Сообщений в теме: 20

[Nigilist]

Уважаемые коллеги! Помогите разобраться.
Одна компания "А" арендует два земельных участка (49 лет). Были заключены договоры передачи прав и обязанностей арендатора на вновь созданную компанию "В" (Договор перенайма). Для надежности даже было получено согласие земельного комитета на перенайм.

После сдачи в ФРС позвонил регистратор и сказал, что в регистрации откажут т.к. наш договор перенайма - возмездный (компания "В" платит компании "А" за получаемые права по договорам аренды).

Аргументы регистратора были в том, что у них было решение суда по которому суд указал на безвозмездность перенайма.
Однако, я поднял судебную практику по всем округам и получается, что суды признают перенайм ничтоной сделкой если он безвозмездный. (дарение меду юрю лицами запрещено).

Поскаите как быть в такой ситуации и вообще перенайм возмездная сделка?

[grin095]

возмездная конечно
я делал безвозмездные перенаймы только в порядке 552 ГК после перехода прав на недвижимость
в перенайме указывал основания

[greeny12]

возмездная конечно
я делал безвозмездные перенаймы только в порядке 552 ГК после перехода прав на недвижимость
в перенайме указывал основания

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА от 21.08.2006 по делу N А54-207/06-С16
...перенаем не является формой сделки, установленной ст. 382 ГК РФ, т.е. не может быть возмездной сделкой...

Nigilist, посмотрите внимательно Ваше соглашение, ФРС "заботится" о том, чтобы в соглашении о перенайме у Вас не было расчетов за то, что Вам не принадлежит.
Для бывшего арендатора перенаем - это досрочное прекращение арендых отношений. За что здесь получать деньги?

Но вот если рассматривать то, что предшествует перенайму, а именно "воздержание арендатора от действия по исполнению договора аренды для организации замещения арендатора другим лицом", то это можно оценить в свете ст. 307 ГК РФ и оформить самостоятельным договором.

Сообщение отредактировал greeny12: 14 April 2008 - 17:15

[Nigilist]

А как же ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАСа от 29 октября 2007 г. N А19-4490/07-58-Ф02-8055/07?

В соответствии с пунктом 3 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимательской деятельности граждан соответственно применяются правила, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.
Из вышеуказанного следует, что между ООО "Норд-Вест" и предпринимателем Гусевым В.А. в нарушение требований статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации была заключена сделка - договор перенайма от 20.02.2006, которую следует квалифицировать как договор дарения по признаку ее безвозмездности.
В связи с изложенным суд кассационной инстанции приходит к выводу о противоречии оспариваемой сделки - договора перенайма от 20.02.2006 требованиям статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) данной сделки на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Есть еще практика.

И еще если размышлять логически: Вы когда вносите арендные права в качестве вклада в уставник - получаете доли или акции, т.е. выши права оцениваются и вы получаете возмещение своих затрат на аренду. А в случае перенайма (если он безвозмездный) вы ни чего не получаете. Это как?
Как быть с налогами?

[greeny12]

если размышлять логически: Вы когда вносите арендные права в качестве вклада в уставник - получаете доли или акции, т.е. выши права оцениваются и вы получаете возмещение своих затрат на аренду. А в случае перенайма (если он безвозмездный) вы ни чего не получаете. Это как?
Как быть с налогами?

Если размышлять логически, то при оплате УК правом аренды, получивший в оплату УК право аренды не платит арендодателю будущую арендную плату в размере, равном величине вклада УК участника, внесшего вклад. Т.е. оплата правом аренды - это фактически законная отсрочка на оплату участия в УК другого лица. Тут все возмездно. Обсуждалось.
А при перенайме у первоначального арендатора прекращаются арендные отношения с арендодателем. Так же, как и при досрочном прекращении договора аренды. За что здесь получать? Можно только сформировать основание для вознаграждения, например, по аналогии с вознаграждением за действия в чужом интересе. Но будет ли это вознаграждение необходимой составной частью перенайма?

Добавлено в [mergetime]1208245466[/mergetime]

А как же ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАСа от 29 октября 2007 г. N А19-4490/07-58-Ф02-8055/07?

Что касается ПОСТАНОВЛЕНИЯ ФАСа от 29 октября 2007 г. N А19-4490/07-58-Ф02-8055/07, то одной из целей того перенайма был безвозмездный переход от прежнего арендатора к новому арендатору долгов по уплате арендных платежей за прошлый период, "прикрытый" якобы встречным предоставлением в виде арендных прав на будущее.

[Nigilist]

А при перенайме у первоначального арендатора прекращаются арендные отношения с арендодателем. Так же, как и при досрочном прекращении договора аренды. За что здесь получать? Можно только сформировать основание для вознаграждения, например, по аналогии с вознаграждением за действия в чужом интересе. Но будет ли это вознаграждение необходимой составной частью перенайма?

Я не говору об оплате арендной платы. Само право аренды стоит денег и сюда входят расходы на выбор участка, возможно конкурс и плата за право заключения договора аренды, и т.д. Эти расходы нужно компенсировать.

Я согласен с судебной практикой которая признает безвозмездный перенайм дарением и, следовательно, между юрлицами ничтожной сделкой.

А при перенайме у первоначального арендатора прекращаются арендные отношения с арендодателем. Так же, как и при досрочном прекращении договора аренды.

При купле-продаже тоже только прекращается право собственности у продавца.
А досрочное расторжение совсем другая ситуация, т.к. ни к кому арендные права не переходят.

[greeny12]

Само оформление аренды стоит денег и сюда входят расходы на выбор участка, возможно конкурс и плата за право заключения договора аренды, и т.д. Эти расходы нужно компенсировать.
Я согласен с судебной практикой которая признает безвозмездный перенайм дарением и, следовательно, между юрлицами ничтожной сделкой.

Правильно. Нельзя безвозмездно передать оплаченное авансом имущественное право, дающее возможность пользоваться чужим имуществом без оплаты, так же как и нельзя безвозмездно освободить бывшего арендатора от оплаты его долга за период, когда он пользовался чужим имуществом.

А при перенайме у первоначального арендатора прекращаются арендные отношения с арендодателем. Так же, как и при досрочном прекращении договора аренды.

При купле-продаже тоже только прекращается право собственности у продавца.
А досрочное расторжение совсем другая ситуация, т.к. ни к кому арендные права не переходят.

При купле-продаже право собственности у продавца прекращается в обмен на встречное представление. При перенайме же арендодатель разрешает передать права и обязанности. Разрешение на взятие платы за такую передачу согласие арендодателя с личностью нового арендатора не предполагает. Поэтому возмездность с образованием выгоды - это за рамками института перенайма.

[Nigilist]

Я предлагаю зайти с другой стороны.
ФРС настаивает на том, что если перенайм возмездный, то он ничтожен.
Я с этим не согласен так как прямого запрета я не нашел. ФРС в качестве аргумента приводит только постановление ФАСа от 21 августа 2006 г. Дело N А54-207/06-С16. Однако существуют судебные решения говорящие об обратном (см. выше).

Если запрета нет, то можно делать и возмездным, тем более между юриками.


Добавлено в [mergetime]1208250557[/mergetime]

Что касается ПОСТАНОВЛЕНИЯ ФАСа от 29 октября 2007 г. N А19-4490/07-58-Ф02-8055/07, то одной из целей того перенайма был безвозмездный переход от прежнего арендатора к новому арендатору долгов по уплате арендных платежей за прошлый период, "прикрытый" якобы встречным предоставлением в виде арендных прав на будущее.

В данном постановлении важное значение имеют аргументы суда по поводу ничтожности безвозмездного перенайма.

[Rigard]

ИМХО: передача права аренды арендатором третему лицу является чистой уступкой прав и обязанностей по договору аренды. Такая сделка должна быть возмездной. Я неоднократно видел такие сделки, зарегистрированные ФРС.

Добавлено в [mergetime]1208269211[/mergetime]
greeny12

За что здесь получать?

За уступку прав... Разве нет?

[greeny12]

greeny12

За что здесь получать?

За уступку прав... Разве нет?

Если право имеет денежную оценку и свободно в обороте, то да.
Но как (для "щадящего" формирования базы по налогу на прибыль у залогодателя) определить цену такой "уступки прав с переводом долга":
а) цена права аренды = выгода от права безвозмездного пользования минус подлежащие уплате арендные платежи за тот же период? Цена равна 0,00 руб.
б) если стороны не согласны с п.а), то по результатам обязательной оценки как при ипотеке (ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"?

Сообщение отредактировал greeny12: 16 April 2008 - 12:12

[greeny12]

greeny12

За что здесь получать?

За уступку прав... Разве нет?

Вот про уступку Ира Бызова ссылку указала в другой теме:
http://forum.yurclub...pic=28641&st=60

[Nigilist]

Вот про уступку Ира Бызова ссылку указала в другой теме:
http://forum.yurclub...pic=28641&st=60

По этой ссылке тоже нет полной ясности.

Я уже не понимаю, что делать с договорами (уступки, перенайма) в будующем. Они возмездны или нет?
Судя по всему должны быть возмездны, однако, суды выносят и противоположные решения. А ВАСя куда смотрит?

[grin095]

право аренды стоит денег? стоит
вот буквально недавно оценивали рыночную стоимость О/Н и права аренды
для изъятия
в москве оч даже дорого стоит

[Nigilist]

право аренды стоит денег? стоит
вот буквально недавно оценивали рыночную стоимость О/Н и права аренды
для изъятия
в москве оч даже дорого стоит

Мы перед заключением договора перенайма провели оценку арендных прав. В договоре я так и написал: в соответствии с отчетом оценщика №___от ______ Стороны оценили передаваемые права __________ и т.д.
Вот и не пойму почему незаконно.

[greeny12]

право аренды стоит денег? стоит
Мы перед заключением договора перенайма провели оценку арендных прав. В договоре я так и написал: в соответствии с отчетом оценщика №___от ______ Стороны оценили передаваемые права __________ и т.д.
Вот и не пойму почему незаконно. 

А в учете нематериальный актив по утвержденной оценке отразили? Или только в сумме капитализирования? А амортизация? Или вообще ничего нет?

Сообщение отредактировал greeny12: 16 April 2008 - 20:05

[Nigilist]

А в учете нематериальный актив по утвержденной оценке отразили? Или только в сумме капитализирования? А амортизация? Или вообще ничего нет?

А при чем здесь бух учет и действительность сделки?

[greeny12]

А в учете нематериальный актив по утвержденной оценке отразили? Или только в сумме капитализирования? А амортизация? Или вообще ничего нет?

А при чем здесь бух учет и действительность сделки?

Даже у недействительной сделки налоговые последствия иногда такие действительные...

А передать можно то, чем владеешь...

Сообщение отредактировал greeny12: 17 April 2008 - 13:00

[Nigilist]

Даже у недействительной сделки налоговые последствия иногда такие действительные...

Это не относится к самой сделке, на мой взгляд.

А передать можно то, чем владеешь...

Как мне кажется. мы владеем арендными правами вне зависимости от того отразили это бухи в учете или нет.

[greeny12]

А передать можно то, чем владеешь...

Как мне кажется. мы владеем арендными правами вне зависимости от того отразили это бухи в учете или нет.

Вы правы. Но право аренды может принадлежать, а владеть можно имуществом на праве аренды.

Даже у недействительной сделки налоговые последствия иногда такие действительные...

Это не относится к самой сделке, на мой взгляд.

Вы правы. Но будет ли владельцу бизнеса интересна чистота юридической конструкции при сформированной ею незапланированной налоговой базой?

Сообщение отредактировал greeny12: 17 April 2008 - 13:43

[ВладимиR]

А требуется ли согласие учредителей на проведение данной сделки?

[ВладимиR]

И может ли она быть признана крупной?