просить СОЮ, приостановить производство по делу, до вступления в силу решения по оспариванию.

Смущает меня, что не формула расчета у меня изменилась или ставки какие-нидудь, а кадастровая стоимость выросла в 30 раз из-за изменения разрешенного использования. И что с этим то делать.?
Возникает вопрос, почему разрешенное использование под размещение магазина(объектов торговли)??? Да, здание по проекту, БТИ и свидетельству - здание магазина. НО!!!! Фактически, здание с двумя отдельными входами. 1/3 используется по магазин, вернее сдается по него. 2/3 периодически используются для проведения праздников, иных мероприятий, выборов, с устного согласия собственника. В 2/3 здания находится и кабинет социального работника, который предоставляется ГУСО безвозмездно!!! Справки из гусо и администрации волости взять можно без проблем. Что по поводу этого скажите??? Это решается исходя из документов или исходя из фактического пользования не знаю.

BaLAZ
А с чего вы взяли, что от аренды можно так отбиться? Имею ввиду путем оценки. Разве можно сделать оценку и на ее основании отбиться уже от начисленной аренды. На следующие периоды не спорю, но не на предыдущие.... Оплата аренды в дальнейшем пока не рассматривается, надеюсь на выкуп уже в этом году. Я честно говоря не знаю, кто собственник участка, но скоро узнаю. Если рассуждать, что это общие начала, то зачем для гос. земель установлены отдельные правила, а для муниципальных свои принципы? Повторюсь, если так рассматривать вопрос, то суд быстро скажет: 9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

Сообщение отредактировал Derser: 17 September 2013 - 17:51