Сообщений в теме: 10

[DariyaL]

Добрый день, уважаемые коллеги!

Готовлю договор долевого участия в строительстве.

Застройщик (юридическое лицо) обязуется построить на земельном участке трехэтажное здание административного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать первый этаж здания в собственность Инвестора (юридическое лицо).

При этом, помещения общего пользования стороны хотят выделить как отдельный объект. Помещения общего пользования, разумеется, будут находится в общей долевой собственности Застройщика и Инвестора: 1/3 у Инвестора, 2/3 у Застройщика.
Право на Земельный участок также переходит в общую долевую собственность сторон: 1/3 у Инвестора, 2/3 у Застройщика.

Прошу подсказать, каким образом в Договоре долевого участия в строительстве верно указать, что помещения общего пользования будут выделять отдельно?

Мне не совсем понятно каким образом можно выделить помещения общего пользования...

1. При оформлении технического и кадастрового паспорта на здание надо будет делать паспорта на эти помещения?
2. Как правильно указать в договоре?

Как в договоре долевого участия идентифицировать эти помещения?

[DariyaL]

"По окончании строительства и ввода Здания в эксплуатацию Участник долевого строительства получает право собственности на нежилые помещения, расположенные на 1 этаже Здания. Общая площадь указанных нежилых помещений составляет ____________ кв. м. Схема расположения указанных нежилых помещений приводится в Приложении N 1 к настоящему договору.


Помещения общего пользования в Здании (коридоры, лестничные клетки и т.д.) переходят в общую долевую собственность Сторон в следующем соотношении: 1/3 доли в праве собственности на общее имущество в Здании у Участника долевого строительства, 2/3 - у Застройщика.

Стороны договорились, что право общей долевой собственности Сторон на Помещения общего пользования, как на самостоятельный объект недвижимого имущества, подлежит государтвенной регистрации в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________.

Земельный участок переходит в общую долевую собственность Сторон в следующем соотношении: 1/3 доли в праве собственности на Земельный участок - у Участника долевого строительства, 2/3 - у Застройщика".

Как бы обозначить, что помещения общего пользования подлежат выделению как самостоятельный объект недвижимого имущества..

И насколько это осуществимо?

1. Оформляем технический и кадастровый паспорт на помещения первого этажа (за исключением помещений общего пользования). Регистрируем право собственности Дольщика;

2. Оформляем технический и кадастровый паспорт на помещения второго и третьего этажа (за исключением помещений общего пользования). Регистрируем право собственности Застройщика;

3. Оформляем кадастровый паспорт на помещения общего пользования. Регистрируем право общей долевой собственности на помещения общего пользования Застройщика и Дольщика.

Так верно?

[Полиграфыч]

Вам в помощь Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64

[DariyaL]

Полиграфыч, спасибо. я знаю про постановлении и аналогию... но тем не менее? мы можем выделить и отдельно зарегистрировать право на помещения общего пользования?

[Полиграфыч]

DariyaL,

мы можем выделить и отдельно зарегистрировать право на помещения общего пользования?

Можете, но нужно учитывать следующие положения ППВАС:
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
Выводы сделаете сами.

[DariyaL]

Полиграфыч, верно!! Спасибо! Значит указываю, что пропорционально.

Как бы обозначить в договоре, что помещения общего пользования подлежат выделению как самостоятельный объект недвижимого имущества?

[Полиграфыч]

Полиграфыч, верно!! Спасибо! Значит указываю, что пропорционально.

Как бы обозначить в договоре, что помещения общего пользования подлежат выделению как самостоятельный объект недвижимого имущества?

Зачем Вам этот гемморой?
А если состав общего имущества изменится (реконструкция, капремонт, прочие замуты), Вы будете и в ЕГРП вносить изменения? При этом собственников всех надо подпрягать в регистратуру. А если один из собственников решит продать свою часть? как продажа будет происходить? опять же расходы на госпошлину и лишнее регистрационное действие...
По мне, так получать свидетельство на общее имущество нет смысла, потому как и прилегающая территория и крыша и лестницы - все это общее имущество. Я думаю, что в данном случае стороны должны определить порядок пользования и владения этим имуществом. Решением собственников стороны определяют перечень общего имущества нежилого здания и дополнительно подписывают соглашение, которым обязуются сообща, пропорционально своим длям в праве на общее имущество нести расходы по содержанию общего имущества: делать ремонт, чистить крыши от снега, вывозить мусор, заключать договоры на электроснабжение общего имущества и прочее, и прочее. Вот и все!
Я как раз занимаюсь таким договором, у самого примерно аналогичная ситуация, только собственник решил нежилое здание продать по частям и, соответственно, неизбежно нужно решать вопрос о выделении общего имущества. Думаю над формулировками решения собственника (пока он один, можно все что угодно нарешать, но в рамках закона), определяющего перечень общего имущества, и порядок его эксплуатации.
Единственное в договоры с покупателями частей здания прописывать буду, что будущий покупатель обязуется нести расходы по содержанию общим имуществом здания согласно принятому решению, что покупатель ознакомлен с порядком и обязуется его выполнять и подписать соглашение по содержанию имуществом. Поскольку все "коммунальные" договоры заключены на продавца (нынешнего собственника всего здания) то и нужно решать вопрос о компенсации затрат по содержанию зданием.
Если есть мысли по этому поводу, готов обсудить эти вопросы сообща.

А в договоре долевого участия так и пропишите, что общим имуществом является и далее цитата из ст. 36 ЖК РФ (по аналогии), также укажите, что перечень согласовывается сторонами при решении вопроса о содержании общего имущества.

Сообщение отредактировал Полиграфыч: 12 October 2011 - 18:30

[yes-ooo]

Полиграфыч,
Сорри, вместо цитаты нажала на рейтинг, не знаю, как исправить...
А зачем вам при продаже по частям здания выделять общее имущество? Если вы сами пишете про крыши и прилегающую территорию, часть которых все равно никак не выделить. (Ну тут только если особая политическая воля присутствует, конечно). Я писала в договоре, что судьбе нежилого помещения следует приходящаяся на него доля в местах общего пользования, высчитываемая пропорционально площади нежилого помещения. Зарегистрировали нормально. Более того, как-то я большой объект недвижимости разделила на кучу маленьких и таким же образом написав в соглашении о разделе объекта недвижимости, "потеряла" места общего пользования из общей площади.

Еще не понимаю, каким волшебным образом можно получить кадастровый паспорт только на места общего пользования (с назначением: вспомогательное) без привязки к какому-то основному имуществу.

Сообщение отредактировал yes-ooo: 12 October 2011 - 19:13

[Полиграфыч]

yes-ooo,

А зачем вам при продаже по частям здания выделять общее имущество?

Быть может я неправильно выразился, но под выделением я имел в виду не выделение в отдельный объект недвижимости, права на на который зарегистрированы в ЕГРП, а в смысле обособления этого имущества как долевого от собственности частной, то есть принадлежащей одному лицу.
Как разделить объект на несколько я примерно представляю, но вот как грамотно управлять такми объектом, чтобы ни у кого из собственников не возникало вопросов и разногласий по поводу эксплуатации и содержания общего имущества - вот для меня вопрос. Взять, к примеру, то же электричество. Как его учитывать, ставить на каждый кабинет, торговую площадь, отдельную группу учета. А будет ли техническая возможность отключать такую группу учета от потребления в случае неоплаты? А на общее энергопотребления (обогреватели, освещение, реклама, прочее) ставится своя группа учета? и как она раскидывается между собственниками? по квадратам? Правильно ли это? Как правильно определить режим работы административно-торгового здания? кто устанавливает этот режим? все собственники сообща? определяется решением общего собрания? или соглашением сторон? а если состав собственников периодически меняется, то соглашение нужно постоянно переподписывать между всеми? а если новый собственник откажется подписывать?

Еще не понимаю, каким волшебным образом можно получить кадастровый паспорт только на места общего пользования (с назначением: вспомогательное) без привязки к какому-то основному имуществу.

на днях должны получить такой паспорт. потом отпишуть как это было.

[yes-ooo]

Полиграфыч,
Во-первых, в самом Соглашении о разделе я прописала про то, что судьбе основного нежилого помещения следует доля в местах общего пользования (кстати, только после посещения руководителя регпалатки и приложением в дело Постановления №64 мне удалось впихнуть туда эти слова и убедить, что места общего пользования никуда не деваются, а остаются в составе общего объекта, хоть и поделенного на части). В договорах купли-продажи подробно расписано про эту долю в МОП, приходящуюся на помещение, являющееся объектом купли-продажи, и обязанность нести бремя содержания своего имущества.
По поводу комм.услуг - мы их высчитываем с метража, а снабжение мест общего пользования раскидываем между всеми опять -таки из метража.
По поводу управления.... Это и правда засада. Правда, у нас не нежилое здание, а подземная автостоянка. Я как раз занимаюсь этим вопросом. В планах создать некоммерческое партнерство (членский взнос - это ежемесячная плата на содержание имущества, а для не вступивших в партнерство будет определен ровно такой же "обязательный платеж не члена НП" (это классное выражение я вычитала в суд. практике ВАСа). То есть НП по своей правовой природе максимально приближено к ТСЖ. При этом (не желая вести бизнес по управлению недвижимостью) созданием партнерства мы решаем вопрос выбывания нашего участия в управлении по мере продажи нежилых помещений (машиномест).
По поводу режима использования я планирую составить что-то типа "Соглашения о порядке использования объекта недвижимости". Поскольку объект недвиж-ти, являющийся объектом купли-продажи находится в едином объекте капитального строительства, содержащем общие коммуникации,общие проезды, бла-бла-бла... По аналогии с общей долевой собственностью. Там и прописать порядок принятия решения по вопросам использования и управления объектом. А так конечно, пока смутно всё это вижу. При продаже все покупатели-зайчики будут подписывать целый пакет к договору. Но что делать? Может, у кого есть другой опыт?

А вопрос отдельного кадастрового паспорта только на места общего пользования я тоже прорабатывала. И дошла до руководителя БТИ. Он не знает формы такого паспорта и считает, что отдельный паспорт на объект, содержащий в своем составе только помещения с назначением "вспомогательное" в природе существовать не может. Вспомогательное - это в помощь к чему-то. Проезд, лестничная клетка, входная группа - это обслуживающие помещения к чему-то.

Сообщение отредактировал yes-ooo: 13 October 2011 - 16:20

[DariyaL]

Полиграфыч, БТИ не против оформления кадастрового паспорта на помещения общего пользования?