Сообщений в теме: 39

[ST-Fedor]

Уважаемые, взываю к опыту и прошу совета.
Суть – по воле судьбы, вынужден сопровождать проект продажи нескольких объектов недвижимости (коммерческая недвижимость!) + переуступка прав аренды на землю.
Потенциальный Покупатель предлагает след. схему реализации:

1. В целях изыскания д/с Покупатель (ф/л) обращается в Банк за получением кредитных средств под залог предмета договора к/п (т.е. нашей недвижимости);
2. Банк всячески заверяет Продавца в том, что со своей стороны обеспечит максимальную безопасность и не в коем случае не перечислит д/с налево.
3. При этом Банк не склонен завязывать к/п и залог (договор ипотеки) вместе. Почему? Для меня загадка (ссылаются на сложность и нежелание брать доп.риски).
4. Начисто выходит след. – Банк дает кредит под залог недвижимости. Залогодателем выступает Продавец. Покупатель, не имея своих средств ВООБЩЕ, получает кредит на необходимые нужды. И честно обещает заплатить указанные д/с Продавцу в счет уплаты по договору к/п. Гарантий = 0!

Представители Покупателя утверждают, что это широко применяемая схема работы. Я весь в сомнениях и считаю, что риск чрезвычайно велик для Продавца. Возможно, вы меня разубедите???

Я предлагал простую (ИМХО) схему реализации:

Соглашение о задатке в счет договора к/п (средствами Покупателя).
Договор к/п с условием (оплата д/с осуществляется Банком за Покупателя – залог в силу закона). Мы получаем д/с от Банка, Банк накладывает залог на недвижку, а Покупатель получает недвижку с залогом.


Прошу высказаться по всему этому безобразию!

[Rigard]

Ну самое главное тут вот что. После того как банк получит здание в залог Продавец без согласия банка не сможет им распорядится. Так что предложенная Вам схема вызывает многие вопросы...

ИМХО... Заключаете договор к-п с рассрочкой платежа (возникает залог в силу закона). Потом с согласия Продавца Покупатель обращаеся в банк с заявлением о выдаче целевого займа (на оплату здания) под залог недвижимости. После получения денег Покупатель гасит задолженность перед Продавцом в связи с чем прекращается залог в силу закона и залогодержателем остается только банк.

[ST-Fedor]

Спасибо, именно это меня и взволновало (Банк расоплагает залогом на недвижку, а Покупатель деньгами - Мы с носом!)

ИМХО... Заключаете договор к-п с рассрочкой платежа (возникает залог в силу закона). Потом с согласия Продавца Покупатель обращаеся в банк с заявлением о выдаче целевого займа (на оплату здания) под залог недвижимости. После получения денег Покупатель гасит задолженность перед Продавцом в связи с чем прекращается залог в силу закона и залогодержателем остается только банк.

Я правильно Вас понял, что:
1. После регитсрации пр.собст. на Покупателя (Фед рег.служба), фактическим владельцем станет Покупатель, но здание будет находиться у Продавца в залоге.
2. Далее Покупатель получает кредит в банке под расчет по этой сделке и Банк соглашается взять в залог недвижимость Продавца после расчета по договору к/п? Смею предположить что банк не очень охотно будет давать кредит под залог уже заложенного. Хотя, тут важно оформление, ведь так? Мы же можем прямо прописать в кредитном договоре условие, что банк выплаичивает кредитные средства Залогодателю. Правильно? Далее регистрация договора со сменой залогодателя и все.

А что, неплохо вроде выходит .

[Ludmila]

При этом Банк не склонен завязывать к/п и залог (договор ипотеки) вместе.

Что Вы имеете в виду?

Представители Покупателя утверждают, что это широко применяемая схема работы.

С юрлицами - да, довольно распространённая схема. С физиками не распространённая.

Я весь в сомнениях и считаю, что риск чрезвычайно велик для Продавца.

Велик, но другого выхода из Вашей ситуации нет.

Договор к/п с условием (оплата д/с осуществляется Банком за Покупателя – залог в силу закона).

Бред. Во-первых, банк не может осуществить уплату денежных средств за покупателя. Во-вторых, ипотека в силу закона не возникает, банк выдаёт вообще никак не обеспеченный кредит. Ни один нормальный банк на такое не пойдёт.

Мы получаем д/с от Банка, Банк накладывает залог на недвижку, а Покупатель получает недвижку с залогом.

Тоже бред. Последовательность будет такая: Вы получаете денежные средства, поукпатель получает право собственности на недвижимость, и после этого (в лучшем для банка случае) покупатель и банк заключают договор ипотеки. Если покупатель отказывается от заключения договора ипотеки и по-быстрому продаёт здание, банк не получает ничего.

Потом с согласия Продавца Покупатель обращаеся в банк с заявлением о выдаче целевого займа (на оплату здания) под залог недвижимости.

Угу. И когда и на каком основании у банка возникает залог?

Добавлено в [mergetime]1196161140[/mergetime]

Смею предположить что банк не очень охотно будет давать кредит под залог уже заложенного.

Банки всегда (случаи со всякими ВИПами в расчёт не идут) требуют, чтобы у продавца недвижимости не возникала ипотека в силу закона.
И не идут банки на последующую ипотеку - ну, за исключением случаев, когда значимый клиент переходит из одного банка в другой на кредитование.

Мы же можем прямо прописать в кредитном договоре условие, что банк выплаичивает кредитные средства Залогодателю. Правильно?

Не можете.

А что, неплохо вроде выходит

Выходит полнейший бред. Если банк на такое пойдёт, у такого банка надо отзывать лицензию.

[mic]

Ludmila

Цитата
Договор к/п с условием (оплата д/с осуществляется Банком за Покупателя – залог в силу закона).

Бред. Во-первых, банк не может осуществить уплату денежных средств за покупателя. Во-вторых, ипотека в силу закона не возникает, банк выдаёт вообще никак не обеспеченный кредит. Ни один нормальный банк на такое не пойдёт.

есть же залог в силу закона, когда в договоре к-п написано, что недвижка покупается на средства банка по целевому кредит. договору.
и что с момента регистрации ПС за покупателем у банка возникает право залога в силу закона.

Не понимаю, почему Банк не устраивает данная схема.

[Ludmila]

есть же залог в силу закона, когда в договоре к-п написано, что недвижка покупается на средства банка по целевому кредит. договору.
и что с момента регистрации ПС за покупателем у банка возникает право залога в силу закона.

А ФЗ "Об ипотеке" посмотреть, пржде чем такое писать, сложно?
При приобретении имущества на средства кредита ипотека в силу закона возникает только в трёх случаях:
- если это имущество - квартира или жилой дом (ст. 77 закона);
- если это имущество - земельный участок (ст. 64.1 закона);
- если это право аренды земельного участка (ст. 64.1 закона).
Всё. Во всех остальных случаях ипотека в силу закона не возникает. Тут речь идёт о коммерческой недвижимости, т.е., по всей видимости, о нежилом здании или помещении. Ипотека в силу закона на них не возникает, что бы ни было написано в договоре купли-продажи.

[I.B]

ST-Fedor

Потенциальный Покупатель предлагает след. схему реализации:

сумма сделки = сумма Вашего договора? или нет?
100% суммы пойдет по безналу? или нет?

Сообщение отредактировал Ира Бызова: 27 November 2007 - 17:26

[vicing2002]

Ludmila

Я весь в сомнениях и считаю, что риск чрезвычайно велик для Продавца.

Велик, но другого выхода из Вашей ситуации нет.

не согласен! есть называется аккредетив, ... но когда клиент узнает сумму этой услуги он обычно сам сползает в тихий аут....

[ST-Fedor]

Ludmila (Берд, полный Бред...)
Спасибо Вам за то, что мы тут все остались в рамках культурного общения и никто никуда не послан за свой идиотский порыв! .

Я не очень понимаю Ludmilu вот в чем:
1. Пусть залог будет не в силу закона, пусть он будет в силу договора. Я не вижу за что у банка нужно отбирать лицензию. Договор купли продажи с отсрочкой оплаты (и залогом) между Пок. и Прод., это же допустимо? Отвечу за Вас - да.
2. Вы утверждаете, что Банк не станет (ни про каких условиях) соглашаться на выдачу кредита Собственнику под залог недвижимости уже находящейся под залогом у Продавца? Что можно предоставит Банку от Продавца / Залогодержателя в подтверждение своих намерений? Наша цель продать т.е. получить деньги!
3. Первоначальная схема перекладывает все риски на плечи Продавца. в худшем случае, мы останемся вообще без ничего. Банк будет прикрыт залогом, Покупатель будет иметь деньги, а Продавец дырку от бублика!!! Я вот здесь о чем. Что значит - нет выхода? Недвижимость ликвидная, дорогая и коммерческая. Выход есть всегда, но не всегда он устраивает всех.

vicing2002
Аккредитив отменяется, это не дорого, это фатально дорого!=).


Ира Бызова

сумма сделки = сумма Вашего договора? или нет?
100% суммы пойдет по безналу? или нет?

Сумма кредита преполагается равной стоимости недвижимости (только за вычетом задатка (тут еще будет соглашение о задатке))

Сумма пойдет на спец. счет Заемщика в полном размере. Банк предлагает подготовить спец. поручение клиента (Заемщика), на перечисление денег на счет Покупателя. Этот документ будет подготовлен заранее и вступит в силу в день поступления дененг на счет Заемщика. Это единственная вербальная гарантия банка.

P.S. сделка осущ. в режими VIP клиетов (только мне от этого не холодно не жарко!).

[Ludmila]

не согласен! есть называется аккредетив, ... но когда клиент узнает сумму этой услуги он обычно сам сползает в тихий аут....

не согласен! есть называется аккредетив, ... но когда клиент узнает сумму этой услуги он обычно сам сползает в тихий аут....

Да тут разницы большой нет... Если у покупателя нет денег, то вариантов два: либо банк выдаёт кредит, и эти деньги перечисляются на аккредитив, либо аккредитив выставляется за счёт банка. И в том и в другом случае банк потребует залог, а у клиента, насколько я понимаю, в данном случае иного имущества, которое можно дать в залог, нет.

Я не вижу за что у банка нужно отбирать лицензию.

За рискованную кредитную политику.

Договор купли продажи с отсрочкой оплаты (и залогом) между Пок. и Прод., это же допустимо? Отвечу за Вас - да.

С точки зрения закона - да, возможно. Но получить кредит под такую недвижку нельзя.

Первоначальная схема перекладывает все риски на плечи Продавца. в худшем случае, мы останемся вообще без ничего. Банк будет прикрыт залогом, Покупатель будет иметь деньги, а Продавец дырку от бублика!!!

... а предложенная Вами схема перекладывает все риски на банк. Продавец остаётся с деньгами, покупатель с недвижимостью, банк - ни с чем. Ни один нормальный банк на такое не пойдёт. Тем более что для банка такой кредито обойдётся ну очень дорого...

Добавлено в [mergetime]1196169325[/mergetime]

Вы утверждаете, что Банк не станет (ни про каких условиях) соглашаться на выдачу кредита Собственнику под залог недвижимости уже находящейся под залогом у Продавца?

Ну, при условии, что это ВИП, пришедший непосредственно от руководства банка, тогда выдадут...

Что можно предоставит Банку от Продавца / Залогодержателя в подтверждение своих намерений? Наша цель продать т.е. получить деньги!

Дополнительное имущество на сумму не менее суммы кредита.

[I.B]

ST-Fedor, сорри, а Банк - чей?

[ST-Fedor]

Людмила спасибо, это важно понимать в данной ситуации.
Скажите, предлагаемая схема действительно имеет место быть? Можно ли хоть как-то себя обезопасить?



Добавлено в [mergetime]1196169745[/mergetime]

ST-Fedor, сорри, а Банк - чей?

Банк Покупателя!
Мы тоже имеем вход, но первая скрипка тут за Покупателем.

P.S. в чем подвох?

[Ludmila]

Скажите, предлагаемая схема действительно имеет место быть?

Да, с юрлицами, по крайней мере.

Можно ли хоть как-то себя обезопасить?

Если только найдёте иное обеспечение своих требований (напр., третье лицо за покупателя предоставит залог).
Иные способы (например, условие о том, что право собственности переходит только после полной оплаты) Вам особо не помогут - например, при указанном мной условии даже то, что право собственности не перейдёт к покупателю, не спасёт Вас от обращения взыскания, если покупатель не будет исполнять свои обязательства перед банком.

[I.B]

ST-Fedor

Банк Покупателя!
Мы тоже имеем вход, но первая скрипка тут за Покупателем.

P.S.  в чем подвох?

да какой там подвох...кончатся Ваши мытарства проходом в депозитарий Банка за получением конверта с деньгами против документов о переходе права собственности на Покупателя, - и всего делов.

или будете настаивать на безналичной оплате 100% суммы?)

[ST-Fedor]

Ира Бызова

да какой там подвох...кончатся Ваши мытарства проходом в депозитарий Банка за получением конверта с деньгами против документов о переходе права собственности на Покупателя, - и всего делов.

или будете настаивать на безналичной оплате 100% суммы?)

Так ведь денег то Покупателя нет без залога продаваемой Продав. невижки. Конверт может и получим, но пустой.

[I.B]

ST-Fedor

4. Начисто выходит след. – Банк дает кредит под залог недвижимости. Залогодателем выступает Продавец. Покупатель, не имея своих средств ВООБЩЕ, получает кредит на необходимые нужды. И честно обещает заплатить указанные д/с Продавцу в счет уплаты по договору к/п. Гарантий = 0!

Представители Покупателя утверждают, что это широко применяемая схема работы

э...такая схема предлагается время от времени))
в процессе переговоров уходит в сторону аккредитивов и со временем скатывается до уровня банковской ячейки (при условии, что покупателю очень нужн объект и банк "карманный").

...считаю, что риск чрезвычайно велик для Продавца.

безусловно.

Я предлагал простую (ИМХО) схему реализации:

Соглашение о задатке в счет договора к/п (средствами Покупателя).
Договор к/п с условием (оплата д/с осуществляется Банком за Покупателя – залог в силу закона). Мы получаем д/с от Банка, Банк накладывает залог на недвижку, а Покупатель получает недвижку с залогом.

ДКП с условием оплаты Банком за Покупателя - имеете в виду "поручительство"? "банковскую гарантию"?

[Ludmila]

ДКП с условием оплаты Банком за Покупателя - имеете в виду "поручительство"? "банковскую гарантию"?

Я так поняла, что предполагалось, что банк зачисляет деньги не на счёт заёмщика, а сразу на счёт продавца, минуя счёт заёмщика.
Только так нельзя делать.

[I.B]

Ludmila
по кредиту - нельзя.


Добавлено в [mergetime]1196259933[/mergetime]
ST-Fedor

1. В целях изыскания д/с Покупатель (ф/л)

Суть – по воле судьбы, вынужден сопровождать проект продажи нескольких объектов недвижимости (коммерческая недвижимость!) + переуступка прав аренды на землю.

Вы уверены, что у Вас задача поставлена правильно?
при такой постановке задачи у любого возникает множество ненужных вопросов - к Вам и к Покупателю. не мудрено, что Банк не хочет завязывать все в одну конструкцию.))
зачем Вам (Продавцу) безденежный физик?
история сделки не выдержит никакой критики.

Сообщение отредактировал Ира Бызова: 28 November 2007 - 20:14

[SOI]

А ФЗ "Об ипотеке" посмотреть, пржде чем такое писать, сложно?    При приобретении имущества на средства кредита ипотека в силу закона возникает только в трёх случаях:  - если это имущество - квартира или жилой дом (ст. 77 закона);  - если это имущество - земельный участок (ст. 64.1 закона);  - если это право аренды земельного участка (ст. 64.1 закона).  Всё. Во всех остальных случаях ипотека в силу закона не возникает.

насколько я понимаю ст.488 играет вне зависимости от деления ФЗ Об ипотеке.

что касается схемы - то она как минимум малораспространена.

[Ludmila]

насколько я понимаю ст.488 играет вне зависимости от деления ФЗ Об ипотеке.

Приобретение имущества в кредит и приобретение имущества на средства кредита - это две большие разницы.
Читаем ст. 488:
В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит)
Т.е. подажа в кредит - это когда продавцу платят после того, как он имущество передал покупателю.
В этом случае ипотека возникает на основании договора купли-продажи, и залогодержателем является продавец, а обеспечиваемым обязательством - обязательство покупателя по оплате покупной цены.

При покупке же на средства кредита ипотека возникает (исключительно в указанных мной выше случаях) на основании кредитного договора, залогодержателем является банк, выдавший кредит, а обеспечиваемым обязательством - обязательство заёмщика по возврату кредита.

Или Вы считаете, что разницы никакой нет?

Добавлено в [mergetime]1196264908[/mergetime]

что касается схемы - то она как минимум малораспространена.

Ну почему? Такая схема встречается не так уж и редко.

[SOI]

Ludmila, верно, не прочел всю тему - мне казалось, что оплата производится после передачи.

Такая схема встречается не так уж и редко.

не сталкивался, да и не рекомендовал бы такую схему.

[Ludmila]

не сталкивался, да и не рекомендовал бы такую схему.

Я временами сталкиваюсь с такой схемой.
Продавцу я бы тоже её не рекомендовала, но на иную схему банк не пойдёт.
Так что я просто не рекомендовала бы продавцу связываться с покупателем, который расплачивается исключительно за счёт кредита.

[ST-Fedor]

Пришлось отлучиться, простите.

Ludmila

Продавцу я бы тоже её не рекомендовала, но на иную схему банк не пойдёт.
Так что я просто не рекомендовала бы продавцу связываться с покупателем, который расплачивается исключительно за счёт кредита.

Ирина

Вы уверены, что у Вас задача поставлена правильно?
при такой постановке задачи у любого возникает множество ненужных вопросов - к Вам и к Покупателю. не мудрено, что Банк не хочет завязывать все в одну конструкцию.))
зачем Вам (Продавцу) безденежный физик?
история сделки не выдержит никакой критики

Именно такая задача и была. Покупатель (исполнитель) располагает лишь одобрением истинных инвесторов, кот. готовы сработать по такой вот сделке.

Ваш вывод и был озвучен мной в конечном итоге.
Решение - не идти на предложенный вариант.

Аккредитив - очень дорог (мы согл., но вряд ли Покупатель возьмется оплатить услуги банка). Я тут узнал, что за последние 2 года, никто не воспользовался этой формой расчетов у нас.

Ячейка, это отличный вариант, но когда нет денег, нет и смысла!


Извините меня возможно за очередную глупость, но без особой проработке решил поделиться только что родившейся мыслью (возможно чушь!):
1. Кредит выдается Продавцу под залог недвижимости в размере договорной стоимости (по предполагаемому договору к/п). Банк получает нормальный залог, а Покупатель получает нужную сумму.
2. Продавец уступает свое место Заемщика в кред.договоре Покупателю (замена лица в обязательстве), за указанную недвижимость. Понимаете?
Например согл. о замене лица в обязательстве имеющее денежное выражение (по стоимости объектов).
3. Банк дает согл. на уступку и мы идем и регистрируем все это в Фед.Рег.Службе.
_______________________________________________________
очень прошу не обзываться!

[I.B]

ST-Fedor

Покупатель (исполнитель) располагает лишь одобрением истинных инвесторов, кот. готовы сработать по такой вот сделке.

ну, это было сразу понятно.
потому и было сказано, что кончатся Ваши мытарства проходом к ячейке.

Ячейка, это отличный вариант, но когда нет денег, нет и смысла!

отличный?
отличный от белой сделки.
деньги есть - они в чемодане "истинных инвесторов".
Банк в сделке только для декорации.

не нужны им сложные правовые конструкции, которые Вы для них изобретаете.
они прекрасно осведомлены как происходят такие сделки.
на этом же сайте - в Налоговом форуме - есть следы таких сделок.
посмотрите.

но безденежному физику... да имущественный комплекс... очень лихо.

[Ludmila]

1. Кредит выдается Продавцу под залог недвижимости в размере договорной стоимости (по предполагаемому договору к/п). Банк получает нормальный залог, а Покупатель получает нужную сумму.
2. Продавец уступает свое место Заемщика в кред.договоре Покупателю (замена лица в обязательстве), за указанную недвижимость. Понимаете?
Например согл. о замене лица в обязательстве имеющее денежное выражение (по стоимости объектов).
3. Банк дает согл. на уступку и мы идем и регистрируем все это в Фед.Рег.Службе.

А смысл всей этой конструкции (причём весьма сомнительной)?