Обратился ко мне человек с такой ситуацией. Хочет бескровно прекратить отношения с агентством, ничего ему не платить.
Заранее говорю, что по моему сугубо личному мнению, помочь ему очень проблематично (читай невозможно), как говорится, раньше надо было думать. Т.е я придерживаюсь мнения, что нужно расторгать как можно быстрее и возмещать понесенные фактические расходы.
В общем, хочется услышать разные мнения, а вдруг я не права?
Ситуация:
1. человек, являясь собственником доли в праве в недвижке, заключил от своего имени договор с агентством недвижимости о продаже этой самой недвижки, внимание! всей, а не доли (на руках старое свидетельство, где он владелец всего объекта), и это прямо указано в договоре.
2. прошло более полутора лет, за это время по оговоренной в договоре цене агентство покупателя не нашло, были просмотры, все отказывались от покупки
3. доверенность агентству не выдавалась
4. Далее все выдержки из договора дословно. Название - оказание услуг по поиску потенциального покупателя и содействия в продаже недвижимости.
В предмете - продавец поручает, а агент принимает на себя проведение необходимой работы по поиску потенциального покупателя.
В обязанности агента входит рекламирование объекта всеми доступными способами, с согласия продавца показывать объект покупателям, обеспечение проведения сделки КП объекта, правильности и полноты взаиморасчетов.
Дано право привлекать третьих лиц.
В обязанности продавца входит:
не предпринимать действий по продаже объекта покупателям, предоставленным агентом (ответственность - 10 % от цены Х);
заключить ПДКП с покупателем, предоставленным агентом (ответственность - 10 % от цены Х);
заключить договор ДКП с покупателем, предоставленным агентом (ответственность - 10 % от цены Х);
не вступать в контакт с покупателем, предоставленным агентом (ответственность - 10 % от цены Х);
не совершать самостоятельно сделку по отчуждению объекта с покупателем, предоставленным агентом (ответственность - 10 % от цены Х);
Из ответственности есть еще такой пункт: в случае, если продавец самостоятельно находит покупателя и самостоятельно проводит сделку по отчуждению объекта, то он оплачивает агенту все расходы, связанные с выполнением настоящего договора, но не менее 15000 р.
Есть условие о том, что все изменения и дополнения к договору должны быть в письменном виде с подписями сторон.
Отдельное условие - цена
стоимость объекта, назначенная продавцом - Х. Сумма будет передана продавцу покупателем при содействии агента после перехода прав на объект. Вознаграждение агента равно разности между ценой фактической покупки объекта и ценой Х. При этом стоимость Х включает в себя комиссионное вознаграждение агента в размере 100 000 р. (понимаю, что это бред, двойная комиссия, но, как говорилось, уж что подписали, то подписали... )
Срока в договоре нет.
В чистом виде агентский и комиссия. Клиент денег ни за что не платил вперед.
Хотя это явно не прописано, по сути обязанность уплаты каких-либо денег у продавца возникает по факту проведения сделки и получения денег от покупателя, т.е по результату, либо если он нарушает условия, либо если он отказывается в одностороннем порядке от исполнения
Видите ли вы хоть какие-то зацепки, чтобы порушить договор или уйти от всех выплат?
Как писала выше, я не вижу такой возможности по след. причинам:
- отсутствие срока в данном случае допустимо законом;
- предмет по сути можно считать согласованным через раздел обязанностей;
- стоимости согласованы, и это даже не принципиально;
- то, что клиент заключил данный договор, не имея на то полномочий (имел в части), не снимает обязанность возместить расходы;
- то, что клиент по сути не имеет согласия второго собственника на продажу второй доли и то, что у агентства нет договора на продажу со вторым собственником, имхо, тоже не снимает обязанность возместить расходы (вариант уведомления второго сособственника по ст. 250 и продажа только доли клиента не рассматриваем - объект неликвиден долями, это нереально);
- если клиент согласно ст. 250 предлагает долю сособственнику и тот ее покупает, то это тоже не повод не возместить расходы, хоть такая продажа есть необходимость по закону;
- как вариант не расторгать договор с агентством, но и не продавать ничего, и так до момента, пока агент не найдет покупателя за установленную в договоре цену, а потом все равно придется продать или попасть на 10% от Х (надеяться на то, что агент никогда не найдет покупателя за цену Х исходя из условий рынка)
- с другой стороны, если уже сейчас назрела необходимость порвать отношения с агентством, нет смысла надеяться, что не найдут покупателя никогда и в то самое время увеличивать фактически понесенные расходы;
- для минимизации расходов есть вариант поразмыслить над конструкцией "не менее 15000" - расходы надо подтвердить, но я тут на конференции видела мнение, что такая конструкция может рассматриваться, как согласованное условие о размере расходов, так что даже в этом смысле не к чему прицепиться.
- можно рассмотреть связку "не менее 15000" и из того же пункта "если продавец самостоятельно находит покупателя и самостоятельно проводит сделку по отчуждению объекта", т.е. буквально если клиент подарит свою долю кому-то, то это не попадает под действие данного пункта, т.к. приобретатель не будет покупателем, тут можно поколдовать с уменьшением расходов до фактических в рамках закона, но совсем не уйти от них, а также всегда есть вероятность того, что в агентстве не дураки сидят.
Жду мнений. Постаралась изложить максимально коротко.
