Сообщений в теме: 45

[Тамплиер]

Добрый день, коллеги!
Имеется следующая ситуация.

1. Лицо Б выкупает недвижку на участке у лица А , а потом и сам участок (как ед. собственник недвижки) у государства.
2. Лицо В, «создает» договор с прежним собственником недвижки (А) и регистрирует В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ (т.е. основание возникновения и регистрации права собственности – решение суда) право собственности на неучтенную недвижку (всякие сараюшки со спорной природой движка/недвижка). Ранее право лица А на это имущество не регистрировалось и при регистрации права собственности лица В также не производилась регистрация ранее возникшего права (т.к. основанием было решение суда). Само лицо А уже давно ликвидировано (до всех этих перипетий).
3. Лицо В продает свою недвижку лицу С (делает добросовестного).
4. Лицо Б узнает об этой ситуации и 1) признает в судебном порядке договор между А и В недействительным и 2) отменяет решение о признании права собственности на сараюшки за В, а при пересмотре лицу В отказывают в признании права собственности на сараюшки.

Соответственно, имеется ситуация, когда полностью убито право собственности лица В, но имеется право собственности лица С, являющегося добросовестным приобретателем.
Как-то я встречал мнение (кажется даже судебную практику), что если основанием возникновения права было судебное решение, которое потом отменили, то добросовестный не канает и его право собственности можно убить.
Задачи истребовать имущество у добросовестного нет (участок и здания итак у надлежащего собственника). Есть задача убить записи в ЕГРП, чтобы там не было записей о том, что это имущество кому-то принадлежит.
Если кто-то сталкивался с такими ситуациями, прошу дать хоть какие-то наметки…

[марыся]

У этого добросовестного право не "возникло", а "перешло". При регистрации акта приема-передачи покупатель подавал в Росреестр заявление регистрации ПЕРЕХОДА права собственности. На основании этого заявления в ЕГРП внесена запись о собственности этого С.

Сообщение отредактировал марыся: 05 October 2011 - 21:11

[Тамплиер]

марыся, в принципе, я согласен, что регистрировался переход права и что оно "перешло" (хотя статью ГК о том, что право собственности у ДП именно возникает в момент регистрации, никто не отменял).
Однако, я что-то не понимаю, что нам это дает...

[Тамплиер]

Пока не нашел конкретной судебной практики, у меня мысль подать иск о применении последствий ничтожности сделки в виде погашения записей в ЕГРП.

[Тамплиер]

Появилась еще одна мысль... Может попробовать зайти через поворот решения суда?
Правда, непонятно, как поворотом решения, которым было признано право собственности лица В, зайти на право собственности лица С, которому лицо В продало недвижку.

[Тамплиер]

Театр одного актера, млин ...
Коллеги, я вот не пойму, у меня такая ситуация уникальная или лень (жаба душит?) опытом поделится?

[Kerk]

Задачи истребовать имущество у добросовестного нет (участок и здания итак у надлежащего собственника).

добросовестный приобретатель - это не собственник.
т.о. один из вариантов - вы все равно обращаетесь в суд с виндикацией, вам отказывают в связи с тем, что добросовестный приобретатель - не владелец, с этим решением идете еще раз в суд и оспариваете уже запись в реестре, правда если в решении суда не будет фразы "добросовестный приобретатель", а будет "собственник", хорошего мало.

[марыся]

А почему бы не применить последствия недействительности ничтожной сделки?

[Kerk]

но имеется право собственности лица С, являющегося добросовестным приобретателем.

он либо собственник либо приобретатель

А почему бы не применить последствия недействительности ничтожной сделки?

потому что сделка с ДП действительна, но собственником по ней С мог и не стать.

[Тамплиер]

Kerk, марыся, во-первых, спасибо, что откликнулись.
Далее...
Kerk, тут вопрос, который для меня в данной ситуации не до конца ясен...
Когда сделка совершилась и у лица С возникло право собственности, он не стал ДП, он стал собственником, т.к. ему продавал собственник В (подтверждение собственности - ЕГРП).
А потом, уже после возникновения права у С, выяснилось, что В собственником не был. Соответственно, С - ДП.
А тайна для меня - момент, когда С из собственника, становится ДП. С одной стороны, понятно, что с того момента, когда суд установил,что В собственником не был, однако, ж, в момент сделки и регистрации права он им был... В общем, это не важно в данном случае, на мой взгляд, потому что...

вы все равно обращаетесь в суд с виндикацией

Не можем мы виндицировать - мы к этому имуществу никаким боком (мы собственник участка, собственник иной недвижки, но не собственник этой недвижки). И нам поэтому откажут. Если бы мы хоть какие-то права на него имели, то обратились бы с иском о признании права, а не виндикацией.
марыся,

А почему бы не применить последствия недействительности ничтожной сделки?

мне вот тоже хочется применить последствия, но постановление КС о добросовестном не пускает. Т.е., насколько я понимаю, я заявляю иск, в суде С заявляет о том, что он ДП, суд проверяет, убеждается, что он ДП, отказывает мне и указывает, что защита права от ДП осуществляется путем предъявления виндикационного иска. А виндицировать, как я указал выше мы не можем. Правда, я встречал отдельные решения отдельных судов, где говорилось о том, что статус ДП имеет значение только при виндицировании, а в остальных случаях по-барабану, но таких решений настолько мало, что просто пипец.

Kerk,

потому что сделка с ДП действительна, но собственником по ней С мог и не стать.

По моему мнению, сделка в данном конкретном случае таки ничтожна. Ему продало лицо, которое собственником не являлось, вот только суд с очень большой вероятностью откажет в применении последствий, сославшись на позицию КС - защита от ДП осуществляется путем виндицирования.
Именно поэтому, я с надеждой смотрю на иск о признании зарегистрированного права отсутствующим...

[Kerk]

Ему продало лицо, которое собственником не являлось,

ну и что, заключение договора купли-продажи от титула не зависит.

Когда сделка совершилась и у лица С возникло право собственности, он не стал ДП, он стал собственником,

он не мог стать собственником, получая вещь от несобственника.

[Тамплиер]

Kerk,

ну и что, заключение договора купли-продажи от титула не зависит.

Нууу... В соответствии с ГК РФ продать может только собственник. Договор, в котором продает не собственник и не лицо,уполномоченное собственником, не соответствует закону (ФЗ под названием ГК). Следовательно, ничтожен.

он не мог стать собственником, получая вещь от несобственника.

В соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ право собственности у ДП возникает в момент госрегистрации.

Однако, мы отклонились от темы... Появилась еще мысль - попробовать через признание права собственности собственника з/у на самострой. Ведь объекты эти как недвижка не строились. Строились как навесы, сараюшки всякие (т.е. не недвижка). Фактически, они стали недвижкой по решению суда о признании права собственности. Документов о создании нет. Правда, есть нюанс, в документах БТИ записано, что они построена в лохматых 60-х. Но я где-то видел решения, где и такую недвижку признавали самостроем.

[Kerk]

В соответствии с ГК РФ продать может только собственник.

если сообщите мне номер статьи, в соответствии с которой, договор к/п может заключить только собственник ли уполномоченное им лицо, буду вам благодарен. до сегодняшнего дня считал, что договор к/п (в отличии от договора аренды) нельзя признать не соответствующим закону, если он заключен не собственником на стороне продавца.

[Тамплиер]

Kerk, п.1 ст. 209 подойдет?
И, если Вы не считаете такой договор ничтожным, то каким Вы его считаете и по какому основанию (я имею в виду конкретную ст.)?

Сообщение отредактировал Тамплиер: 19 October 2011 - 14:52

[Kerk]

209 - правомочия собственника.
договор к/п - раздел 30. в нем договор к/п не ставится в зависимость от наличия ПС на объект сделки. более того

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 июля 2011 г. N 54

"В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным."

до этого древнее постановление о невозможности конкуренции и виндикации, в котором вопрос действительности такого договора кп "упущен".
оспорим - вполне, ничтожен (не соответствует закону) - нет.

то каким Вы его считаете и по какому основанию

действительный договор купли-продажи, по которому собственность не переходила, т.е. продавец не исполнил своего обязательства о передаче собственности покупателю.

[zoyy]

Сомнение вызывает тот факт, что в данной ситуации защищать права нужно виндикационным иском. С не собствененик. Собственность характеризуется правом владения, пользования, распоряжения. Истребовать имущество у С из незаконного владения не представляется возможным, т.к. С им не владеет. Может ти С распорядиться этим имуществом? - нет. Мы имеем запись в егрп, понимание того, что регистрация сделки самостоятельного юридического значения не имеет, а по общим основаниям ГК право возникает с момента передачи вещи, тем не менее запись нам мешает. Последствия ничтожности сделки и реституцию я понимаю здесь тоже применить не просто. Думаю стоит обратиться в суд с иском о признании прав на "сараюшки" по тем основаниям, что они стоят на Вашем земельном участке и потребовать анулировать запись в реестре за С. С другой стороны земельный участок наверняка бал сформирован сто лет назад. наверняка есть съемка с его границами и на ней видно и дом и "сараюшки".

[Тамплиер]

Kerk,спасибо, мысль Вашу понял. В какой-то степени согласен. Хотя считаю, что ссылка на постановление не подтверждает вашу позицию полностью. Она относится только к договорам,по которым право на недвижку возникнет в будущем и это предусмотрено в договоре. В нашем случае ни будущего, ни указания на это в договоре нет.

zoyy, спасибо, я вот тоже подумываю об иске о признании права как на самострой. Находил где-то решения, что даже если имуществу 100 лет в обед, но оно изначально создавалось как движка, то может быть признано самостроем. Правда там, по моему, требовали сноса, а не признания права.

Вот нашел: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 августа 2011 г. N Ф07-7344/11 по делу N А56-58371/2010

[askpravo]

насколько я понимаю, я заявляю иск, в суде С заявляет о том, что он ДП, суд проверяет, убеждается, что он ДП, отказывает мне и указывает, что защита права от ДП осуществляется путем предъявления виндикационного иска.

Почему ВЫ решили, что С есть добросовестный приобретатель? Имхо, не факт -одним из условий признания приобретателя добросовестным в соответствии с нормой ст.302 ГК является тот факт, что приобретатель не знал и не мог знать о том, что продавец не имел право отчуждать спорную недвижку.
Не факт, что суд признает, что С не знал

действительный договор купли-продажи, по которому собственность не переходила, т.е. продавец не исполнил своего обязательства о передаче собственности покупателю.

А оно (обязательство о передаче собственности покупателю) у него (продавца) изначально было?

регистрация сделки самостоятельного юридического значения не имеет

М.б. обоснуете? А то сильно смущает следующее:
Статья 433. Момент заключения договора
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Т.е. по вашему факт заключения договора -самостоятельного юридического значения не имеет

Сообщение отредактировал xoma031: 24 October 2011 - 22:03

[марыся]

Ему продало лицо, которое собственником не являлось,

ну и что, заключение договора купли-продажи от титула не зависит.

А переход права собственности тоже от титула продавца не зависит?

суд проверяет, убеждается, что он ДП, отказывает мне и указывает, что защита права от ДП осуществляется путем предъявления виндикационного иска.

ТОЛЬКО виндикационного? Где сказано, что ТОЛЬКО с помощью виндикации?

[askpravo]

ТОЛЬКО виндикационного? Где сказано, что ТОЛЬКО с помощью виндикации?

Сказано таки:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ N 6-П от 21.04.2003
...Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска , если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя...

или

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА от 04.04.2007 N 211 по делу N 44г-84
Добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество. Последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

[марыся]

ОК. Однако в нашем случае истребовать нечего. На самом деле имущество к "С" никогда не передавалось. Оно и по сию пору во владении не у С, а у собствниика участка. Следовательно, Акт приема-передачи, подписанный продавцом и "С" - фиктивный. Получается наш ответчик "С" - вовсе не ДП.

[Тамплиер]

марыся, не совсем так. Участок - это территория около 1 га. Пропуск на нее почти свободный - сказал, к кому идешь и прошел. Поэтому можно подтвердить, что никакой фиктивности не было. Что объекты реально передавались. В них же не обязательно сидеть 24 часа в сутки.

[Тамплиер]

xoma031, добросовестный значит добросовестный. Мы проверяли. Доказать какую-то связь между В и С невозможно. Если бы можно было, я бы не писал, что он добросовестный...

[Kerk]

Тамплиер, признание добросовестным вам на пользу, т.к. в этом случае он не может быть собственником. либо добросовестный либо собственник - два взаимоисключающих "титула". сложность в том как его из реестра убрать.

[Тамплиер]

Kerk, не соглашусь...
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.