Сообщений в теме: 20

[SergioR]

Добрый день, уважаемые формучане!

Возник довольно каверзный вопрос.

Имеется участок в аренде с ВРИ - под комплексное освоение в целях жилстроительства.

Утверждены проект планировки и межевания. Выделены участки под ИЖС и внутриквартальные проезды.

ВСЕ участки (в т.ч. дорожные) поставлены на кад.учет с тем же ВРИ - комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Подали заявки об изменении ВРИ на ИЖС и проезды. По ИЖС по всем участкам учет прошел.

А вот по проездам - отказ. Основание - в ПЗЗ поселения нет таких ВРИ, выбирайте из того что есть.

Я понимаю, что это не логично т.к. это земли общего пользования, на территории поселения, естественно, есть и дороги и проезды, но о них нет ни слова в ПЗЗ. Говорится лишь о том, что планировке территории обпределяются границы таких земель, но ни в одной из зон нет "внутриквартальных проездов".

С другой стороны имеется постановление поселения об утверждении проекта планировки и межевания т.е. процедура утверждения пройдена полностью. Может быть эти участки нужно снимать с кад.учета как земли общего пользования и они не должны в дальнейшем передаваться в аренду?

Пожалуйста, подскажите, как сменить вид разрешщенного использования.

В настоящее время отмежеванные участки под дороги (проезды) стоят на кадастровом учете как земли населенных пунктов для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

 

[Saas]

а зачем вам менять РВИ?

[SergioR]

В связи с образованием новых участков из одного первоначально предоставленного под комплексное освоение участка расторгается старый договор аренды, заключаются новые отдельно на каждый участок. В договоре согласно районной методике расчета арендной платы под комплексное освоение (до планировки территории) существенно выше коэффициент ВРИ и соответственно в разы выше арендная плата, а после планировки и постановки на кадучет участков с новым ВРИ согласно проекту планировки (ИЖС и проезды) арендная плата в разы ниже. И совсем неправильным будет, что все участки отмежеваны под ИЖС и сотались проезды с ВРИ под комплексное освоение с безумной арендной платой.

 

Как же внести изменения по участкам под проезды? Что, какой документ будет являться основанияем для внесения изменений ВРИ применительно к этим участкам?

Сообщение отредактировал SergioR: 05 May 2014 - 15:48

[Виктан]

А, у Вас собственно освоение то началось? Я имею ввиду строительство объектов ИЖС.

И потом ИМХО, Вы не совсем верно термины используйте.
У Вас не внутриквартальные проезды.
Все участки в аренде у одного лица или нет?

Сообщение отредактировал Виктан: 06 May 2014 - 00:19

[SergioR]

Да, все участки у одного лица, точнее говоря один участок под комплексное освоение, которые сейчас разделен, а на вновь образованные из него участки сейчас как бы переходный период - нужно перезаключать договоры аренды.

 

Строительство объектов ИЖС не началось.

 

Утверждены ППТ и ПМТ. Соответственно этим документам произведен раздел 1 участка на 20 (в т.ч. 2 участка "проезды"),

Все участки поставлены на кадастровый учет (участки по 6 соток под ИЖС и участки под проезды).

Первоначально все участки ставились на кад.учет с ВРИ "для комплексного освоения в целях жилищного строительства".

 

Далее было подано заявление в администрацию района о внесении изменений ВРИ согласно ППТ и ПЗЗ по всем участкам под "строительство индивидуального жилого дома", "строительство блокированных жилых домов", Кад.паспорта на такие участки получены.

А два "проезда" (не знаю как их еще по другому квалифицировать, если это тупиковые проезды между участками под застройку для обеспечения доступа к ним) зависли с ВРИ "для комплексного освоения в целях жилищного строительства". В ППТ они условно обозначены как "дороги, проезды". Заявления подавались на ВРИ как "дорога", но суть не в этом. Кадастровики поясняют, что хоть дорога, хоть проезд и прочее, они бы внесли такие изменения, но что является основанием и каким документом предусмотрен такой ВРИ? Сами они не знают, что нужно то в таком случае. Говорят - в ПЗЗ указаны ВРИ на эту зону (ЖБИ или ЖБА документов нет под рукой) и там нет такого ВРИ "дороги, проезды" или хоть что-то похожее, а мы можем поставить только тот ВРИ, который чем-то предусмотрен.

Я ПЗЗ разных территорий посмотрел и в ПЗЗ нигде не пишутся в зонах ВРИ "дороги, проезды" или там "земли общего пользования".

И в этом я вижу такую логику - в ПЗЗ и не может быть в зонах "дорог, проездов и т.п." т.к. это уже "земли общего пользования" (далее - ЗОП), а в самих же ПЗЗ указывается, что ПЗЗ не распространяются на ЗОП.

И вопрос стоит в том, а что собственно принести от администрации в кад.палату и на какую норму сослаться для постановки такого участка на кад.учет или изменения ВРИ существующего на "дорога" или "проезд" или "ЗОП"???

 

ПС: Суть не в том, как идет освоение, администрация просит кад.паспорта с нужными нам ВРИ (она подала заявления, но получает отказ) и готова перезаключить договоры на отдельные участки с продлением сроков освоения, в этом загвоздки нет, проблема в подвисших участках под проезды.

 

И второй вопрос а как собственно иначе можно сделать, если есть ППТ и ПМТ в них 20 участков под жилстроительство и две дороги или проезда, как же иначе оформлять этот земельный вопрос? Цель пока одна - перерасчет арендной платы и продление сроков аренды, в этих вопросах разногласий с арендодателем нет.

Сообщение отредактировал SergioR: 06 May 2014 - 15:56

[Sania]

SergioR, вот эта цитата из ЗК, ст.85

 

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

 

 не помогает?

[Serdgio2006]

А два "проезда" (не знаю как их еще по другому квалифицировать, если это тупиковые проезды между участками под застройку для обеспечения доступа к ним)

Федеральный закон от 10 декабря 1995 г. N 196-ФЗ "О безопасности дорожного движения"

 

Кадастровики поясняют, что хоть дорога, хоть проезд и прочее, они бы внесли такие изменения, но что является основанием и каким документом предусмотрен такой ВРИ?

наверное ст.8 ГК

 

Сами они не знают, что нужно то в таком случае.

укажите им на дверь не то место они занимают

 

и там нет такого ВРИ "дороги,

проектирование селитебной зона соответственно ни кто не производил т.е. архитектору туда же на дверь

 

в ПЗЗ и не может быть в зонах "дорог, проездов и т.п." т.к. это уже "земли общего пользования"

ага и вам и архитектору и кадастру по вертолету выписать

 

а что собственно принести от администрации в кад.палату и на какую норму сослаться для постановки такого участка на кад.учет

1...РФ от 02.09.2009 N 717 "О нормах отвода земель для размещения СН 467-74 Нормы отвода земель для автомобильных дорог

 

ПС: Суть не в том, как идет освоение, администрация просит кад.паспорта с нужными нам ВРИ

щас описаюсь

 

как же иначе оформлять этот земельный вопрос?

http://forum.yurclub...14#entry5348002

 

SergioR, вот эта цитата из ЗК, ст.85

 

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

 

 не помогает?

у него зем участок был предоставлен единый! - он его разбил на 22 участка! два из которых под "дороги", но собственник/приобретатель он! - следовательно выдел произошел и следует отказаться от этих прав под данными двумя участками чтоб избавиться от мороки и передать их ОМС для их дальнейшего "эксплуатирования", а те в свою очередь затребуют и асфальт и остановочные площадки и т.д. и т.п. а не предоставив землица под строительство данной дороги получат тока самовол

[Sania]

у него зем участок был предоставлен единый! - он его разбил на 22 участка! два из которых под "дороги", но собственник/приобретатель он! - следовательно выдел произошел и следует отказаться от этих прав под данными двумя участками чтоб избавиться от мороки и передать их ОМС для их дальнейшего "эксплуатирования", а те в свою очередь затребуют и асфальт и остановочные площадки и т.д. и т.п. а не предоставив землица под строительство данной дороги получат тока самовол

арендатор он, а не собственник

[Serdgio2006]

арендатор он, а не собственник

что меняет? ему землю ОМС под строительство дороги не предоставил и не предоставит ввиду отсутствия в ПЗЗ и ПМТ "автодороги" - косяк не ТС, а ОМС и ОМС здесь же с него еще чего-то пытается требовать

[SergioR]

Serdgio2006 Ну не надо писаться не придирайтесь к словам не относящимся к сути вопроса )

 

SergioR сказал(а) 06 Май 2014 - 13:40: в ПЗЗ и не может быть в зонах "дорог, проездов и т.п." т.к. это уже "земли общего пользования" ага и вам и архитектору и кадастру по вертолету выписать

Пожалуйста, приведите пример ПЗЗ, регламентирующих ВРИ по ЗОП. Думаю, не сможете т.к. в ПЗЗ пишется лишь о том, что ПЗЗ на ЗОП не распространяются. В остальном лишь упоминания о размещении иных участков и объектов, примыкающих к ЗОП. Возьмем любую зону и не будет там ВРИ по ЗОП и самих ЗОП не будет.

 

Насчет всех остальных ссылок, ВСЕМ огромно спасибо, бум копать.

 

По автодороге - откроем любые ПЗЗ любого наспункта и не найдем ВРИ ЗОП и автодорог.

А в ПМТ - есть такое - "дорога, проезд" (ну как же без них).

ОМС участок предоставил в аренду 1, а после утверждения ПМТ их станет много в т.ч. и дороги, проезды и они будут предоставлены для дальнейшего освоения, после чего договор аренды будет расторгнут в отношений участков под дороги, естественно не приватизировать же их.

Вот эти 2 участка вообще бы не формировать... и в аренду не переоформлять... Но остаток от участка все равно-ж как-то нужно определить и оставить ОМС.

 

КМК дело в кадастровиках и в том, что они чего-то не понимают, но чего не понимают - они не понимают.

Я ж говорю казалось бы все доки есть: ПМТ в т.ч. 2 участками под дороги, проезды (ну не бывает ПМТ без дорог, проездов если это минипоселок). Постановление об утверждении ПМТ. Межевка. Все участки ИЖС встали на кадастр. Чего не хватает то в этой цепочке?

 

ЧТО ЕЩЕ представить, чтоб ВРИ на дороги-то сменить???

 

 

ПС: думаю, что на автомобильную доргогу тут не потянет

у нас это однополосная улочка в поселке заканчивающаяся тупиком, для подъезда к формируемым участкам ИЖС.

 

ППТ у нас так и поименован "ППТ квартала такого-то" т.е. запроектирована планировка квартала.

 

Пока не из НПА но тем не менее:

 

внутриквартальный проезд - улица, предназначенная для движения транспорта и пешеходов от магистральных улиц к группам жилых домов и другим местам квартала.

 

"...Проезд внутриквартальный - часть территории квартала, являющаяся территорией общего пользования и используемая как элемент внутриквартальной коммуникационной системы, связанной в свою очередь с улично-дорожной сетью..."

 

Сообщение отредактировал SergioR: 06 May 2014 - 19:00

[Saas]

Основание - в ПЗЗ поселения нет таких ВРИ, выбирайте из того что есть.

А они там должны быть? Посмотрел несколько ПЗЗ - действительно нет нигде, что думаю, вполне логично.

 

 

в ПЗЗ пишется лишь о том, что ПЗЗ на ЗОП не распространяются.

 

Что не спроста, ибо было бы странным для участков устанавливать основные/ условные или вспомогательные РВИ такие как: проезд/улица...

 

 

Ну и если КП не удастся переубедить в возможности смены РВИ, как вариант быренько освоить участки под проездами, передать их ОМСу и расторгнуть договор аренды.

Сообщение отредактировал Saas: 06 May 2014 - 19:00

[SergioR]

Ну и если КП не удастся переубедить в возможности смены РВИ, как вариант быренько освоить участки под проездами, передать их ОМСу и расторгнуть договор аренды.

вариант однако

но... до освоения далеко, ибо финансирование пока стоит...

Сообщение отредактировал SergioR: 06 May 2014 - 19:15

[Sania]

как вариант быренько освоить участки под проездами, передать их ОМСу и расторгнуть договор аренды.

Могу ошибаться, но КМК без смены ВРИ ЗУ не получить РнаС на эти "проезды",

без РнаС - как затраты на их строительство оформлять - "благоустройство инд.домов"?

а переплата по арплате - не думаю, что уж очень большая...

[Serdgio2006]

что ПЗЗ на ЗОП не распространяются

тогда извиняйте объясните из каких же тогда земель предоставляются земельные участки?

 

и не найдем ВРИ ЗОП и автодорог.

автодорога линейный объект/объект инженерной инфраструктуры т.е. строительство ведется согласно ППТ и ПМТ если они существуют, в отсутствии их согласно ГПЗУ линейного участка, ВРИ согласно ОКОФ

 

Вот эти 2 участка вообще бы не формировать... и в аренду не переоформлять..

навряд ли в данном случае у вас примут строительство ИЖС без подъездных путей - автодорога

 

ну не бывает ПМТ без дорог,

еще как бывает и не плохо приживается

 

думаю, что на автомобильную доргогу тут не потянет

соответственно и безопасности движения она не будет удовлетворять

 

внутриквартальный проезд - улица, предназначенная для движения транспорта и пешеходов от магистральных улиц к группам жилых домов и другим местам квартала.

почитайте определение улицы и ее составных частей

 

"...Проезд внутриквартальный - часть территории квартала, являющаяся территорией общего пользования и используемая как элемент внутриквартальной коммуникационной системы, связанной в свою очередь с улично-дорожной сетью..."

взаимосвязь усматриваете? 

 

быренько освоить участки под проездами

это каким образом? произвести строительство автодороги без разрешения на строительство? как вы думаете в дальнейшем будет здесь почва для работы юристу?

 

передать их ОМСу и расторгнуть договор аренды.

чего бум передавать? Землю или сооружение "автодорога"?

 

вариант однако

не прокатит волки догонют и сымут три шкуры

[Saas]

без смены ВРИ ЗУ не получить РнаС на эти "проезды",

Это уже от ОМС зависит.

 

без РнаС - как затраты на их строительство оформлять - "благоустройство инд.домов"?

как обязательное условие ДА в рамках комплексного освоения территорий при строительстве ИЖС

 

а переплата по арплате - не думаю, что уж очень большая...

 

в разы выше арендная плата,

ОМС участок предоставил в аренду 1, а после утверждения ПМТ их станет много в т.ч. и дороги, проезды и они будут предоставлены для дальнейшего освоения, после чего договор аренды будет расторгнут в отношений участков под дороги, естественно не приватизировать же их. Вот эти 2 участка вообще бы не формировать... и в аренду не переоформлять... Но остаток от участка все равно-ж как-то нужно определить и оставить ОМС.

согласно ст. 30.2,38.2 комплексное освоение включает и строительство объектов инж. инфр-ры, т.е. и проездов/дорог. Соответственно исполнение договора аренды участка под КО будет завершено только после завершения строительства дорог и передачи их ОМСу. Нельзя просто так размежевав, забрав себе участки под застройку домов, от всего остального отказаться как от ненужного

это каким образом? произвести строительство автодороги без разрешения на строительство?

ДА + ордер. Вполне себе. Не, строго формально конечно же нельзя без РнС!!!

чего бум передавать? Землю или сооружение "автодорога"?

передавать дорогу. землю -возвращать

[Sania]

  Sania сказал(а) 06 Май 2014 - 17:21: а переплата по арплате - не думаю, что уж очень большая...   SergioR сказал(а) 05 Май 2014 - 12:59: в разы выше арендная плата,

я ведь про абсолютный размер, а не про "разы")))

 

ст. 30.2,38.2 комплексное освоение включает и строительство объектов инж. инфр-ры, т.е. и проездов/дорог.

тут еще (туплю, наверное): вообще говоря автодороги - не инж.инфр-ра, а транспортная (а вот последняя в указанных Вами статьях не упоминается)

 

передавать дорогу. землю -возвращать

"мои" муниципалы вопрос получения дороги без регистрации даже обсуждать не хотят(((

[Saas]

я ведь про абсолютный размер, а не про "разы")))

Ну для ТС этого оказалось достаточным, чтобы тему создать.

 

тут еще (туплю, наверное): вообще говоря автодороги - не инж.инфр-ра, а транспортная (а вот последняя в указанных Вами статьях не упоминается)

Возможно... Но не думаю, что дороги будет делать кто-то другой.

 

"мои" муниципалы вопрос получения дороги без регистрации даже обсуждать не хотят(((

Ну... значит для ваших ОМС мое предложение -не вариант

[Serdgio2006]

Это уже от ОМС зависит.

от них же и зависит предоставление этого самого линейного участка земли

 

как обязательное условие ДА в рамках комплексного освоения территорий при строительстве ИЖС

обязательное условие самовольного строительства? чета я о таком не слыхал

 

Соответственно исполнение договора аренды участка под КО будет завершено только после завершения строительства дорог и передачи их ОМСу

совершенно верно и передовать ОМС возмездно или безвозмездно будут и должны автодороги, а не земельные участки, но передать их возможно только после возникновения на них права Саня как-то латынь здесь приводил - не возможно передать прав больше чем того сам имеешь". Каким образом возникают права думаю не нужно повторяться.

 

ДА + ордер.

ордер на что? на проведение зем работ? зем работы хде? на зем участке! зем участок какая? - а бог его знает в данной ситуовине весь наш городок и именно потому я здесь и писал, что 

 

SergioR сказал(а) 06 Май 2014 - 18:22: ну не бывает ПМТ без дорог, еще как бывает и не плохо приживается  

 

передавать дорогу. землю -возвращать

дорога строится в виду того что даже насыпь (искусственный участок) сооружение, сооружение вводится в эксплуатацию, сооружение без земли не существует = передаем как права на дорогу-сооружение и на землю под ее строительство!

 

не инж.инфр-ра, а транспортная

Сань снова тупишь транспортная инфраструктура это и ЛЭП и связь и канашка и вода и прочее - груз меняется в одном случае дерьмо, в другом фотоны/электроны

 

муниципалы вопрос получения дороги без регистрации даже обсуждать не хотят(((

и правильно делают на кой им в дальнейшем геморой который я устроил в нашем городке?

 

тут еще (туплю, наверное): вообще говоря автодороги - не инж.инфр-ра, а транспортная (а вот последняя в указанных Вами статьях не упоминается) Возможно

23) сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или 

линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоя-

щую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную 

для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пре-

бывания людей, перемещения людей и грузов; 

[Sania]

транспортная инфраструктура это и ЛЭП и связь и канашка и вода и прочее - груз меняется в одном случае дерьмо, в другом фотоны/электроны

ЗК употребляет постоянно: "объекты транспортной и инженерной инфраструктуры" (п.16 ст.30, п.2 ст.31...) а вот по комплексному освоению (ст.ст.30.2, 38.2) говорит только о инженерной инфраструктуре.

Склонен предположить, что 

тр.инфрра - дороги...

инж.инфрра - газо-, водопроводы...

и при КО закон (по умолчанию) не предполагает строительство дорог, либо предполагает строительство, но не предполагает передачу в гос/мун собственность (вторая альтернатива - кмк не лишена смысла)

[Serdgio2006]

ЗК употребляет постоянно: "объекты транспортной и инженерной инфраструктуры" (п.16 ст.30, п.2 ст.31...) а вот по комплексному освоению (ст.ст.30.2, 38.2) говорит только о инженерной инфраструктуре.

помнится мне кто-то говорил такое слово - "Словоблудство"

 

помнится мне как этот самый ЗК большую часть страны ввел в заблудки своим определением земельного участка ст. 11.1

по данному определению нужно всю Россию снести как самовол, но ни че же терпим и стоим, стоим и терпим

 

Склонен предположить, что тр.инфрра - дороги... инж.инфрра - газо-, водопроводы...

тогда ответь на вопрос - в каком из перечисленных тобой случае не производится инженерных изысканий?

 

но не предполагает передачу в гос/мун собственность

дороги общего пользования не передаются, но соответственно и строятся этим государством и за его счет - частная дорога построенная с вовлечением частного капитала во всей ее красе и на кадастр и в ЕГРП и ежели захотел ты то и передача с компенсацией тебе понесенных расходов. 

В данном случае ТС мы видим, что ОМС пытается его обязать "сотворить" "автодороги" за его средства на не предоставленной для этих целей земли и в добавок ко всему безвозмездно отхватить эти "автодороги":) Я конечно не против если наш товарищ SergioR последовал или последует славной традиции РУССКОГО человека - меценатство, но помнится мне, что и ты Сань так же писал -"я за даром ни чего не подпишу"

Сообщение отредактировал Serdgio2006: 07 May 2014 - 08:31

[SergioR]

Ох, пока меня не было тема разрослась. Спасибо всем за участие!

 

Вроде договорились с кадпалатой )))

(проектировщик в экспликации участков 2 участка под дороги не прописывал, только конкретные под стройку, собственно из разных источников по просторам инета вижу, что такая практика раньше была, просто формировались участки под объекты, но учитывая, что здесь договор комплексного освоения... в общем изменим табличку и кадастровики дали добро, что сменят ВРИ).

 

И таки да - улицы это, улицы...

 

Насчет размера арплаты, если бы разница была не существенной, не стоило бы, но вот коэффициент ВРИ (а это множитель) выше под комп.застройку по сравнению с ИЖС и малоэтажкой в 400 раз))) ибо расценивается как под застройку многоэтажек пока не будет ППТ и другого ВРИ, вот такие вот методики...

 

Что касаемо отмежевать только участки под ИЖС, а под дороги после этого в аренду не оформлять, то конечно так не выйдет, это же комплексное освоение, ППТ единый, условия договора аренды "под комплексное освоение" т.е. включая благоустройство конечно перетекут в новые договоры.

Я бы не назвал это незаконным обременением, насчет автодорог, ведь это планировка квартала и часть благоустройства территории, при застройке многоквартирника в благоустройство тоже подъезды входят т.к. обязательно обеспечение подъеда пожарникам и т.п. Вот после застройки - да, на них арендные отношения прекратятся, земля то и так муниципальная.

 

И в нашем случае речь не идет об автодороге, тянущейся хрен знает откуда, а лишь о внутриквартальном благоустройстве. Тем не менее, весьма признателен, что участники и на этот момент заострили внимание.

 

В общем как будут результаты, отпишусь...

 

Кстати, насчет будущих РнС ситуация интересная намечается))) участки то отмежеваны под ИЖС (кроме улиц) и арендатор физик... а по ГрК для РнС на отдельном ЗУ под ИЖС состав документов... невелик. 

Сообщение отредактировал SergioR: 07 May 2014 - 13:35