Сейчас будет ещё длиннее, чем предыдущее соё сообщение.
Я понимаю, что это, возможно, лирика, но это лирика закона.
Я вообще арбитражник, в СОЮ хожу не ради заработка, а ради интересных дел и по просьбе знакомых. В этом деле я представляю интересы моей подруги, которая путём долевого участия приобрела квартиру в пресловутом доме. А, и ещё я иногда хожу по судам ради справедливости. Я ещё не забыла, что она иногда имеет место быть, если должным образом постараться.
Моё личное мнение в отношении конкретных спорных помещений таково:
1. В договоре заключенном между ответчиками фигурирует такое понятие, как "цокольный этаж". Т.е. они финансируют строительство офисных помещений в цокольном этаже. Между тем в проектной документацией на дом отсутствует цокольный этаж. Есть подвал. В техническом паспорте дома также не фигурирует цокольный этаж, но есть подвал. Также по СНиПам спорное помещение не цокольный этаж, а подвал. В разрешении на ввод эксплуатацию опять же отсутствуют данные, как об административных помещениях в цокольном этаже в части, так и о цокольном этаже в целом (в связи с чем ответчики и обратились в суд с иском о признании права собственности). О внесении изменений в проектную документацию и в постановление о разрешении ввода в эксплуатацию жилого дома ответчикам было отказано уполномоченным органом. Спорное помещение при вводе в эксплуатацию в техническом паспорте было указано, как подвал. Никакой речи о встроенных офисных помещениях там и не шло.
2. Это, конечно, к делу не относится (типа свобода договора), но я своё мнение сформировала. Знаете за сколько было инвестировано строительство подвала площадью более 300 м.кв.? За 113 113 рублей. Между тем жильцы и владельцы прочих офисных помещений инвестировали по минимум 25 000 за м. кв. Ни одного надлежаще оформленного документа, подтверждающего оплату, ответчиками представлено не было.
3. Один из тех лиц, с кем был заключен спорный договор, - сын генерального директора Застройщика, второй – родственник гл. инженера и т.д. Но это тоже к делу не относится, но на моё мнение влияет.
4. Спорное помещение расположено под 4 и 5 подъездами и в спорном помещении действительно расположены инженерные коммуникации, обслуживающие дом в целом, а именно: трубы отопления, водоснабжения, канализации, эл. проводка. Хотя ответчик утверждает, что это не имеет значения, это типа так и должно быть, это «транзит». Он там что-то с этими трубами делает: демонтирует, переносит как ему угодно, не имея разрешительной документации и т.д.
5. Представитель Застройщика ни в одно судебное заседание не явился, ни одного доказательства в обоснование своих возражений не представил.
В общем, я считаю, что конкретно в данной ситуации правы жильцы. И я намерена выиграть этот процесс даже если у меня начнётся экзема на нервной почве.
Показывайте...
С удовольствием.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2000 года
Дело No. 78-Г00-61
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Манохиной Г.В.,
судей Соловьева В.Н.,
Пирожкова В.Н.
рассмотрела в судебном заседании от 25 декабря 2000 г. дело по жалобе Т.Л., В., Т.В., К. о признании недействительным п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт - Петербурга от 11 декабря 1998 г. No. 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 No. 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях", а также по жалобе М. и П. о признании частично недействительным п. 2.3 в части слова "собственность" распоряжения мэра Санкт - Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 No. 128-р и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт - Петербурга от 11.12.98 No. 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 No. 128-р" по кассационной жалобе представителя губернатора Санкт - Петербурга на решение Санкт - Петербургского городского суда от 13.09.2000, которым требования заявителей удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Соловьева В.Н., объяснения представителей губернатора Санкт - Петербурга Ч., С., заявителей П., М., В., Т.Л., А., К., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
в соответствии с п. 2.2 распоряжения мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" договор с инвестором подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внутриквартирного оборудования.
Пунктом 2.3 указанного распоряжения в договоры с инвесторами, в числе других, включается следующее обязательное условие: условие об объеме прав инвестора на объект инвестиций либо его часть (собственность, безвозмездное пользование, аренда) по завершении реконструкции.
11.12.98 губернатором Санкт - Петербурга было издано распоряжение No. 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 No. 128-р", по которому (п. 1.2) из распоряжения мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 No. 128-р "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" исключен п. 2.2 предусматривающий согласование договора на реконструкцию чердаков и мансард с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования.
Указанное распоряжение губернатора Санкт - Петербурга обжаловали собственники жилых помещений в многоквартирных домах Т.Л., В., К., Т.В., которые обратились в суд с просьбой о признании недействительным пункта 1.2 названного распоряжения, ссылаясь при этом на то, что их право на владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, в том числе и на общие помещения, несущие конструкции и внеквартирное оборудование граждан (подвалы и т.п.), будет нарушено.
Заявители полагали, что реконструкция чердачных помещений и оборудование (строительство) мансард без согласования с ними существенно ухудшит их жилищное положение, создаст препятствия в пользовании находящихся в их собственности квартир.
М. и П. просили суд признать недействительным п. 2.3 распоряжения мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 No. 128 "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" как противоречащего п. 2 ст. 290 ГК РФ, в силу которого собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Эти же заявители просили признать недействительным и п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт - Петербурга от 11.12.98 No. 1244-р "О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 No. 128-р" как противоречащий п. 1 ст. 246 ГК РФ.
Решением Санкт - Петербургского городского суда от 13.09.2000 признаны недействительными не порождающими правовых последствий со дня издания п. 1.2 распоряжения губернатора Санкт - Петербурга от 11.12.98 No. 1244-р и п. 2.3 в части указания слова "собственность" в распоряжении мэра Санкт - Петербурга "О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях" от 19.02.96 No. 128-р.
Не соглашаясь с решением суда, представитель губернатора Санкт - Петербурга в кассационной жалобе просит его отменить, утверждая, что выводы суда основаны на неверном толковании положений закона и, в частности, ошибочного мнения об ущемлении интересов собственников квартир, в домах которых чердачное пространство будет использовано для создания мансардного этажа. Кроме этого, в жалобе утверждается, что чердак как таковой не может быть отнесен к объектам права собственности, в состав общего имущества не входит и не имеет самостоятельного правового режима, в связи с чем его реконструкция может иметь место и без согласования с иными сособственниками.
Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит решение Санкт - Петербургского городского суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, поводом для возбуждения настоящего производства и судебного разбирательства послужило исключение из распоряжения мэра Санкт - Петербурга от 19.02.96 No. 128-р пункта 2.2 о том, что "договор с инвестором подлежит согласованию с собственником общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования".
Как утверждал в судебном заседании представитель губернатора Санкт - Петербурга, исключение указанного пункта было обусловлено тем, что никакого согласования при осуществлении реконструкции чердачного пространства с собственниками квартир в этом доме не требуется, так как оно не относится и не может относиться к объектам общей долевой собственности.
Суд не согласился с этими суждениями, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
Указанный вывод суда следует признать правильным.
По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.
В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.
В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Судом обоснованно учтены положения указанных норм права.
Правильным является и вывод о несостоятельности утверждения представителя губернатора Санкт - Петербурга о приоритете Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" над ст. ст. 289, 290 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
С учетом изложенного суд правильно пришел к выводу о том, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования, признав недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания обжалуемые пункты названных распоряжений губернатора Санкт - Петербурга.
Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, - являются несостоятельными. Не учтено, что действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором (ст. 135 ГК РФ).
Ссылка в жалобе представителя губернатора Санкт - Петербурга на несоответствие выводов суда положениям Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 No. 122-ФЗ не может быть признана заслуживающей внимание в силу несостоятельности.
Мотивировочная часть решения суда не содержит суждений, ставящих под сомнение необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
При таких обстоятельствах постановленное по данному делу решение является законным, в связи с чем подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. 305 ГПК РСФСР, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
решение Санкт - Петербургского городского суда от 13.09.2000 оставить без изменения, кассационную жалобу представителя губернатора Санкт - Петербурга - без удовлетворения.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2007 г. по делу N А65-1520/2007-СГ5-50
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Хисамутдинова Рената Гарафутдиновича, город Казань,
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2007 по делу N А65-1520/2007-СГ5-50,
по иску товарищества собственников жилья "Столярова, дом 3", город Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Финансово-строительная компания "Татипотека-Казань", город Казань, предпринимателю Хисамутдинову Ренату Гарафутдиновичу, город Казань,
третье лицо: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, город Казань,
о признании недействительным (ничтожным) договора долевого участия в строительстве жилого дома,
установил:
решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2007, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2007, удовлетворен иск товарищества собственников жилья "Столярова, дом 3".
Признан недействительным (ничтожным) договор от 28.12.2001 N 011228/03СТЗ о долевом участии в строительстве жилого дома N 3 по улице Столярова, заключенный между ООО "Финансово-строительная компания "Татипотека-Центр" и предпринимателем Хисамутдиновым Ренатом Гарафутдиновичем в части отчуждения подвальных помещений (согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - помещений цокольного этажа) за N N 11, 13, 14, 15, 16.
В кассационной жалобе предприниматель Хисамутдинова Р.Г. просит отменить принятые по делу судебные акты, в удовлетворении иска отказать, мотивируя нарушением судом норм материального и процессуального права.
Проверив законность обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции правовых оснований для их отмены не находит.
Как следует из материалов дела, 28.12.2001 между ООО "Финансово-строительная компания "Татипотека-Центр" (заказчик) и предпринимателем Хисамутдиновым Р.Г. (дольщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома N 011228/03СТЗ.
В соответствии с пунктом 1.1. договора застройщик обязался по поручению дольщика совершить действия, необходимые для строительства пятиэтажного с мансардой, двухсекционного жилого дома с офисами на первом и подвальном этажах по адресу: город Казань, улица Столярова, дом 3, на 25 квартир общей (проектной) площадью 3464,4 кв. м.
За счет переданных дольщиком денежных средств застройщик обязался обеспечить строительство и передачу в собственность дольщика следующие офисные помещения:
- офис (нежилое помещение) на 1-м этаже, общей площадью 180,5 кв. м.;
- офис (нежилое помещение) в подвальном этаже (номера комнат 11, 13, 14, 15, 16), общей площадью 174,4 кв. м.
По окончании строительства жилого дома ООО "ФСК "Татипотека-Центр" передало предпринимателю Хисамутдинову Р.Г. указанные нежилые помещения (акт N 011228/03).
Зарегистрировано право собственности Хисамутдинова Р.Г. на помещения первого этажа за N N 11, 12, 13, 14, 15, 16, 11а, и цокольного этажа за N 11, 13, 14, 15, 16, площадью 354,90 кв. м., расположенные по адресу: город Казань, улица Столярова, дом 3 (свидетельство о государственной регистрации права серии 16 ТА 431606 от 19.04.2005).
Товарищество собственников жилья "Столярова, дом 3" обратилось в суд с иском о признании недействительным (ничтожным) договора о долевом участии в строительстве жилого дома N 3 по улице Столярова от 28.12.2001 N 011228/03СтЗ.
Такое требование мотивировано тем, что договор противоречит статьям 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральному закону "О товариществах собственников жилья", Жилищному кодексу Российской Федерации, так как предметом оспариваемой сделки являются объекты, относящиеся к общему имуществу дома и находящиеся в общей собственности домовладельцев.
Далее истец уточнил исковое требование и просил признать недействительным (ничтожным) договор от 28.12.2001 N 011228/03СтЗ в части отчуждения подвальных помещений (помещений цокольного этажа) за N N 11, 13, 14, 15, 16.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, установив, что подвальные помещения по своим техническим характеристикам и назначению относятся к общему имуществу дома, которое, в соответствии с указанными выше правовыми нормами, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Право на данное имущество не может быть передано отдельно от права собственности на жилое (нежилое) помещение.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения.
На основе анализа материалов дела судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа удовлетворение иска товарищества собственников жилья "Столярова, дом 3" считает правомерным.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Понятие общего имущества содержится в статьях 1, 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, согласно которым общее имущество - части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Материалами дела подтверждается, что по своему функциональному назначению спорные помещения, независимо от их наименования и места расположения (офисные помещения, цокольный или подвальный этаж), предназначены для обслуживания более одного помещения (квартиры). Такое обстоятельство подтверждено совместным актом сторон от 17.04.2007. Наличие в спорных помещениях объектов, обслуживающих жилой дом, признано ответчиком. Наличие в жилом доме иных помещений, кроме спорных, которые по своим функциональным назначениям являлись бы подвальными помещениями жилого дома, суду не представлено.
Следовательно правомерен вывод судебных инстанций о том, что предметом оспариваемой сделки является имущество - подвальные помещения, которые по своим техническим характеристикам и назначению относятся к общему имуществу дома, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме. Право на данное имущество не может быть передано отдельно от права собственности на жилое (нежилое) помещение.
Соответствующее условие относительно спорных объектов содержится и в договоре, заключенном между первым ответчиком и дольщиками по жилым помещениям (л. д. 40, 41).
Судами обоснованно установлен срок течения исковой давности - 14.01.2005 - с момента передачи ответчику помещений, так как ранее истец не мог и не должен был узнать о состоявшейся сделке. Кроме того ТСЖ "Столярова, дом 3" создано в мае 2004 года и ранее этого срока не обладало возможностью узнать об оспариваемом договоре.
Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии у истца права на предъявление иска по оспариванию сделки, заключенной между ответчиками - неправомерен.
Товарищество собственников жилья является формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования, распоряжения имуществом.
Товарищество обязано принимать меры, направленные на предотвращение или прекращение действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами (статья 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статья 135, пункты 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Довод заявителя кассационной жалобы о нарушении судами норм процессуального права не может быть признан обоснованным, влекущим отмену принятых по делу судебных актов.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.04.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2007 по делу N А65-1520/2007-СГ5-50 оставить без изменений.
Кассационную жалобу предпринимателя Хисамутдинова Рената Гарафутдиновича оставить без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 31 мая 2005 года Дело N Ф04-3357/2005(11806-А70-30)
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "на Минской" на решение от 25.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 28.02.2005 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-5131/5-2004 по иску товарищества собственников жилья "на Минской" к обществу с ограниченной ответственностью "Магнум" и обществу с ограниченной ответственностью фирма "Олал",
УСТАНОВИЛ:
Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) "на Минской" обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Магнум" и ООО фирма "Олал" о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.11.2002 к договору долевого участия в строительстве жилья от 23.08.2002, заключенного ООО "Магнум" и ООО фирма "Олал" в части передачи ООО "Магнум" нежилого помещения, расположенного в чердачном пространстве второй блок-секции дома 65, корпус 1, ул. Минская, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО "Магнум" вернуть в первоначальное состояние и освободить данное нежилое помещение площадью 192,77 кв. метра.
Исковые требования мотивированы тем, что дополнительное соглашение, по мнению истца, не соответствует требованиям статей 1, 7 - 9, 15, 31, 42 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", поскольку на переданной площади чердачного помещения находятся системы горячего и холодного водоснабжения, являющиеся общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).
Решением от 25.12.2004 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2005, в иске отказано.
Суд мотивировал решение тем, что фактически ООО "Магнум" приобретена мансарда, т.е. помещение, расположенное в чердачном пространстве, которое в перечень общего имущества согласно статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" не входит и по договору на техническое обслуживание от 30.04.2003 данное имущество не передавалось.
Суд апелляционной инстанции также отметил, что суду не представлено доказательств, подтверждающих нахождение в чердачном помещении коммуникаций и оборудования, необходимого для эксплуатации жилого дома, и ограничения прав домовладельцев на пользование принадлежащими им квартирами при заключении сторонами по спору дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве; комплекс недвижимого имущества не зарегистрирован домовладельцами в качестве кондоминиума в установленном законом порядке, в связи с чем на него не может распространяться действие статьи 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
В кассационной жалобе ТСЖ "на Минской", ссылаясь на нарушение судебными инстанциями норм материального и процессуального права и на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Заявитель кассационной жалобы полагает: в договоре долевого участия в строительстве и техническом паспорте на жилой дом 65, корпус 1 по ул. Минской сведений о мансардном этаже не имеется, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; представленные истцом копии проекта свидетельствуют о расположении в чердачном пространстве второй блок-секции дома N 65, корпус 1 по ул. Минской несущих конструкций, которые согласно статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" являются общим имуществом и находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев. В судебном заседании представитель поддержал доводы кассационной жалобы.
В отзыве на кассационную жалобу ООО фирма "Олал" просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве. В судебном заседании представитель поддержал доводы отзыва.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Магнум" просит принятые по делу судебные акты оставить без изменения по доводам, изложенным в отзыве. В судебном заседании представитель поддержал доводы, изложенные в отзыве.
Кассационная инстанция, в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
Как следует из материалов дела, 23.08.2002 ООО "Магнум" (дольщик) и ООО фирма "Олал" (застройщик) заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома N 63 А по ул. Минской г. Тюмени, в котором определили, что размер долевого участия дольщика в строительстве объекта составляет одну трехкомнатную квартиру общей площадью 106,64 кв. метра, расположенную на 5-м этаже 2-й блок-секции.
01.11.2002 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым застройщик взял на себя обязательство по окончании строительства передать в собственность дольщику нежилые помещения, расположенные в чердачном пространстве жилого дома N 63 А по ул. Минской г. Тюмени в качестве подсобных помещений.
24.03.2003 стороны подписали договор передачи доли общей собственности. Согласно акту приема-передачи от 24.03.2003 ООО фирма "Олал" в связи с окончанием строительства и вводом в эксплуатацию жилого дома, которому был присвоен адрес: г. Тюмень, ул. Минская, 65, корпус 1, передало ООО "Магнум" во исполнение договора долевого участия в строительстве трехкомнатную квартиру N 21 общей площадью 105,2 кв. метра, расположенную на 5 - 6 этажах, и нежилые помещения общей площадью 192,77 кв. метра, расположенные в чердачном пространстве второй блок-секции жилого дома N 63 А по ул. Минской г. Тюмени, оборудованные входной металлической дверью и утепленной кровлей из металлочерепицы.
ТСЖ "на Минской" создано в соответствии с решением собрания домовладельцев 17.04.2003 (свидетельство о государственной регистрации от 29.04.2003) с целью обеспечения совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом.
30.04.2003 ООО фирма "Олал" и ТСЖ "на Минской" заключили договор, в соответствии с которым застройщик передал на техническое обслуживание с постановкой на баланс ТСЖ жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Минская, 65, корпус 1.
В перечень передаваемого имущества согласно акту приема-передачи вошло следующее имущество: 38 квартир - 333,4 кв. метра, офис N 1 - 127,5 кв. метра, прачечная - 207 кв. метров, электрощитовая - 9,1 кв. метра, 3 технических помещения общей площадью 19,3 кв. метра, подвальные помещения - 320,83 кв. метра, 3 лестницы - 488,1 кв. метра, места общего пользования - 127,4 кв. метра, внутридомовые инженерные сети и техническое оборудование, придомовая территория.
В период технического обслуживания жилого дома во втором подъезде было обнаружено, что выше 5-го этажа металлической дверью закрыт вход в чердачное помещение и в нем ведутся строительные работы ООО "Магнум". Указанное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
По смыслу жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением. В силу статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
КонсультантПлюс: примечание.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, а не статьи 291.
Общее имущество непригодно для самостоятельного использования, его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи. Поскольку оно является принадлежностью, оно не может служить самостоятельным предметом различного рода сделок. В силу пункта 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.
В соответствии со статьей 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Статья 8 Закона РФ от 24.12.92 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" также устанавливает, что собственники в целях согласования порядка реализации своих прав могут создавать товарищества собственников жилья. Согласно статье 31 Федерального закона от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" ТСЖ создается для разрешения споров и конфликтов, защиты прав, законных интересов граждан, объединившихся в товарищество собственников жилья, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.
ТСЖ "на Минской" создано в соответствии с решением собрания домовладельцев 17.04.2003 (свидетельство о государственной регистрации от 29.04.2003) с целью обеспечения совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом (пункт 2.1 устава).
В связи с указанным кассационная инстанция считает, что ТСЖ "на Минской" является заинтересованным лицом и вправе обратиться в суд с настоящим иском.
Учитывая изложенное, решение и постановление являются недостаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение от 25.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 28.02.2005 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-5131/5-2004 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.
Постановление вступает в силу со дня его принятия.
А с отрицательной практикой знакомы?
Знакома.
Изучала. Там ситуации немного иные, нежели в нашем случ
