Сообщений в теме: 23

[Alex King]

Договор купли-продажи квартиры. Оплата после регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.

 

Условие договора:

 

"10. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчета ПОКУПАТЕЛЯ  с ПРОДАВЦАМИ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦАМИ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок. В случае ненадлежащей оплаты стоимости указанной квартиры, договор подлежит расторжению с возвращением сторон в первоначальное состояние".

 

Грешным делом подзавис на данном условии. Буду благодарен, если поможете разобраться со следующими вопросами:

1. Соответствует ли данное условие закону?

2. Как следует действовать сторонам в случае нарушения срока оплаты?

[Alex King]

Автор приведенного условия договора настаивает на том, что договор «расторгается автоматически» и не требуется обращения в суд одной из сторон. Порядок исключения из ЕГРП записи о регистрации права собственности с его слов выглядит так: «Пишем заявление в рег. орган, что оплаты не было».

[Sania]

Порядок исключения из ЕГРП записи о регистрации права собственности с его слов выглядит так: «Пишем заявление в рег. орган, что оплаты не было».

Если "пишут" только Продавец - маленько сомневаюсь)))

Для возможности судебного расторжения ИМХО вполне достаточно.

И про нюансы (кредит/рассрочка) не мешает помнить.

[Alex King]

А я по старой памяти предполагал руководствоваться следующим:

 

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
 

65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Меня смущает формулировка данного условия.

Если правильно понимаю, придется обращаться в суд в любом случае.

[Sania]

Если правильно понимаю, придется обращаться в суд в любом случае.

тоже думаю, что без суда тут не обойтись.

Ст.ст.450, 488, 489 ГК.

Даже если бы стороны явно бы проговорили бы право продавца на односторонний отказ (В2В!!!), не факт, что регистрацию устроило бы

 

«Пишем заявление в рег. орган, что оплаты не было».

А физики и квартира - в суде-то не факт, что расторгнут

[regedit]

Порядок исключения из ЕГРП записи о регистрации права собственности с его слов выглядит так: «Пишем заявление в рег. орган, что оплаты не было».

это нереально при всем желании и любых условиях договора

[Воронов Виктор]

Правильно ли я понял?

 

Если деньги за квартиру полностью не выплачены, но в договоре нет такого пункта:

 

В случае ненадлежащей оплаты стоимости указанной квартиры, договор подлежит расторжению с возвращением сторон в первоначальное состояние.

 

то суд не расторгнет договор, потому что невыплата не считается серьёзным нарушением. Будет только взыскание через приставов.

 

(Я не юрист, поэтому прошу извинить, если вопрос глупый.)

[Pastic]

Правильно ли я понял?

 

кроме случаев, предусмотренных ст. 488, 489 ГК РФ.

[Sania]

Даже если бы стороны явно бы проговорили бы право продавца на односторонний отказ (В2В!!!), не факт, что регистрацию устроило бы

 

это нереально при всем желании и любых условиях договора

после прочтения блога одного форумчанина (какого и где - не скажу)))  :

ППВАС 35 от 06.06.2014:

 

11. Если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

[Lawyerus]

 

Даже если бы стороны явно бы проговорили бы право продавца на односторонний отказ (В2В!!!), не факт, что регистрацию устроило бы

 

После прочтения нижеуказанной нормы, возникла мысль, если недвижка передана, то от чего Продавец вправе отказаться? Договор то исполнен продавцом (товар передан, регистрация покупателя на товар состоялась)

 

п.2 ст.489 ГК: Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

[odysseus]

После прочтения нижеуказанной нормы, возникла мысль, если недвижка передана, то от чего Продавец вправе отказаться?

все логично, например квартира продавалась с дисконтом, потому что очень нужны были деньги, вырученные за нее... если деньги срочно покупателю не поступили, то он не достиг той цели, ради которой предоставил дисконт... 

 

 

п.2 ст.489 ГК: Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

в случае ТС иное как раз и предусмотрено

[Alex King]

Еще один договор между теми же лицами на соседнюю квартиру, похожее условие:

 

«Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчета ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦАМИ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦАМИ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок. В случае нарушения ПРОДАВЦОМ срока оплаты стоимости указанной квартиры, договор подлежит расторжению с возвращением сторон в первоначальное состояние (прекращением права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на квартиру).

По требованию ПРОДАВЦОВ  договор может быть расторгнут по решению суда в случае нарушения ПОКУПАТЕЛЕМ срока оплаты цены квартиры. При этом ПРОДАВЦЫ вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству (передача квартиры,         регистрация перехода права собственности на квартиру) до момента расторжения договора, что является основанием для прекращения права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на квартиру».

Не вижу криминала за исключением выделенного фрагмента: «При этом ПРОДАВЦЫ вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству (передача квартиры, регистрация перехода права собственности на квартиру) до момента расторжения договора. Мне кажется, что с возвращением исполненного – «регистрацией права собственности…» уже перебор, т.к. регистрирует госорган. Или я заблуждаюсь?

[odysseus]

уже перебор, т.к. регистрирует госорган. Или я заблуждаюсь?

да какая разница если честно..может быть имелось ввиду что должны расходы на регистрацию прав возместить, может еще что, лучше конечно исключить эту формулировку, но если и останется ужассоф не наблюдаю

[bor.tat]

(передача квартиры, [b]регистрация перехода права собственности на квартиру[/size]

КМК имеются ввиду расходы на оформление,- госпошлина, комиссия риэлтора и т.п.

[Alex King]

 

(передача квартиры, [b]регистрация перехода права собственности на квартиру[/size]

КМК имеются ввиду расходы на оформление,- госпошлина, комиссия риэлтора и т.п.

 

При этом ПРОДАВЦЫ вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству ... исполнено кому? ПОКУПАТЕЛЮ.

А указанные Вами расходы - это уже убытки ПРОДАВЦОВ. ИМХО, совсем другая история.

[bor.tat]

:-) к "возвращению" "возмещение" добавить, иначе возникают "сложности перевода":-)

[Sania]

При этом ПРОДАВЦЫ вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству (передача квартиры, регистрация перехода права собственности на квартиру) до момента расторжения договора. Мне кажется, что с возвращением исполненного – «регистрацией права собственности…

можно ведь прочитать - требовать возвращения исполненного, а именно: требовать передачи квартиры и регистрации ПС (обратно)) 

коряво, конечно, но на скорость не влияет))

[Lawyerus]

все логично, например квартира продавалась с дисконтом, потому что очень нужны были деньги, вырученные за нее... если деньги срочно покупателю не поступили, то он не достиг той цели, ради которой предоставил дисконт... 

 

вы меня не так поняли видимо. Я про то, что если продавцом в  договор исполнен (товар передан, регистрация состоялась), то значит договор продавцом исполнен, и продавцу не от чего отказываться. Норма сама по себе кривая

я понимаю, если бы регистрация не состоялась еще,  а так, все обязательства продавца выполнены и отказываться не от чего

Сообщение отредактировал Lawyerus: 01 August 2014 - 18:36

[Sania]

Норма сама по себе кривая

ЗоЗПП, например, говорит об отказе от исполнения договора купли-продажи после и оплаты и передачи товара (т.е. полностью исполненного). Здесь договор хотя бы с одной стороны не исполнен

[regedit]

после прочтения блога одного форумчанина (какого и где - не скажу))) : ППВАС 35 от 06.06.2014:

Цитата

11. Если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны. Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ). В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Не применим указанный порядок расторжения зарегистрированного договора к данному случаю.

Во-первых, договор купли-продажи не регистрируется и также не регистрируется его расторжение. Регистрируются лишь возникающие из сделки купли-продажи переход ПС, а если впоследствии было надлежащее расторжение - также переход ПС, только в обратную сторону.

Во-вторых, законом о регистрации предусмотрен порядок представления документов на государственную регистрацию, в соответствии с которым, заявления подаются правообладателем, сторонами договора. Т.е. без заявлений зарегистрированного собственника и приобретающего ПС лица переход права не зарегистрируют.

[Sania]

Во-первых, договор купли-продажи не регистрируется и также не регистрируется его расторжение. Регистрируются лишь возникающие из сделки купли-продажи переход ПС, а если впоследствии было надлежащее расторжение - также переход ПС, только в обратную сторону.

согласен, только от указанного вывода Пленума до мысли, что в предусмотренных договором случаях немотивированный отказ одной стороны влечет обязательность госрегистрации "обратного" перехода ПС - один ИМХО крооохотный шажок))

 

Во-вторых, законом о регистрации предусмотрен порядок представления документов на государственную регистрацию, в соответствии с которым, заявления подаются правообладателем, сторонами договора. Т.е. без заявлений зарегистрированного собственника и приобретающего ПС лица переход права не зарегистрируют.

то, что законодательство о госрегистрации постоянно отстает от чисто гражданского говорить-то не приходится)))

Росреестр зачастую игнорирует судебную практику - "у нас не прецедентное право" (кажется так)))

[regedit]

то, что законодательство о госрегистрации постоянно отстает от чисто гражданского говорить-то не приходится))) Росреестр зачастую игнорирует судебную практику - "у нас не прецедентное право" (кажется так)))

Для кого - отставание, а для кого - стабильность Имхо, регистрация перехода права по заявлению только одного лица (за исключением случаев, когда право возникает независимо от момента регистрации, или нотариальной сделки) создало бы фантастически плодородную почву как для злоупотреблений гражданскими правами, так и для коррупции.

Да и идея в п.11 того Пленума все-таки, мне кажется, была направлена на длящиеся зарегистрированные договоры (аренда, например).

Сообщение отредактировал regedit: 04 August 2014 - 18:16

[Sania]

Для кого - отставание, а для кого - стабильность

мне кажется, я знаю, как Вы выбрали себе ник)))

[regedit]

мне кажется, я знаю, как Вы выбрали себе ник)))

Да, было дело... Давно, правда...