Сообщений в теме: 11

[Лейли]

Приветствую всех.
Ситуация у нас чудовищная с точки зрения налогообложения.
В марте этого года мне передали документы, на основании которых мы приняли в прошлом году недвижимость - договор купли-продажи здания и акт о передаче недвижимости. Договор датирован 17.05.06, акт приема передачи - 04.08.06. Счет-фактура предъявлена в августе 2006 года.
В апреле мы обратились за государственной регистрацией права собственности на объект на основании этого договора, но в ФРС заявили, что сначала продавцу нужно зарегистрировать ликвидацию права собственности на целый объект и право собственности на два новых объекта (один из новых объектов - и есть наше здание). Ладно, мы с ними согласились и все сделали. Но в результате родился еще один договор купли-продажи недвижимости и право собственности мы зарегистрировали в июле этого года. И по нему, ясно, должна быть новая счет-фактура, и встает вопрос об аннулировании счета-фактуры от августа 2006 года.
В поиске я уже смотрела, ничего конкретно не нашла. Коллеги, подскажите, что будет безболезненней: расторгнуть прошлогодний договор и предъявить деньги к зачету по новому договору? Или показать реализацию?
Заранее спасибо.

[Юзверь]

Так предыдущий то договор был рассторгнут?

[Лейли]

Нет, предыдущий договор пока не расторгнут.

[Юзверь]

Т.е. у вас одно здание было передано по двум договорам?

[Квакля]

Т.е. у вас одно здание было передано по двум договорам?

Странная история... Если сначала объект разделили на два, то первый договор, по определению, не зарегистрировали. Соглашение о его расторжении регистрации не требует (вообще-то, предполагалось, что оно подписано еще до заключения второго договора). Следовательно, зарегистрирован только второй договор и переход права собственности сделан по нему. Если я правильно поняла, то счет-фактуру выставили ошибочно со ссылкой на первый незарегистрированный договор. Так что мешает аннулировать его в книге счетов-фактур со ссылкой на правильно выданную счет-фактуру, которую внести в книгу счетов-фактур?
Или тут что-то очень глубоко, и я не понимаю?
А по первому договору они и вовсе не могли принять объект к учету по бухгалтерскому акту, потому что право собственности им не зарегистрировали. Внести изменения в отчетность, да и весь сказ...

[Лейли]

что-то очень глубоко

увы, да

Консультировалась с коллегой из Казани, он предложил вариант с новацией обязательства по старому договору (по старому договору - другой кадастровый номер и объекты не разделены). Стороны заключают соглашение о новации, в котором определяют изменение предмета договора (площадь и кадастровый номер, наименование и адрес остаются прежними).
Такой вариант на практике вообще возможен?
Завтра буду встречаться с государственным регистратором, будем общаться.

Юзверь

Т.е. у вас одно здание было передано по двум договорам?

ну, так вобщем-то и получается

А по первому договору они и вовсе не могли принять объект к учету по бухгалтерскому акту, потому что право собственности им не зарегистрировали

Очень даже могли, а также предъявлять к вычету НДС. Есть масса постановлений ФАС разных округов, если интересно, дам ссылки.

[Optic]

Лейли
ИМХО Если у Вас первый договор не зарегистрирован, то он считается незаключенным. Следовательно не порождает никаких правовых последствий для сторон в т.ч. и налоговых.

Квакля

Соглашение о его расторжении регистрации не требует (вообще-то, предполагалось, что оно подписано еще до заключения второго договора).

Я думаю этого не надо, да и предмет договора уже по определению не существует.


Добавлено в [mergetime]1184327798[/mergetime]
Лейли

Консультировалась с коллегой из Казани, он предложил вариант с новацией обязательства по старому договору (по старому договору - другой кадастровый номер и объекты не разделены). Стороны заключают соглашение о новации, в котором определяют изменение предмета договора (площадь и кадастровый номер, наименование и адрес остаются прежними).
Такой вариант на практике вообще возможен?

я думаю такой вариант невозможен, новацию можно сделать к заключенному договору (т.е. обязательство должно возникнуть, а у вас оно не возникло т.к. первый договор не зарегистрирован)

[Квакля]

Консультировалась с коллегой из Казани, он предложил вариант с новацией обязательства по старому договору (по старому договору - другой кадастровый номер и объекты не разделены).
Такой вариант на практике вообще возможен?

А по первому договору они и вовсе не могли принять объект к учету по бухгалтерскому акту, потому что право собственности им не зарегистрировали

Очень даже могли, а также предъявлять к вычету НДС. Есть масса постановлений ФАС разных округов, если интересно, дам ссылки.

Интересно, конечно. У Вас нет объекта по первому договору (право продаца на него было прекращено еще до получения Вами прав на вновь созданный в результате разделения объект), право на него не зарегистрировано и не могло быть зарегистрировано. Если взять выписку из ЕГРП, и выписку из кадастра, то объект № 1 расформирован и права на него ни за кем не зарегистрированы. Как у Вас может находиться на балансе объект, которого не существует в правовом поле вообще? И зачем Вам новация? Расторгли договор в редакции от "Х" числа "Y" месяца 2006 года соглашением сторон и остались при одном-единственном правильном втором договоре, по которому у Вас зарегистрирован переход права.
Ну не могли Вы принять к учету объект, которого не существует, тем более что Вы его дважды приняли к учету - 1) в виде части объекта № 1 (расформированного) и 2) в виде самостоятельного объекта № 2, имеющего собственный кадастровый номер, получившегося в результате разделения объекта № 1.

[Лейли]

Если у Вас первый договор не зарегистрирован, то он считается незаключенным. Следовательно не порождает никаких правовых последствий для сторон в т.ч. и налоговых.

Регистрируется не договор, а право.
Исполнение договора купли-продажи недвижимости допускается и до государственной регистрации – оплата, передача объекта по акту. И покупатель может принять основное средство на баланс, а продавец может показать реализацию и до государственной регистрации перехода права собственности.

Ситуация осложнена тем, что договор прошлого года был передан ИФНС в материалы камеральной налоговой проверки по налоговой декларации, в которой мы предъявили НДС к вычету (сумма немалая), в чем налоговики нам, разумеется, отказали. И встает вопрос об обращении в суд с заявлением об отмене решения ИФНС.

Можно, конечно, припрятать до поры, до времени новый договор и свидетельство о государственной регистрации права и предъявить суду старый договор с актом приема-передачи и счет-фактуру от августа прошлого года. И даже получить решение суда в нашу пользу. Но…
налог-то на имущество на этот объект мы начисляем с августа прошлого года. И никто не гарантирует, что впоследствии при налоговой проверке по этому налогу инспекторы не затребуют свидетельство о праве собственности (а в нем, как известно, основанием указаны договор и акт приема-передачи от июня 2007 года). И вот тогда начнутся ВОПРОСЫ…

У меня, к сожалению, крайне мало опыта в подобных вопросах, всего второй год практикуюсь в налоговом праве и всех нюансов не знаю, потому и обращаюсь за мудрым советом к вам, коллеги.
Меня вообще заинтересовал вариант с новацией, сейчас ищу информацию в поиске.

[Квакля]

Регистрируется не договор, а право.
Исполнение договора купли-продажи недвижимости допускается и до государственной регистрации – оплата, передача объекта по акту. И покупатель может принять основное средство на баланс, а продавец может показать реализацию и до государственной регистрации перехода права собственности.
Меня вообще заинтересовал вариант с новацией, сейчас ищу информацию в поиске.

Насчет права согласна. Но, тогда уж, переход права регистрируется, если строго по ГК.
Принять-то можно на баланс, но вот если Вы впоследствии установили, что Вы приняли на баланс несуществующий объект (потому что объект недвижимости характеризуется уникальным и неповторяющимся кадастровым номером), и Вы узнали о том, что он не существует только после принятия к учету. Поэтому дальше, по смыслу, Вы должны были ошибку устранить.
С учетом уже предъявленных ИФНС документов есть идея выкрутиться следующим образом: сделайте, действительно, соглашение о новации обязательства, но укажите в нем, что в связи с изменением предмета договора стороны приняли соглашение о заключении договора в новой редакции, которую они обязуются представить на регистрацию. А потом сведите всю эту ситуацию актом сверки, в котором распишите всю картинку: был договор № 1, затем новация, новая редакция договора в отношении 2-го объекта, которая была зарегистрирована тогда-то, оплата получена по с-ф № от, претензий по оплате нет, а также указала бы на обязанность продавца перевыставить с-ф. И вот с-ф я бы все-таки впоследствии аннулировала со ссылкой на новую, взамен выданную.
Что думаете?

[Optic]

Есть масса постановлений ФАС разных округов, если интересно, дам ссылки.

А есть масса постановлений свидетельствующих об обратном. И я придерживаюсь такого мнения. Т.к. вычитам подлежат суммы при приобретении товаром, а Вы товар по первому договору не приобрели (п. 2 ст 223 ГК). + п. 3 ст. 167 НК

[Лейли]

Принять-то можно на баланс, но вот если Вы впоследствии установили, что Вы приняли на баланс несуществующий объект (потому что объект недвижимости характеризуется уникальным и неповторяющимся кадастровым номером), и Вы узнали о том, что он не существует только после принятия к учету. Поэтому дальше, по смыслу, Вы должны были ошибку устранить.
С учетом уже предъявленных ИФНС документов есть идея выкрутиться следующим образом: сделайте, действительно, соглашение о новации обязательства, но укажите в нем, что в связи с изменением предмета договора стороны приняли соглашение о заключении договора в новой редакции, которую они обязуются представить на регистрацию. А потом сведите всю эту ситуацию актом сверки, в котором распишите всю картинку: был договор № 1, затем новация, новая редакция договора в отношении 2-го объекта, которая была зарегистрирована тогда-то, оплата получена по с-ф № от, претензий по оплате нет, а также указала бы на обязанность продавца перевыставить с-ф. И вот с-ф я бы все-таки впоследствии аннулировала со ссылкой на новую, взамен выданную.
Что думаете?

Спасибо, коллега, непременно обсудим с бухгалтерией.