Сообщений в теме: 12

[Kumiko]

Есть такая ситуация:
В 1992 году был утвержден план приватизации предприятия, за которым числилось общежитие. Несмотря на то, что по плану приватизации общежитие должно было быть передано в муниципальную собственность, город, которому на тот момент оно было не нужно, отказался его принимать, и оно было оформлено в собственность предприятия. Общежитие представляет собой один этаж жилых помещений в нежилом здании. В 2007 году здание было продано с обременением - в договоре купли-продажи указано, что жилая площадь недвижимого Имущества используется под общежитие, в котором зарегистрированы лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения Покупателем на основании выданных ордеров на занимаемые ими комнаты. После этого на протяжении трех лет новый собственник пытался выселить граждан из общежития. Частично это удалось - в отношении тех лиц, которые давно не проживали там. Прокурор, участвующий в процессе, считал сделку приватизации недействительной, поскольку общежития приватизации не подлежали, и сделку купли-продажи общежития новому собственнику также недействительной, в большинстве исков было отказано. Сейчас принято решение выселять граждан с предоставлением жилых помещений. Вот думаю, как это лучше оформлять. У большинства проживающих граждан крупные долги по коммунальным платежам. Существует нормативная площадь, которую обязаны предоставлять при выселении с предоставлением жилого помещения. Но большинство граждан согласны на меньшую площадь, при этом мы бы простили им долги. Часть согласно на софинансирование. Однако очень не хочется чтобы впоследствии выселение признали недействительным. Вопрос в чем - как это все оформить. Конечно, с моей точки зрения, наиболее верной была бы следующая последовательность действий. Мы приобретаем гражданину комнату, обращаемся с иском в суд о выселении гражданина с предоставлением жилья, заключаем мировое соглашение. Но может быть можно как-то и попроще? Да, все суды считают, что статуса общежития уже нет, имеет место найм.

Сообщение отредактировал Kumiko: 12 March 2011 - 16:09

[Elizabeth]

Как мне кажется, с момента оформления общежития в собственность организации ордера утратили силу. Соответственно взаимоотношения сторон: наймодателя и нанимателя строились фактически на условиях договора коммерческого найма. Договор соцнайма здесь быть не может в силу того, что указанное общежитие не относится к государственному или муниципальному ЖФ. И хотя при переходе права собственности на здание общежития право проживания по договору комнайма не прекращается, имеются иные основания для расторжения (н-р, неисполнение нанимателем условий договора комнайма или истечение 5-летнего срока). И предоставлять другое жилье не нужно, нет такого обязательства у наймодателя по договору комнайма.

[Kumiko]

Ну да, конечно это не социальный найм, и должны применяться нормы гражданского кодекса, а не жилищный. Только, к сожалению, суд стоит на несколько иной позиции - а именно, что сделка приватизации является ничтожной, поскольку по действующему на тот момент законодательству общежития должны были передаваться в муниципальную собственность. Так оно и есть, по существу. И судебно-арбитражная практика на уровне ВАС это подтверждает. А в случае, если бы общежитие было передано в муниципальную собственность, граждане имели бы право на приватизацию комнат в общежитии. Раз сделка приватизации ничтожная, то и сделка купли-продажи ничтожная. И граждане имеют право проживать в этом общежитии. Поскольку все это не двигается с мертвой точки, то принято решение все-таки расселить это общежитие. Осталось придумать, во-первых, как это сделать с минимальными финансовыми потерями, во-первых, с минимальным риском последующего обжалования, во-вторых, и как легализовать статус этого общежития, в-третьих)

[Elizabeth]

В подобных вопросах меня бесят и муниципалы и суды. Потому что не раз сталкивалась. Сначала МСУ напрочь отказывается принимать такое жилье, причем бьется с применением всех методов воздействия, в том числе договоренности с теми же судами. Либо принимает такое жилье, но просит та-а-а-кое финсопровождение, что Приходится дальше лямку тянуть с этим жильем, при этом жильцы начинают наглеть и вообще ничего не платить. А потом суды говорят, что мы должны были "в свое время" отдать жилье МСУ. Говоришь "дык передавали, а они не брали", а в ответ "плохо старались, юристы вы или где".
В общем, мы пошли по пути признания права собственности на занимаемое жилье за жильцами в порядке приватизации, а там, где собственность не оформлена надлежащим образом в силу ч.3 ст.218 ГК. Но здесь волеизъявление жильцов.
А само здание аварийным признать никак? И расселить под эту дудку.
Или с теми, кто добровольно согласен на новое жилье с прощением долга или с софинансированием, заключить соглашение без суда.

А зачем легализовывать статус общежития?

[Малыш Глюк]

Мы приобретаем гражданину комнату, обращаемся с иском в суд о выселении гражданина с предоставлением жилья, заключаем мировое соглашение.

Вариант требующий затраты усилий и времени, но оптимальный с точки зрения законности.

А в случае, если бы общежитие было передано в муниципальную собственность, граждане имели бы право на приватизацию комнат в общежитии.

И подводным камнем является то, что после расселения жильцов существует возможность инициирование передачи здания в собственность муниципальную.

[Кекс]

а там, где собственность не оформлена надлежащим образом в силу ч.3 ст.218 ГК. Но здесь волеизъявление жильцов.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Elizabeth,
Но здесь, как понимаю это не вариант. Чуть конкретнее, что вы делали?

[Kumiko]

Хорошо, Вы признали право собственности за жильцами. Это действительно возможно. Но это как раз то, чего я и пытаюсь избежать! После того, как суд признает право собственности за жильцами, мы то его лишимся. И будет обидно! И выселить таких жильцов будет гораздо труднее. А что было после того, как вы признали право собственности за жильцами? аварийным здание признать нельзя.

[Малыш Глюк]

Хорошо, Вы признали право собственности за жильцами. Это действительно возможно.

И выселить таких жильцов будет гораздо труднее.

Совершенно верно, тогда стоимость выкупная существенно возрастет.
Действительно, как выселить нанимателей(пока они наниматели). Покупаем комнату и что, как передать ее ему? В собственность или как вариант в найм? Может быть действительно перезаключить

договора коммерческого найма

[Elizabeth]

Мы признавали право собственности за жильцами, чтобы скинуть социалку. Но для вас Kumiko это действительно не вариант.
Я так понимаю никаких договоров с жильцами нет, ни соц. ни ком. найма. Но фактически отношения договорные о предоставлении жилья, с определенными условиями, которые жильцы выполняли или не выполняли (оплачивали коммуналку, за жилье и т.д.). Любой договор можно расторгнуть по соглашению сторон. Многие ваши жильцы ведь согласны. Ну и составьте соглашение со всеми условиями. Право на приватизацию - это именно право, а не обязанность. И если жильцы добровольно согласились на расторжение с вами т.н. договора найма с условием предоставления им иного жилья, подписав при этом соглашение, то соответственно "так пусть и будет". Выезд из жилого помещения прекращает договор найма, как соц. так и ком. Вопрос: вы им другое жилье предоставляете по договору найма жилья или оформляете на них собственность?
А с теми жильцами, кто добровольно не хочет выезжать, идти в суд по вашему варианту.
Общежитие должно относится к специализированному ЖФ, а он в свою очередь д.б. государственным или муниципальным. Как вы указываете, прокурор заявлял о признании сделок недействительными и ему было отказано. Ну и все!

[Малыш Глюк]

Я так понимаю никаких договоров с жильцами нет, ни соц. ни ком. найма.

Ну и составьте соглашение со всеми условиями.

Соглашение о расторжении чего? фактических отношений?

Вопрос: вы им другое жилье предоставляете по договору найма жилья или оформляете на них собственность?

Вопрос топикастера заключается в том, как в идеале оформить.

Общежитие должно относится к специализированному ЖФ, а он в свою очередь д.б. государственным или муниципальным. Как вы указываете, прокурор заявлял о признании сделок недействительными и ему было отказано. Ну и все!

Только, к сожалению, суд стоит на несколько иной позиции - а именно, что сделка приватизации является ничтожной, поскольку по действующему на тот момент законодательству общежития должны были передаваться в муниципальную собственность. Так оно и есть, по существу. И судебно-арбитражная практика на уровне ВАС это подтверждает.

Как понимаю,это следует читать так:

После этого на протяжении трех лет новый собственник пытался выселить граждан из общежития.

в большинстве исков было отказано.

Если бы было все так просто, вопрос бы вряд-ли возник. КМК

[Elizabeth]

Соглашение не о расторжении, а о том, что такому то лицу предоставляется ЖП, а он в свою очередь обязуется освободить занимаемую площадь, выехать.
Вопрос топикастера заключался в том, как попроще оформить. Я и пишу как проще, без суда.

[Kumiko]

Я сейчас еще одну фирмочку подключила к размышлениям по этому поводу. Они тоже начали говорить по поводу приватизации по суду с последующим предоставлением жил площади. Пока на этом и зависла.

[Margo_RUS]

я предлагаю Вам такую инфу к размышлению..может приведет к нужному финалу.
Вот соглашение (образец) - мы подписали при том при всем, что по непонятным причинам в нашем производственном здании на -м этаже оказались жилые помещения.
затем нашли квартиру (подходящ.по площади и цене)и участвовали в д-ре к/продажи в качестве плательщика. Вот на сегодня ожидаем пока все переедут и будем сносить наше здание.

А касательно самого здания общежития - я не поняла вы хотите его себе оставить без жильцов и перевести его в др. фонд, или все таки конечная цель - сбагрить муниципалитету???
у нас получилось.... и мы не предпринимали ни каких усилий - чтобы разбираться кто прописан, есть долги или нет..по суду передали городу и все!!!! (это по-любому в экономии чем каждый год нести убытки из-за этой соц.сферы )!

вот то как мы заключили с физ.лицом соглашение - по сути у нас сложились отношения по найму...тока никаких док-ов нет....а прописка у людей постоянная..да еще несовершеннолетний ребенок там зарег.
Нам оч здание нужно сносить срочно..мы пошли по легкому пути- ей взамен квартиру и досвидос!

Прикрепленные файлы

•  Соглашение.doc   43.5К   150 скачиваний