Сообщений в теме: 30

[blackmag]

Собственно договор инвестирования для приобретения ООО земли и последующей распродажи ее инвесторам.

Прошу покритиковать.

Прикрепленные файлы

•  ________________________________________________Vers._14_____.doc   84К   430 скачиваний

Сообщение отредактировал blackmag: 20 May 2007 - 14:45

[Ludmila]

Бред какой-то. Критиковать имеет смысл то, что можно поправить, а тут исправлять нечего, а потому и критика бессмысленна.

Мой Вам совет: обратитесь к юристу, только объясните ему толком, что Вам нужно.

[blackmag]

Ludmila
вообще-то я юрист Если вы не в курсе.
А что вам не понравилось? или вы не знаете для чего такие договоры составляют?

прошу адекватных советов и позитивной критики

[Massive]

Ludmila,
сдается мне, что ты погорячилась.
Договор и впрямь мутный, но правильной реакцией на него может быть либо уточняющий вопрос по его содержанию к автору темы либо переход на другую страницу конфы.

Можешь не писать - не пиши, помним, да?

blackmag,
объяните, кого Вы представляете в сделке и что хотите.

Как я понял, Общество приобретает большой участок (Объект) на средства Инвесторов, затем пилит участок на много маленькх и передает их в собственность этих самых Инвесторов?

Если так, то тут целесообразно ваять предварительный договор купли-продажи и договор целевого займа на приобретение Объекта, обеспеченный ипотекой Объекта в пользу Инвестора.
Как-то так...

Сообщение отредактировал Massive: 20 May 2007 - 14:05

[blackmag]

Massive
Представляю общество. Договор понятное дело мутный
А на счет индивидуализации участка передаваемого инвестору - вообще отдельный разговор. Скоро будет кадастровый план на руках, тока Приложение №1 поправим до удобоваримого варианта.

вы правильно говорите про ЦЗ и ПДКП, но интересам общества это сильно не отвечает. Просто по такому договору, кажется проще нам
А люди идут и вполне нормально на это смотрят.

Хотелось бы вашей оценки по поводу беспроблемности прохождения его как правоустанавливающего документа в ФРС.

Мне известны, что там есть противоречия, но что делать. Новую версию вложил.

[Ludmila]

то тут целесообразно ваять предварительный договор купли-продажи

А это как - предварительный договор купли-продажи участка, не прошедшего кадастровый учёт?

обеспеченный ипотекой Объекта в пользу Инвестора.

И когда такая ипотека возникнет?
До этого момента заём будет необеспеченным, и его легко можно израсходовать на любые иные цели.

Добавлено в [mergetime]1179737217[/mergetime]

Хотелось бы вашей оценки по поводу беспроблемности прохождения его как правоустанавливающего документа в ФРС.

Не является он правоустанавливающим документом на участок...

[Кондор]

вы правильно говорите про ЦЗ и ПДКП, но интересам общества это сильно не отвечает. Просто по такому договору, кажется проще нам
А люди идут и вполне нормально на это смотрят.

Хотелось бы вашей оценки по поводу беспроблемности прохождения его как правоустанавливающего документа в ФРС.

Пока люди идут и несут деньги, и коли это всем удобно - ради бога, договор сойдет. Сойдет для сбора денег с доверчивых граждан: Есть ведь БУМАГА с названием ДОГОВОР!
Только правоустанавливающим документом он не является и являться не будет: нет объекта, нет полномочий общества по распоряжению.
Даже в идеальном случае, когда все идет гладко, к подаче доков в ФРС потребуется новый договор (который и будет правоустанавливающим), по которому Общество уступит гражданину право собственности на "маленький" участок, само собой, когда он образуется в кадастре. Возможно - с условием о зачете в выкупную цену суммы, которую Общество должно по этому этому "инвестиционному" договору. Каковым, кстати, он не является, опять же - нет объекта (ст.3 Закона 39-ФЗ).
По поводу предварительного договора - полностью согласен с Людмилой.
Не может его тут быть.

Кстати, условие договора

3.1.3. Предоставить возможность участия в Совете директоров Общества по вопросам отчуждения и использования недвижимого имущества Общества и в том числе Объекта.

совершенно ничтожное. Не имеет гражданин права принимать участие в Соведе директоров ООО, тем более - помешать принятию им решений.

Окончательный вывод имхо: дело может выгореть чисто на удаче и доверии, а может закончиться судьбой Мавроди, и причем - вполне обоснованно.

[Ludmila]

Да, ещё. В договоре править нечего, т.к. это не договор.
Но хоть грамматические ошибки исправьте.

[blackmag]

Ludmila
он прошел кадастровый учет!

Не является он правоустанавливающим документом на участок... 

тогда основанием для регистрации права. Как мне объяснил регистратор ФРС - главное, чтобы причинно-следственная связь была между действиями сторон и получением недвижки - тогда основание этот договор для регистрации права.

Кондор

совершенно ничтожное. Не имеет гражданин права принимать участие в Соведе директоров ООО, тем более - помешать принятию им решений

3.1.3 написано для Инвесторов, ибо по уставу в СД этого ООО входят все инвесторы. Вот такая замануха.
Поймите правильно, не от большой глупости это пишу, а обликаю простые вещи в умные слова Создаю наукообразный и околоюридический текст.

на счет ничтожности договора, по которому передаеся имущество, которым на момент заключения такого договора не владеет Общество - почти согласен. Видел аналогичное с приватизацией. Когда ДПКП заключени был с лицом, которое не имело еще эту квартиру в собственности, а только собиралась на задаток по такому договору приватизировать. Суд и признал ничтожность, с чем в общем-то и согласен.

Хотя с другой стороны ДПКП - предмет его заключение основного ДКП, а не условия самого договора.

ст. 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

отчасти могу понять, что важен предмет и основного, но...

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Ludmila
почему не договор? нет предмета, вам кажется?


Добавлено в [mergetime]1179758441[/mergetime]
Ludmila
думаю. вам как профессионалу, понятно, для чего все это надо (сразу скажу, что не для кидалова). Если знаете какие еще есть варианты, подскажите.

[Кондор]

blackmag

Поймите правильно, не от большой глупости это пишу, а обликаю простые вещи в умные слова Создаю наукообразный и околоюридический текст.

Это - я прекрасно понимаю

[Ludmila]

он прошел кадастровый учет!

Так продаваться-то будет не большой участок, прошедший кадастровый учёт (хотя, кстати, и это из Вашего "договора" не следует), а маленький участок, который кадастровый учёт ещё не прошёл.

тогда основанием для регистрации права.

А объясните мне тогда разницу между правоустанавдливающим документом и основанием для регистрации права.
Не будет он основанием для регистрации права, не будет, успокойтесь.

Хотя с другой стороны ДПКП - предмет его заключение основного ДКП, а не условия самого договора.

Очень советую ознакомиться с требованиями ГК РФ к содержанию предварительного договора. Поможет.

нет предмета, вам кажется?

Нет там ни предмета, ни чего-либо ещё, только пустой набор слов.

[blackmag]

Ludmila

Не будет он основанием для регистрации права, не будет, успокойтесь.

а почему?

[S-hunter]

А мне сдается, что, в принципе, будет. Скажу я вам - это почти зеркальное отражение сверхмногочисленных договоров долевого участия в строительстве, которые до недавнего времени застройщики любили облекать в договоры "об инвестиционной деятельности".
И ниче, по крайней мере, Пятигорское УФРС права по ним со свистом регистрировало (и регистрирует).
Только, и вправду, "зеркало" попалось капитально кривое. Над предметом нужно поработать. А так - это "кот в мешке": будет куплен участок примерно там, а инвестор получит кусок примерно такой. Тогда как, помнится, для регистрации права на недвижимость ее нужно строго индивидуализировать. Иначе - никак.
Например, в вышеописанных договорах это делалось так: когда делался план жилого дома, там была предварительная нумерация квартир (окончательную делает БТИ). На этот предварительных номер стороны и договаривались, но с условием о последующей корректировке нумерации по результатам техинвентаризации.

И кстати, это как согласно п. 1.3. договора Общество может гарантировать, что на момент гос регистрации права собственности (т.е. в будущем) на ЗУ не будет правопритязаний?
Далее. П. 1.4. Что значит "срок передачи - не ранее..."? Значит, можно и сколь угодно позднее? Общество в суде разорят по 395 ГК РФ и по закону о защите прав потребителей. Да и п. 6.3. выглядит в этом случае как-то жалко.
И еще. П. 6.1. Нужно бы определиться: по предварительному согласованию или же достаточно простого уведомления. Это разные вещи.

[Кондор]

S-hunter
Смелая аналогия, только совершенно неуместная. Объекты совершенно разные. Не собираетесь ли Вы "вновь создавать или модернизировать" земельные участки (ст.3 39-ФЗ)?!

[blackmag]

Кондор
а выход из ситуации какой? если работать в чисто правовом поле?

[Кондор]

Кондор
а выход из ситуации какой? если работать в чисто правовом поле?

Навскидку - простое товарищество, товарищество на вере.

[Ludmila]

Скажу я вам - это почти зеркальное отражение сверхмногочисленных договоров долевого участия в строительстве, которые до недавнего времени застройщики любили облекать в договоры "об инвестиционной деятельности".

А Вас не смущает мааааленькая такая разница между покупкой земельонго участка и строительством объекта недвижимости, нет?
Абсолютно неверная аналогия, правильно Кондор Вам сказал.

Massive, Тим, я всё жду, может, ты мне объяснишь (а то меня всё мучает вопрос), как может быть предварительный договор купли-продажи земельного участка, не прошедшего кадастровый учёт?

Навскидку - простое товарищество, товарищество на вере.

Можно и так, только, по-моему, всё равно за уши притянуто...

Ludmila

Цитата
Не будет он основанием для регистрации права, не будет, успокойтесь.

а почему?

Ну, посмотрите перечень правоустанавливающих документов, там написано, какие документы являются основаниями для регистрации права собственности. В частности, договоры. А то, что Вы вывесили, это не договор, а так, филькина грамота.

[blackmag]

Кондор
ну так одно договор, тут понятно. А второе - ЮЛ. С Товариществами как-то связываться не хочется. Была же мысль сделать потребкооператив, но отказались мы.

Ludmila
есть рацпредложение по теме?

[S-hunter]

Кондор, Ludmila, Я ни в коем случае не говорю ни о какой аналогии! Я говорю не о "чистых" договорах долевого участия, а о договорах об инвестиционной деятельности, которыми они прикрывались для ухода от закона о потребителях. Прим.: использовался не 39-ФЗ, а соответствующий Закон РСФСР (до сих пор фурычит!) - ч. 1 ст. 1. Хотя я отлично знаю, что так делать нельзя.

Предмет приведенного в пример договора таков: инвестор и застройщик (мы имеем: "организация") цитирую: "объединяют свои финансовые и производственные ресурсы для совместного строительства здания ..... в г. Пятигорске по адресу...". И далее: "заказчик в счет оговоренной стоимости выполняет ... строительные работы ... и предоставляет дольщику в счет переданных долевых средств помещение ... на ... этаже" и т.д.

Т.е. суть та же самая: лица объединяют деньги, через ЮЛ создают объект (а в нашем случае - приобретают землю), а потом этот объект делится на части (доли) и распределяется межу лицами по долям в соответствии с размерами их вкладов.

Основной мой довод в том, что договоры с такой конструкцией предмета (т.е. прав и обязанностей - в рамках системы "вклады-имущество-разделение-собственность каждого") являлись прекрасным основанием для возникновения права собственности на недвижку.

Так что требую конструктивной критики!

И еще: никаких товариществ, поскольку нет никакой предпринимательской деяетльности, а "товарищ" получит не доход, а свои "вклады" обратно, только в форме ЗУ! Получится пооолная йэрунда в аспекте абсолютного несоответствия правового статуса сторон и положений ГК РФ (см. также Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 N 0100/5932-03-32. Там про то, как не следует облекать долевку в товарищества). А тут еще придеться делиться прибылью от навара с перепродажи ЗУ, ведь это - "товарищи"! Хотя, с практической точки зрения по регистрации - я не в курсе.

blackmag
По поводу рацпредложения: можно по-разному развернуть (нужно учитывать настроения вкладчиков, их готовность идти чуть что в суды, прокуратуры, роспотребнадзоры и т.д.) Рекомендую сходить к нач регпалаты и расставить все точки над "i". Какие договоры с их позиции "пройдут"?

[blackmag]

S-hunter
да мысль на счет ФРС хорошая. В других регионах есть свои регистраторы. А вот в своем регионе - нет. Бывает же так

хотя очень смущает:

Статья 37 ЗК РФ. Особенности купли-продажи земельных участков
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

С другой стороны - у нас же не КП?

[S-hunter]

1) Извиняюсь, не понял, что такое "КП"?
2) Как это нет регистратора??!! А как же тогда у вас все проходит?
Ведь в любом отделе есть нач. Вот с ним и надо потереть. Не без пузыря, естесссно...

Кстати, свежий мысль: может, договор о совместной деятельности?..

Насчет кад №.
Я так это представляю. Фирма на сложенные бабки покупает ЗУ. Само собой, ему перед продажей присваивается кад №. Затем, перед распределением между вкладчиками, каждому кусочку, подлежащему передаче, должен быть тоже присвоен кад №. Иначе - не зарегнут.

Если есть возможность, хотелось бы "услышать" предполагаемый процесс приобретения и перераспределения в деталях.

А может, стоит с каждым заключить договор поручения? Предмет - действия по подбору и приобретению ЗУ в таком-то районе; навар с перепродажи превратить в вознаграждение и т.д. Тогда, кстати, поскольку на деле купли-продажи между вкладчиком и фирмой нет, то стороны избегут пошлины при регистрации размером в 7500 р. Но главное - нет потребительства, мало ответственности у фирмы и т.д.

[blackmag]

S-hunter
КП- купли-продажи
Регистратора - в смысле у меня и знакомого

хотели поручение. Но выходит тогда ООО в отношении самого себя действия совершать будет. Оно же станет собственником ЗУ вскоре.

А о совместной деятельности - еще меньше понимаю, что дают такие договоры.

[Ludmila]

Т.е. суть та же самая: лица объединяют деньги, через ЮЛ создают объект (а в нашем случае - приобретают землю), а потом этот объект делится на части (доли) и распределяется межу лицами по долям в соответствии с размерами их вкладов.

Тут суть не одна и та же. В случае с земельным участком не происходит СОЗДАНИЯ этого участка, а создание объекта и приобретение участка вообще не имеют ничего общего.

С другой стороны - у нас же не КП? 

У Вас не купля-продажа. У Вас вообще не пойми что, читай - ничего.

[blackmag]

Ludmila

У Вас не купля-продажа. У Вас вообще не пойми что, читай - ничего.

а если без эмоций? критики послушал уже. Давайте предложений

[S-hunter]

blackmag

хотели поручение. Но выходит тогда ООО в отношении самого себя действия совершать будет. Оно же станет собственником ЗУ вскоре.

Ну почему, в отношении самого себя? Как я понимаю, ООО покупает ЗУ для лиц-вкладчиков. Разумеется, каждый кусочек для каждого вкладчика стоит немного дешевле, чем они за него вносят (на этом-то ООО и заработает). Приобретя ЗУ "для себя", ООО затем перераспределит части ЗУ между вкладчиками. Если я заблуждаюсь в этой системе, то прошу навести на путь истинный.

Однако в случае с договорами поручения ООО не станет приобретать, а потом делить, а просто приобретет набор участков от имени каждого вкладчика.
Читаем ч. 1 ст. 971: "По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя."

Т.о., ООО за вознаграждение (ч. 1 ст. 972) и за средства (ч. 2 ст. 975) совершит юр действия по поиску и приобретению ЗУ в отношении каждого вкладчика. Все с участками, а ООО - с деньгами. Чем не вариант?

Насчет договора о совмест деятельности - извиняюсь, спутал. Это же и есть ДПС (ст. 1041)