Ситуация:
Физики заключили ДКП здания и ЗУ, по условиям которого:
а) покупатель должен был уплатить аванс;
б) продавец должен был передать ему имущество по акту после оплаты;
в) покупатель должен был заплатить второй платеж после выдачи Росреестром расписки в получении документов, необходимых для государственной регистрации перехода ПС к покупателю*;
г) в случае неоплаты по ДКП он аннулируется (дословно).
В день подписания стороны отнесли ДКП в Росреестр**. Без акта приема-передачи. Без документов об оплате***. Но с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.
Росреестр принял документы на регистрацию.
Затем продавец потребовал второй платеж. Покупатель отказался платить, требуя подписать акт приема-передачи. Продавец отказался подписывать акт приема-передачи. Покупатель предложил вернуть аванс. Продавец также отказался.
Продавец подал заявление о приоставновке гос. регистрации в Росреестр. Росреестр регистрацию приостановил, а затем самостоятельно возобновил и ПС покупателя зарегистрировал. А также зарегистрировал право залога продавца.****
Продавец предложил покупателю расторгнуть договор и зарегистрировать обратный переход ПС. Покупатель согласился и потребовал возврата аванса.
Продавец возвращать аванс не захотел***** и обратился в суд с иском к покупателю об анулировании (дословно) записи в ЕГРП о правах покупателя и восстановлении в ЕГРП записи о правах продавца. Росреестр - третье лицо.
Мировое соглашение ни на каких условиях продавец заключать не желает.
-----------------------------------------------------------------
* Да, похоже что условия б) и в) противоречивы.
** По устному требованию продавца, который, вероятно, быстрее хотел получить второй платеж.
*** Первый платеж покупатель заплатил, но никаких документов с продавца не взял.
**** При этом ДКП содержал условие о том, что право залога у продавца не возникает.
***** Конечно, расписки на аванс у покупателя-то нет.
В связи с подобной ситуацией возникли два вопроса, применительно к ППВС/ВАС 10/22
Вопрос 1: Какой способ защиты права является надлежащим в случае государственной регистрации ПС по ошибке?
Применимые положения ППВС/ВАС:
Согласно п 53. ППВС/ВАС № 10/22
С другой стороны, согласно абз. второму п 56. ППВС/ВАС № 10/22
Это следует также и из заявленных требований: требования аннулировать запись, восстановить запись адресованы, фактически, Росреестру, в то время как требований непосредственно к ответчику (напр., вернуть имущество, расторгнуть договор и т.п.) вообще не предъявлено.
Следовательно, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, в иске к покупателю должно быть отказано.
Вопрос 2: Является ли сама по себе неоплата по договору основанием для предъявления требований о гос.регистрации ПС продавца и прекращения ПС покупателя?
Применимые положения ППВС/ВАС:
Согласно п. 65 ППВС/ВАС 10/22
Есть положительная суд.практика регионов (МГС в частности).
Следовательно, покупатель в иске правильно ссылается на факт расторжения договора и требует возврата имущества. К чему я, опять-таки, склоняюсь.
С другой стороны, часть судебной практики, ссылаясь на упомянутый же пункт 65 ППВС/ВАС № 10/22, продолжает идти по тому пути, что для предъявления требований о возврате недвижки в случае неоплаты необходимо прямое указание в договоре на право продавца расторгнуть договор или требовать возврата недвижки в случае неоплаты.
Напр., Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27 и куча региональной практики.
Договор содержит условие об аннулировании его в случае неоплаты, но не содержит ни прямого указания на обязанность покупателя вернуть имущество в этом случае, ни указания на право продавца предъявить требование о расторжении договора и возврате имущества.
Требование о расторжении договора продавец не заявлял.
Значение термина "аннулирование" в российском законодательстве не определено, также не может быть определено из контекста договора. Согласно словарю Ожегова аннулировать = признать недействительным, отменить. Однако соглашением сторон признать договор недействительным невозможно.
Продавец выразил прямую волю на передачу имущества покупателю, а покупатель - на его принятие, путем подписания совместного заявления в Росреестр, поэтому даже в отсутствие акта приема-передачи ДКП является исполненным в части передачи имущества.
Следовательно, продавец вправе требовать только оплаты, но не возврата имущества.
КМК, применительно к вышеописанной ситуации, у этого варианта есть право на жизнь, с учетом кривизны формулировок договора.
Если у кого-то возникнут доводы в поддержку / опровержение любого ответа на любой из вопросов - буду благодарен.
...
