Вроде и читал где-то. Но использование Поиска не помогло. Если пропустил существующую тему, подскажите без гнева.
Земля в аренде(ОМС) для эксплуатации нежилого здания. Собственник здания намерен реконструировать его.
Вариант №1. При реконструкции ВРИ ОКСа не поменяется (расширение здания). Нужно ли изменять договор аренды ЗУ в части цели предоставления ЗУ с эксплуатации на реконструкцию? Обязан ли ОМС выдать разрешение на реконструкцию при таком неизменённом правоустанавливающем документе на ЗУ?
Вариант №2.При реконструкции ВРИ ОКСа на основании выбора собственника ОМС поменяется (расширение здания с изменением его ВРИ). Нужно ли изменять договор аренды ЗУ в части цели предоставления ЗУ с эксплуатации одного ОКСа на реконструкцию под другой ОКС? Обязан ли ОМС выдать разрешение на реконструкцию при таком неизменённом правоустанавливающем документе на ЗУ? Выбранный ВРИ ОКСа предусмотрен ПЗЗ в числе основных. Градплан имеется.
Сам считаю, что в обоих вариантах договор аренды ЗУ с эксплуатации на реконструкцию не нужно переоформлять. Ибо понятие эксплуатации включает в себя и возможность реконструкции. Но не уверен. Прошу высказаться. Спасибо. Удачи в делах.
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 13
#2
Отправлено 21 August 2012 - 14:09
Если у Вас договор аренды з.у., то его объектом является именно з.у., а не ОКС, который расположен на этом з.у.Вроде и читал где-то. Но использование Поиска не помогло. Если пропустил существующую тему, подскажите без гнева.
Земля в аренде(ОМС) для эксплуатации нежилого здания. Собственник здания намерен реконструировать его.
Вариант №1. При реконструкции ВРИ ОКСа не поменяется (расширение здания). Нужно ли изменять договор аренды ЗУ в части цели предоставления ЗУ с эксплуатации на реконструкцию? Обязан ли ОМС выдать разрешение на реконструкцию при таком неизменённом правоустанавливающем документе на ЗУ?
Вариант №2.При реконструкции ВРИ ОКСа на основании выбора собственника ОМС поменяется (расширение здания с изменением его ВРИ). Нужно ли изменять договор аренды ЗУ в части цели предоставления ЗУ с эксплуатации одного ОКСа на реконструкцию под другой ОКС? Обязан ли ОМС выдать разрешение на реконструкцию при таком неизменённом правоустанавливающем документе на ЗУ? Выбранный ВРИ ОКСа предусмотрен ПЗЗ в числе основных. Градплан имеется.
Сам считаю, что в обоих вариантах договор аренды ЗУ с эксплуатации на реконструкцию не нужно переоформлять. Ибо понятие эксплуатации включает в себя и возможность реконструкции. Но не уверен. Прошу высказаться. Спасибо. Удачи в делах.
Если ВРИ з.у. не меняется, то и договор аренды з.у. нет оснований изменять.
Что касается ВРИ ОКСа, то его Вы определяете его в пределах основных ВРИ для ОКС и в соответствии с градостроительным регламентом (п. 1 ч. 1 и ч. 3 ст. 37 ГСК РФ).
#3
Отправлено 21 August 2012 - 15:39
rybin_av, ОКС в собственности . ЗУ в аренде под эксплуатацию. Суть вопроса в том, что входит ли в понятие "эксплуатация" ОКСа - и возможность реконструкции ОКСа в том числе? Либо же для реконструкции необходимо сначала изменить существенное условие договора (цель предоставления ЗУ).
1. В случае реконструкции при неизменности ВРИ ОКСа и ЗУ.
С мнением rybin_av о том, что "Если ВРИ з.у. не меняется, то и договор аренды з.у. нет оснований изменять."- хотелось бы согласиться. Однако, ЗУ собственником (ОМС) предоставлен для эксплуатации, что является существенным условием договора аренды ЗУ. Если реконструкция не входит в понятие "эксплуатация", то арендатор не вправе использовать ЗУ в непредусмотренных договором целях (в соответствии с п. 2 ст. 264 и п.3 ст. 271 ГК). Нет у арендатора ЗУ права выходить за пределы договора аренды.
2. В случае реконструкции с выбором иного ВРИ ОКСа и, следовательно, и ЗУ.
То же, что и в пункте №1. + Цель предоставления ЗУ изменяется дважды -1) с эксплуатации на реконструкцию (как в п.1) и ещё и 2) с эксплуатации ОКСа №1 на реконструкцию под ОКС №2. Опять таки, в силу п. 2 ст. 264 и п.3 ст. 271 ГК, собственник ОКСа не вправе выходить за пределы договора аренды ЗУ (ибо это противоречит условиям пользования ЗУ).
Так что,как сказал rybin_av - определить ВРИ ОКСа - это пожалуйста. Изменить цель договора аренды ЗУ - это сложнее. Но вот не вырисовывается получение разрешения на реконструкцию без этого.
Всё вышеизложенное не бесспорно, за этим и обратился.
1. В случае реконструкции при неизменности ВРИ ОКСа и ЗУ.
С мнением rybin_av о том, что "Если ВРИ з.у. не меняется, то и договор аренды з.у. нет оснований изменять."- хотелось бы согласиться. Однако, ЗУ собственником (ОМС) предоставлен для эксплуатации, что является существенным условием договора аренды ЗУ. Если реконструкция не входит в понятие "эксплуатация", то арендатор не вправе использовать ЗУ в непредусмотренных договором целях (в соответствии с п. 2 ст. 264 и п.3 ст. 271 ГК). Нет у арендатора ЗУ права выходить за пределы договора аренды.
2. В случае реконструкции с выбором иного ВРИ ОКСа и, следовательно, и ЗУ.
То же, что и в пункте №1. + Цель предоставления ЗУ изменяется дважды -1) с эксплуатации на реконструкцию (как в п.1) и ещё и 2) с эксплуатации ОКСа №1 на реконструкцию под ОКС №2. Опять таки, в силу п. 2 ст. 264 и п.3 ст. 271 ГК, собственник ОКСа не вправе выходить за пределы договора аренды ЗУ (ибо это противоречит условиям пользования ЗУ).
Так что,как сказал rybin_av - определить ВРИ ОКСа - это пожалуйста. Изменить цель договора аренды ЗУ - это сложнее. Но вот не вырисовывается получение разрешения на реконструкцию без этого.
Всё вышеизложенное не бесспорно, за этим и обратился.
#4
Отправлено 21 August 2012 - 19:10
rfs33
знаю несколько случаев, когда реконструированный ОКС не могут зарегистрировать в росрегистрации по причине аренды земли "под эксплуатацию", но в данном случае, считаю надо опираться на ГПЗУ, т.к. Статья 44. ГрК "Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам."
знаю несколько случаев, когда реконструированный ОКС не могут зарегистрировать в росрегистрации по причине аренды земли "под эксплуатацию", но в данном случае, считаю надо опираться на ГПЗУ, т.к. Статья 44. ГрК "Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам."
#5
Отправлено 22 August 2012 - 20:42
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с соблюдением порядка, установленного статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства.
Правила указанной статьи Земельного кодекса, однако, не предусматривают ситуации, когда строительство нового объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации. В рассматриваемом случае земельный участок как использовался его правообладателем без нарушения земельного законодательства в целях, для которых он ему был изначально предоставлен (по основному виду разрешенного использования), в период строительства нового объекта, так и продолжает использоваться по окончании строительства.
Данная точка зрения нашла отражение в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 февраля 2010 г. № 14434/09. Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам:
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе строить на нем здания, строения, сооружения, если такое строительство предусмотрено в разрешенном использовании этого участка. То обстоятельство, что земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации существующих на данном участке объектов недвижимости, препятствием для строительства не является.
Этот вывод Президиума ВАС РФ следует из п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым арендатор земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбрать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов (см. также Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2009 по делу N А28-6194/2009-133/16, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2009 N А33-1000/08-Ф02-655/09 по делу N А33-1000/08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2833/2007 по делу N А32-20081/2006-31/417).
Правила указанной статьи Земельного кодекса, однако, не предусматривают ситуации, когда строительство нового объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации. В рассматриваемом случае земельный участок как использовался его правообладателем без нарушения земельного законодательства в целях, для которых он ему был изначально предоставлен (по основному виду разрешенного использования), в период строительства нового объекта, так и продолжает использоваться по окончании строительства.
Данная точка зрения нашла отражение в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 февраля 2010 г. № 14434/09. Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам:
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе строить на нем здания, строения, сооружения, если такое строительство предусмотрено в разрешенном использовании этого участка. То обстоятельство, что земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации существующих на данном участке объектов недвижимости, препятствием для строительства не является.
Этот вывод Президиума ВАС РФ следует из п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым арендатор земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбрать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов (см. также Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2009 по делу N А28-6194/2009-133/16, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2009 N А33-1000/08-Ф02-655/09 по делу N А33-1000/08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2833/2007 по делу N А32-20081/2006-31/417).
#6
Отправлено 23 August 2012 - 10:14
Спасибо, Stoner, удачи в делах!Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с соблюдением порядка, установленного статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства.
Правила указанной статьи Земельного кодекса, однако, не предусматривают ситуации, когда строительство нового объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации. В рассматриваемом случае земельный участок как использовался его правообладателем без нарушения земельного законодательства в целях, для которых он ему был изначально предоставлен (по основному виду разрешенного использования), в период строительства нового объекта, так и продолжает использоваться по окончании строительства.
Данная точка зрения нашла отражение в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 февраля 2010 г. № 14434/09. Президиум ВАС РФ пришел к следующим выводам:
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе строить на нем здания, строения, сооружения, если такое строительство предусмотрено в разрешенном использовании этого участка. То обстоятельство, что земельный участок был предоставлен в аренду для эксплуатации существующих на данном участке объектов недвижимости, препятствием для строительства не является.
Этот вывод Президиума ВАС РФ следует из п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым арендатор земельного участка вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбрать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов (см. также Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.12.2009 по делу N А28-6194/2009-133/16, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.03.2009 N А33-1000/08-Ф02-655/09 по делу N А33-1000/08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.05.2007 N Ф08-2833/2007 по делу N А32-20081/2006-31/417).
#7
Отправлено 25 August 2012 - 00:22
Stoner, однако внимательно вчитываясь в Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16 февраля 2010 г. № 14434/09, можно увидеть, что оно подходит далеко не для всех ситуаций. Читаем:
"В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с соблюдением порядка, установленного этой статьей, предусматривающего принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка именно для строительства.
Однако правила названной статьи не предусматривают ситуации, когда строительство нового производственного объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации."
В рассматриваемом случае земельный участок как использовался его правообладателем без нарушения земельного законодательства в целях, для которых он ему был изначально предоставлен (по основному виду разрешенного использования), в период строительства нового объекта, так и продолжает использоваться по окончании строительства."
Думаю, что на это Постановление можно железно опереться только в случае, если на ЗУ, ранее предоставленном для эксплуатации ОКСа, задумано дополнительное строительство ОКСа аналогичного назначения. Почти железно (по аналогии, но не на прямую) можно опереться при реконструкции ОКСа на ЗУ ранее предоставленном для эксплуатации данного ОКСа без изменения ВРИ ОКСа. В обоих случаях ОМС обязан будет выдать РНС без переоформления арендных отношений на ЗУ (так как следует из Постановления - "когда строительство нового производственного объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации" -то новое предоставление ЗУ в порядке 30 ст. ЗК не производится). Это вполне согласуется с п. 2 ст. 264 и п.3 ст. 271 ГК, ибо не противоречит "условиям пользования данным участком, установленным законом или договором."
Но в случае, когда на ЗУ предоставленном для эксплуатации ОКСа планируется строительство нового объекта не аналогичного назначения или реконструкция ОКСа с изменением ВРИ ОКСа, то это Постановление не прокатит. Тут всё будет решать не возможность выбора ВРИ по п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК а то, чтобы выбранный ВРИ не противоречил условиям предоставления ЗУ. И если ЗУ предоставлен исключительно для эксплуатации ОКСа с установленным ВРИ, то короткой дороги не будет. Не даст ОМС РНС, не обязан давать. Если написано в договоре аренды ЗУ - под эксплуатацию магазина - не обязан, если написано - для эксплуатации нежилого здания - то обязан.
Итак, без смены ВРИ можно получить РНС и без изменения договора аренды ЗУ, уже предоставленного под эксплуатацию.
При желании сменить ВРИ, имхо не обязан ОМС давать РНС до изменения договора аренды ЗУ.
Stoner, ещё раз спасибо. По крайней мере есть ясность, что договора аренды ЗУ под эксплуатацию аналогичного ОКСа в случае реконструкции при неизменности ВРИ ОКСа достаточно для получения РНС.
В остальной части (при реконструкции со сменой ВРИ ОКСа) ясности нет. Пункт 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК уступают в случае аренды п. 2 ст. 264 и п.3 ст. 271 ГК.
"В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с соблюдением порядка, установленного этой статьей, предусматривающего принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка именно для строительства.
Однако правила названной статьи не предусматривают ситуации, когда строительство нового производственного объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации."
В рассматриваемом случае земельный участок как использовался его правообладателем без нарушения земельного законодательства в целях, для которых он ему был изначально предоставлен (по основному виду разрешенного использования), в период строительства нового объекта, так и продолжает использоваться по окончании строительства."
Думаю, что на это Постановление можно железно опереться только в случае, если на ЗУ, ранее предоставленном для эксплуатации ОКСа, задумано дополнительное строительство ОКСа аналогичного назначения. Почти железно (по аналогии, но не на прямую) можно опереться при реконструкции ОКСа на ЗУ ранее предоставленном для эксплуатации данного ОКСа без изменения ВРИ ОКСа. В обоих случаях ОМС обязан будет выдать РНС без переоформления арендных отношений на ЗУ (так как следует из Постановления - "когда строительство нового производственного объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации" -то новое предоставление ЗУ в порядке 30 ст. ЗК не производится). Это вполне согласуется с п. 2 ст. 264 и п.3 ст. 271 ГК, ибо не противоречит "условиям пользования данным участком, установленным законом или договором."
Но в случае, когда на ЗУ предоставленном для эксплуатации ОКСа планируется строительство нового объекта не аналогичного назначения или реконструкция ОКСа с изменением ВРИ ОКСа, то это Постановление не прокатит. Тут всё будет решать не возможность выбора ВРИ по п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК а то, чтобы выбранный ВРИ не противоречил условиям предоставления ЗУ. И если ЗУ предоставлен исключительно для эксплуатации ОКСа с установленным ВРИ, то короткой дороги не будет. Не даст ОМС РНС, не обязан давать. Если написано в договоре аренды ЗУ - под эксплуатацию магазина - не обязан, если написано - для эксплуатации нежилого здания - то обязан.
Итак, без смены ВРИ можно получить РНС и без изменения договора аренды ЗУ, уже предоставленного под эксплуатацию.
При желании сменить ВРИ, имхо не обязан ОМС давать РНС до изменения договора аренды ЗУ.
Stoner, ещё раз спасибо. По крайней мере есть ясность, что договора аренды ЗУ под эксплуатацию аналогичного ОКСа в случае реконструкции при неизменности ВРИ ОКСа достаточно для получения РНС.
В остальной части (при реконструкции со сменой ВРИ ОКСа) ясности нет. Пункт 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК уступают в случае аренды п. 2 ст. 264 и п.3 ст. 271 ГК.
#8
Отправлено 29 August 2012 - 13:27
Ну, вообще-то, "для эксплуатации нежилого здания"- некорректное обозначение ВРИ, такого ВРИ быть не должно, т.к. он не позволяет отнести ни к одной из групп по 39-му приказу Минэкономразвития.
Соглашусь, впрочем, с тем, что без изменения в договор выдать РНС они не обязаны, если строиться будет нечто отличное от ВРИ участка в договоре изначальном.
Но и тут все же не без туману. Ведь ст. 37 ГрК речь идет не только о ВРИ участка, но и ОКСа. К тому ж в градплане, обязательном к представлению при обращении за РНС, указываются все основные и вспомогательные ВРИ участка...
Соглашусь, впрочем, с тем, что без изменения в договор выдать РНС они не обязаны, если строиться будет нечто отличное от ВРИ участка в договоре изначальном.
Но и тут все же не без туману. Ведь ст. 37 ГрК речь идет не только о ВРИ участка, но и ОКСа. К тому ж в градплане, обязательном к представлению при обращении за РНС, указываются все основные и вспомогательные ВРИ участка...
Сообщение отредактировал Stoner: 29 August 2012 - 13:28
#9
Отправлено 29 August 2012 - 21:00
Насчёт тумана.Соглашусь, впрочем, с тем, что без изменения в договор выдать РНС они не обязаны, если строиться будет нечто отличное от ВРИ участка в договоре изначальном.
Но и тут все же не без туману. Ведь ст. 37 ГрК речь идет не только о ВРИ участка, но и ОКСа. К тому ж в градплане, обязательном к представлению при обращении за РНС, указываются все основные и вспомогательные ВРИ участка...
Гражданский Кодекс статья 271 пункт 3:
"Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором."
Нету тут тумана. Собственник ОКСа вправе выбирать ВРИ ОКСа из числа основных и вспомогательных ... (ст. 37 ГрК), но использовать чужой участок, противореча условиям предоставления, он не сможет.
Реконструкция на арендной земле регулируется : 1) гражданским (п. 2 ст. 264 и п.3 ст. 271 ГК), 2)земельным (п.2 ст. 7 ЗК РФ) , 3)градостроительным (п. 4 ст. 37 ГрК) законодательством. Градостроительные права в данном случае производны от земельных и гражданских, и поэтому пока постоят в сторонке. Норма п.2 ст. 7 ЗК РФ : "Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования" будет общей. Норма п. 2 ст. 264 ГК : "Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником" и ранее приведённая норма п.3 ст. 271 ГК будут для АРЕНДАТОРА специальными по отношению к общей. Есть и другие специальные нормы для п.2 ст. 7 ЗК. К примеру, нельзя специфическому АРЕНДАТОРУ ЗУ без права строительства, опереться на п.2 ст. 7 ЗК и выбрать ВРИ, подразумевающий строительство. Так что, имхо, собственник ОКСа - арендатор ЗУ, в силу прямого указания гражданского законодательства, имеет ряд дополнительных ограничений в праве владения и пользования собственным ОКСом по сравнению с собственником ОКСа-собственником ЗУ. Не сможет арендатор ЗУ сменить ВРИ своего ОКСа до тех пор, пока ЗУ не выкупит. НЕ СМОЖЕТ. И не заставит он ОМС изменить ранее установленное существенное условие договора об условии пользования ЗУ. И разрешение на реконструкцию со сменой ВРИ ОКСа не получит.
Сообщение отредактировал rfs33: 29 August 2012 - 21:04
#10
Отправлено 30 August 2012 - 14:37
Часть 3 статьи 3 ЗК РФ: Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Т.о., Гражданский кодекс, пожалуй, не может в данном отношении порождать спецнормы относительно положений ЗК. В остальном же, скорее, согласен.
Тем более вот позиция Росреестра в том же духе:
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 10 июня 2010 г. N 14-4548-ГЕ
В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства из числа основных и вспомогательных выбирают правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 Гражданского кодекса).
Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.
Таким образом, полагаем, что арендатор земельного участка не вправе самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельного участка.
Т.о., Гражданский кодекс, пожалуй, не может в данном отношении порождать спецнормы относительно положений ЗК. В остальном же, скорее, согласен.
Тем более вот позиция Росреестра в том же духе:
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 10 июня 2010 г. N 14-4548-ГЕ
В соответствии с частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства из числа основных и вспомогательных выбирают правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора его изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (статья 450 Гражданского кодекса).
Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка.
Таким образом, полагаем, что арендатор земельного участка не вправе самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельного участка.
#11
Отправлено 12 September 2012 - 15:36
Из всего вышесказанного у нас следующий план действий:
1. купили на физика право аренды на участок 1 га с торгов со смешным ВРИ - "В соответствии с ВРИ коммунальной зоны К2"
2. построили индивидуальный гараж без разрешения на строительство
3. Получили в ОМС выписку из ПЗЗ по всем ВРИ на данную территорию К2
4. Вносим изменения в договор аренды участка в части ВРИ "под строительство индивидуального гаража"
5. Регистрируем по упрощёнке индивидуальный гараж и изменения в ВРИ в договоре аренды.
6. Приватизируем участок под существующее здание индивидуального гаража (ну и пусть участок 1 га а гараж всего 36 кв.м.).
Далее как собственники участка строим что хотим в рамках ПЗЗ и не создавая угрозу жизни и здоровья граждан.
1. купили на физика право аренды на участок 1 га с торгов со смешным ВРИ - "В соответствии с ВРИ коммунальной зоны К2"
2. построили индивидуальный гараж без разрешения на строительство
3. Получили в ОМС выписку из ПЗЗ по всем ВРИ на данную территорию К2
4. Вносим изменения в договор аренды участка в части ВРИ "под строительство индивидуального гаража"
5. Регистрируем по упрощёнке индивидуальный гараж и изменения в ВРИ в договоре аренды.
6. Приватизируем участок под существующее здание индивидуального гаража (ну и пусть участок 1 га а гараж всего 36 кв.м.).
Далее как собственники участка строим что хотим в рамках ПЗЗ и не создавая угрозу жизни и здоровья граждан.
#12
Отправлено 12 September 2012 - 20:43
Из всего вышесказанного у нас следующий план действий:
1. купили на физика право аренды на участок 1 га с торгов со смешным ВРИ - "В соответствии с ВРИ коммунальной зоны К2"
2. построили индивидуальный гараж без разрешения на строительство
3. Получили в ОМС выписку из ПЗЗ по всем ВРИ на данную территорию К2
4. Вносим изменения в договор аренды участка в части ВРИ "под строительство индивидуального гаража"
5. Регистрируем по упрощёнке индивидуальный гараж и изменения в ВРИ в договоре аренды.
6. Приватизируем участок под существующее здание индивидуального гаража (ну и пусть участок 1 га а гараж всего 36 кв.м.).
Далее как собственники участка строим что хотим в рамках ПЗЗ и не создавая угрозу жизни и здоровья граждан.
1.ВРИ может и смешной, но для арендатора ИДЕАЛЬНЫЙ, ибо универсальный.
2.Без разрешения на строительство получится если: во-первых, индивидуальный гараж поименован в ПЗЗ в качестве основного ВРИ для данной зоны, во-вторых если сумеете доказать, что участок предоставлен физику не в предпринимательских целях (с учётом указанного ВРИ - скорее всего не получится, ибо наверняка в "коммунальной зоне К2" предпринимательство не исключается). Лучше запросите ГПЗУ и получите спокойно РНС.
3.
4. Это, имхо, совершенно не к чему. Ибо если гараж предусморен ПЗЗ в качестве основного ВРИ, то ЗУ, в соответствии договором, Вам уже предоставлен - в том числе и под строительство гаража.
5. Если имеете право на строительство гаража без РНС (см. п. 2), то гараж зарегят и без изменения универсального ВРИ ЗУ. Таким ВРИ ЗУ дорожить надо, а не менять.
6.Законно приватизировать (потребовать) сможете землю под гаражом плюс немного вокруг (зависит от подъезда). Если повезёт, то может быть подъездные пути . Если договоритесь с ОМС, то приватизацию всего ЗУ незаконной не назовёшь.
Ситуация весьма удобная для арендатора, желающего выкупить ЗУ. Интересно, что у Вас в кадастровом паспорте ЗУ написано про разрешенное использование и фактическое использование?
#13
Отправлено 13 September 2012 - 14:23
Не согласен в п. 2 ст 7 ЗК сказано про любой вид без разделения основной или вспомогательный.2.Без разрешения на строительство получится если: во-первых, индивидуальный гараж поименован в ПЗЗ в качестве основного ВРИ для данной зоны, во-вторых если сумеете доказать, что участок предоставлен физику не в предпринимательских целях (с учётом указанного ВРИ - скорее всего не получится, ибо наверняка в "коммунальной зоне К2" предпринимательство не исключается). Лучше запросите ГПЗУ и получите спокойно РНС.
Как вы себе представляете доказательства по физику - не в предпринимательских целях? - уж очень попахивает корупционогенным фактором - на усмотрение чиновника. а есть такой ВРИ где предпринимательство совсем исключается?
ГПЗУ в данном случае? а что он даёт по ВРИ кроме тех же выписок из град зонирования?
А это как раз для гос регистратора, что бы глупых вопросов не задавал - требуется для такого объекта разрешение на строительство или не требуется. Обычный стандарт гос регистратора - запрос в ОМС, а те конечно будут настаивать что да требуется (как это мимо их кассы кто то хочет пролезть).4. Это, имхо, совершенно не к чему. Ибо если гараж предусморен ПЗЗ в качестве основного ВРИ, то ЗУ, в соответствии договором, Вам уже предоставлен - в том числе и под строительство гаража.
Дорожить ВРИ не имеет смысла если ты собственник участка. Пожалуста пиши новую заявку в ЗКП с приложением правового зонирования и в перёд. А смысл? при наличии коммерческих ВРИ кад стоимость поднимут по виду №5 или хуже по виду №9 и платить налогов нуно будет очень много.
Опять не согласен - судебная практика за существующий кадастровый паспорт и предосталение в его границах. У ОМС просто денег на всех не хватит и правомочий делить участки по каждой заявке на выкуп на то что "положено" и на то что"не положено".6.Законно приватизировать (потребовать) сможете землю под гаражом плюс немного вокруг (зависит от подъезда). Если повезёт, то может быть подъездные пути . Если договоритесь с ОМС, то приватизацию всего ЗУ незаконной не назовёшь.
так что уважаемый если хотите поспорить выкладывайте нормативку или практику по сидим поспорим.
Сообщение отредактировал Амир: 13 September 2012 - 14:24
#14
Отправлено 13 September 2012 - 21:34
Не согласен в п. 2 ст 7 ЗК сказано про любой вид без разделения основной или вспомогательный.
2.Без разрешения на строительство получится если: во-первых, индивидуальный гараж поименован в ПЗЗ в качестве основного ВРИ для данной зоны, во-вторых если сумеете доказать, что участок предоставлен физику не в предпринимательских целях (с учётом указанного ВРИ - скорее всего не получится, ибо наверняка в "коммунальной зоне К2" предпринимательство не исключается). Лучше запросите ГПЗУ и получите спокойно РНС.
Участок у Вас пока голый (не застроенный). Вспомогательный вид можно выбрать только при наличии на ЗУ объекта соответствующего основному или условно разрешенному виду. Пока на ЗУ не появится такой объект, строить объект соответствующий вспомогательному виду нельзя. Хотя ОМС зачастую то же об этом забывает.
Как вы себе представляете доказательства по физику - не в предпринимательских целях? - уж очень попахивает корупционогенным фактором - на усмотрение чиновника. а есть такой ВРИ где предпринимательство совсем исключается?
Когда Вы обратитесь в Регслужбу за регистрацией гаража в упрощенном порядке (без получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, основываясь на п.17 ст 51 ГСК), то именно Вы должны будете доказать, что имеете право на регистрацию в упрощенном порядке. Если из Вашего договора очевидно не следует, что участок предоставлен для не предпринимательской деятельности, то ждите отказа. В суде законность отказа будет доказывать Регслужба. Но право на упрощенную регистрацию доказывать будете Вы. На мой взгляд указанная в Вашем договоре цель не исклюает использования для предпринимательской деятельности (наверняка в К2 есть предпринимательские ВРИ). На мой взгляд Вы не докажете, что ЗУ предоставлен в не предпринимательских целях и не сможете зарегить гараж без РНС. Покрайне мере риски слишком большие, а получить РНС не проблема.
ГПЗУ в данном случае? а что он даёт по ВРИ кроме тех же выписок из град зонирования?
С ГПЗУ получите РНС.А это как раз для гос регистратора, что бы глупых вопросов не задавал - требуется для такого объекта разрешение на строительство или не требуется. Обычный стандарт гос регистратора - запрос в ОМС, а те конечно будут настаивать что да требуется (как это мимо их кассы кто то хочет пролезть).4. Это, имхо, совершенно не к чему. Ибо если гараж предусморен ПЗЗ в качестве основного ВРИ, то ЗУ, в соответствии договором, Вам уже предоставлен - в том числе и под строительство гаража.
Запрос направят даже если в договоре будет написано "для строительства гаража". Проходили это. И ОМС всё равно напишет, что РНС нужно получать. В упрощённом порядке без суда сложно буде зарегить.
Дорожить ВРИ не имеет смысла если ты собственник участка. Пожалуста пиши новую заявку в ЗКП с приложением правового зонирования и в перёд. А смысл? при наличии коммерческих ВРИ кад стоимость поднимут по виду №5 или хуже по виду №9 и платить налогов нуно будет очень много.
Сначала станьте собственником всего ЗУ, а потом не дорожите универсальным ВРИ.
Выбирая между упрощённой регистрацией с потерей универсального ВРИ и обычным порядком с сохранением универсального ВРИ, я бы выбрал второе. Оно и быстрее в итоге получится.Опять не согласен - судебная практика за существующий кадастровый паспорт и предосталение в его границах. У ОМС просто денег на всех не хватит и правомочий делить участки по каждой заявке на выкуп на то что "положено" и на то что"не положено".6.Законно приватизировать (потребовать) сможете землю под гаражом плюс немного вокруг (зависит от подъезда). Если повезёт, то может быть подъездные пути . Если договоритесь с ОМС, то приватизацию всего ЗУ незаконной не назовёшь.
Тема весьма спорная и не имеющая стандартного решения. Вроде даже тема есть такая на форуме. Нет универсальных судебных решений. В Вашем случае цель предоставления Вам ЗУ предусматривает строительство объектов разного размера. Право на выкуп по ст. 36 Вы будете иметь на участок необходимый для нормальной эксплуатации построенного ОКСа. В Вашем случае (гараж 36 кв. м. , ЗУ 1 га) налицо явная не соразмерность размера ЗУ и ОКСа. Исключительность прав на выкуп обусловлена принципом единства ЗУ и ОКСа на нём. В Вашем случае законно потребовать весь участок Вы не сможете.
Сообщение отредактировал rfs33: 13 September 2012 - 21:41
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
