Сообщений в теме: 24

[MastaA]

Добрый день!
такой вопрос нарисовался.
Есть ООО, которое якобы обладает правом собственности на имущественный комплекс (торговый центр), в котором на данный момент идет реконструкция (ремонт), то есть, здание не введено в эксплуатацию, при этом, еще до получения разрешения на ввод в эксплуатацию после ремонта ООО заключило ряд договоров аренды на помещения в торговом центре.

Меня заглючило, хочу оценить перспективы.
Допустим, что у ООО действительно есть право собственности на ТЦ, но нет (реально) разрешения на ввод в эксплуатацию. Существуют ли в таком случае ограничения по распоряжению объектом, можно ли на основании отсутствия именно разрешения на эксплуатацию порушить договор аренды?
Вроде бы, договор аренды в конкретном случае заключен на 11 мес, так что гос. регистрации не требует.
Вроде и хочется, а кажется, что не повлияет, и придется идти совсем хитрым путем...

[grin095]

В принципе запрета в сдаче в аренду нет. Более того, как предполагается в проекте Пленума ВАС по аренде возможно появится аренда будущей вещи и без ввод и без собственности.
Но есть достаточно популярная точка зрения (и я с ней согласен), что единественное предназначение объекта незавершенного строительства (суть до момента ввода вэксплуатацию) - это окончание строительства и ввод, а не эксплуатация. Соответственно нельзя его использовать для получения каких то материальных выгод, что есть суть аренды.

[rfs33]

В принципе запрета в сдаче в аренду нет. Более того, как предполагается в проекте Пленума ВАС по аренде возможно появится аренда будущей вещи и без ввод и без собственности.
Но есть достаточно популярная точка зрения (и я с ней согласен), что единественное предназначение объекта незавершенного строительства (суть до момента ввода вэксплуатацию) - это окончание строительства и ввод, а не эксплуатация. Соответственно нельзя его использовать для получения каких то материальных выгод, что есть суть аренды.

Насчёт популярной точки зрения. Для нового строительства (незавершенного) она вроде как логична. Но как с данной позиции описать реконструкцию (вроде о ней вопрос)? К примеру - торговый центр 50 000 кв.м. У здания один собственник, который получил разрешение на реконструкцию данного здания. Суть реконструкции в расширении одного из помещений и увеличении площади здания на 50 кв.м. или что-нибудь подобное. Однако здание в целом считается находящимся в стадии реконструкции. Вы считаете, что пока реконструкция не закончится, - не затронутые строительными работами части здания не могут эксплуатироваться? Имхо, ПС на здание во время реконструкции не прекратилось и не стало ПС на незавершенку.

[grin095]

В принципе все уже написал, но если интересует мое мнение по конкретному вопросу, я считаю возможным заключение договора аренды.

[MastaA]

В нашей ситуации реконструкции подвергается здание в целом.

Реконструкция осуществляется на основании разрешения на строительство от администрации МО.


Как я понимаю ст. 55 Градостроительного комплекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

В моем случае идет не строительство, а реконструкция, вот мне и интересно, какие ограничения есть на объект незавершенной реконструкции. Главный косяк собственника этого объекта, что реконструкция продолжалась в ходе эксплуатации самого объекта, из-за чего многие арендаторы свинтили с ТЦ, а на днях прокуратура после неоднократных проверок собирается таки «закрыть» ТЦ. Ну а мне же просто кровь из носу нужно признать сделку недействительной, чтобы вернуть затраты арендаторов на улучшение имущества. Варианты есть и без этого, но недействительность самый быстрый…

[MastaA]

И мне дико хочется использовать ч.3 ст. 607 ГК со ссылкой на конкретный договор аренды, где указана приблизительная площадь передаваемого Помещения в аренду, которая может быть уточнена после получения кадастрового паспорта.

В любом случае, решение нашего суда я приведу позднее.

[rfs33]

В нашей ситуации реконструкции подвергается здание в целом.

Реконструкция осуществляется на основании разрешения на строительство от администрации МО.


Как я понимаю ст. 55 Градостроительного комплекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

В моем случае идет не строительство, а реконструкция, вот мне и интересно, какие ограничения есть на объект незавершенной реконструкции. Главный косяк собственника этого объекта, что реконструкция продолжалась в ходе эксплуатации самого объекта, из-за чего многие арендаторы свинтили с ТЦ, а на днях прокуратура после неоднократных проверок собирается таки «закрыть» ТЦ. Ну а мне же просто кровь из носу нужно признать сделку недействительной, чтобы вернуть затраты арендаторов на улучшение имущества. Варианты есть и без этого, но недействительность самый быстрый…

У Вас договор аренды какого объекта (части объекта)? Существовавшего до реконструкции (на который у Арендодателя имеется зарегеное ПС) или того, что появится после реконструкции? Что в договоре написано?

[MastaA]

1. Договор аренды отдельного помещения, которое находится в торговом центре. ТЦ сейчас на реконструкции, хотя и продолжает деятельность.
2. ТЦ существовал до реконструкции. Есть свидетельство о собственности.
3. А в договоре написано, что передается помещение площадью хх кв.м. в здании по адресу:..


В абз. 2 п. 1.1. Договора указано, что площадь передаваемого объекта является приблизительной и может быть скорректирована после получения Арендодателем (ООО «Рога и Копыта») кадастрового паспорта на Объект.
Пока у меня выходит такая формулировочка:


В соответствии с п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При отсутствии кадастрового паспорта на Помещение в силу того, что разрешение на ввод в эксплуатацию в целом объекта капитального строительства - торговый центр «ТЦ», расположенный по адресу:ХХХ, определить какие-либо данные (характеристики) Помещения не представляется возможным.
И более спорное утверждение (добавил до кучи)

Кроме этого спорный, объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию и, соответственно, он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей. В то время как в соответствии с условиями договора Помещения должно использоваться Арендатором для ведения предпринимательской деятельности – розничной торговли промышленными товарами.
_____________________________________________

Хочу внести еще фразу о том, что какая-либо эксплуатация такого помещения вызывает угрозу причинения вреда жизни и здоровью посетителей, арендатора и их имуществу, привязать это к ст. 611 ГК РФ (1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества)
Ну так, посгущать краски.

[rfs33]

1. Договор аренды отдельного помещения, которое находится в торговом центре. ТЦ сейчас на реконструкции, хотя и продолжает деятельность.
2. ТЦ существовал до реконструкции. Есть свидетельство о собственности.
3. А в договоре написано, что передается помещение площадью хх кв.м. в здании по адресу:..


В абз. 2 п. 1.1. Договора указано, что площадь передаваемого объекта является приблизительной и может быть скорректирована после получения Арендодателем (ООО «Рога и Копыта») кадастрового паспорта на Объект.
Пока у меня выходит такая формулировочка:


В соответствии с п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При отсутствии кадастрового паспорта на Помещение в силу того, что разрешение на ввод в эксплуатацию в целом объекта капитального строительства - торговый центр «ТЦ», расположенный по адресу:ХХХ, определить какие-либо данные (характеристики) Помещения не представляется возможным.
И более спорное утверждение (добавил до кучи)

Кроме этого спорный, объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию и, соответственно, он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей. В то время как в соответствии с условиями договора Помещения должно использоваться Арендатором для ведения предпринимательской деятельности – розничной торговли промышленными товарами.
_____________________________________________

Хочу внести еще фразу о том, что какая-либо эксплуатация такого помещения вызывает угрозу причинения вреда жизни и здоровью посетителей, арендатора и их имуществу, привязать это к ст. 611 ГК РФ (1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества)
Ну так, посгущать краски.

Акт приема передачи Вами арендуемого объекта имеется? Фактически Вы заняли арендуемый объект? аренду платили?
Что значит, Ваша фраза - "Кроме этого спорный, объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно...."???
Кто его зарегил в качестве ОНС???

[MastaA]

Акт приема передачи Вами арендуемого объекта имеется? Фактически Вы заняли арендуемый объект? аренду платили?

Арендные платежи мы обратно не требуем, все равно суд признает фактически сложившимися отношения аренды, пусть. Главная цель - ппризнать недействительным договор с кабальными условиями.

Что значит, Ваша фраза - "Кроме этого спорный, объект зарегистрирован как незавершенный строительством,
На объект выдано разрешение на строительство, в глаза его не видел, но имеются материалы проверки прокуратуры и гостройнадзора, где он упоминается.
В любом случае, убирается начало предложения и все, да и не на это давить я собираюсь

[grin095]

Вот это ваше
Кроме этого спорный, объект зарегистрирован как незавершенный строительством
с учетом разъяснения
На объект выдано разрешение на строительство, в глаза его не видел, но имеются материалы проверки прокуратуры и гостройнадзора, где он упоминается
конечно навевает разные мысли ввиду очевидного бреда.. но ладно..

Я бы так ответил, попытки показать незаключенность договора через 607 конечно могут иметь право на существование, но имхо только как заключение по рискам.. если договор нужен, то дальнейшая корекция предмета в акте и отсутствие возражений сторон этот риск снимут практически полностью, а будущий Пленум по аренде снимет этот риск на 100%

А вот по эксплуатации незавершенки я согласен.

[MastaA]

Вот это ваше
Кроме этого спорный, объект зарегистрирован как незавершенный строительством
с учетом разъяснения
На объект выдано разрешение на строительство, в глаза его не видел, но имеются материалы проверки прокуратуры и гостройнадзора, где он упоминается
конечно навевает разные мысли ввиду очевидного бреда.. но ладно..

Оговорюсь, то, что объект зарегистрирован как незавершенный строительством, это мой домысел на основании того, что я только знаю о наличии именно разрешения на строительство, выданное администрацией МО.

вот по эксплуатации незавершенки я согласен.

со мной или rfs33?

Я бы так ответил, попытки показать незаключенность договора через 607 конечно могут иметь право на существование, но имхо только как заключение по рискам.. если договор нужен, то дальнейшая корекция предмета в акте и отсутствие возражений сторон этот риск снимут практически полностью, а будущий Пленум по аренде снимет этот риск на 100%

Договор абсолютно не нужен, предмет уточнять ну совершенно не хочется =)

[grin095]

С вашей, если помещение находится в стадии реконструкции, с rfs33 если нет.

[MastaA]

помещение в стадии реконструкции.
На поржать, хозяева ТЦ сделали финт ушами - провели весь ремонт за счет арендаторов, заранее прописав, что любые улучшения возмещению не подлежат. А арендаторам на словах пообещали, что расходы на ремонт будут компенсированы в счет арендных платежей.

И поверили ведь. не один, а очень-очень много арендаторов...

[grin095]

Простите за оффтоп, а что тут смешного? это все равно как смеятся над издевательствами полиции над обычными обывателями.. тут грустить надо и думать о том, что хорошо, что не ты юрист этих арендаторов..

Сообщение отредактировал grin095: 14 September 2012 - 19:29

[местный]

MastaA,

аргументы против ничтожности договора аренды, заключенного в отношении помещения в невведенном в эксплуатацию объекте незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности, вы сможете найти в Постановлении ФАС Московского округа от 22.02.2011 N КГ-А41/18149-10-2 по делу N А41-9048/10


аргументы за ничтожность положений предварительного договора аренды об использовании помещений в введенном в эксплуатацию объекте (т.е. положений об аренде таких помещений), но право собственности "арендодателя" в отношении которого не было зарегистрировано на момент заключения такого договора (из-за несоблюдения требований ст.608 и п.2 ст.25 122-ФЗ) - в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. N 09АП-11027/2008-ГК по делу N А40-13054/08-60-82

Ответ же на вопрос о наличии зарегистрированного права собственности у вашего арендодателя вы должны бы уже получить (если, конечно, вопрос для вас действительно важен и вы сделали очевидное - запросили выписку из ЕГРП в отношении здания еще до открытия этой темы).

[rfs33]

MastaA,

аргументы против ничтожности договора аренды, заключенного в отношении помещения в невведенном в эксплуатацию объекте незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности, вы сможете найти в Постановлении ФАС Московского округа от 22.02.2011 N КГ-А41/18149-10-2 по делу N А41-9048/10


аргументы за ничтожность положений предварительного договора аренды об использовании помещений в введенном в эксплуатацию объекте (т.е. положений об аренде таких помещений), но право собственности "арендодателя" в отношении которого не было зарегистрировано на момент заключения такого договора (из-за несоблюдения требований ст.608 и п.2 ст.25 122-ФЗ) - в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 октября 2008 г. N 09АП-11027/2008-ГК по делу N А40-13054/08-60-82

Ответ же на вопрос о наличии зарегистрированного права собственности у вашего арендодателя вы должны бы уже получить (если, конечно, вопрос для вас действительно важен и вы сделали очевидное - запросили выписку из ЕГРП в отношении здания еще до открытия этой темы).

Вопрос о возможности сдачи в аренду зарегенных или незарегенных незавершённых строительством объектов действительно отражен в указанных Вами судебных решениях. Но у топикстартера в аренде незавершенный реконструкцией объект.
Из постов топикстартера следует:
1) Арендодатель в момент заключения договора аренды обладал правом собственности на здание ТЦ (не на ОНС),
2) Помещение принято Арендатором, и эксплуатировалось им какое-то время.
3) При приёме-передаче и дальнейшей эксплуатации у сторон договора не возникало споров в отношении определения предмета аренды, арендная плата уплачивалась.
4) В период действия договора Арендодатель затеял реконструкцию (получил разрешение на реконструкцию и начал её осуществлять)
5) Арендатор хочет признать договор аренды не заключенным, в связи с вышеизложенным.
Имхо, если договор был заключен до получения разрешения на реконструкцию, то именно такое требование бесперспективно.

А вот насчёт возможности сдачи в аренду ОКСа после получения разрешения на реконструкцию - обсуждаемо.
Во первых - что такое объект в стадии реконструкции или незавершённый реконструкцией объект? Каким НПА он определён. В Росреестре он числится завершенным пока собственник не захочет его зарегить как ОНС.
Второй вопрос - может ли здание находиться в частичной реконструкции (незначительная часть здания подпадает под проведение работ)?
Имхо, собственник здания (в том числе реконструируемого) вправе им распоряжаться. Выбор и право Арендатора заключать договор или нет, а также заявлять требования и претензии в случае если реконструкция ему мешает. Сам факт реконструкции не препятствует заключению договора аренды как той части здания которая не затронута реконструкцией, так и той части здания которая реконструируется.

Сообщение отредактировал rfs33: 15 September 2012 - 11:40

[Artem_ru]

Реконструируемый объект и незавершенный строительством объект разные вещи. Помещения в реконструируемом здании вполне законно могут быть предметом аренды. Даже если эти помещения представляют собой freespace и требуеют планировки (реконструкции). Если здание ранее функционировало, то в проекте реконструкции, как правило, включается раздел о порядке использования в период ремонта частей здания, не затронутых реконструкцией. Далее - невозможность использовать помещения по причине проведения ремонтных работ является основанием для утверждения о том, что арендодатель передал помещения не соответствующие условиям договора аренды, но не о его недействительности. Несогласование предмета договора - в целом, отдельная песня, хотя иногда может быть связана и с реконструкцией.

[MastaA]

Накропал встречное:
....
Согласно п.1.1. Договора Арендодатель (ООО «ХХХ») передает, а Арендатор (ИП УУУ.) принимает в аренду следующее недвижимое имущество: помещение площадью 15,00 кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: ..........(далее – Помещение).

... (поели мыши ибо лирика)

Решением Арбитражного суда ..... от чч.чч.12г. по делу №Ачч-чччч/12 установлено, что ООО «ХХХ» осуществляет эксплуатацию объекта капитального строительства – .... в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства.
Согласно ст. 55 Кодекса эксплуатация объекта капитального строительства возможно после ввода объекта в эксплуатацию; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации; для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
До настоящего времени разрешение на эксплуатацию указанного объекта капитального строительства не получено.
Таким образом, ООО «ХХХ» в нарушение требований, установленных федеральным законом, передало в аренду ИП УУУ Помещение, разрешение на эксплуатацию которого получено не было.
Спорный объект не принят в эксплуатацию и, соответственно, он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей. В то время как в соответствии с условиями договора Помещения должно использоваться Арендатором (ИП УУУ) для ведения предпринимательской деятельности – розничной торговли промышленными товарами.
В абз. 2 п. 1.1. Договора указано, что площадь передаваемого объекта является приблизительной и может быть скорректирована после получения Арендодателем кадастрового паспорта на Объект.
В соответствии с п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При отсутствии кадастрового паспорта на Помещение в силу того, что разрешение на ввод в эксплуатацию в целом объекта капитального строительства -... не получено, определить какие-либо данные (характеристики) Помещения не представляется возможным.
В силу статей 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, является недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий.
На основании вышеизложенного и на основании ст. 125, ст. 126 АПК РФ,

ПРОШУ:

Применив последствия недействительности сделки, взыскать с ООО «ХХХ» в пользу ИП УУУ сумму в размере "много для босяка-юриста" рублей в том числе...

будем посмотреть, что из этого получиться -)

Сообщение отредактировал MastaA: 19 September 2012 - 20:03

[Strigov]

MastA, таки Вы бы определились - Вы умные или красивые? Вы вначале заявляете, что ответчиком нарушены обязательства по договору аренды, передано помещение, не соответствующее целям использования. Затем говорите о незаключенности договора, потому что не определены характеристики предмета аренды. А просите применить последствия недействительности ничтожной сделки. Вам самому не кажется, что тут что-то не то?

[MastaA]

Кажется, но фишка в том, что фактически отношения аренды сложились. Помещением пользовались, хоть и с риском для жизни и имущества . Я абсолютно не рассчитываю на возврат арендных платежей, поскольку видел практику, когда суд признает отношения фактически сложившимися и отказывает в возвращении арендной платы. И, в принципе, с этим согласен.
Меня интересует признание договора недействительным для того, чтобы неудобные пункты не действовали.
Или возникает вопрос в связке "сделка не заключена и сделка недействительна"?
Какие последствия у сделки, признанной не заключенной? -)

[rfs33]

Кажется, но фишка в том, что фактически отношения аренды сложились. Помещением пользовались, хоть и с риском для жизни и имущества . Я абсолютно не рассчитываю на возврат арендных платежей, поскольку видел практику, когда суд признает отношения фактически сложившимися и отказывает в возвращении арендной платы. И, в принципе, с этим согласен.
Меня интересует признание договора недействительным для того, чтобы неудобные пункты не действовали.
Или возникает вопрос в связке "сделка не заключена и сделка недействительна"?
Какие последствия у сделки, признанной не заключенной? -)

Всё у Вас заключено и всё у Вас действительно. И все пункты договора действуют. Арендодатель ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору. Вот Ваше основание иска со всеми вытекающими требованиями.

[MastaA]

Я, конечно, понимаю, что здесь не ВУЗ и лекции бесплатно никто читать не обязан, но просто от всего великодушия можете мне объяснить, почему ссылка на ст. 607 и утверждение о несогласованности предмета аренды у меня не сработает?
Я то догадываюсь, что суд, если надо, объяснит, но это долго и дорого. А тут можно за бесплатно и быстро. Хотя бы в 2-3 предложениях.

[grin095]

Суд либо объяснит, либо нет.. это ж суд.. вот еслиб речь шла о ВАС, то он бы сказал что то вроде - сложившиеся отношения показывают отсутствие спора о предмете договора между сторонами, в связи с чем нельзя говорить о несогласованности предмета. Таким образом они оберегают оборот от злостных действий разных умников. В таком же ракурсе будет принимаемый вроде как ими новый Пленум..
Но на сегодня я не удивлюсь, если суд и признает договор не заключенным в ранних инстанциях

Сообщение отредактировал grin095: 21 September 2012 - 17:22

[MastaA]

Вот с такой формулировкой я соглашусь.
Ну, тут мы выступаем как сторона пострадавшая от действий как раз умников. Конечно, то что клиент растяпа и нужно было читать, что подписываешь, когда в договоре прописаны взаимоисключающие пункты... Но, что поделать. Что сделано, то сделано.