Сообщений в теме: 46

[Камклозов]

Добрый день, может быть кто-то сталкивался с подобной ситуацией.
Суть проблемы:
Заключили 11 месячный договор аренды с приложенным долгосрочным договором и обязательством его подписать и зарегистрировать до момента истечения 11 месячного договора.
Но тут ВНЕЗАПНО собственник продаёт здания и новый собственник отказывается соблюдать преемственность, не хочет заключать 5-летний договор.
На сколько реально через суд заставить нового собственника заключить долгосрочный дог?
Был бы весьма признателен, если бы кто-то практику похожую показал бы..

[Pastic]

с приложенным долгосрочным договором и обязательством его подписать и зарегистрировать до момента истечения 11 месячного договора

Если это правовое извращение толковать как предварительный договор, то к новому собственнику никаких обязательств из этого предварительного договора перейти не могло, поскольку имеет место сингулярное, а не универсальное правопреемство, ограниченное собственно договором аренды - п.1 ст. 617 ГК РФ. Арендатор вправе ссылаться только на ст. 621 ГК РФ.

[Камклозов]

а что можно сделать со старым собственником, какую-нибудь неустойку/компенсацию? Ведь фактически идёт неисполнение обязательства, принятого. Плюс в договоре есть ссылка на обязательства обеспечения преемственности обязательств в случае если ситуация этого потребует.

[Pastic]

а что можно сделать со старым собственником, какую-нибудь неустойку/компенсацию? Ведь фактически идёт неисполнение обязательства, принятого.

Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения

1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
2. В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

ссылка на обязательства обеспечения преемственности обязательств в случае если ситуация этого потребует

Загадочная фраза.

[Камклозов]

Нутк, одна из сторон же вполне отвечает за свои действия. Она продает недвижимость и это её право, она может совершать или не совершать это. Но следствием свершения будет нарушение условий договора. Т.е. это не является "непреодолимой силой". Если это действие не будет свершено, то нарушения договора не последует.

Фраза, да, загадочная.

Сообщение отредактировал Камклозов: 28 April 2011 - 12:44

[Pastic]

Она продает недвижимость и это её право

Безусловно.

Но следствием свершения будет нарушение условий договора

Нет, условия договора невозможно выполнить, поэтому отсутствует нарушение условий договора - он прекратил действие.

[IAY]

Pastic,

он прекратил действие.

А каким образом он прекратил свое действие?

ИМХО, убыточки со старого собственника вполне можно потребовать.

Игорь

[Pastic]

А каким образом он прекратил свое действие?

Невозможностью исполнения.

ИМХО, убыточки со старого собственника вполне можно потребовать.

Сильно сомневаюсь. Ну нету у меня имущества - не могу я Вам его в аренду передать, а почему нету - не Ваше собачье дело, мое имущество - что хочу, то и делаю.

[IAY]

Pastic,

Мне кажется, что здесь в чистом виде последний абзац 398 ГК РФ.

Игорь

[Андрей Б.]

Сильно сомневаюсь. Ну нету у меня имущества - не могу я Вам его в аренду передать, а почему нету - не Ваше собачье дело, мое имущество - что хочу, то и делаю.

а если, например, имущества не было на стадии заключения самого договора аренды - тоже прекращение обязательства? ведь тоже невозможно передать.
согласен с

ИМХО, убыточки со старого собственника вполне можно потребовать.

[PetersON]

Мне кажется, что здесь в чистом виде последний абзац 398 ГК РФ.

+1

Сообщение отредактировал PetersON: 29 April 2011 - 16:32

[Pastic]

Мне кажется, что здесь в чистом виде последний абзац 398 ГК РФ.

То есть:

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

А прочитать абзацем выше?

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Раз отпало право требовать передачи, то не может и существовать права "требовать ВМЕСТО".

[IAY]

Pastic,

Мне кажется, что это неверное толкование смысла ст. 398 ГК РФ. По крайней мере оно отличается от общепринятого. См. к примеру п.61 ППВАС 10/22.

Игорь

[Pastic]

Вы меня сбили с толку со своей ст. 398-ой статьей. Она вообще к данной ситуации не применима, предварительный договор не порождает обязательства передать вещь, он порождает только обязательство заключить основной договор

[Практикант]

Раз отпало право требовать передачи, то не может и существовать права "требовать ВМЕСТО"

право выбора требования принадлежит кредитору - не нужно вещь, давай деньги. в противном случае 397 перестанет работать, а это ж кодекс.
текстовочка та ещё канешна, но я думаю так: дебитор должен мне вещь в аренду, но вещь он эту продал... для меня предусмотрено право выбора между требованием вещи и требованием денег; вещи во владении паршивца уже нет - законодатель подумал и ... решил, что для стабильности оборота, надоть пресечь попытки кредитора требовать вещь у кого ни поподя и я вил "Это право отпадает". И я понимаю, что моя альтернатива, в этом случае, исчезла - осталось только денег требовать.

[Pastic]

Практикант, еще раз - НЕ ПРИМЕНИМА ТУТ ст. 398 ГК РФ.

[Практикант]

НЕ ПРИМЕНИМА ТУТ

сэр Pastic, пост появился после вашего чисто технически - я его выложил, и только потом увидел ваш

[Камклозов]

Нет, условия договора невозможно выполнить, поэтому отсутствует нарушение условий договора - он
прекратил действие.

Пастик,

Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения
1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.


Ну, тут же сторона одна отвечает, так как обстоятельство возникло из-за её прямых действий - договор купли/продажи, который заключен в период действия договора аренды.

Сообщение отредактировал Камклозов: 03 May 2011 - 16:39

[Pastic]

возникло из-за её прямых действий - договор купли/продажи, который заключен в период действия договора аренды

Это правомерное действие, поэтому никакой ответственности за него наступить не может.

[Камклозов]

Pastic, а в какой момент прекращаются обязательства по договору аренды? после момента подписания договора купли/продажи или после получения свидетельства о собственности новым владельцем? Ведь условно есть временной промежуток, в течение которого переход права собственности ещё не совершен и здания висят на прежнем владельце, но договор купли-продажи уже есть, а пока здания висят на прежнем владельце, то и принятые обязательства по договору аренды прежний собственник может исполнять.
Процесс передачи помещения в собственность не является мгновенным, невозвратным и вполне предсказуем.

Ещё
В договоре краткосрочной аренды был пункт:
"В случае реорганизации или ликвидации любой из сторон или передаче их корпоративных или административных прав и функций другой организации или юридическому лицу, обязательства, принятые такой стороной по настоящему Договору, являются действующими и обязательными к исполнению для соответствующих правопреемников или правополучателей сторон."

Так заключив договор купли/продажи без указания обязательства преемственности по обязательствам перед арендаторами не является ли ущемлением прав третьих лиц-арендаторов (опять-таки намеренным и предсказуемым)? И не является ли это нарушением договора аренды?

[Pastic]

а в какой момент прекращаются обязательства по договору аренды?

КАКИЕ? Если обязательства по договору аренды - они не прекращаются, а переходят к новому собственнику в момент перехода права собственности.
Если обязательства по предварительному договору - они прекращаются в момент прекращения права собственности арендодателя.

В договоре краткосрочной аренды был пункт:
"В случае реорганизации или ликвидации любой из сторон или передаче их корпоративных или административных прав и функций другой организации или юридическому лицу, обязательства, принятые такой стороной по настоящему Договору, являются действующими и обязательными к исполнению для соответствующих правопреемников или правополучателей сторон."

Так заключив договор купли/продажи без указания обязательства преемственности по обязательствам перед арендаторами не является ли ущемлением прав третьих лиц-арендаторов (опять-таки намеренным и предсказуемым)? И не является ли это нарушением договора аренды?

Где Вы увидели выделенное?

[Черный Жак]

Pastic,

Это правомерное действие, поэтому никакой ответственности за него наступить не может.

Да неужели?
А ст. 305 ГК?
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

А разве передать имущество свободное от прав третьих лиц (Арендаторов) не обязанность собственника?
ст. 406 ГК: Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Заключили 11 месячный договор аренды с приложенным долгосрочным договором и обязательством его подписать и зарегистрировать до момента истечения 11 месячного договора.

Вот и получается: либо новый собственник соглашается на арендные отношения, либо вправе расторгнуть договор купли-продажи.

Сообщение отредактировал Черный Жак: 04 May 2011 - 15:49

[Pastic]

Да неужели?
А ст. 305 ГК?
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

И какие права собрался защищать арендатор? Право аренды - так его никто его не лишает, до окончания срока действия договора. А никакого права требовать заключения долгосрочного договора ОТ НОВОГО собственника у него нет, поскольку новый собственник предварительный договор не заключал.

А разве передать имущество свободное от прав третьих лиц (Арендаторов) не обязанность собственника?
ст. 406 ГК: Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

И с чего Вы взяли, что покупатель не соглашался принять помещение, обремененное арендой? И каким боком это касается арендатора?

Вот и получается: либо новый собственник соглашается на арендные отношения, либо вправе расторгнуть договор купли-продажи.

Либо дожидается окончания договора аренды и не заключает новый, на что имеет полное право, если не собирается больше сдавать помещение в аренду.

[Черный Жак]

И с чего Вы взяли, что покупатель не соглашался принять помещение, обремененное арендой? И каким боком это касается арендатора?
Либо дожидается окончания договора аренды и не заключает новый, на что имеет полное право, если не собирается больше сдавать помещение в аренду.

Существует обязательство (не предварительный договор, а обязательство) к заключению долгосрочного договора аренды

Заключили 11 месячный договор аренды с приложенным долгосрочным договором и обязательством его подписать и зарегистрировать до момента истечения 11 месячного договора.

Исходя их норм ГК (ст. 307, 310) односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.
Вот и получается, что у Арендатора и Арендодателя возникли обязанности (и права) заключения долгосрочного договора аренды.
Они так же защищаются Гражданским кодексом (ст. 305).

За их неисполнение стороны так же несут ответственность (договорную либо установленную законом).

[Камклозов]

В договоре краткосрочной аренды был пункт:
"В случае реорганизации или ликвидации любой из сторон или передаче их корпоративных или административных прав и функций другой организации или юридическому лицу, обязательства, принятые такой стороной по настоящему Договору, являются действующими и обязательными к исполнению для соответствующих правопреемников или правополучателей сторон."

Так заключив договор купли/продажи без указания обязательства преемственности по обязательствам перед арендаторами не является ли ущемлением прав третьих лиц-арендаторов (опять-таки намеренным и предсказуемым)? И не является ли это нарушением договора аренды?

Где Вы увидели выделенное?

"или передаче их корпоративных или административных прав и функций другой организации или юридическому лицу". Нет? Первый собственник предоставлял право пользования своим помещением арендаторам, второй купив помещение с действующем договором аренды принял на себя функцию первого. Это не административная функция в отношении арендатора? Хотя, может я не совсем правильно трактую.