МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПИСЬМО
от 5 февраля 2015 г. N 14-01782/15
Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев письма Управления Росреестра по <...> краю относительно Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (далее - новые Правила), сообщает следующее.
1. О государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении земельного участка или залога права аренды, права субаренды, возникающих на основании статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В силу части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в содержащий записи о сделках подраздел III раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в ЕГРП распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
При этом частью 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ установлено, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона N 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ.
Закон N 214-ФЗ не устанавливает обязанность:
застройщика (залогодателя) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ;
каждого участника долевого строительства (залогодержателей) обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки, возникающей в соответствии со статьей 13 Закона N 214-ФЗ. При этом ипотека земельного участка (права аренды, субаренды на него) регистрируется не в отношении каждого конкретного участника долевого строительства (лично), а в отношении неограниченного круга лица - всех (любых) участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, создаваемого на соответствующем земельном участке. Соответствующая запись об ипотеке вносится в ЕГРП при государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве, и каждый новый участник долевого строительства не является последующим залогодержателем по отношению к участнику долевого строительства, чей договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован первым (все участники долевого строительства являются созалогодержателями).
В этой связи, учитывая положения части 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, в отношении государственной регистрации ипотеки объектов недвижимости, указанных в части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, статьей 25.1 Закона о регистрации, введенной в Закон о регистрации Законом N 214-ФЗ, установлены особенности государственной регистрации ипотеки данных объектов недвижимости, реализованные в том числе в пункте 131 новых Правил (в соответствии с которыми в данной ситуации заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется).
2. О возможности переноса записей об ипотеке при государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства без истребования заявления о государственной регистрации ипотеки.
Письмом от 01.07.2011 N 14-4174-ГЕ Росреестр направил в территориальные органы разъяснения относительно того, что при государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства актуальные записи об ипотеке в силу закона переносятся в подраздел III-2 раздела ЕГРП, открытого на указанный объект недвижимого имущества, в порядке, установленном пунктом 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219.
Аналогичные положения закреплены в пункте 135 новых Правил.
Необходимо отметить, что в обоснование возможности государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.01.2011 N 13905/10 по делу N А56-37256/2009 ссылался на положения статьи 77 Закона об ипотеке, согласно пункту 1 которой жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. В свою очередь, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, целью внесения в ЕГРП записи о залоге прав требования участника долевого строительства является реализация положений законодательства Российской Федерации об ипотеке приобретаемого за счет кредитных средств (средств целевого займа) объекта долевого строительства, раздел ЕГРП на который на момент государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не открыт, и предусмотренный пунктом 135 новых Правил перенос актуальных записей о залоге прав требования участника долевого строительства в запись подраздела III-2 раздела ЕГРП, открытого на соответствующий объект долевого строительства, не связан с возникновением новой ипотеки.
Учитывая изложенное, принимая во внимание положения части 9 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, полагаем, что в ситуации, описанной в пункте 135 новых Правил, заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется.
3. <...>
Полагаем возможным отметить, что порядок внесения в ЕГРП записей о праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором создавался многоквартирный дом, собственника данного земельного участка и собственников помещений в созданном многоквартирном доме, предусмотренный пунктом 136 новых Правил, направлен на урегулирование коллизии между заявительным порядком государственной регистрации прекращения права и положениями действующего законодательства о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме. Однако, принимая во внимание положения пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в случае, когда на одном земельном участке расположены несколько многоквартирных домов, земельный участок непосредственно для эксплуатации какого-либо конкретного многоквартирного дома (под каждым многоквартирным домом) не сформирован. Следовательно, к данной ситуации не может быть применен по аналогии пункт 136 новых Правил о порядке внесения в ЕГРП записей при прекращении права собственности иного лица (не являющегося собственником помещения в многоквартирном доме) на земельный участок, занятый многоквартирным домом.
4. О внесении в ЕГРП в порядке, аналогичном установленному при прекращении права собственности застройщика, иного лица на земельный участок, на котором создан многоквартирный дом, записи о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
Порядок внесения в ЕГРП записей о праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором создавался многоквартирный дом, собственника данного земельного участка и собственников помещений в созданном многоквартирном доме, предусмотренный пунктом 136 новых Правил, направлен на урегулирование коллизии между заявительным порядком государственной регистрации прекращения права и положениями действующего законодательства о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме.
Поскольку для земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, такая коллизия не возникает, записи о праве общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в рассматриваемой ситуации следует вносить в общем (заявительном) порядке.
5. О возможности погашения в ЕГРП в соответствии с пунктом 136 новых Правил записи о праве аренды застройщика в отношении земельного участка, на котором создан многоквартирный дом, на основании заявления любого из собственников помещений в многоквартирном доме.
Принимая во внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а также то, что запись об аренде в ЕГРП может быть погашена на основании заявления любой из сторон договора аренды, полагаем, что собственник помещения в многоквартирном доме, не являясь стороной именно договора аренды земельного участка, не может подать заявление о погашении записи об аренде земельного участка, на котором создан многоквартирный дом.
6. О лице, которое может подать заявление о государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на объект незавершенного строительства в соответствии с пунктом 133 новых Правил.
С учетом положений пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации заявление о государственной регистрации прекращения права собственности застройщика на объект незавершенного строительства может быть подано застройщиком (его надлежащим образом уполномоченным представителем).
Кроме того, Росреестром в Минэкономразвития России будет направлен запрос о порядке применения пункта 133 новых Правил.
7. О внесении записей в ЕГРП при аннулировании закладной и выдаче новой закладной.
Полагаем, что в рассматриваемом случае в запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу III-2 (подразделов III-2, если предметом ипотеки является не один объект недвижимого имущества) ЕГРП должны быть внесены записи об аннулировании ранее выданной закладной и о выдаче новой закладной с указанием даты ее выдачи.
8. О документах - основаниях для внесения в ЕГРП записей при регистрации законного владельца закладной на основании совершенной в соответствии с Законом об ипотеке передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке.
Как указано в пункте 1 статьи 48 Закона об ипотеке, при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.
Таким образом, сделка по передаче прав на закладную будет являться документом - основанием для внесения в ЕГРП сведений о новом владельце закладной.
Начальник Управления
методического обеспечения
и анализа в сфере регистрации
прав и кадастрового учета
Н.С.ЛЕЩЕНКО
Тему поднимаю в связи с позицией Росреестра, изложенной в письме от 05.02.2015 № 14-01782/15 (пункт 3 письма).
Возможные сложности с прекращением права аренды на земельный участок, на котором строится:
несколько МКД, трансформаторная подстанция и надземный паркинг.
Участок в частной собственности.
Учетные части участка (для разных объектов) в кадастре в настоящее время НЕ выделены (в ГКН не числятся).
МЕЖЕВАТЬ сейчас – НЕ вариант (т.к. это - утверждение ГПЗУ в МО, т.е. через Минстрой, отложенная реализация и т.п.).
Вариант 1:
Заключить договор аренды на весь участок, без выделения его частей.
Убеждать Росреестр, что т.к. вводим все объекты одновременно, принесем на регистрацию одновременно: ТП, одну какую-то долю или помещение в надземном паркинге и по одной квартире из каждого МКД, то договор аренды прекратится полностью (про полностью – условное написание, для удобства чтения и понимания).
Основание (про «полностью»):
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013, № 13, п.26
Вариант 2
ДО регистрации первого ДУДС провести кадастровые работы, определить учетные части земельных участков, о чем внести сведения в ГКН (т.е. об учетных частях участка, НЕ имеется ввиду раздел под каждый объект). Заключить договор аренды (либо ДС к нему) с учетными частями.
Возможно, дополнительно - получать (в ДУДС или нотариально) согласие на межевание участка по обозначенным учетным частям (на случай проблем с разрешениями на ввод в эксплуатацию и прекращением аренды "в части")?
Вариант 3 (самый неприятный)
Росреестру все равно – сразу или не сразу принесем разрешения на ввод в эксплуатацию всех объектов на участке и документы на одновременную регистрацию прав собственности на помещения в этих объектах.
А также Росреестру все равно: будут или не будут выделены учетные участи земельного участка под каждый объект в ГКН.
Росреестр будет считать, что до межевания и постановки на кадастровый учет разделенных участков ОДИН участок = НЕ сформированный под каждый объект участок, например, потому что (например): записи в реестре вносятся по регистрируемым правам собственности (помещениям в объектах) - последовательно.
И… соответственно не будет регистрировать права на квартиры, трансформаторную подстанцию и помещения в надземном паркинге.
Основание:
Министерство экономического развития РФ, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии письмо от 5 февраля 2015 г. N 14-01782/15
Пп.5,6 ст. 16 189-ФЗ - в ред., действующей с 01.03.2015
Модератору - если считаете нужным, перенесите в похожую тему. Но с НЕСКОЛЬКИМИ МКД темы с прекращением пока не нашла.
Что скажете коллеги, думаете - будут проблемы с разрешениями на ввод и прекращением аренды в связи с позицией Росреестра? Может кто-то уже пытался выяснить по похожей ситуации?
Сообщение отредактировал Piranha: 11 March 2015 - 15:10
Я думаю, Вам следует ознакомиться с разъяснениями Минэка, приведенными в письме от 27.09.2011 № Д23-4059.
В вашем случае возможны разные варианты:
Первый вариант. Внести изменения в проектную документацию (в частности в ПЗУ и ОПЗ), которыми были бы установлены (определены) условные границы территорий, необходимых для эксплуатации (размещения) каждого объекта кап. строительства.
На основании упомянутой схемы, внести соответствующие дополнения в проектную декларацию. Т.е. в разделе "о составе общего имущества" указать, что собственникам помещений в МКД будет принадлежать земельный участок, в границах определенных проектной документацией. Образование земельного участка будет осуществлено после ввода в эксплуатацию всех объектов, входящих в состав жилого комплекса.
После ввода в эксплуатацию последнего объекта кап. строительства, произвести раздел исходного земельного участка.
Второй вариант. Внести изменения в проектную документацию (в частности в ОПЗ), которыми бы было определено, что эксплуатация всех объектов кап. строительства в составе комплекса предполагается совместная, т.е. в границах единого земельного участка, что обусловлено требованиями технических регламентов и т.п.
Далее, внести в проектную декларацию в раздел "о составе общего имущества" изменения, согласно которых исходный земельный участок передается (в отношении него возникает) собственникам помещений в МКД после ввода в эксплуатацию последнего объекта кап. строительства. Земельный участок будет являться ИМУЩЕСТВОМ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ВСЕХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ ВО ВСЕХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ.
