Сообщений в теме: 14

[Inviz]

ситуация:

Есть ИП. На него в ближайшее время будет оформлено в собственность нежилое помещение, которое в дальнейшем планируется продать.
Цена планируемой сделки 100 млн.
ИП хочет заплатить государрству только 6% (УСН), но никак не 13%.

Вопрос - как оформить отношения по продаже здания, чтобы остаться на 6% или иным образом уменшить налогообложение?

Варианты, которые приходят в голову "на вскидку":

1. "наростить" расходы, связанные с приобретением имущества ... ессно за счет "левых" док-в и фирм. Вариант практически гарантирует проблемы и доначисление.

2. Разбить сделку на 4-5 невзаимосвязанных ИПшников и оформить на каждого соответствующую часть оплаты:
ИП1 - услуги по поиску
ИП 2 - услуги по офрмлению
ИП 3 - что-нитбудь еще
ИП 4 - непосредственно продажа имущества.
тут вопросы могут возникнуть только для покупателя и обоснованности его расходов. тоже не оптимальный вариант.
3. Оформить недвижку в долевую собственность на этих же 4-5 ИПшников - и продать от имени каждого из них соответствующую долю на требуемую общую сумму.

Может у кого-нибудь есть интересные мысли по этому вопросу?

[kuropatka]

Inviz

Цена планируемой сделки 100 млн.
ИП хочет заплатить государрству только 6% (УСН), но никак не 13%.

Пардон, а что - покупает настолько дешево, что лучше заплатить 6% с дохода, чем 13% с разницы?


Над агентированием подумай еще.

[Inviz]

kuropatka

не покупает.. вроде бы строит. Изначально исходим из того, что для клиента (исходя из наличия подтвержденных затрат) 6% с оборота лучше чем 13% с разницы.

Агентирование думал.. тут меня смущает вот какой момент:

Есть два варианта для агентирования
- договор агента с банком (в этом случае он - условно - ищет продавца, заключает договор, оформляет сделку и т.д.).
- договор агента с продавцом (в этом случае он - опять же условно - ищет покупателя на недкижку, заключает договор, оформляет сделку и т.д.)

в первом случае последствия полностью совпадают в оказанием третьим лицом любых иных услуг банку.

во-втором случае налоговые последствия для продавца, на мой взгляд, никак меняются.
Например: агент заключает сделку на 100 млн. получает свое вознаграждение .. 25 миллионов.
Но для продавца фактический доход составит все те же 100 млн. .. только появится дополнительный расход в виде агентского вознаграждения посреднику. т.е. опять "падаем" к 13 %, из-за оборота в 100 млн.


еще мысль появилась:
учитывая, что сделка будет где-то в конце года - разбить оплату на два года (в декабре и январе).
В этом случае достаточно ввести в сделку еще только одного ИПшника (6%) - и делать агентирование или услуги с ним на половину суммы (которая платится в декабре и январе) , а на вторую половину собственно покупать имущество (с оплатой в те же сроки).

[kuropatka]

Inviz

во-втором случае налоговые последствия для продавца, на мой взгляд, никак меняются.
Например: агент заключает сделку на 100 млн. получает свое вознаграждение .. 25 миллионов.
Но для продавца фактический доход составит все те же 100 млн. .. только появится дополнительный расход в виде агентского вознаграждения посреднику. т.е. опять "падаем" к 13 %, из-за оборота в 100 млн.

Что мешает привлечь третье лицо на 6%? Оно получит от покупателя 100 млн., удержит из них свое агентское (равное разнице между себестоимостью и суммой продажи - т.е, грубо говоря, всей прибыли), остальную сумму перечислит продавцу. В выручку агенту засчитывается только вознаграждение, все сыты и довольны.
Здесь только за лимит по оборотам у агента надо не вылезти...

[Extreme]

kuropatka

В выручку агенту засчитывается только вознаграждение

У налоговой могут возникнуть вопросы по ст. 40 НК

Inviz

3. Оформить недвижку в долевую собственность на этих же 4-5 ИПшников - и продать от имени каждого из них соответствующую долю на требуемую общую сумму.

самый удобный вариант.

[kuropatka]

Extreme

У налоговой могут возникнуть вопросы по ст. 40 НК

А конкретнее? Взаимозависимости, естетственно, не будет.

самый удобный вариант.

Но не самый выгодный. Агентирование получается все же дешевле.

[Extreme]

kuropatka

А конкретнее?

Ну...вот Вы пишите, что

удержит из них свое агентское (равное разнице между себестоимостью и суммой продажи - т.е, грубо говоря, всей прибыли)

есть у меня подозрения, что 20% колебание от рыночных будет очевидным (имею ввиду для продавца). Если рыночная стоимость равна 100 млн., а продавец дает ее агенту за 40 млн., то есть возможность того, что налорги доначислят исходя из рыночной именно продавцу.
Единственный "мутный" момент это то, что сделка разовая для продавца, в то время, как статья говорит про налогоплательщика осуществившего сделки в непродолжительный период. Но, думаю, что этот пробел не помешает.

Агентирование получается все же дешевле.

почему это? Если все (3 достаточно) будут на 6%. Да еще, предположим, осуществить сделку на стыке 2008 и 2009 г.

[scorpion]

kuropatka

Что мешает привлечь третье лицо на 6%? Оно получит от покупателя 100 млн., удержит из них свое агентское (равное разнице между себестоимостью и суммой продажи - т.е, грубо говоря, всей прибыли), остальную сумму перечислит продавцу. В выручку агенту засчитывается только вознаграждение, все сыты и довольны.

Доход продавца будет теже 100 млн.

Сообщение отредактировал scorpion: 19 June 2008 - 13:19

[kuropatka]

scorpion

Доход продавца будет теже 100 млн.

Нет. Агентский договор будет заключаться с покупателем.

[scorpion]

kuropatka

Агентский договор будет заключаться с покупателем.

Доход продавца будет теже 100 млн.

[Virtual]

scorpion

Цитата
Доход продавца будет теже 100 млн.

это почему?

читаем: ст. 249, подп. 9 п. 1 ст. 251, абз. 1-2 п. 1 ст. 346.15 НК РФ.

Сообщение отредактировал Virtual: 26 June 2008 - 13:01

[kuropatka]

scorpion
На пальцах: Покупатель поручает агенту найти для него недвижку по цене не дороже 100 млн. Агент находит ее за 50, заключает ДКП с продавцом по цене 50 млн. Чего ради у продавца доход 100 млн?

[scorpion]

kuropatka

Агент находит ее за 50, заключает ДКП с продавцом по цене 50 млн.

На основании чего покупатель заплатит остальные 50 млн.?

Сообщение отредактировал scorpion: 26 June 2008 - 18:06

[Virtual]

Ну и как продавец получит остальные 50?

через агента, но это не будет объектом налогообложения, см. сообщение #11.

[scorpion]

Virtual

через агента, но это не будет объектом налогообложения, см. сообщение #11.

У агента не будет, а продавца - будет