Сообщений в теме: 78

[WORK]

Добрый день!

Прочитал на форуме темы посвященные моему вопросу, однако во мнениях все расходятся!
Дело в том, что в настоящее время заключается договор аренды недвижимости, дата подписания договора 19.09.2012г.
В договоре срок аренды будет установлен с 01.01.2013г. по 30.12.2013г.
Вот здесь и возник вопрос - будет ли данный договор подлежать обязательной государственной регистрации или нет?

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В моем случае, в договоре:
Срок действия договора аренды не указан,
Срок аренды менее 1 года.

Помогите разобраться.

[veverica]

пункт 3 инф. письма Президиума ВАС от 11.01.2002 №66

[WORK]

пункт 3 инф. письма Президиума ВАС от 11.01.2002 №66

Спасибо, значит в данном случае ч.2 ст. 651 указывает на срок действия договора аренды.

Значит в моем случае государственная регистрация обязательна. Нет ли вариантов ее избежать? (юридических имеется ввиду)

[odysseus]

WORK, у меня дело веселее в производстве - договор подписан например 01.01.2012 г. Срок действия - с 01.01.2012 г. по 31.12.2012 г. Между тем,арендодатель МО в лице управления муниципального имущества и договор аренды заключается на основании решения комиссии по управлению имуществом и постановления главы МО, которые вынесены спустя 2 месяца. Вопрос - с какой даты считать заключенным договор аренды и будет ли применяться то самое Инф.письмо ВАС РФ??

[veverica]

Значит в моем случае государственная регистрация обязательна.

вы точно ТОТ пункт прочли? у вас договор на срок менее года заключен, если исходить из буквального толкования...
odysseus, а передача объекта когда фактически состоялась?

[grin095]

veverica что имеется в виду под буквальным толкованием? с 01.01. по 31.12. менее года?
нет, ну разное можно конечно думать, особенно, если не знать вопрос.. но слышать это от человека который сам только что сослался на п. 3 ИП ВАС №66 это странно..

Опять же по фактической передачи имущества, тут можно подумать в разрезе стартового сообщения. Насколько важно знать момент передачи имущества? Что мы выявим из этого? выявим срок аренды. Не договора, а именно аренды. И что нам это даст в разрезе регистрации?
Смотрим первое сообщение. Тут суть как раз в разнице этих сроков. Сам договор очевидно действует с 19.09.2012 по 30.12.2013, т.е. явно больше года, но при этом сам срок аренды будет составлять ровно на один день меньше года. Какой же срок важен для понимания необходимости регистрации?
Смотрим и само стартовое сообщение (ссылка на ст. 651 ГК), речь о сроке договора аренды.
Смотрим ответ 2, а вернее п.3 ИП ВАС 66. Тоже речь о сроке договора аренды.
Можно сделать вывод, что срок самой аренды и законодателя и ВАС видимо не устраивает, только срок договора аренды. Отсюда можно делать и выводы.
По 1 сообщению - да, надо регистрировать.

Что же касается 2 сообщения. Тут надо понимать другое. Заключен ли, существует ли договор без распорядительного документа арендодателя? Если да, то он заключен сроком на год и его надо регистрировать, если же вы считаете, что договор будет заключен именно с момента выхода распорядительного документа (а ведь могут быть и такие мысли ) ну тогда меньше года
Тут я предлагаю автору вопроса высказать свое мнение

[odysseus]

Значит в моем случае государственная регистрация обязательна.

вы точно ТОТ пункт прочли? у вас договор на срок менее года заключен, если исходить из буквального толкования...
odysseus, а передача объекта когда фактически состоялась?

этот вопрос ничего не определяет

Что же касается 2 сообщения. Тут надо понимать другое. Заключен ли, существует ли договор без распорядительного документа арендодателя? Если да, то он заключен сроком на год и его надо регистрировать, если же вы считаете, что договор будет заключен именно с момента выхода распорядительного документа (а ведь могут быть и такие мысли ) ну тогда меньше года
Тут я предлагаю автору вопроса высказать свое мнение

второй вариант по двум причинам: 1) основанием заключения договора является в том числе решение комиссии по управлению муницип.имущества и акт главы администрации. Комиссия могла и отказать в предоставлении аренды, согласовать могли и меньшую площадь, могла быть иной размер арендной платы и т.д. Т.е. на дату указанную в тексте договора как на дату его подписи стороны даже не могли точно знать какие будут существенные условия договора аренды. Равно как и арендатор вправе был отказаться заключать договор на указанных условиях. 2) о факте подписания договора позже заявленного срока свидетельствует как минимум то что в самом его тексте есть указание что договор заключен на основании такого-то решения с полным перечислением реквизитов решения, а также подписант от арендодателя действует на основании доверенности выданной позже чем якобы подписывается договор аренды.

[grin095]

Ну есть косяки по тексту договора, а в чем его порок то? Полномочный подписант вышел за границы полномочий? ну так распоряжение эти полномочия подтвердила, если в нем те же условия.
Арендодатель - соответствующий.
Участок - передан.
В чем конкретно проблема то?

[odysseus]

Ну есть косяки по тексту договора, а в чем его порок то? Полномочный подписант вышел за границы полномочий? ну так распоряжение эти полномочия подтвердила, если в нем те же условия.
Арендодатель - соответствующий.
Участок - передан.
В чем конкретно проблема то?

проблема очевидна - считать ли данный договор подлежащим гос.регистрации или не подлежащим.

[veverica]

с 01.01. по 31.12. менее года?

ну так в стартовом сообщении написано

срок аренды будет установлен с 01.01.2013г. по 30.12.2013г.

!!!!!!!

Сам договор очевидно действует с 19.09.2012 по 30.12.2013

да почему? договор заключен на будущий период, приблизительно подходит п. 6 того же инф. письма.

этот вопрос ничего не определяет

тот же п. 6 того же инф. письма...
odysseus, сам договор как заключался? у нас же вроде с 2008 года аренда только по результатам торгов?
если комиссия обладает теми полномочиями, о которых вы сказали, то на момент подписания договора сторонами не были согласованы существенные условия. стало быть договор начал действовать с момента достижения согласия по ним, а это - дата решения комиссии.

[grin095]

veverica, я то уже сообщение odysseus-а имею ввиду, и ответ читал в этом ракурсе, а у него год.

Ну ок, тут 2 вопроса в стадии обсуждения.
1. Есть ли разница между сроком аренды и сроком договора. (это по стартовому сообщению)
2. И можно ли говорить, что без распоряжения муниципалов договор аренды не заключен в виду недостижения согласия по существенным условиям, ну или по другой причине. (это по сообщению odysseus-а)

По 1 пункту. В принципе 609 говорит о сроке договора аренды, но уже в 610 она перемешивает это понятие со сроком аренды (п. 2). Так это одно и то же? Пример. Договор аренды содержит такое условие. Договор заключен с даты его подписания стороными (к примеру сегодня, 20.09.2012) и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Объект передается по акту приема-передачи через месяц после вступления в силу договора аренды. срок аренды составляет с 20.10.2012 по 19.09.2013. По сути это то же, что в сообщении 1. На какой срок заключен договор? на срок более года или нет?
Срок аренды по 610 является существенным условием договора, поскольку при его отсутствии договор считается заключенным на неопределенный срок. Срок аренды определен, он 11 месяцев. А срок договора? Он подписан, заключен и начинает действовать на месяц раньше. вот в чем мысль.. Иными словами и проще, аренда это консенсуальный договор, а не реальный, он считается заключенным не с момента передачи имущества.

По 2 пункту. Какие существенные условия не были согласованы при подписании договора? Как это может быть связано с наличием, или отсутствием полномочий подписанта, определяемых либо в положении, либо в доверенности? Если процедура предоставления объекта аренды нарушена (он предоставлен без торгов, без распорядительного документа), то можно в принципе говорить о ничтожности по 168 ГК. В противном случае применить 174 ГК и говорить, что полномочия подтверждены позже. Ну то есть по моему мнению тут либо договор ничтожен, либо заключен сроком на год

[odysseus]

grin095, я же написал что в тексте уже есть ссылка на решение будущим числом, он не мог быть подписан в заявленную дату так как на эту дату не возмоно было определить реквизиты будущих решений комиссий и главы МО, а равно в сам текст договора включить конкретные условия - на дату заявленную в качестве даты подписи никто не знал ни точную площадь помещений, ни размер арендной платы и сроки внесения, и т.д. и т.п. Вопрос то в этом в том числе.

[veverica]

1. Есть ли разница между сроком аренды и сроком договора. (это по стартовому сообщению)

имхо, есть.
ВАС в п. 6 того инф. письма пишет: соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к отношениям, фактически сложившимся до подписания договора, не означает, что обязанность сторон по исполнению условий договора возникла ранее заключения договора. то есть как раз наш случай: 19 сентября (начало срока договора) стороны достигли согласия по существенным условиям договора, но начало срока аренды будет только через 3 месяца.
соглашусь, что из ст. 651 ГК непонятно, какой из этих двух сроков законодатель имел ввиду, но по сути ВАС разъяснил, что это срок именно аренды.

2. И можно ли говорить, что без распоряжения муниципалов договор аренды не заключен в виду недостижения согласия по существенным условиям, ну или по другой причине. (это по сообщению odysseus-а)

можно.

[grin095]

veverica, где ВАС говорит о сроке аренды, а не договора? п. 3 что обсуждали говорит о сроке договора. Распространяя назад срок аренды, срок договора остается с даты подписания, так где?
По второй части, ну написали в договоре ссылку на будущий распорядительный акт, дальше то что? В договоре не определен предмет, ар плата и т.п.? так он не заключен тогда но это же из сообщения не понять.
Но мне почему то кажется, что в договоре и с самим то предметом все в порядке - кадастровый номер и адрес и с другими условиями, акромя реквизитов распорядительного акта.. Соответственно незаключенным никак не признать. В остальном пока при своем мнении.

Сообщение отредактировал grin095: 21 September 2012 - 13:01

[veverica]

где ВАС говорит о сроке аренды, а не договора?

в пункте 6 того же инф. письма

По второй части

ну так odysseus же пишет:

Комиссия могла и отказать в предоставлении аренды, согласовать могли и меньшую площадь, могла быть иной размер арендной платы и т.д.

то есть акт комиссии = согласование существенных условий договора. а то, что было подписано до того,- всего лишь проект, протокол о намерениях.
в общем-то для того, чтобы понять, что есть первоначально подписанный договор, я и спрашивала:

odysseus, сам договор как заключался?

[odysseus]

veverica, а сами вы как думаете как он заключался? (вернее будет "подписывался", так как относительно того должен был он быть зарегистрирован или нет я ни от кого не добилсяв ветке внтного ответа). Как можно подписать договор сегодня указав реквизиты докумена которого на сегодняшнюю дату еще отсутствует. Подписывался очень просто - когда вынесли решения комиссия и глава МО тогда и подписали.

Но мне почему то кажется, что в договоре и с самим то предметом все в порядке - кадастровый номер и адрес и с другими условиями, акромя реквизитов распорядительного акта.. Соответственно незаключенным никак не признать. В остальном пока при своем мнении.

ясное дело, его же подписали после того как условия все определили и решения и постановления на руки получили

[veverica]

а сами вы как думаете как он заключался?

я уже говорила: с 2008 года договоры аренды муниципального имущества заключаются по результатам аукциона. все существенные условия договора описаны в аукционной документации и не могут быть изменены/пересмотрены иначе, чем в ходе аукциона. причем единственное, что в ходе аукциона изменяется,- цена.
вы же говорите, что существенные условия договора (как то: цена, площадь, сторона) утверждаются (с возможностью изменений) некоей комиссией, поэтому я и задаю вопрос: как заключался договор?

Сообщение отредактировал veverica: 21 September 2012 - 14:52

[odysseus]

veverica, ок понял вас, договор 2001 года, затем был договор 2007 года на пять лет, торгов в данном случае не было и не должно было быть

[vооdoo]

интересный вопросик вы подняли...
я вот тож думаю что тут передача обязательств в будущем - что именно законодатель имел в виду: фактическое пользование больше года или все же обременение права больше года??

[veverica]

odysseus,первый договор (2001) срочный или бессрочный?

[Денежка]

где ВАС говорит о сроке аренды, а не договора?

Э-эх, как сейчас помню - обсуждали мы с Вами и другими коллегами леть пять тому назад эту тему, с горячностью и рвением, - не четой даже нынешнему жаркому спору в теме про Пусек)))

что именно законодатель имел в виду: фактическое пользование больше года или все же обременение права больше года??

Законодатель сначала (до 09.2003) имел в виду регистрацию права аренды, потом поимел в виду регистрацию договора. Строго по закону (п. 2 ст. 609 ГК), если его читать по правилам русского языка и логики, договор аренды недвижимости надо регистрировать всегда, хоть на месяц, хоть на два года (поскольку нигде не установлено "иное", а п. 2 ст. 651 ГК лишь обращает особое внимание на то, что уж на срок больше года-то договоры точно регистрируются вне всяких сомнений). Но тогда оборот будет затруднён, ибо сама регистрация иногда длится три месяца.
В то же время если сейчас заключить договор о том, что через десять лет помещение надо будет передать в пользование на два месяца, такой договор будет обременять права собственника все десять лет и два месяца. Если такой договор не будет зарегистрирован, то при продаже здания через девять лет новый собственник год поживёт в благости, а через год перед ним вдруг выскочит этот латентный арендатор, чем новый собственник будет немало поражён и огорчён. Чтобы такого не было, надо запись о договоре внести в реестр и держать её там все десять лет)))

[vооdoo]

Денежка,вот и разобрались - логично что имеется ввиду срок обременения...

Сообщение отредактировал vооdoo: 21 September 2012 - 15:55

[grin095]

Да, раньше как то все было пожарче время перемен и долгого вхождения чиновников в их суть В следующем году вероятно повторится..
veverica в пункте 6 ничего такого не нашел. Искал определение, что срок аренды влияет на необходимость регистрации, а не срок договора..

то есть акт комиссии = согласование существенных условий договора. а то, что было подписано до того,- всего лишь проект, протокол о намерениях.
в общем-то для того, чтобы понять, что есть первоначально подписанный договор, я и спрашивала

ну то есть акт комиссии - неотъемлемая часть договора аренды определяющая предмет? почему?

А по поводу торгов ничего не скажу кроме выдержки из 73 пленума
1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

[odysseus]

odysseus,первый договор (2001) срочный или бессрочный?

мы сейчас об этом договоре и ведем речь, срок например с 01.01.2001 по 31.12.2001 - это я просто изменил дату потомучто не думал что вы проторги вспомните, меня сперва интересовал общий аспект, что есть дата заключения договора при условии что подписан он по факту позже даты указанной в самом договоре

[veverica]

ну то есть акт комиссии - неотъемлемая часть договора аренды определяющая предмет?

нет, не так. как бы это сказать...
вот я перед уходом на работу денег оставляю на тумбочке и прикладываю записку: "купи молока и конфет", а спустя какое-то время мне супруг перезванивает и говорит: "я в магазине, какие конфеты покупать?" то есть предмет и цена согласованы, но могут поддаваться корректировке )) и с этим договором - то же самое.

в пункте 6 ничего такого не нашел

ну так там не прямо вот об этом, а около того, я ж говорила. там написано:

соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к отношениям, фактически сложившимся до подписания договора, не означает, что обязанность сторон по исполнению условий договора возникла ранее заключения договора

то есть ВАС разделяет понятия "срок договора" и "срок аренды". говорит о том, что обязанности из договора возникают у сторон не с момента начала срока аренды, а с момента подписания договора - но там случай обратный, сначала помещением завладел арендатор, а спустя какое-то время договор был подписан.
у нас же все наоборот: договор подписан (срок договора потек), но арендатор во владение не вступил (ибо распорядительного акта нет, существенные условия не согласованы). вот как согласовали - так потек и срок аренды.