Сообщений в теме: 11

[Uristus]

Здравствуйте, коллеги!
Не могу найти ответа на вопрос: Распространяется ли преимущественное право на заключения договора аренды (недвижимость) на новый срок, если арендатор расторгает договор аренды, заключенный на неопределенный срок.

[RLV79]

Я думаю, что определяющим в 621 ГК является "по истечении срока договора". Если у Вас договор на неопределенный срок - то пользуйтесь имуществом далее, если расторгли - значит аренда не нужна, следовательно, преимущественное право уходит.

[Pastic]

Нет. Преимущественное право у арендатора имеется при истечении срока договора, а не при его расторжении.

[Uristus]

Поясню:
Существовал срочный договор аренды помещения, по истечении срока его действия (2002 год) арендатор продолжал пользоваться помещением и платил аренду, а арендодатель не возражал и принимал арендную плату (ежегодно изменял её размер) - договор стал считаться заключенным на неопределенный срок. Теперь арендодатель решает расторгнуть договор и направляет арендодателю уведомление о том, что чрез три месяца договор расторгается.
Юрист арендодателя считает, что приемущественное право нужно было использовать по истечения срока договора (когда он еще носил срочный характер) - в 2002 году. Вот и вопрос: имеет ли арендатор приемущественное право аренды по прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

RLV79

Я думаю, что определяющим в 621 ГК является "по истечении срока договора".

И я так думаю. Следовательно и приемущественное право распространяется только на срочные договоры. Но в моем случае оставшийся срок договора - три месяца, т.е. срок его окончания определен. Натянуто?


Pastic

Нет. Преимущественное право у арендатора имеется при истечении срока договора, а не при его расторжении.

Но у договора, заключенного на неопредедленный срок - срок не может истечь, и "прекращается" он "отказом" от договора одной из сторон.

Ещё:
ст. 621
"2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)."
Значит размер арендной платы с 2002 года не должен был меняться. А доп. соглашение о рамере арендной платы на год можно считать продлением договора на год?

Может практика есть?!

[kuropatka]

Uristus

Юрист арендодателя считает, что приемущественное право нужно было использовать по истечения срока договора (когда он еще носил срочный характер) - в 2002 году.

Правильно считает. У вас он и был продлен.

в моем случае оставшийся срок договора - три месяца, т.е. срок его окончания определен. Натянуто?

Просто не в ту степь.

А доп. соглашение о рамере арендной платы на год можно считать продлением договора на год?

Нет.

[ViRUS]

Попрошу обратить внимание, что преимущественное право есть по истечение СРОКА договора.
У нас же нет БЕССРОЧНЫХ договоров, следовательно, любой договор аренды имеет СРОК (пусть и неопределенный), по истечение которого есть преимущественное право...
Мне кажется, арбитраж на всякий случай защитит права арендатора.

[Pastic]

У нас же нет БЕССРОЧНЫХ договоров

У нас есть договоры, заключенные на неопределенный срок.

следовательно, любой договор аренды имеет СРОК (пусть и неопределенный), по истечение которого есть преимущественное право...

Неопределенный срок потому и неопределенный, что он истечь не может. Расторжение же договора по любому основанию не дает арендатору преимущественного права - поскольку ГК этого не предусматривает.

[kuropatka]

ViRUS

У нас же нет БЕССРОЧНЫХ договоров, следовательно, любой договор аренды имеет СРОК (пусть и неопределенный)

Неопределенный срок истечь не может.

Мне кажется, арбитраж на всякий случай защитит права арендатора.

Нет у него никаких прав, подлежащих защите.

[human]

Неопределенный срок истечь не может.

Тогда это вообще не срок (Ст. 190 ГК). Видимо разработчики ГК для удобства так написали 610 ГК. Хотя правильнее было написать "договор аренды считается заключенным без указания срока".
В самой формулировке "неопределенный срок" противоречие. Срок либо есть, либо его нет. Он по определению "определен" либо конкретной датой, либо периодом "от и до", извините за тавтологию.

Но хотел потеоретизировать.
Анализируя ст. 621 ГК пришел к выводу, что преимущественное право принадлежит лишь арендатору, заключившему срочный договор. Как только срочный договор прекращается право утрачивается. Поскольку новый договор "без срока" не является продолжением старого, а является самостоятельным новым договором, в котором отсутствует условие о сроке, постольку отсутствуют основания для применения 621 ГК.

Но. Какой смысл лишать арендатора, заключившего договор без срока, преимущественного права? Давайте отойдем от формального утверждения, что нового срока у бессрочного договора быть не может. Это бесспорно. Но если арендатор добросовестный и арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду, право сохранять отношения по аренде должно быть у арендатора. Вопрос только в определении новых условий аренды. Здесь, безусловно, право арендодателя не должно быть ограничено прежними условиями аренды, и если арендатор согласен на новые условия, то предпочтение должно быть отдано ему.

[RLV79]

Но. Какой смысл лишать арендатора, заключившего договор без срока, преимущественного права? Давайте отойдем от формального утверждения, что нового срока у бессрочного договора быть не может. Это бесспорно. Но если арендатор добросовестный и арендодатель намерен продолжать сдавать имущество в аренду, право сохранять отношения по аренде должно быть у арендатора. Вопрос только в определении новых условий аренды. Здесь, безусловно, право арендодателя не должно быть ограничено прежними условиями аренды, и если арендатор согласен на новые условия, то предпочтение должно быть отдано ему.

Чисто по жизни согласен. Но,

Анализируя ст. 621 ГК

[human]

Чисто по жизни согласен. Но,
Цитата
Анализируя ст. 621 ГК

Мдя, закон и справедливость, к сожалению, разные вещи...Птичку жалко.

[ViRUS]

kuropatka

Не соглашусь с подобной позицией.
Срок он и есть срок - то есть может истечь. (Как ни парадоксально, но даже неопределенный) И суд в силу своего судейского усмотрения и внутреннего убеждения, а также чуства справедливости защитит право арендатора и дальше пользоваться вещью.

Аналогия. В Трудовом кодексе есть замечательная статья 278, которая говорит о ДОСРОЧНОМ расторжении трудового договора и ЕИО организации, а том числе и безпричинном. Так вот некоторые юристы (в том числе Трудинспекции и одна судья, которых мы потом подправили) расценивали это следующим образом. Если трудовой договор на НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ срок, то его нельзя ДОСРОЧНО расторгнуть, следовательно 278 не применима к договорам на неопределенный срок. Но, как известно, вышло постановление КСюши, которое очень хорошо расписало про справедливость и возможность ДОСРОЧНОГО расторжения трудового договора, заключенного на НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ срок.

Здесь ситуация опять же уходит в сферу - а как справедливо по понятиям...