Здравствуйте, уважаемые юристы!
Заключен договор купли-продажи муниципального имущества в порядке приватизации с использованием преимущественного права покупки по рыночной стоимости.
Уже после его заключения выясняется, что указанная в договоре (и в отчете о стоимости) цена не является рыночной (есть второй отчет о стоимости и есть заключение экперта).
Заявлен иск об изменении условий заключенного договора (в части цены договора), обосновывается тем, что нарушено право истца на покупку недвижимости по его рыночной цене... указанная в договоре цена не является рыночной.
Но помимо этого, поскольку требования об изменении условий договора обосновываются тем, что отчет о стоимости недвижимости не достоверный, в иск. треб. еще залепили:
- "Признать недостоверной величину стоимости объекта оценки, указанную в отчете независимого оценщика Н.."(по которому договор заключался).
А потом уже и такое требование:
Обязать КУМИ внести изменения в договор купли-продажи в порядке приватизации объекта муниципальной собственности , на условиях п. 2.1. в редакции истца, а именно:
«Цена приобретаемого «ПОКУПАТЕЛЕМ» Помещения составляет __ ( рублей . Указанная цена равняется рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.».
НО! в п. 6 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 сентября 1998 г. N С5-7/УЗ-693 "О Федеральном законе "Об оценочной деятельности в РФ" и положениями Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки не может оспариваться отдельно, за исключением случаев, когда нормативно-правовым актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки при условии, что такое оспаривание допускается только до момента заключения сделки (принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
При таких обстоятельствах вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться либо в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) (абз. 8 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005).
Получается, что на данной стадии оценку уже нельзя оспаривать, раз договор уже заключен.
Так как тут быть с иск. требованиями? Убрать первое требование(Признать недостоверной величину стоимости объекта оценки, указанную в отчете независимого оценщика Н..") и оставить только требование: обязать КУМИ внести изменения по цене (основывая тем же - что есть 2-й отчет и заключение экспертизы)?
|
|
||
|
|
||
Изменение условий договора (цены), признание недостоверной величины оценки
Автор OZZYk, 11 Jul 2011 04:55
Сообщений в теме: 16
#3
Отправлено 11 July 2011 - 11:34
Еще не исполнен. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа на три года. Но в свое время (при получении оферты и в течении 30 дней на подписание договора) покупатель "протряс бородой" и не провел повторной оценки... сделал это уже позже (после заключения договора) и потому сейчас требует изменить договор (поскольку нарушено его право на приобретение недвижимости именно по цене равной его рыночной стоимости).Не увидел главного - договор-то ИСПОЛНЕН?
#4
Отправлено 11 July 2011 - 13:11
сейчас требует изменить договор (поскольку нарушено его право на приобретение недвижимости именно по цене равной его рыночной стоимости).
И где Вы увидели в ГК такое основание для изменения договора?
#5
Отправлено 12 July 2011 - 05:00
Я не увидел, я их ищу. Прошлый раз, когда покупатель подавал иск в рамках преддоговорного спора (но он не успел свою цену определить вовремя и предложить КУМИ), суд оставил иск без рассмотрения (цена не была предложена в рамках досудебного порядка..) и тогда судья как бы между прочим... без микрофона и т.д... пояснил истцу как быть и что теперь можно предпринять. Судья сказал, что договор пусть будет считаться заключенным, а вы сейчас же идите пишите КУМИ предложение об изменении условий договора, а если откажутся, то подавайте иск об изменении договора (цены).
сейчас требует изменить договор (поскольку нарушено его право на приобретение недвижимости именно по цене равной его рыночной стоимости).
И где Вы увидели в ГК такое основание для изменения договора?
А мысли таки:
В силу п. 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п. 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно статьи 3 Закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Указанная норма закона N 159-ФЗ предусматривает право истца на покупку объекта муниципальной собственности именно по его рыночной стоимости и соответственно обязанность КУМИ продать истцу объект недвижимости именно по цене равной его рыночной стоимости.
Договор купли-продажи объекта муниципальной собственности заключен с нарушением требований п. 1 ст. 217 ГК РФ, ст. 3 ФЗ от 22.07.2008. №-159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", п. 1 ст. 12 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и содержит выкупную цену объекта муниципальной собственности, которая не является рыночной.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Договор купли-продажи противоречит требованиям п. 1 ст. 217 ГК РФ, ст. 3 ФЗ-159, п. 1 ст. 12 ФЗ-178 и нарушает право истца на приобретение указанного объекта недвижимости именно по цене равной его рыночной стоимости, поскольку данный объект продан истцу по цене сильно превышающей его рыночную стоимость, что повлекло для истца существенный ущерб, истец был лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора – покупки объекта недвижимости по его рыночной стоимости.
Такое вот обоснование для начала... Ну не придумал пока ничего другого, хоть убей...
Сообщение отредактировал SAKH: 12 July 2011 - 05:03
#6
Отправлено 12 July 2011 - 09:33
ИМХО, опоздали с действиями, откажет суд.
Сами говорите:
Заключен договор купли-продажи муниципального имущества в порядке приватизации с использованием преимущественного права покупки по рыночной стоимости.
Уже после его заключения выясняется, что.....
Ст. 432 ГК Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Подписав договор, вы согласились со всеми существенными условиями, которыми была и его цена.
Ст. 445 ГК В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Поскольку вы не заявляли протокол разногласий в части определения цены, по которой договор должен подлежать исполнению, основанной на иной рыночной оценке (имеется в виду ином отчете), то вы лишены права передать спор, как преддоговорной, по этим основаниям в суд. По таким делам это фактически основная и единственная возможность оспорить цену, указанную продавцом приватизируемого имущества. Практики по этому вопросу море. Сами ссылаетесь на инф.письмо ВАСа, оно в данных делах основополагающее для судов.
Так что с первым требованием будет пролет. Тем более, что уже "Прошлый раз, когда покупатель подавал иск в рамках преддоговорного спора (но он не успел свою цену определить вовремя и предложить КУМИ), суд оставил иск без рассмотрения (цена не была предложена в рамках досудебного порядка..")
По второму требованию, я думаю вам придется попотеть, поскольку вы ставите вопрос о внесении изменений в заключенный договор, то есть необходимо руководствоваться положениями ст. 450: По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
П.1 у вас не катит. А п. 2 отсылает к ст. 451 и ст. 452. Для этого вам необходимо соблюсти досудебный порядок. Но, самое главное, проблематично бывает доказать те обстоятельства, на которые будете ссылаться в иске, поскольку они будут так или иначе связаны с отсутствием с вашей стороны необходимых действий, до момента заключения договора.
Кроме того, Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. п. 4. ст. 451. Кстати, сам раз искал практику по изменению условий договоров, так вот отказывают в иске именно по этому основанию.
Сами говорите:
Заключен договор купли-продажи муниципального имущества в порядке приватизации с использованием преимущественного права покупки по рыночной стоимости.
Уже после его заключения выясняется, что.....
Ст. 432 ГК Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Подписав договор, вы согласились со всеми существенными условиями, которыми была и его цена.
Ст. 445 ГК В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Поскольку вы не заявляли протокол разногласий в части определения цены, по которой договор должен подлежать исполнению, основанной на иной рыночной оценке (имеется в виду ином отчете), то вы лишены права передать спор, как преддоговорной, по этим основаниям в суд. По таким делам это фактически основная и единственная возможность оспорить цену, указанную продавцом приватизируемого имущества. Практики по этому вопросу море. Сами ссылаетесь на инф.письмо ВАСа, оно в данных делах основополагающее для судов.
Так что с первым требованием будет пролет. Тем более, что уже "Прошлый раз, когда покупатель подавал иск в рамках преддоговорного спора (но он не успел свою цену определить вовремя и предложить КУМИ), суд оставил иск без рассмотрения (цена не была предложена в рамках досудебного порядка..")
По второму требованию, я думаю вам придется попотеть, поскольку вы ставите вопрос о внесении изменений в заключенный договор, то есть необходимо руководствоваться положениями ст. 450: По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
П.1 у вас не катит. А п. 2 отсылает к ст. 451 и ст. 452. Для этого вам необходимо соблюсти досудебный порядок. Но, самое главное, проблематично бывает доказать те обстоятельства, на которые будете ссылаться в иске, поскольку они будут так или иначе связаны с отсутствием с вашей стороны необходимых действий, до момента заключения договора.
Кроме того, Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. п. 4. ст. 451. Кстати, сам раз искал практику по изменению условий договоров, так вот отказывают в иске именно по этому основанию.
#7
Отправлено 12 July 2011 - 10:02
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
у Вас этого нет. Так что думаю, что сделку можно только оспаривать, но нельзя требовать изменения договора.
#8
Отправлено 12 July 2011 - 10:17
В свое время покупатель действительно опоздал решить вопрос в рамках преддоговорного спора. Он когда получил проект, то в 30 дней свою оценку не проводил. А протокол разногласий подал в котором не указал свою цену, он там просил провести повторную оценку... Уже позже (после этих 30 дней данных для подписания договора) он заказал другую оценку, провели и экспертизу даже. Первый отчет оценщика, заказанный КУМИ и по которому цену в договор вбили, признан несоответствующим закону, цена не рыночной.ИМХО, опоздали с действиями, откажет суд.
Он тогда подает в суд иск "об урегулировании разногласий возникших при заключении договора". Суд при рассмотрении дела поинтересовался (так сказать негласно..) что это за номер такой.. первый мол случай в практике. чтоб оценку не провели и цену не предложили... А это был результат самодеятельности Покупателя! Он там думал умный.. писал разную ерунду сам и вот дописался...
Вообщем протокол разногласий то он подавал. но без цены. Судья тогда и говорит, что мол ладно.. Давайте соблюдите досудебный порядок, предложите свою цену, а тогда в суд.
И почему то судья тогда ответчику тоже сказал. чтоб он не сильно то и надеялся на то, что заключенный договор этот нельзя изменить.
Так вот есть у покупателя право на покупку именно по цене равной его рыночной стоимости... есть. И соответственно обязанность у продавца этого такая же есть продать именно по рыночной.
А согласно п. 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
А не как угодно... А про порядок уже я писал выше, он подразумевает именно рыночную стоимость и никакую иную.
Вот есть сейчас заключение эксперта о том, что та цена не рыночная. Суд проведет экспертизу. Выяснит, что не рыночная.. И что? Хрен с ним, что нарушен п. 1 статьи 217 ГК, порядок, предусмотренный законами о приватизации государственного и муниципального имущества, право истца на покупку по рыночной стоимости (на что он в силу закона мог рассчитывать при заключении договора, а ему втюхали по иной цене)?! Пусть так и будет, суд скажет?
Да действительно по спорам об урегулировании разногласий (преддоговорным) всё гораздо проще и практики завались. Но этот умник всё испортил изначально.
Практики по изменению условий уже заключенного договора... Ну скажем так именно по аналогичной ситуации нету. Это по тому что видимо таких дураков не было, которые не решили бы этот вопрос в рамках преддоговорного спора или самостоят. иском не оспорили бы отчет об оценке.
А в целом по изменению условий она конечно есть.
Вот по этому вопросу нашел тут только какое то там Письмо
Оспаривать... Это можно, например по тому как то, что
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
у Вас этого нет. Так что думаю, что сделку можно только оспаривать, но нельзя требовать изменения договора.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
В Законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрены особенности отчуждения арендуемого имущества, условия предоставления и порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определены последствия несоблюдения требований к порядку совершения сделок по возмездному отчуждению государственного или муниципального имущества.
Так, в силу части 1 статьи 6 Закона N 159-ФЗ, ничтожными являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом.
А что это даст? Ну угрохаем сделку... А будет ли потом вновь возможность купить этот же объект с использованием преимущественного права покупки?
И все таки судья почему то вел речь не о ничтожности, а именно об изменении условий договора....
#10
Отправлено 12 July 2011 - 15:01
Да не вопрос: вести речь о внесении изменений в любой договор можно всем и всякому, как в судебном так и внесудебном порядке, (если стороны согласны). А если не согласны, то само по себе допущенное нарушение, если таковое было, при заключении договора, не является основанием для внесения в него изменений, а служит основанием для признания сделки недействительной (то о чем РАСТИС и говорил).
То что вы "угрохаете" сделку - тоже особо сомнений не вызывает, если действительно на момент принятия решения о приватизации не было отчета о рыночной оценке. Правда непонятно, кто и как признал ранее сделанный отчет об оценке несоответствующим закону если это было вне рамок оспаривания сделки.
Если сделку сломаете, то, думаю, никто вас права на выкуп арендованногоимущества не лишит, поскольку в решении суда может быть указана, что основания для признания сделки недействительной (нарушение порядка приватизации в части определения выкупной цены) возникли в результате действий продавца или уполномоченного органа.
Что касается приведенного вами письма, то это не НПА, и суду на него может быть фиолетово, хотя иногда (если очень хочется) ссылаются и на подобные этому письма
То что вы "угрохаете" сделку - тоже особо сомнений не вызывает, если действительно на момент принятия решения о приватизации не было отчета о рыночной оценке. Правда непонятно, кто и как признал ранее сделанный отчет об оценке несоответствующим закону если это было вне рамок оспаривания сделки.
Если сделку сломаете, то, думаю, никто вас права на выкуп арендованногоимущества не лишит, поскольку в решении суда может быть указана, что основания для признания сделки недействительной (нарушение порядка приватизации в части определения выкупной цены) возникли в результате действий продавца или уполномоченного органа.
Что касается приведенного вами письма, то это не НПА, и суду на него может быть фиолетово, хотя иногда (если очень хочется) ссылаются и на подобные этому письма
#11
Отправлено 12 July 2011 - 15:27
Да не вопрос: вести речь о внесении изменений в любой договор можно всем и всякому, как в судебном так и внесудебном порядке, (если стороны согласны). А если не согласны, то само по себе допущенное нарушение, если таковое было, при заключении договора, не является основанием для внесения в него изменений, а служит основанием для признания сделки недействительной (то о чем РАСТИС и говорил).
То что вы "угрохаете" сделку - тоже особо сомнений не вызывает, если действительно на момент принятия решения о приватизации не было отчета о рыночной оценке. Правда непонятно, кто и как признал ранее сделанный отчет об оценке несоответствующим закону если это было вне рамок оспаривания сделки.
Если сделку сломаете, то, думаю, никто вас права на выкуп арендованногоимущества не лишит, поскольку в решении суда может быть указана, что основания для признания сделки недействительной (нарушение порядка приватизации в части определения выкупной цены) возникли в результате действий продавца или уполномоченного органа.
Что касается приведенного вами письма, то это не НПА, и суду на него может быть фиолетово, хотя иногда (если очень хочется) ссылаются и на подобные этому письма
Значит Вы все же склоняетесь к тому, что в данной ситуации шансов на изменение договора (цены) по этим основаниям мало... легче сломать сделку...
Ну я в принципе был такого же мнения сначала, пока судья меня с толку не сбил (я писал выше, что он и предложил в свободной беседе поступить именно так..).
Что касаемо ничтожности сделки, то по этому поводу не только то, что цена не является рыночной установлено. Кстати, установлено это в рамках следующего:
1. Есть повторная оценка стоимости того же объекта, проведенная по заказу покупателя. Цена ниже на много!
2. В соответствии со ст. 24 Закона об оценочной деятельности экспертизу отчетов осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков.
Для проведения экспертизы, отчет Независимого оценщика “Н” об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости был направлен покупателем в экспертный совет регионального отделения Российского общества оценщиков.
Как следует из заключения эксперта по экспертизе отчета об оценке рыночной стоимости Встроенного помещения, Отчет независимого оценщика “Н” (1-й по которому договор заключен:
- не соответствует как формальным, так и существенным требованиям статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» № 135 ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральных стандартов оценки;
- выводы, сделанные Оценщиком “Н” при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными, а величину рыночной стоимости объекта оценки достоверной.
Так что этот второй отчет и заключение эксперта так или иначе дают основания, как минимум хотя бы иск вчинить, а там уже суд все равно проведет экспертизу...
По ничтожной сделке есть еще вот что:
Прокуратурой в рамках проверки установлено (есть ответы):
По сути, прокурор, установив эти обстоятельства. указывающие на незаконность отчуждения муниципального имущества. сам должен "угрохать" все сделки проведенные в этот период с муниципальной собственностью. Не хочет категорически.- В муниципальном образовании как на момент направления ответчиком истцу оферты о выкупе спорного объекта недвижимости, отсутствовало нормативно-правовое регулирование приватизации муниципального имущества, поскольку порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества органами МО не определен.
- Прогнозный План приватизации муниципального имущества МО на 2010 год, на основании которого могут совершаться сделки по приватизации муниципального имущества, был обнародован лишь в феврале 2011 года и на момент оферты ответчика в адрес истца, не являлся не действующим.
- Решение о приватизации не было согласовано с Координационным советом в нарушение п.1 ст. 2 Закон N 159-ФЗ.
- Решения об условиях приватизации спорного объекта недвижимого имущества на момент направления ответчиком истцу предложения о приобретении муниципального имущества, органами местного самоуправления МО не принималось, не публиковались и в адрес истца не направлялись.
Ладно.. время еще есть по поводу ничтожной сделки.. а по изменению условий иск заявлен уже. И сейчас надо определиться: кто оценщик - соответчик или 3-е лицо. С этого я и начал данную тему, поскольку суд в определении на это и указал (определиться с надлежащим проц. статусов оценщика, поскольку требование первое о признании недостоверным отчета).
Или просто снять это требование, оставить об изменении условий. Так и так суду придется проверять достоверность отчета.
Сообщение отредактировал SAKH: 12 July 2011 - 15:28
#12
Отправлено 12 July 2011 - 17:09
"он и предложил в свободной беседе поступить именно так..)".
Обещать, не значит жениться (с)
Прокуратурой в рамках проверки установлено (есть ответы):
Арб. Суду пофиг на мнение прокуратуры. Это не СОЮ!
Обещать, не значит жениться (с)
Прокуратурой в рамках проверки установлено (есть ответы):
Арб. Суду пофиг на мнение прокуратуры. Это не СОЮ!
#13
Отправлено 12 July 2011 - 17:13
Ну пофиг или нет, а материалы проверки можно и истребовать, а там уже оценить как одно из доказательств. А из материалов проверки всё то и следует... на что в иске можно сослаться."он и предложил в свободной беседе поступить именно так..)".
Обещать, не значит жениться (с)
Прокуратурой в рамках проверки установлено (есть ответы):
Арб. Суду пофиг на мнение прокуратуры. Это не СОЮ!
Тут одно хреново для истца, чего он и боится.
Договор аренды прекращен. Сейчас он купил уже это помещение. Ну "угрохали" договор купли-продажи... Что это значит? А значит деньги сюда, а помещение туда.... Так он не хочет без него остаться.
#14
Отправлено 29 August 2011 - 11:32
С учетом предоставленной участниками форума практики, пишу иск о признании частично недействительной сделки, в части цены, превышающей рыночную.
Требование такое:
Пункт 2.1. договора № _ от _ г. купли-продажи в порядке приватизации объекта муниципальной собственности - нежилого полуподвального помещения (магазин «__») общей площадью 89,4 м2, встроенное в жилом доме, расположенное по адресу: ___, заключенный Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «___» с индивидуальным предпринимателем ________, - признать недействительным в части установления в нём цены выкупа объекта муниципальной собственности в размере, превышающем цену 1 969 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят девять тысяч) рублей (без НДС).
(то есть в части цены, превышающей рыночную... а исхожу, что рыночная 1 969 000 р.)
И всё пока... А какое тут еще требование (например о применении последствий... изложить в редакции..)?
Но вот тут что не пойму еще.
С момента заключения договора было решение суда "зачесть в стоимость помещения стоимость неотделимых улучшений произведенных в период аренды".
На этом основании есть допсоглашение к договору, в связи с которым первоначальная цена договора уменьшилась на сумму неотделимых улучшений (просто пункт о цене изложили в новой редакции с меньшей ценой).
Стоит "дергать" вообще это допсоглашение в иске и требование какое то заявлять или же нет, поскольку итак придется допсоглашение заключать другое(в случае признания частично недействительным пункта договора)?
Требование такое:
Пункт 2.1. договора № _ от _ г. купли-продажи в порядке приватизации объекта муниципальной собственности - нежилого полуподвального помещения (магазин «__») общей площадью 89,4 м2, встроенное в жилом доме, расположенное по адресу: ___, заключенный Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «___» с индивидуальным предпринимателем ________, - признать недействительным в части установления в нём цены выкупа объекта муниципальной собственности в размере, превышающем цену 1 969 000 (Один миллион девятьсот шестьдесят девять тысяч) рублей (без НДС).
(то есть в части цены, превышающей рыночную... а исхожу, что рыночная 1 969 000 р.)
И всё пока... А какое тут еще требование (например о применении последствий... изложить в редакции..)?
Но вот тут что не пойму еще.
С момента заключения договора было решение суда "зачесть в стоимость помещения стоимость неотделимых улучшений произведенных в период аренды".
На этом основании есть допсоглашение к договору, в связи с которым первоначальная цена договора уменьшилась на сумму неотделимых улучшений (просто пункт о цене изложили в новой редакции с меньшей ценой).
Стоит "дергать" вообще это допсоглашение в иске и требование какое то заявлять или же нет, поскольку итак придется допсоглашение заключать другое(в случае признания частично недействительным пункта договора)?
#15
Отправлено 29 August 2011 - 18:45
С момента заключения договора было решение суда "зачесть в стоимость помещения стоимость неотделимых улучшений произведенных в период аренды".
А возможная преюдиция не смущает: в рамках этого спора не оспаривалась начальная цена договора, значит истец был с ней согласен. Как обоснуете, что "проснулись" только сейчас?
Кроме того, судя по постам оценка все же ИП была сделана своя. По практике могу сказать, что суд может назначит суд.экспертизу, в том числе и на соответствие отчета установленным правилам и стандартам. Уверены, что отчет не косячный?
А возможная преюдиция не смущает: в рамках этого спора не оспаривалась начальная цена договора, значит истец был с ней согласен. Как обоснуете, что "проснулись" только сейчас?
Кроме того, судя по постам оценка все же ИП была сделана своя. По практике могу сказать, что суд может назначит суд.экспертизу, в том числе и на соответствие отчета установленным правилам и стандартам. Уверены, что отчет не косячный?
#16
Отправлено 29 August 2011 - 18:54
В рамках того спора (которым зачетены неотд. улучш.)? Оспаривалась... это и был его иск об урегулировании разногласий. но отказано в требовании об урегулировании . за несобл. досуд. порядка (цену не предложит истец было).А возможная преюдиция не смущает: в рамках этого спора не оспаривалась начальная цена договора, значил свою, т.к. у него ее и не было..) с ней согласен.
Так и проснулись.. в рамках срока исковой давности по признанию недействительными ничтожных сделок...Как обоснуете, что "проснулись" только сейчас?
ИПшником была проведена повторная оценка правда с тормозами (позже чем надо было.. ну на 1 мес.).Кроме того, судя по постам оценка все же ИП была сделана своя. По практике могу сказать, что суд может назначит суд.экспертизу, в том числе и на соответствие отчета установленным правилам и стандартам. Уверены, что отчет не косячный?
Про суд. экспертизу это итак ясно, по этому поводу ВАС не раз разъяснял..
Про уверенность... Ну, скажем так. Помимо 2-го отчета об оценке по заказу ИП (кстати 2-й оценщик точно знал что именно будет происходить после этого.. что суды будут и подошел основательно..) проведена несудебная экспертиза 1-го отчета . В соответствии со ст. 24 Закона об оценочной деятельности экспертизу отчетов осуществляет экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков. Отчет по всем параметрам признан несоответствующим и цена не рыночной...
Так что пусть суд проводит...
#17
Отправлено 05 October 2011 - 05:39
Это из темы
Ну что в итоге вышло... Первоначально было заявлено об изменении условий договора... потом с учетом указанной выше практики, с учетом того, что судья сама сказала, что не может быть и речи об изменении а надо признавать недействительной... был изменен предмет иска и заявлено требование о признании недействительной части сделки (условия о цене превышающей такой то размер, т.е. превышающей рыночную).
Обосновано тем, что цена договора, установленная в п. 2.1. договора, не является рыночной, тем самым, нарушены требования п. 1 ст. 217, п. 4 ст. 421 ГК РФ и статьи 3 Закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Судья говорит, обоснуйте, что в 1-м отчете (по которому договор заключен) цена не рыночна и что во 2-м отчете (что мы представили) - рыночная.
Обосновываем:
Согласно ст. 24.2 Закона об оценочной деятельности контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков.
В соответствии со ст. 24.3 Закона об оценочной деятельности экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков.
Истец, как заинтересованное лицо вправе был обратиться в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик , подготовивший отчет об оценке помещения, с целью проведения экспертизы данного отчета.
Заключение эксперта:
- не соответствует как формальным, так и существенным требованиям статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» № 135 ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральных стандартов оценки;
- выводы, сделанные Оценщиком “РАНО” при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными, а величину рыночной стоимости объекта оценки достоверной.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, ст. 12 ФЗ № 135 предусмотрено два способа признания несоответствующей цены (отчета об оценке) – в порядке, предусмотренном законодательством РФ или в судебном порядке.
В порядке, предусмотренном выше указанным законодательством на данный момент уже установлено "иное" в отношении 1-го отчета. В отношении 2-го нет... значит первый уже недостоверный, второй нормальный..
Заявили х-во о назначении еще и судебной экспертизы.
Тут и началось.. Судья разоралась, что не намерена еще 4 года иск рассматривать, ей завтра в отпуск, времени на наш процесс 1 час, там уже за дверью другие ждут...
И потом еще говорит, что истец не указал конкретное экспертное учреждение и не внес деньги на счет.
Истец сослался на то, что в силу статьи 108 АПК денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.
Попросил установить срок...
Кроме того, по поводу конкретного учреждения и т.п...
Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ).
Согласно этому же постановлению ВАС, для получения информации о возможности проведения экспертизы, ее стоимости и сроках проведения от лица, обладающего специальными знаниями, а при поручении проведения экспертизы экспертному учреждению (организации) - также и об экспертах, которым она может быть поручена, суд направляет указанному лицу (экспертному учреждению, организации) соответствующее определение об отложении судебного разбирательства или перерыве в судебном заседании либо выписку из протокола судебного заседания.
Вообщем 1 минута и в х-ве отказано. Тут же прения, причем торопят.. 2 минуты прений, 5 минут совещания.. и решение: в иске отказать! Мотивированного решения пока нет.. Хрен знает, что там!
Есть практика на уровне ВАС, что, в случае, если для одной из сторон заключение договора является обязательным, то факт недействительности существенного условия этого договора (цены) не влечет недействительность всей сделки. То есть, признается недействительным условие о цене, излишне уплаченное взыскивается как НО, а сама сделка остается действительной.
Определение ВАС РФ №1062/09 от 13.04.2009, Постановление Президиума ВАС РФ №14649/08 от 09.04.2009
Определение ВАС РФ №1062/09 от 13.04.2009, Постановление Президиума ВАС РФ №14649/08 от 09.04.2009
Ну что в итоге вышло... Первоначально было заявлено об изменении условий договора... потом с учетом указанной выше практики, с учетом того, что судья сама сказала, что не может быть и речи об изменении а надо признавать недействительной... был изменен предмет иска и заявлено требование о признании недействительной части сделки (условия о цене превышающей такой то размер, т.е. превышающей рыночную).
Обосновано тем, что цена договора, установленная в п. 2.1. договора, не является рыночной, тем самым, нарушены требования п. 1 ст. 217, п. 4 ст. 421 ГК РФ и статьи 3 Закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Судья говорит, обоснуйте, что в 1-м отчете (по которому договор заключен) цена не рыночна и что во 2-м отчете (что мы представили) - рыночная.
Обосновываем:
Согласно ст. 24.2 Закона об оценочной деятельности контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков.
В соответствии со ст. 24.3 Закона об оценочной деятельности экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков.
Истец, как заинтересованное лицо вправе был обратиться в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик , подготовивший отчет об оценке помещения, с целью проведения экспертизы данного отчета.
Заключение эксперта:
- не соответствует как формальным, так и существенным требованиям статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» № 135 ФЗ от 29.07.1998 г., Федеральных стандартов оценки;
- выводы, сделанные Оценщиком “РАНО” при определении рыночной стоимости объекта оценки, нельзя признать обоснованными, а величину рыночной стоимости объекта оценки достоверной.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, ст. 12 ФЗ № 135 предусмотрено два способа признания несоответствующей цены (отчета об оценке) – в порядке, предусмотренном законодательством РФ или в судебном порядке.
В порядке, предусмотренном выше указанным законодательством на данный момент уже установлено "иное" в отношении 1-го отчета. В отношении 2-го нет... значит первый уже недостоверный, второй нормальный..
Заявили х-во о назначении еще и судебной экспертизы.
Тут и началось.. Судья разоралась, что не намерена еще 4 года иск рассматривать, ей завтра в отпуск, времени на наш процесс 1 час, там уже за дверью другие ждут...
И потом еще говорит, что истец не указал конкретное экспертное учреждение и не внес деньги на счет.
Истец сослался на то, что в силу статьи 108 АПК денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.
Попросил установить срок...
Кроме того, по поводу конкретного учреждения и т.п...
Согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" до назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ).
Согласно этому же постановлению ВАС, для получения информации о возможности проведения экспертизы, ее стоимости и сроках проведения от лица, обладающего специальными знаниями, а при поручении проведения экспертизы экспертному учреждению (организации) - также и об экспертах, которым она может быть поручена, суд направляет указанному лицу (экспертному учреждению, организации) соответствующее определение об отложении судебного разбирательства или перерыве в судебном заседании либо выписку из протокола судебного заседания.
Вообщем 1 минута и в х-ве отказано. Тут же прения, причем торопят.. 2 минуты прений, 5 минут совещания.. и решение: в иске отказать! Мотивированного решения пока нет.. Хрен знает, что там!
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
