Сообщений в теме: 59

[reywal]

Договор аренды нежилого помещения был заключен на определенный срок более года, но не был зарегестрирован.
Каковы вообще последствия этого? Чем может грозить сторонам, помимо его расторжения сторонами?

[barinskey]

Он не считается заключенным.... ст.651 ГК
О каком расторжении идет речь?

[negus]

Чем может грозить сторонам, помимо его расторжения сторонами?

О каком расторжении идет речь, если договор не заключен (ст. 651 ГК)?

Каковы вообще последствия этого?

Ст.ст. 164, 167, 168 ГК

Сообщение отредактировал negus: 26 November 2007 - 17:06

[Billy]

Каковы вообще последствия этого? Чем может грозить сторонам, помимо его расторжения сторонами?

Коллеги, несомненно, правы.
Но учтите, что арбитражная практика лишила арендатора, фактически пользующегося имуществом, права в случае спора с арендодателем ссылаться на отсутствие регистрации, т.к. зарегить такой договор должен сам арендатор (как заинтересованное лицо), если договором не установлено иное.

[barinskey]

laykin

зарегить такой договор должен сам арендатор

Вот это откуда? Есть практика, обязывающая арендатора это делать?
А как насчет п.1 ст.26 122-ФЗ: С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

[Billy]

Есть практика, обязывающая арендатора это делать?

Полно в ГАРАНТЕ.

А как насчет п.1 ст.26 122-ФЗ: С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Да, да одной из сторон. Но если одна из сторон договора аренды обратилась в суд и ссылается на это (отсутствие регистрации) в обоснование своих требований, то суды не принимают довод. Плюс: в постановлениях ГАРАНТА на это ссылаются только арендаторы

[Pastic]

Но если одна из сторон договора аренды обратилась в суд и ссылается на это (отсутствие регистрации) в обоснование своих требований, то суды не принимают довод

Хоть одно дайте такое постановление.

[reywal]

Меня незарегистрированность вот в каком плане беспокоит, исходя из конкретной ситуации (может, кто сталкивался?):
дата заключения договора - одна. а в самом договоре указано, что он вступает в силу с даты, более поздней (что и решает вопрос о необх-ти его регистрации).
могут стороны считать датой начала срока договора не дату заключения, а даты вступления его в силу? я считаю, что датой договора будет дата его заключения

[kuropatka]

reywal

а в самом договоре указано, что он вступает в силу с даты, более поздней

На заборе тоже написано...

я считаю, что датой договора будет дата его заключения

Правильно считаете.


Если сторонам угодно заключить договор сейчас, а права и обязанности чтобы он порождал позже - пусть балуются со сроком аренды.

[barinskey]

reywal

дата заключения договора - одна

В смысле - дата подписания одна, так?
Мы же говорим о договоре. который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

[reywal]

В смысле - дата подписания одна, так?
Мы же говорим о договоре. который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Так. Но другая сторона считает, что если они оговорили в договоре, что договор вступает в силу позже, нежели сама дата его подписания, то начала срока договора будет исчисляться датой вступления его в силу.
А если считать с даты вступления в силу, то договор не подлежит гос. регистрации, так как срок его получается меньше 1 года.
Как здесь поступить? Согласиться с этой стороной и надеятся. что пронесет и потом никто не проверит и в суд не подаст?

[reywal]

А если обе стороны заблуждаются и считают, что оин заключили договор аренды на срок менее года, вследствии чего никто из них и не пытался его зарегистрировать?
Кто тут будет признавать договор недействиетльным, если отношения по нему продолжаются и стороны довольны друг другом? Вообще, какие цели преследует регистрация договоров на срок более года - налоговые?

Сообщение отредактировал reywal: 27 November 2007 - 13:30

[Billy]

Хоть одно дайте такое постановление.

Да полно. Я не хочу место занимать в постах постановлениями о взыскании неосновательного обогащения с "арендаторов", которые ссылались на отсутствие регистрации договоров. Я это имею в виду.

Но другая сторона считает, что если они оговорили в договоре, что договор вступает в силу позже, нежели сама дата его подписания, то начала срока договора будет исчисляться датой вступления его в силу.

А они оговорили в договоре что именно?

Если сторонам угодно заключить договор сейчас, а права и обязанности чтобы он порождал позже - пусть балуются со сроком аренды.

Как понять? Договор вступает в силу не с момента регистрации, он считается заключенным с мемонта регистрации, а вступает в силу с момента подписания либо с момента, который указан в договоре. Если договор зарегистрирован позднее, чем подписан, то это не влияет на срок вступления его в силу. Он лишь считается заключенным с момента регистрации, а срок исполнения обязательств по ЗАКЛЮЧЕННОМУ договору устанавливается условиями договора и от государственной регистрации не зависит.

Добавлено в [mergetime]1196158422[/mergetime]

Кто тут будет признавать договор недействиетльным, если отношения по нему продолжаются и стороны довольны друг другом? Вообще, какие цели преследует регистрация договоров на срок более года - налоговые?

Причем тут налоги? ДОговор, заключенный на срок не менее года подлежит государственной реги страции и считается заключенным с момента такой регистрации. Месяц назад Вы подписали договор, который вступает в силу с момента подписания, то есть обязательства сторон возникли месяц назад, а сегодня зарегистрировали договор. Это значит, что вчера Вы еще не имели возможности требовать другой стороны нести ответственность за неисполнение обязательств месячной давности, а сегодня такую возможность Вы приобрели. ФЗ "О государственнйо регистрации" не препятствует обратиться с заявлением о государственной регистрации договора даже после окончания срока аренды. И дело не в том, что так уже делалось не раз, а дело в правовом значении государственной регистрации, как института признания государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

[Pastic]

laykin, я жду

[Billy]

я жду 

Ждущий Пастик - это интересно!
Только ничего нового я для Вас не открою. Подобных постановлений достаточно с разными по формулировками одного смысла.
Ну, например, вот это.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 2 октября 2002 года Дело N А43-4629/02-13-162

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Лазаревой А.В., Павлова В.Ю., при участии представителей от истца - Прокофьева В.А., директора (приказ о назначении от 01.02.1999 N 7/0); Судариковой В.А. по доверенности от 01.10.2002 N 517, от ответчика - Абдулразагова Чингиза Нисан-оглы (свидетельство о государственной регистрации от 17.05.1994 N 3В-128), рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - предпринимателя Абдулразагова Чингиза Нисан-оглы, г. Заволжье, на решение от 17.06.2002 и постановление апелляционной инстанции от 19.08.2002 по делу N А43-4629/02-13-162 Арбитражного суда Нижегородской области, принятые судьями Соколициной В.П., Войновым С.А., Игнатьевой О.В., Прохоровой Л.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Городецкое учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых" к предпринимателю Абдулразагову Чингизу Нисан-оглы о взыскании 16999 рублей, расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения и

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Городецкое учебно-производственное предприятие Всероссийского общества слепых" (далее - ООО "Городецкое УПП ВОС") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к предпринимателю Абдулразагову Чингизу Нисан-оглы, г. Заволжье (далее - предприниматель, Абдулразагов Ч.Н.О.), о взыскании долга за арендные платежи за февраль, март, апрель 2002 года - 30000 рублей, пени за просрочку платежа - 13999 рублей 31 копейку, а также о расторжении договора аренды от 29.12.1998 N 21, обязании ответчика освободить занимаемое им помещение, расположенное по адресу: г. Городец, ул. Мелиораторов, 16, и возвратить оборудование.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не выполняет основную обязанность по своевременному внесению арендных платежей, предусмотренную статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является основанием:
- для взыскания этих платежей и применения к нему договорной ответственности в виде пеней;
- а также для расторжения договора аренды и возврата имущества по правилам статей 450 (пункт 2), 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением по делу от 17.06.2002 исковые требования удовлетворены частично. Ответчик обязан освободить спорное помещение и возвратить истцу оборудование, перечисленное в приложениях N 2 и 3 к договору от 05.12.1997, за исключением двух кассовых аппаратов. Во взыскании суммы долга, пеней и в расторжении договора аренды от 29.12.1998 N 21 отказано. При этом суд указал на то, что между сторонами сложились кондикционные обязательства (ввиду незаключенности договора аренды из-за отсутствия его государственной регистрации), в связи с чем приобретатель обязан в силу статьи 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации возвратить в натуре потерпевшему имущество, составляющее неосновательное обогащение.
При отсутствии договорных отношений между контрагентами, договорная ответственность не применяется (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Долг по оплате за пользование имуществом судом признан погашенным.
Апелляционная инстанция постановлением от 19.08.2002 оставила решение суда без изменения по тем же основаниям.
Предприниматель Абдулразагов Ч.Н.О. считает состоявшиеся судебные акты незаконными, настаивает на их отмене и принятии нового решения.
Заявитель жалобы полагает, что судом неправильно применены статьи 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности: при отсутствии договорных отношений по аренде, суд должен был указать и на отсутствие оснований для перечисления арендатором арендных платежей. Поскольку данные денежные средства ответчиком истцу перечислены, именно ООО "Городецкое УПП ВОС" неосновательно обогатилось.
Кроме того, по мнению подателя жалобы, неправильное указание обеими судебными инстанциями общей суммы, подлежащей взысканию (16999 рублей 31 копейка вместо 43999 рублей - ошибка в сумме арендной платы 3 тысячи, вместо 30 тысяч), также является основанием к пересмотру судебных актов.
Истец отклонил жалобу за необоснованностью.
Кассационная жалоба на судебные акты Арбитражного суда Нижегородской области по данному делу рассмотрена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, изучив документы кассационного производства, третья инстанция не нашла оснований к отмене обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено Арбитражным судом Нижегородской области, 29.12.1998 ООО "Городецкое УПП ВОС" (арендодатель) и предприниматель Абдулразагов Ч.Н.О. подписали договор аренды сроком на один год.
Объектом аренды является нежилое помещение площадью 627,6 квадратного метра с оборудованием, расположенное по адресу: г. Городец, ул. Мелиораторов, дом 16, - для использования под магазин по продаже продовольственных и промышленных товаров.
Помещение и конкретное имущество переданы предпринимателю по актам приема-передачи согласно приложениям 2 и 3 к договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.
Поскольку вышеназванный договор контрагентами не был зарегистрирован, суд правомерно пришел к выводу о том, что между сторонами сложились кондикционные обязательства.
Пользование ответчиком имуществом истца без установленных законом или договором оснований является неосновательным обогащением, которое должно быть возвращено потерпевшему (статья 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Довод подателя жалобы о том, что он не должен был перечислять арендную плату, так как договор аренды признан незаключенным, в связи с чем неосновательно обогатился именно истец, несостоятелен ввиду фактического пользования имуществом со стороны предпринимателя. В этом случае расчеты между потерпевшим и предпринимателем осуществляются в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, истцу в удовлетворении иска в этой части отказано. Возникшие разногласия стороны вправе урегулировать в самостоятельном порядке.
Неправильное указание заявленной ко взысканию суммы не является безусловным основанием для отмены судебного акта и может быть исправлено по правилам статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при этом удовлетворяется его ходатайство об уменьшении размера подлежащей уплате государственной пошлины до 1000 рублей.
Руководствуясь статьями 274, 286, 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 17.06.2002 и постановление апелляционной инстанции от 19.08.2002 по делу N А43-4629/02-13-162 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя Абдулразагова Чингиза Нисан-оглы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
АПРЯТКИНА Г.С.

Судьи
ЛАЗАРЕВА А.В.
ПАВЛОВ В.Ю.

[reywal]

laykin, я жду 

26 тыщ сообщений на форуме...
с ума сойти!
=)

[Pastic]

Только ничего нового я для Вас не открою. Подобных постановлений достаточно с разными по формулировками одного смысла.
Ну, например, вот это.

Вы меня за идиота считаете? Никто с этим не спорит:

Довод подателя жалобы о том, что он не должен был перечислять арендную плату, так как договор аренды признан незаключенным, в связи с чем неосновательно обогатился именно истец, несостоятелен ввиду фактического пользования имуществом со стороны предпринимателя. В этом случае расчеты между потерпевшим и предпринимателем осуществляются в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вы же написали:

зарегить такой договор должен сам арендатор (как заинтересованное лицо), если договором не установлено иное

Вот подтверждающую ЭТО практику я и жду.

[PetersON]

А если стороны подписали долгосрочный договор и не зарегистрировали его может ли одна из сторон безболезненно отказаться от его исполнения, при условии, что имущество в пользование не передавалось (нет НО)?
Может ли в этом случае вторая сторона инициировать регистрацию такого договора с отказом?

Сообщение отредактировал PetersON: 27 November 2007 - 17:33

[reywal]

А если стороны подписали долгосрочный договор и не зарегистрировали его может ли одна из сторон безболезненно отказаться от его исполнения, при условии, что имущество в пользование не передавалось (нет НО)?
Может ли в этом случае вторая сторона инициировать регистрацию такого договора с отказом?

На эти вопросы здесь разве не дали ответы?*
Я про другое вообще-то спрашивал: какая-то налог., админ, иная ответ-ть грозит сторонам, если вскроется такой факт, что стороны живут по незарегиному договору?

[PetersON]

Попутный вопрос:
А как квалифицировать долгосрочный договор с условием о том, что срок действия в течение 5 лет с момента регистрации?

Это бессрочное обременение, т.е. заинтересованная сторона в любой момент (даже через 25 лет) может обратиться в рег. орган, зарегить данный договор и получить исполнение по нему?

[Billy]

Pastic

Вот подтверждающую ЭТО практику я и жду.

Пересмотрел я несколько постановлений, но там обязанность арендатора зарегистрировать была установлена договором. Видимо, в части своего утверждения об обязанности исключительно арендатора регистрировать договор (по закону) я ошибся.

А как квалифицировать долгосрочный договор с условием о том, что срок действия в течение 5 лет с момента регистрации?

Это бессрочное обременение, т.е. заинтересованная сторона в любой момент (даже через 25 лет) может обратиться в рег. орган, зарегить данный договор и получить исполнение по нему?

Не согласен. Отлагательное условие возможно, но событие, с которым договор связывает возникновение обязательства, должно обязательно наступить. Следовательно, необходимо указать срок в течение которого регистрация договора порождает возникновение обязательств.

[reywal]

А как квалифицировать долгосрочный договор с условием о том, что срок действия в течение 5 лет с момента регистрации?

Это бессрочное обременение, т.е. заинтересованная сторона в любой момент (даже через 25 лет) может обратиться в рег. орган, зарегить данный договор и получить исполнение по нему?

Договор аренды - договор консенсуальный. От этого и пляшите. С другой стороны, есть ст. 610 ГК РФ. Но не уверен, что она является более узкой нормой по отношению к общей.

[PetersON]

получаецо, что с учетом ст. 190 ГК такой договор заключен на неопределенный срок?

[Pastic]

А если стороны подписали долгосрочный договор и не зарегистрировали его может ли одна из сторон безболезненно отказаться от его исполнения, при условии, что имущество в пользование не передавалось (нет НО)?
Может ли в этом случае вторая сторона инициировать регистрацию такого договора с отказом?

Может. Ст. 165 ГК РФ.

Я про другое вообще-то спрашивал: какая-то налог., админ, иная ответ-ть грозит сторонам, если вскроется такой факт, что стороны живут по незарегиному договору?

Никакой ответственности не предусмотрено (если сильно интересно, то есть соответствующее разъяснение ВС РФ насчет того, что срока для регистрации сделок законом не предусмотрено). Налоговых последствий также нет (спор об этом был разрешен судебной практикой еще лет 5-6 назад). Ссылок не привожу, все есть в поиске.

Видимо, в части своего утверждения об обязанности исключительно арендатора регистрировать договор (по закону) я ошибся.

Видимо

[PetersON]

Pastic
А как по Вашему относительно квалификации договора аренды с условием о сроке действия в течение 5 лет с момента гос. регистрации как заключенного не неопределенный срок?
ИМХО
Гос регистрация не является событием, которое должно неизбежно наступить.