Сообщений в теме: 13

[Musubi]

Ситуация.

Мы являемся Арендатором нежилого помещения по долгосрочному договору аренды (ДДА).

В период действия ДДА поменялся собственник объекта.

Пришло письмо от представителя нового собственника, что арендную плату сейчас надо платить на р/c нового собственника (физ. лицо).

Был представлен договор купли-продажи с отметкой Росреестра и новое свидетельство о праве собственности.

 

Все бы ничего, Но - выясняется, что за день до заключения Договора купли-продажи Покупатель умер (договор был подписан от имени покупателя по нотариальной доверенности представителем).

Как Росреестр пропустил остается загадкой. Вопрос - кому сейчас платить АП по ДДА ?

 

Мое мнение, раз на момент заключения договора покупатель был мертв, значит нет стороны по договору и договор считается не заключенным. Соответственно право собственности осталось за продавцом. Но, у нас единственным подтверждением право собственности на недвижимость считается запись в Росреестре и оспорена она может быть только на основании судебного решения.

 

Думаю рассмотреть такой вариант: платить пока АП в депозит нотариуса (хотя и дорого это), параллельно подать иск в суд об оспаривании записи в Росреестре на нового собственника. Думаю не должно быть проблем в суде, т.к. мы законный владелец   недвижимости (заинтересованное лицо) и будем являться надлежащим истцом.

 

Ваше мнение коллеги ?

[Yago]

платить пока АП в депозит нотариуса

Вы себе это как представляете - вносить нотариусу деньги с указанием "отдать кому-то, кто когда-то будет признан надлежащей стороной по договору либо собственником недвижимости" ? Чтоб внести в депозит деньги, вам нужно указать получателя, то есть сделать выбор надлежащего получателя.

 

 

Но - выясняется, что за день до заключения Договора купли-продажи Покупатель умер

Вы это способны доказать ?

 

 

(договор был подписан от имени покупателя по нотариальной доверенности представителем).

А каковы последствия смерти доверителя по ГК ?

 

 

Пришло письмо от представителя нового собственника,

того самого, в отношении доверенности которого наступили те самые последствия ? И это письмо для вас юридически значимо, потому как 

 

 

у нас единственным подтверждением право собственности на недвижимость считается запись в Росреестре

???

(у кого "у нас" я не спрашиваю даже, но точно знаю, что я к этому "мы" не принадлежу)

 

Вообще, ваша ситуация решается исключительно исходя из того,

- можно ли доказать вашу осведомленность о смерти собственника до заключения договора,

- способны ли вы доказать свою осведомленность.

[Pastic]

Как Росреестр пропустил остается загадкой.

 

а откуда ему знать о смерти покупателя, если на регистрацию явился представитель?

да и представитель может не знать.

 

 

Мое мнение, раз на момент заключения договора покупатель был мертв, значит нет стороны по договору и договор считается не заключенным.

 

Ваше мнение неправильное. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 ФЗ "О гос.регистрации...") и пока оно не оспорено вы обязаны платить собственнику. И далеко не факт, что оно будет оспорено, в 99% наоборот, право собственности сохраняется у наследников умершего  - почитайте п.2 ст. 189 ГК РФ.

[Yago]

Я б не был столь категоричен п.2 ст. 189 ГК здесь не применяется, поскольку арендатор знает о прекращении доверенности.

На момент заключения ДКПН представителем у него отсутствовали полномочия на заключение ДКПН в связи с прекращением действия доверенности. Следовательно, им заключена сделка без полномочий с последствиями, установленными ст. 183 ГК. При отсутствии иных вводных ни из чего не следует, что продавец не отказался от сделки согласно ч.1 или покупатель одобрил сделку согласно ч.2.

Значит. если можно доказать осведомленность арендатора о факте смерти покупателя - у него были основания считать, что право покупателя не возникло, а значит и сполнять обязанность покупателю как арендодателю оснований не было.

Если потом выяснится, что:

- продавец отказался от сделки до одобрения наследниками покупателя или

- наследники покупателя не одобрили сделку

то исполнение явно не будет надлежащими и продавец вправе требовать с арендатора платеж, уже исполненный покупателю.

Кроме того, говоря формально, на арендаторе нет обязанности отслеживать изменения сведений ЕГРП. О переходе права он должен быть уведомлен надлежащим образом. Следовательно, если арендатор располагает сведениями ( и особенно - доказательствами) смерти покупателя, то уведомление о переходе права, сделанное неуполномоченным лицом, юридического значения не имеет. Исполнение продавцу является надлежащим.

Так что в данной ситуации значительно больше аргументов за платеж продавцу, нежели покупателю.

[Pastic]

п.2 ст. 189 ГК здесь не применяется, поскольку арендатор знает о прекращении доверенности.

 

Причем здесь арендатор? Речь о действительности договора купли-продажи и никаких намеков о том, что ПРОДАВЕЦ знал о прекращении доверенности в связи со смертью покупателя.

Именно для таких случаев п.2 ст. 189 ГК РФ и существует.

Раз право собственности на объект аренды перешло, то арендодателем стали наследники покупателя в силу п.1 ст. 617 ГК РФ, им арендатор и обязан платить аренду, а если они ему неизвестны, неизвестно приняли ли они наследство, как оно разделе и т.п., то правильный вариант - депозит нотариуса. Внесение в него арендной платы на 99% гарантирует арендатора от любых проблем.

[Yago]

Вы не понимаете - только арендатор тут и "причем".

Арендатор не может знать - известно что то продавцу о прекращении доверенности представителя покупателя или нет. Значит есть основания предполагать 183 ГК и ее последствия.
И арендатору то ТОЧНО ИЗВЕСТНО о прекращении доверенности представителя покупателя, значит уведомления от сторон о смене собствениика он не получал - получил от неполномочного лица некие сведения, которым доверять не обязан, тем более - их проверять. Потому для него ссылка на п.2 ст.189 ГК значения не имеет.

Итак у арендатора есть два варианта:
1. если он хочет платить продавцу - имеет полное законное право и отсутствие проблем. При отсутствии надлежащего уведомления наследники предъявить претензии ему не могут.
2. если он не хочет платить продавцу, а хочет именно покупателю - то должен быть уверен, что может доказать применение к нему ст. 189 ГК (то есть, что никто не подтвердит, что арендатор знал о прекращении доверенности и потому получил надлежащее уведомление). И если ему это зачем то действительно въедет в голову - то он должен держаться утверждения о надлежащем своем уведомлении до конца и платить согласно реквизитам этого уведомленияуказанному в уведомлении лицу.

Но уж всяко невозможно платить новому собственнику (реальному, а не названному в уведомлении)в депозит - потому как новый собственник не известен и указать получателя депозита невозможно. Этот вариант заведомо НЕ правильный.

Сообщение отредактировал Yago: 27 November 2014 - 01:58

[Pastic]

Но уж всяко невозможно платить новому собственнику (реальному, а не названному в уведомлении)в депозит - потому как новый собственник не известен и указать получателя депозита невозможно.

 

Именно для этого и существует:

 

Статья 327. Исполнение обязательства внесением долга в депозит

 

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:

3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;

 

[Musubi]

Вы себе это как представляете - вносить нотариусу деньги с указанием "отдать кому-то, кто когда-то будет признан надлежащей стороной по договору либо собственником недвижимости" ? Чтоб внести в депозит деньги, вам нужно указать получателя, то есть сделать выбор надлежащего получателя.

 

Предполагаю на основании ст. 327 ГК указать, что заплатить необходимо будет собственнику объекта недвижимости.

 

 

Вы это способны доказать ?

 

ДКП подписан 15.10. Переход права зарегистрирован 22.10. Уведомление мы получили 01.11.

Покупатель умер 14.10.

Мы (Арендатор) узнали через свое СБ о смерти Покупателя только 10.11

 

 

А каковы последствия смерти доверителя по ГК ?

 

Прекращение доверенности

 

 

того самого, в отношении доверенности которого наступили те самые последствия ? И это письмо для вас юридически значимо, потому как

 

Да, того самого. Но в своем письме он указал банковские реквизиты именного умершего Покупателя.

 

 

Вообще, ваша ситуация решается исключительно исходя из того, - можно ли доказать вашу осведомленность о смерти собственника до заключения договора, - способны ли вы доказать свою осведомленность.

 

Нет мы не были осведомлены о смерти Покупателя до заключения им договора. Как я указал узнали позже.

[Litroed]

Раз тут обсуждают применение статей 183 и 189 ГК, хочу обратить внимание, что в ст. 183 нет ни слова про правопреемников. А в п. 2 ст. 189 правопреемники упоминаются.

По-моему, это различие прямо указывает на невозможность одобрения ДКП наследниками умершего покупателя (что логично, т.к. доверенность прекратила своё действие и представляемого больше нет, поэтому и правопреемников у него нет). И для них вопрос о судьбе договора должен разрешаться как раз через п. 2 ст. 189.

 

А по казусу думаю, что арендатор может руководствоваться, как было уже указано, ст. 2 ФЗ "О гос. регистрации прав на недвижимое имущество", и рассматривать нового "собственника" как арендодателя. И не обязан арендатор разбираться в возникшем вопросе об осведомлённости сторон ДКП, разборках между продавцом и наследниками покупателя. Публичность ЕГРП должна быть главным козырем для него.

 

Единственное НО: стоит ли доверять письму представителя, зная о смерти покупателя и прекращении доверенности, в части указанных реквизитов? Не уполномочен более представитель сообщать по каким реквизитам платить арендную плату. Ну а пока наследники и продавец будут решать между собой судьбу недвижимости, можно было бы и в депозит внести деньги.

[Yago]

Pastic,вы нотариуса, который примет такой депозит, рекомендуете если что ?

Musubi, я не спрашиваю, когда вы фактически узнали, я спрашиваю, кто и что в данной ситуации может _доказать_.

Если вы уверены, что доказать вашу осведомленность о смерти покупателя невозможно - вы получили надлежащее уведомление о перемене лиц в обязательстве и обязаны исполнить содержащееся в нем указание по перечислению. Раз вы "не знаете" о смерти покупателя - у вас нет оснований не исполнять полученное указание и ли исполнять иным образом, например, внесением в депозит.

 

Если вы не уверены в том, что вашу осведомленность о смерти покупателя невозможно доказать - приходится исходить из того, что вы осведомлены. Если вы осведомлены - вы не получили надлежащего уведомления о смене собственника, поскольку вас уведомить могут только стороны иили их _надлежаще_уполномоченные_ представители. Реагировать на письма третьих лиц, не имеющих полномочий, вы не вправе и не обязаны, в том числе проверять достоверность сообщенных вам сведений. Следовательно, у вас нет оснований считать. что какая то смена собственника вообще имела место. А значит и исполнять вы должны старому собственнику (продавцу).

Ссылка на ЕГРП (что в ЕГРП вижу, тому и исполняю) хороша для случаев вашей неосведомленности (или невозможности доказать вашу осведомленность), в противном случае она не помогает.

Litroed,кстати, не думаю, что данные отношения не допускают правопреемства.

Сама по себе ссылка на отсутствие в ст. 183 указаний на првопреемников ничего не подтверждает и не опровергает. У нас в большинстве случаев, когда отношения допускают правопреемство, о такой возможности прямо не указано.

Сообщение отредактировал Yago: 27 November 2014 - 15:37

[Musubi]

Спасибо коллеги за высказанные мнения.

[Litroed]

Yago, но если представляемый умер, то доверенность прекращает своё действие и отношений по представительству более нет.

Поэтому, полагаю, о правопреемстве наследников умершего представляемого и нельзя говорить.

 

Иначе забавно выходит:

ГК прямо указывает на последствия смерти представляемого - прекращение доверенности. И наследник не может уже делать то, что мог умерший представляемый: отменять доверенность, отменять передоверие. Т.е. ГК подводит черту под представительством при смерти представляемого.

И какие причины при таком подходе сохранять за наследником лишь часть полномочий представляемого - возможность одобрения сделок в рамках ст. 183? Чьи интересы такое исключение защищает?

Представителю от этого ни жарко-ни холодно должно быть: если он накосячил, превысив полномочия, то пусть и считается заключившим сделку от своего имени. А контрагент по сделке не лишен права отказаться от сделки, заявив об этом представителю.

[Pastic]

ГК прямо указывает на последствия смерти представляемого - прекращение доверенности.

 

и также прямо указывает, что пока контрагенты об этом не знают, для них доверенность сохраняет действие.

не надо тут наследникам ничего одобрять - сделка действительна, пока не будет доказано, что продавец знал о смерти покупателя.

вы нотариуса, который примет такой депозит, рекомендуете если что ?

 

в Новосибирске - порекомендую

[Litroed]

и также прямо указывает, что пока контрагенты об этом не знают, для них доверенность сохраняет действие

а я не спорю с тем, что "права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников"
 

я полагаю, что одобрения наследниками в принципе не предусмотрено ГК для такой ситуации

 

 

в Новосибирске - порекомендую

ну а в Москве-то тем более есть нотары, готовые взяться за нестандартную задачу

просто их мало