Сообщений в теме: 18

[Земский врачъ]

Коллеги, нужен совет. Ситуация следующая.

Муниципалитет заключает с ОАО договор доверительного управления недвижимым имуществом. Подписывается акт о передаче этого имущества и ОАО начинает им фактически управлять (оказывает услуги третьим лицам используя полученное имущество). Муниципалитет "пытается" зарегистрировать передачу имущества, но по каким то причинам это происходит спустя год! Все это время ОАО свои обязательства как доверительного управляющего выполняло (в т.ч. и перечисляло в муниципалитет часть прибыли,все как в договоре). После регистрации стороны продолжили свое сотрудничество.

Если я правильно применяю ст.433 ГК РФ, то вышеуказанный договор будет считаться заключенным с момента его регистрации, а не с той даты, которая указана в нем как "начальная". И получается год работы по незарегистрированному договору "выпадает" из доверительного управления? Или я ошибаюсь?

Если такая тема уже обсуждалась, дайте ссылку. Сам не нашел.

[Земский врачъ]

Ни у кого ни каких мыслей?

[Kerk]

А управляющий когда сделки с имуществом заключал он писал Д.У. или нет?

[Земский врачъ]

А управляющий когда сделки с имуществом заключал он писал Д.У. или нет?

Нет, не писал.

[КряК]

Если я правильно применяю ст.433 ГК РФ, то вышеуказанный договор будет считаться заключенным с момента его регистрации, а не с той даты, которая указана в нем как "начальная".

нее.. ДДУ будет заключен с момента подписания.. по недвижке регистрации подлежит лишь передача имущества в ДУ
однако все равно, не указывая ДУ вы заключали сделки не как управляющий а от себя лично

[Земский врачъ]

нее.. ДДУ будет заключен с момента подписания.. по недвижке регистрации подлежит лишь передача имущества в ДУ....

Это, на мой взгляд, спорный вопрос. П.3 статьи 1017 ГК гласит

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Т.е. получается, что до тех пор, пока не будут соблюдены эти 2 условия (письменная форма и регистрация передачи недвижимого имущества) договор будет считаться не заключенным.

[КряК]

Т.е. получается, что до тех пор, пока не будут соблюдены эти 2 условия (письменная форма и регистрация передачи недвижимого имущества) договор будет считаться не заключенным.

а блин.. про регистрацию забыл.. да вы правы.. только думаю, что при отсутствии регистрации договор будет скорее ничтожен

[Kerk]

Нет, не писал.

похоже до госрегистрации никакого ДУ не было.

[Земский врачъ]

Нет, не писал.

похоже до госрегистрации никакого ДУ не было.

Я тоже склоняюсь к этому. Но если есть еще мнения, готов выслушать.

[ТоварищМаузер]

договор будет считаться не заключенным.

Будет недействительным. Сами же закон процитировали.

[Земский врачъ]

А управляющий когда сделки с имуществом заключал он писал Д.У. или нет?

Нет, не писал.

Статья 1012. Договор доверительного управления имуществом
...
3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Интересно, а неуказание "Д.У." доверительным управляющим в договорах заключаемых с третьими лицами как может быть истолковано? Получается, что сделка без "Д.У." это сделка вне договора доверительного управления?

[Kerk]

Земский врачъ, Авторитеты (Витрянский), считают, что договор ДУ реальный (п. 1 ст. 1012), этот вывод они делают из слова "передает" в этом пункте (нет фразы "обязуется передать"). Факт передачи недвижимости по закону - госрегистрация передачи (такой же порядок, как и регистрация перехода права собственности).
Таким образом, если передача зарегистрирована не была, договор не считается заключенным поскольку не считается, что факт передачи имел место быть.
Сомнения вызывают бесконечные споры о разнице между фактом и формой, фактически то недвижимость передали, управляющий во владение вступил, как у него виндицировать имущество, если он не владелец.

видимо, наличие передачи при отсутствии госрегистрации влечет недействительность (и предъявляется не виндикация, а реституция), а отсутствие передачи вообще - незаключенность.

а неуказание "Д.У." доверительным управляющим в договорах заключаемых с третьими лицами как может быть истолковано?

имуществом учредителя не отвечает по сделкам. если к управляющему предъявят требование о передаче имущества в собственность, а договор к/п он заключил без указания Д.У., в дело привлекут собственника и в иске откажут, даже если имущество во владении управляющего, хотя договор к/п от этого не станет недействительным

а сомнения в том, что я уже заключил с десяток договоров ДУ, которые вступают в силу с момента подписания в той части, которая не касается управления активами...

[Земский врачъ]

...видимо, наличие передачи при отсутствии госрегистрации влечет недействительность (и предъявляется не виндикация, а реституция), а отсутствие передачи вообще - незаключенность....

Развиваем тему дальше ... Если договор ДУ без регистрации считается незаключенным, то как быть с расходами доверительного управляющего? Ну то что он выплатил часть доходов полученных от управления учредителю управления - это расходы могут уменьшить налогооблагаемую базу (нашел несколько решений арбитражных судов по подобной ситуации, но по арендным договорам. Например ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07 по делу N А05-12472/2006-1

Суды не согласились с доводом налогового органа о неправомерности включения арендных платежей в расходы ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды и обоснованно пришли к выводу об обоснованном включении обществом сумм арендных платежей в прочие расходы при исчислении налога на прибыль на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не связывается с наличием государственной регистрации.

А как быть с учетом других расходов, которые управляющий понес на содержание и обслуживание доверенного имущества?

Сообщение отредактировал Земский врачъ: 28 January 2011 - 14:16

[Kerk]

то как быть с расходами доверительного управляющего?

и с вознаграждением...
управляющему идет два вида платежей - расходы и вознаграждение, без передачи имущества (когда договор не заключен) естественно ни о каких расходах или вознаграждении речи не идет, т.к. нет никакого управления и имуществом не владеет, расходов нет.
если имущество передали, но передачу не зарегистрировали, т.е. договор недействительный, то вознаграждения тоже нет, т.к. нет основания для его получения (договора).

по общему правилу, при недействительности договора, отношение между сторонами регулируется нормами о неосновательном обогащении, с особенностями конкретной сделки и конкретных действий сторон.
смотрим ст. 1108, расходы возмещению подлежат.
Но это только необходимые расходы.
Если управляющий без указания Д.У. сдал в аренду имущество на неопределенный срок и понес расходы в виде затрат на оформление сделки, они (имхо) не должны возмещаться. Если управляющий за свой счет спас помещение от разрушения (необходимые), должны.
все полученные доходы от управления имуществом по недействительному договору управляющий должен передать учредителю (1107).

налоги мутная тема, даже лезть туда не буду. в целом, сложилось впечатление, что суды вовсю применяют ст. 7 НК РФ (презумпция интереса налогоплательщика).

тем более Д.У. не писал, ... вознаграждения и расходов по сделкам почти наверняка нет, только расходы по содержанию имущества, какие бы понес и собственник.

[Земский врачъ]

Коллеги, в продолжение темы ... изучение документов показало, что:
договор ДУ был подписан в марте. По договору передавалось в ДУ 4 объекта недвижимости (акт передачи подписан сторонами. Передача одного из объектов недвижимого имущества была зарегистрирована спустя полгода, а передача остальных 3 объектов вообще год спустя.

Вот в свете статьи 1017 ГК РФ договор будет считаться заключенным с какого момента?

[Земский врачъ]

Попалось мне одно дело № А65-29262/2009-СГ3-14

Также представлен ответ № 21-08/1952-р от 15.12.09 года, которым УФРС по РТ указало, что договор доверительного управления недвижимым имуществом, представляемый на государственную регистрацию, должен содержать индивидуально - определенное описание объектов недвижимости, передаваемых в доверительное управление, в соответствии с технической документацией. Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Непредставление необходимых документов влечет отказ в государственной регистрации.

А что содержит в себе это понятие индивидуально - определенное описание объектов недвижимости, каким документом оно закреплено? Название объекта и его адрес - этого достаточно? Или в обязательном порядке должен указываться и кадастровый номер?

[Земский врачъ]

Нет ли у кого еще мыслей по поводу момента заключения договора?

[ViRUS]

А Ваша задача какова в этой ситуации?

[Земский врачъ]

Коллеги, в продолжение темы ... изучение документов показало, что:
договор ДУ был подписан в марте. По договору передавалось в ДУ 4 объекта недвижимости (акт передачи подписан сторонами. Передача одного из объектов недвижимого имущества была зарегистрирована спустя полгода, а передача остальных 3 объектов вообще год спустя.

Вот в свете статьи 1017 ГК РФ договор будет считаться заключенным с какого момента?

Этот вопрос все еще актуален