Коллеги, помогите советом!
Арендодатель имеет в собственности часть 1-этажного здания, площадью по БТИ, условно, 100 кв. м. В действительности же в здании внутри возведены перегородки, лестницы и этажи и таким образом получилось 3-этажное здание площадью 300 кв. м. Узаконить перепланировку арендодатель не может. Все 300 кв.м. сдаются в аренду. Нужно "уместить" в договоры аренды всех существующих арендодателей, т.к. сейчас по действующим договорам они все вместе снимают больше площади, чем есть по свидетельству о праве собственности.
Рассматриваю 2 варианта:
1. на плане БТИ условно "выделить" всем по углу, чтобы был определен предмет аренды (в действующих договорах и этого нет) и указать для этой площади ставку арендной платы, соответствующую действительной площади. Т.е. снимает 10 кв.м., а платит как за 30.
2. так же на плане БТИ определить арендуемую площадь, согласовать предмет аренды. Но в целях расчета арендной платы ввести некий коэффициент (уже не коридорный, а заоблачный что-ли ))), и указать в договоре действительно арендуемую площадь.
В первом варианте смущает то, что арендная плата будет отличаться от рыночной за такую же площадь в 3 раза.
Во втором смущает то, что коридорный коэффициент обычно в договорах аренды составляет какую-то часть общей площади, и не превышает площадь аренды, мне встречались величины 10-15%, например. В этом же случае коэффициент будет 300%.
В обоих вариантах получается завышение рыночной цены во много раз. Для арендатора вижу риск (в силу своих не очень обширных познаний в налоговом) доначисления налога из-за завышения расходов. Для арендодателя риска не вижу, кроме того, что арендатор может потребовать предоставить ему именно то помещение, которое предусмотрено договором.
Буду благодарна за критику вариантов.
|
|
||
|
|
||
Сообщений в теме: 49
#2
Отправлено 15 September 2012 - 04:44
НМС, рыночная плата никого не интересует, есть свобода договора. Если договор сроком до года и соответственно в Росреестре не планируете регистрировать, то можно просто сделать свой собственный план, который включить в договор в качестве приложения - на нем и отметьте реально как у вас что есть и какие площади кто занимает.
#4
Отправлено 17 September 2012 - 12:57
НМС, а не боитесь, что в суде это потом полетит? Тупо кто-нибудь снимет на видео состояние здания и предложит суду выяснить, что же арендовал арендатор...
Боюсь. Но голова боится, а руки делают ) К тому же никто из арендаторов не видел план БТИ и не знает о том, что этажей нет на бумаге.
Сейчас во всех договорах не определен предмет аренды, т.е. риск незаключенности. Все краткосрочные, скоро заканчиваются, надо делать новые. По мне, лучше заключенные формально, чем незаключенные по несоблюдению обязательных требований
#5
Отправлено 17 September 2012 - 13:00
а доход от несуществующего имущества вы как учитывать будете? или это "чернуха"? 
#6
Отправлено 17 September 2012 - 15:28
Все идет как арендная плата.а доход от несуществующего имущества вы как учитывать будете? или это "чернуха"?
#7
Отправлено 17 September 2012 - 16:12
а в аренду то что сдаете? иллюзорные этажи?)Все идет как арендная плата.
а доход от несуществующего имущества вы как учитывать будете? или это "чернуха"?
или у вас индульгенция от налоговых проверок?))
#8
Отправлено 17 September 2012 - 16:19
Нет, такой милости от ФНС пока не заслужили )а в аренду то что сдаете? иллюзорные этажи?)
Все идет как арендная плата.
а доход от несуществующего имущества вы как учитывать будете? или это "чернуха"?
или у вас индульгенция от налоговых проверок?))
В действующих договорах нет указания на этажи. Сформулировано так: "Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное пользование
нежилое помещение по адресу:___ общей площадью __кв.м". Т.е. по договору сдается то, что имеется в собственности. Но если взять все договоры и сложить площади, то сдается больше, чем есть по свидетельству.
#9
Отправлено 17 September 2012 - 16:26
в том и дело, это несрост непростительный. нужно на бумаге все показать красиво, сдайте им типа существующие этажи за нужную цену, т.е. тут в сговор с даторами вступать нужно, иначе никак, имхо. у вас объекта аренды официально не существует, вы никак этот момент не обойдете.Но если взять все договоры и сложить площади, то сдается больше, чем есть по свидетельству.
и вообще, где они еще такую халяву найдут? такшта пусть подписывают
#10
Отправлено 17 September 2012 - 18:23
а вариант вызвать Ростехинвентаризацию и отчертить этажи не рассматривается?
#11
Отправлено 17 September 2012 - 18:32
так а смысл? нужно не просто очертить, а легимитизировать. аа вариант вызвать Ростехинвентаризацию и отчертить этажи не рассматривается?
поэтому толку то показывать помещения в тех паспорте?Узаконить перепланировку арендодатель не может
#12
Отправлено 17 September 2012 - 19:57
так а смысл? нужно не просто очертить, а легимитизировать. а
а вариант вызвать Ростехинвентаризацию и отчертить этажи не рассматривается?поэтому толку то показывать помещения в тех паспорте?Узаконить перепланировку арендодатель не может
чтобы описать объект аренды. ну будут "красные линии" и что.
#13
Отправлено 17 September 2012 - 20:05
Эти арендаторы готовы подписать многое, это плюс ) Сейчас, к примеру, они с удовольствием платят за некую "открытую площадку", которая является территорией города и которую арендодатель тоже ничтоже сумнящеся включил в предмет аренды.в том и дело, это несрост непростительный. нужно на бумаге все показать красиво, сдайте им типа существующие этажи за нужную цену, т.е. тут в сговор с даторами вступать нужно, иначе никак, имхо. у вас объекта аренды официально не существует, вы никак этот момент не обойдете.
Но если взять все договоры и сложить площади, то сдается больше, чем есть по свидетельству.
и вообще, где они еще такую халяву найдут? такшта пусть подписывают
Я вот и не знаю даже как лучше - оставить все как есть, раз всех все устраивает, или же делать все красиво... А красиво получается еще корявее (
#14
Отправлено 17 September 2012 - 20:18
подумайте, при какой схеме взыскать с вас НО легче и не используйте ее.
#15
Отправлено 17 September 2012 - 20:59
Этот вариант не лучше того, что есть сейчас, даже больше риска. Если кто-то из арендаторов пойдет в суд, то: а) будет взыскана полученная арендная плата как НО за все неучтенные БТИ этажи, б) нет возможности получить плату за фактическое пользование помещением, потому доказательств существования помещения нет.НМС, рыночная плата никого не интересует, есть свобода договора. Если договор сроком до года и соответственно в Росреестре не планируете регистрировать, то можно просто сделать свой собственный план, который включить в договор в качестве приложения - на нем и отметьте реально как у вас что есть и какие площади кто занимает.
#16
Отправлено 18 September 2012 - 00:46
Думаете, в суде проблем не возникнет? Право собственности оформлено на один объект, описан совсем другой...чтобы описать объект аренды. ну будут "красные линии" и что
#17
Отправлено 18 September 2012 - 08:15
так трабл не в описании объекта аренды, а в придании договору законности.чтобы описать объект аренды. ну будут "красные линии" и что.
вот поэтому я и предлагаю по официальной версии сдавать нормально оформленные этажи. причем при выборе метража, который будет указан, ориентироваться на среднерыночную стоимость аренда аналогичных помещений. вам что нужно? чтобы по бумажкам все было красиво и фактура для возможных судебных разбирательств. а с договором аренды юридически существующей недвижки вероятность отыграть таки выше))Право собственности оформлено на один объект, описан совсем другой
#18
Отправлено 18 September 2012 - 13:03
Думаете, в суде проблем не возникнет? Право собственности оформлено на один объект, описан совсем другой...чтобы описать объект аренды. ну будут "красные линии" и что
ну не совсем другой, адреса будут одинаковыми. по вводным насколько я понимаю датель собственник всего здания.
прямого запрета на сдачу помещений в красных линиях нет.
так трабл не в описании объекта аренды, а в придании договору законности.
незаключенный договор не может быть законным или незаконным.
я и предлагаю по официальной версии сдавать нормально оформленные этажи. причем при выборе метража, который будет указан, ориентироваться на среднерыночную стоимость аренда аналогичных помещений.
насколько я понимаю ситуацию автора этот вариант не устроит бизнес, т.к. цена будет слишком низкая (не соответствовать фактическому положению вещей).
в идеале сначала узаконить красные линии потом сдавать или сдавать и узаконивать одновременно.
Сообщение отредактировал PetersON: 18 September 2012 - 13:05
#19
Отправлено 18 September 2012 - 13:05
Как Вы себе представляете красные линии там, где лишний этаж нарисовался?ну не совсем другой, адреса будут одинаковыми. по вводным насколько я понимаю датель собственник всего здания. прямого запрета на сдачу помещений в красных линиях нет.
#20
Отправлено 18 September 2012 - 13:08
кадастровый паспорт на все здание выдают на 3 этажа, два из которых будут в красных линиях.Как Вы себе представляете красные линии там, где лишний этаж нарисовался?ну не совсем другой, адреса будут одинаковыми. по вводным насколько я понимаю датель собственник всего здания. прямого запрета на сдачу помещений в красных линиях нет.
#21
Отправлено 18 September 2012 - 13:25
То есть все будет в красных линиях, так?Арендодатель имеет в собственности часть 1-этажного здания, площадью по БТИ, условно, 100 кв. м. В действительности же в здании внутри возведены перегородки, лестницы и этажи и таким образом получилось 3-этажное здание площадью 300 кв. м.
В свитетельстве указана этажность здания, если дефакто этажей больше, либо площадь общая существенно больше, то что это? Самовольная посторойка.
#22
Отправлено 18 September 2012 - 15:45
Именно. Цену не хочется занижать. Хочется сдать по реальной цене за фактически занимаемые метры, но площадь сдать отраженную на бумаге.насколько я понимаю ситуацию автора этот вариант не устроит бизнес, т.к. цена будет слишком низкая (не соответствовать фактическому положению вещей).
#23
Отправлено 18 September 2012 - 16:30
На мой взгляд, сдавайте и получайте плату. В любом случае, с большой долей вероятности, арендатор не сможет взыскать с Вас НО, т.к. за пользование площадью он в любом случае должен платить, т.о., если он взыщет с Вас НО, НО возникнет на его стороне. Плюс по двусторонней реституции сторонами выступают 2 стороны, пусть и недействительного договора. По идее, взыскать с Вас НО сможет только дейсмтвительный собственник помещений, а им являетесь опять же Вы, т.к. никто более не сможет оформить на Ваши этажи ПС. Ну и покажете подрядные договоры по реконструкции - дополнению здания новыми этажами.
В общем, кмк, у арендатора перспективы по такому договору такие же мутные как у Вас.
В общем, кмк, у арендатора перспективы по такому договору такие же мутные как у Вас.
#24
Отправлено 18 September 2012 - 16:36
не нужно ничего занижать. пишите цену реальную, но площади передавайте в аренду существующие.Цену не хочется занижать. Хочется сдать по реальной цене за фактически занимаемые метры, но площадь сдать отраженную на бумаге.
когда сдаешь в аренду несуществующую юридически недвижку, которой нет у тебя на балансе, тогда как раз таки и можно сомневаться в законности (или если вам угодно заключенности) договора. предлагаемый мной вариант устроит налоговую хотя бы, никаких расхождений не будет. воду в ступе толчем, ей-ей.незаключенный договор не может быть законным или незаконным
которую собираются сдавать в аренду в белую. бред.Самовольная посторойка
#25
Отправлено 18 September 2012 - 16:56
не нужно ничего занижать. пишите цену реальную, но площади передавайте в аренду существующие.
это и есть занижение.
когда сдаешь в аренду несуществующую юридически недвижку, которой нет у тебя на балансе, тогда как раз таки и можно сомневаться в законности (или если вам угодно заключенности) договора. предлагаемый мной вариант устроит налоговую хотя бы, никаких расхождений не будет. воду в ступе толчем, ей-ей.
1. При чем здесь баланс?
2. Налговую меньше всего волнуют доходы дателя, если с них платятся налоги.
которую собираются сдавать в аренду в белую. бред.
с чего вы взяли что это самовольная постройка? из вводных автора оснований так считать я не увидел. скорее недооформленная
[url=""%20style="color:%20rgb(50,%20133,%20134);"]ВладимирD[/url], может у автора этажи возведены в этой (его) части
откуда нам знать
Темы с аналогичным тегами аренда
Количество пользователей, читающих эту тему: 1
0 пользователей, 1 гостей, 0 анонимных
