Сообщений в теме: 22

[Полиграфыч]

Ситуация:
Мы являемся собственникам нежилых помещений в МКД на первом этаже (встроенные помещения. Назначение – торговля). Наша доля в общем имуществе 12,83%
В январе месяце в наш адрес поступило письмо с предложением заключить договор с УК. В письме дословно написано: : «Согласно протокола общего собрания собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом _____ от ________________ 2_____ г., по ул. _________________, д. _____ организацией, осуществляющей функции управления, содержания и эксплуатации многоквартирного дома выбрано ООО «Домоуправление-2».

Я позвонил в УК и поинтересовался – когда же состоялось собрание? Мне сказали, что собрание состоялось в декабре 2008 г. и прислали протокол общего собрания собственников МКД в форме заочного голосования. В этом протоколе указано, что приняли участие 51,24% (в том числе муниципалитет 8,62%) и все они проголосовали за переизбрание УК и выборе новой УК:

«по вопросу № 2 повестки дня: Переизбрание УК, осуществляющей функции управления, содержания и ремонт МКД.
Предложили: В связи с тем что ОАО ____ предложило расторгнуть договор упрвления МКД, необходимо переизбрать УК – ООО «Домоуправление – 2
Голосовали за – 100%».

В таком же порядке утвердили тариф на содержание МКД – 7,77 руб. за кв.м.

Но:
1. нас не предупреждали о собрании; уведомлений о собрании никто не направлял, с повесткой собрания не знакомил, образец договора не предлагали, тарифы никто не обсуждал (нарушена ст. 45 ЖК РФ).
2. бюллетени с решением по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за» «против» «воздержался» (нарушена ст. 47 ЖК РФ).
3. согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается с каждым собственником на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Однако протокол не содержит вопроса повестки дня о предлагаемых условиях договора.

Снова звоню в УК. Излагаю свои соображения. Они мне говорят, что договоры об управлении МКД уже подписаны 51,24% собственников МКД, так что все они сделали законно.

У меня вопросы:
1. есть смысл судиться или если договоры заключены, то уже ничего не сделать.
2. если судиться, то какой подавать иск, ведь, по сути, собрание не состоялось? Обжаловать протокол? Или действия УК?
3. нужно ли привлекать собственников, которые уже заключили договоры? Являются ли заключенные договоры каким-то препятствие позиции о том, что они якобы думали что решение уже состоялось вот и подписали договор. Но поскольку решения не было, то они отказываются от заключенного договора? И вообще можно ли отказаться от договора?
4. если привлекать собственников, то их как соистцов привлекать, то есть коллективный иск подавать?

[Полиграфыч]

если никто не знает, то хотя бы ответьте: вот заключены договоры с УК, но собрания не было. Эти договоры препятствуют обращению в суд с требованием признать собрание не состоявшимся?

[dund]

Полиграфыч , не препятствуют.

[Talion]

Полиграфыч , не препятствуют.

В суд вправе обратиться любой. Но, шансов на успех у Вас почти нет. Как вы будете доказывать, что собрания не было? У них протокол, а у Вас, что? Ну, Вас не известили, забыли, допустим, это не означает, что собрания небыло вообще. Другое дело, если вы обратитесь в суд с требованием признать решение этого собрания незаконным. т.к. оно было проведено с существенными нарушениями процедуры, установленной ЖК РФ, но и в этом случае шансов мало, т.к. Ваш голос, даже если бы Вы и участвовали в собрании, не мог повлиять на итоги голосования, да и какие Ваши права нарушены выбором УК? К тому же, если они не совсем идиоты, то запросто могли еще один протокол написать, еще более ранний, в котором указать что ОСС установили способ оповещения собственников о предстоящем собрании, к примеру, путем вывешивания объявления на столбе около дома. А то, что вы не прочитали - Ваши проблемы.

[Полиграфыч]

дело в том, что собрание проводилось в заочной форме. по правилам проведения собраний в заочной форме должны быть бюллетени для голосования. Таких не было. Это точно.

Как буду доказывать? Сейчас я запросил список лиц, которые якобы участвовали в собрании. Приведу пару свидетелей из числа лиц, которые якобы участвовали в собрании и подписали договоры с УК. В протоколе сказано, что в собрании приняли участие 51,24% от всех голосов. Думаю, если я найду свидетелей с весом голоса 1,5% и более, и они подтвердят, что ни на каком собрании не участвовали, то это и будет являться доказательством отсутствия кворума на собрании.

Более того, УК не сможет представить бюллетени, на которых есть подписи голосовавших. Их просто не делали.

Насчет заключенных договоров. Думаю предложить свидетелям сказать следующее: "мол, мы ничего не знали, нам принесли договоры и сказали, что собрание уже состоялось, поэтому не подписывать договоры смысла нет, так как большинство уже решило". Скорее всего (это подлежит уточнению), все так и было. А если так, то это уже введение потребителя в заблуждение и использование его доверия в корыстных целях. Полагаю, договоры можно признать недействительными (или отдельным иском или дополнительно заявить, тогда уже свидетели будут соистцами).

ЖК РФ также говорит, что условия договора с УК должны быть согласованы на общем собрании. Однако протокол общего собрания не содержит вопроса повестки дня о таких условиях.

Зацените. покритикуйте еще.

[Ася]

Полиграфыч

Насчет заключенных договоров. Думаю предложить свидетелям сказать следующее: "мол, мы ничего не знали, нам принесли договоры и сказали, что собрание уже состоялось, поэтому не подписывать договоры смысла нет, так как большинство уже решило". Скорее всего (это подлежит уточнению), все так и было. А если так, то это уже введение потребителя в заблуждение и использование его доверия в корыстных целях. Полагаю, договоры можно признать недействительными (или отдельным иском или дополнительно заявить, тогда уже свидетели будут соистцами).

Ерунда полная. И кто же по-вашему будет подавать иск о признании недействительным договора? И какое же при этом будет основание у иска?

Ну и, наконец, самое интересное - о чем вообще Вы собираетесь судиться? Цель какая?
Кстати, если договора у Вас не будет, то Вам все равно придется платить. , потому как на Вашей стороне возникнет неосновательное обогащение, составляющее цену оказанных Вам ЖКУ.

[Полиграфыч]

Почему ерунда? Иск о признании договоров недействительными подадим от жильцов. А им можно объяснить, что 7,77 руб за 1 кв. м. в мес. для УК это жирно. Мы же имеем право сами устанавливать тарифы, или по крайней мере, участвовать в определении этого тарифа.
Основание иска: отсутствие выбора способа управления МКД в виде ООО "Домоуправление-2". Жильцы их не выбирали, а поэтому, и правовых оснований для заключения с ними договора нет.

Цель всей этой бузы: изменить некоторые условия договора, дополнить перечень работ, услуг, которые оказывает УК по договора, и исключение некоторых позиции; установление адекватного тарифа (ниже 7,77 руб.). Думаю цель того стоит.

"если договора у нас не будет, нам всеравно придется платить." - согласен. придется. Вопрос сколько и за что? а вот это уже должны будут доказать УК. А они нефига не делают. У нас свой дворник, которому приходится постоянно мести периметр дома, так как улица у нас та, по которой ездит глава субъекта федерации, в котором дом находится. постоянно звонят "сверху" и говорят - не дай бог соринка будет какая - будет худо. Вот и приходится нашему дворнику мести тротуары. Короче, УК не выполняют надлежаще свою работу. Хотя это тоже придется доказывать

Добавлено немного позже:
Ася, то есть вы хотите сказать, что раз уж УК умудрились, пустив пыль в глаза народу, заключить договоры об управлении МКД с 51,24% голосов, то и поздно пить боржоми? ничего сделать нельзя? ил действия законны?

[cemel]

Полиграфыч
У вас и так тариф низкий, куда уж ниже.

У нас свой дворник, которому приходится постоянно мести периметр дома, так как улица у нас та, по которой ездит глава субъекта федерации, в котором дом находится. постоянно звонят "сверху" и говорят - не дай бог соринка будет какая - будет худо. Вот и приходится нашему дворнику мести тротуары.

Вот здесь как то не вяжется. Прямая связь губера с собственниками.
А цену и вы сами посчитайте, допустим на ТСЖ (способ поменяли), у вас денег на преда не хватит с 7 руб/м.

[Полиграфыч]

У вас и так тариф низкий, куда уж ниже.

Для нашего региона и для уровня благоустройства дома, в котором находится наш магазин, это максимально возможный тариф. Он взят из постановлния местных муниципалов об установлении тарифа на оказание коммунальных услуг, где собственнники не выбрали способ управления МКД. Короче он тупо взят из постановления.

У нас свой дворник, которому приходится постоянно мести периметр дома, так как улица у нас та, по которой ездит глава субъекта федерации, в котором дом находится. постоянно звонят "сверху" и говорят - не дай бог соринка будет какая - будет худо. Вот и приходится нашему дворнику мести тротуары.

Вот здесь как то не вяжется. Прямая связь губера с собственниками.

это я привел для примера. просто звонят почему-то не в УК а сразу к собственнику помещений первого этажа (у нас фасады магазина - стеклянные витрины, выходят прямо на улицу).

А цену и вы сами посчитайте, допустим на ТСЖ (способ поменяли), у вас денег на преда не хватит с 7 руб/м.

я запросил от них калькуляцию (смету) на 2009 год по расходам. жду ответа. как получу так посчитаю.

[cemel]

Полиграфыч
МКД многоэтажный?
Мусоропровод есть?
УК должна отчитаться за текущий ремонт. В остальном отчета могут не давать (по принципу коммерческой организации). А собственник отслеживает правильность обслуживания и содержания ОИ. и требует пересчета за не исполнения надлежащего. И если принят тариф от города, то и там по всему есть расшивка по тарифу.

[Полиграфыч]

Дом многоэтажный. Мусоропровода нет. Дело было так: мы приобрели объект в 2008 г. В тот период шла кампания по выбору способа управления МКД. Каким-то образом была выбрана УК ОАО "...". Но в то время нам было по барабану кому и сколько платить, деньги-то мы с аренды получали неплохие и платить пару-тройку тыщ в месяц УК не составляло проблем, да и заморачиваться не было времени.
Сейчас считаем каждую копейку. И вот интересно: в конце 2008 г. это ОАО прислало соглашение о расторжении договора на управление МКД. мы его подписали. С соглашением о расторжении договора прислали новый проект договора уже с ООО "Домоуправление-2". Как оказалось, все тоже самое, только вывеска другая. даже персонал тот же и располагаются там же. Короче, они так будут играться каждый год. Получается с ОАО уже взять будет нечего если будут какие-то проблемы. Никакого отчета, естественно мы не получили и не получим, да и не делал его там никто.

Чтобы это прекратить я и хочу признать собрание несостоявшимся, а протокол собрания недействительным. Кстати, в протоколе написано: в связи с расторжением договора с ОАО "..." предлагается заключить договор с ООО "Домоуправление-2". Вот это настораживает. каждый год так будут предлагать...

[Полиграфыч]

на мой запрос в ООО "ДУ-2" от 03.03.2009 г. о предоставлении материалов по голосованию на прошедшем заочном собрании и утверждение тарифа и условий договора, до настоящего времени не ответили.
Может еще раз сделать запрос или написать, что договор на управление ОИ МКД с вашей УК мы рассмотрели и подписывать отказываемся, оплачивать также не будем, так как считаем тариф завышенным?
или лучше не писать и подождать еще?
собрание состоялось якобы 31.12.2008 г. то есть пол года у меня есть на обжалование. как поступить?

[Molkin]

как поступить?

Практический совет -ИМХО - написать, что вы как собственник можете обжаловать в суд и вообще создать им кучу проблем, поскольку, из изложенного очевидно, что легитимного собрания не было.
Естественно первым делом будет судебный запрос о предоставлении всех решений (бюллетней).

Исходя из этого, искать консенсус с УК - выходить на меньшую цену.
Они, правда могут упереться и начать гадить, грозить отключениями.
Это уже кто-кого перебодает.

У вас и так тариф низкий, куда уж ниже.

С этим я тоже согласен, но это уже к делу не относится.

НО!
Меня очень-очень интересует не данный конкретный случай, а внимательное и доскональное рассмотрение того аспекта, который вынесен в название темы.
Сам бы создал такую тему, но название точно сформулировано, как я назвал бы свою)))
Сформулирую так:
Каковы правовые последствия того, что договоры на управление (и как отдельный случай -обслуживание/эксплуатацию ) заключены с большинством собственников, но решения собрания не было?

Логично то, что подписывая договор, собственник даже больше чем при голосовании выступает за утверждение такого договора и ставки.
Однако ЖК не признает иного решения большинства, чем оформленного именно протоколом и именно в определенном порядке.
Нет ли здесь юридического казуса, из которого нужно найти выход?
Проблема не высосана из пальца - наоборот, это тот случай, когда требуется нормативное регулирование уже наличествующих отношений.
Ваши мнения?
Мое личное мнение - нужно добиваться того, что заключение договоров большинством собственников общего имущества является легитимной регуляцией отношений по содержанию общего имущества. И что действие данного договора распространяется и на остальных собственников, не подписавших договор.

Сообщение отредактировал Molkin: 25 March 2009 - 15:08

[Полиграфыч]

Мое личное мнение - нужно добиваться того, что заключение договоров большинством собственников общего имущества является легитимной регуляцией отношений по содержанию общего имущества. И что действие данного договора распространяется и на остальных собственников, не подписавших договор.

дело в том, что в общей массе народ у нас "быдло". по крайней мере, в конкретно взятом случае. Им сказали надо подписать, ни куда не денетесь, а то отключим комм. услуги и пойдем в суд. вот они и испугались.

Недвано общался с одним из собственников этого дома. Он говорит, что собрание было, но на нем присутствовало 13 человек и вопросы были вообще не про выбор УК, утверждение тарифа и согласование условий. там вообще был вопрос как сделать кап. ремонт илипокрасить там что-то...

Ну и все, а потом объявление на подъездах расклеили, что мол поскольку было проведено собрание(!!!!!!) и теперь согласно собранию нужно заключить всем договоры(!!!!!). Ну собственник и говорит: ну что, мне пришлось подписать, раз сказали надо. Это бытовой аспект дела.

А вот юридический: получается, что людей ввели в заблуждение. Помимо тех 13 человек на собрании в доме 300 жильцов. Они-то не знали, что кворума не было, а думали, что собрание действительно было и как говорит протокол, даже решения приняли о выборе УК и утверждении тарифа.

ИМХО, заключение договора - не доказывает проведение собрания, но обязывает лиц, подписавших его, оплатить полученные услуги. если собрание признают не состоявшимся - то необходимо проводить новое собрание, либо обращаться в муниципалитет с требованием о проведении конкурса.

[cemel]

Molkin

Мое личное мнение - нужно добиваться того, что заключение договоров большинством собственников общего имущества является легитимной регуляцией отношений по содержанию общего имущества. И что действие данного договора распространяется и на остальных собственников, не подписавших договор.

Добиваться можно, а пока это противоречит законодательству.
А именно решение ОСС дает право на выбор УК.
Полиграфыч

в общей массе народ у нас "быдло"

Если опросить массу они все такую цитату опровергнут. Человек не понимающий и не желающий понимать правила и нормы в ЖКХ далеко еще не быдло. Думаю, что нужно быть осторожний в суждениях.
Если уверены, что УК выбрано не по закону, в суд. Или, не платить за КУ, тогда они в суд.

[Полиграфыч]

согласен, нельзя сказать, что народ быдло, если он не разбирается в ЖКХ и ЖК РФ. Насчет быдла, был не прав.

пошел писать иск.

[Molkin]

Добиваться можно, а пока это противоречит законодательству.

Это я осознаю, но ... значит нужно менять такое законодательство!
(Кстати, кому не в лом из коллег - с удовольствием принимаю и обсуждаю законопроекты, которые улучшали бы наше положение, защищали бы наши интересы. Есть кому отнести, с некоторыми шансами на дальнейшие действия)
Ну или помаленьку, потихоньку формировать судебную практику, возможно в смежных отраслях есть что-то похожее...
Если есть логика, то почему бы закону не подстроится под нее?
А логика такая - подписывая договор, собственник куда больше осознает то, что он подписывает, чем при голосовании на собрании.
И протоколы подделать куда легче, чем пачку договоров.

[Полиграфыч]

вопрос по иску. У нас первый этаж - магазин. собственник ИП. Хочу обратиться в Арбитражный суд, а потом привлечь к участию в деле физиков как третьих лиц. ч. 4 ст. 27 АПК позволяет это сделать. Но вот вопрос: по ЖК РФ если мой голос настолько мал, что он не перевешивает количество проголосовавших (заключивших договоры), то суд может оставить в силе решнеие ОС. В протоколе написано, что принимали решение 51,24% хочу привлечь к участию в деле как можно больше физиков, чтобы вес голосов снизился. но если статус физиков - третьи лица без самостоятельных требований, то получается, что требование признать несостоявшимся ОСС подает только истец с весом голоса 10%, что маловато.

Как думаете оценит суд третьих лиц, которые поддерживают наш иск: вес голосов несогласных с ОСС будет считаться по количеству истца и третьих лиц, или только по истцу?

[Alexandrag]

Вы получили письмо, а не договор.
Не взумайте начинать переписку.

[Alexandrag]

Пусть в суд обращается УК. Вдумайтесь Вам предлагают заключить договор, а не оплатить квитанцию как бы за кварплату.
Вы наверняка сами оплачиваете коммунальные услуги, не пользуетесь общедомовыми лифтами и подъездами, вывозите коробки, тару и производственные отходы. У Вас свое электрохозяйство. Зачем Вам оплачивать содержание какой-то конторы?
Вас если и побудят заключить какой либо договор, то только на основании ГК, а не ЖК.
Жильцы вправе организовать ТСЖ, а ВЫ с какого боку будете в их организации. Вы не собственник жилья. Вы там не живете. У Вас производство.
Кстати, если бы Вы присутствовали на собрании, то могли в качестве УК предложить свою организацию в качестве УК.
УК наверняка ООО, Вас что не разу не топили жильцы с верху? Предложите свой вариант договора. Сделайте акт раздела границ.

[Полиграфыч]

Вы получили письмо, а не договор.
Не взумайте начинать переписку.

поздно. переписка давно начата. сегодня уже получил от УК заверенную копию протокола ОСС (есть что обжалвать).

Пусть в суд обращается УК.

срок исковой давности для обжалвания решения ОСС 6 месяцев. то есть 01.06 подать иск будет затруднительно. Они этого и ждут, пока сроки ИД пройдут а потом завалят исками суды с требованиям погасить задолженность.

Вы наверняка сами оплачиваете коммунальные услуги,

электроэнергию оплачиваем сами поскольку у нас с ЭО один договор на 10 объектов недвижимости (таких же торговых центров по городу).

не пользуетесь общедомовыми лифтами и подъездами,

лифтов в доме нет, а насчет подъездов не понял. какое это имеет значение?

вывозите коробки, тару и производственные отходы

вывоз мусора оплачиваем согласно утвержденным лимитам с организацией которая вывозит мусор с контейнерной площадки.

У Вас свое электрохозяйство

смотря что вы под этим понимаете. Да у нас есть свой электрик, но это связано с тем, что внутри(!) самого ТЦ куча всяких эл.приборов сетей освещения и прочей лабуды. но это наше внутреннее дело. эл. щиток есть отдельный на наш ТЦ.

Зачем Вам оплачивать содержание какой-то конторы?

закон того требует. хоть ГК хоть ЖК.

Вас если и побудят заключить какой либо договор, то только на основании ГК, а не ЖК.

ну это еще надо подумать, а вот взыскать с нас неосновательное обогащение через пару-тройку месяцев - это они смогут.

Вы не собственник жилья. Вы там не живете. У Вас производство.

откуда вы это взяли??? я писал что мы собственники помещений 1 этажа (торговый центр) в многоквартирном доме. какое нафик производство?

Кстати, если бы Вы присутствовали на собрании, то могли в качестве УК предложить свою организацию в качестве УК.

с этим согласен. право выбора способа управления МКД нарушено. об этом и иск.

Сделайте акт раздела границ.

это что такое?

[Alexandrag]

У Вас скорее всего с жильцами общая крыша. В ЖК и в Постановлении правительста № 491 (по моему) нет ни слова об авансовых платежах для собственников помещений. Вас могут через суд обязать заплатить за какой-то объем выполненных работ по ее ремонту и все. Вы же потребуете смету, график проиводства работ, сответствие СНиПу, качество, т.е. .... УК не рада будет, что связалось.
Кстати посмотрите ст.44 и 46 ЖК, без Вашего участия могли лишь выбрать способ управления многоквартирным домом.

[Alexandrag]

Содержание какой-либо конторы закладывается в смете, они называются накладными расходами, а прибыль плановыми накоплениями. Это фиксированные величины, а не какие вздумаются.
Согласно ст.39 п.1 собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. 7,77 за кв.м.- это не расходы. Расходы нужно доказывать, обсчитывать, утверждать, голосовать за них.
И если выбрали УК большинством голосов присутствующих на собрании, где Вас не было (тут Вы ничего не высудите), то затеять ремонт (а это компетенция общего собрания собственников помещений см.п.2.1 ст.44 ЖК, а не УК) принимается уже не менее 2/3 голосов собственников помещений (ст.46).
Ни один суд не заставит Вас платить по 7,77 о фонаря, вот почему УК предлагает Вам заключить договор.

Добавлено немного позже:
Содержание какой-либо конторы закладывается в смете, они называются накладными расходами, а прибыль плановыми накоплениями. Это фиксированные величины, а не какие вздумаются.
Согласно ст.39 п.1 собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД. 7,77 за кв.м.- это не расходы. Расходы нужно доказывать, обсчитывать, утверждать, голосовать за них.
И если выбрали УК большинством голосов присутствующих на собрании, где Вас не было (тут Вы ничего не высудите), то затеять ремонт (а это компетенция общего собрания собственников помещений см.п.2.1 ст.44 ЖК, а не УК) принимается уже не менее 2/3 голосов собственников помещений (ст.46).
Ни один суд не заставит Вас платить по 7,77 о фонаря, вот почему УК предлагает Вам заключить договор.