Сообщений в теме: 18

[Святослав]

ИП покупает участки для ИЖС, строит на них садовые дома и продает.

Если он привлекает для этого деньги (заем, ДКП будущей вещи и т.д.), как считаете, могут ли его кредиторы воспользоваться внесудебкой на ЗУ и здание на нем?

Напомню, существует формальное ограничение внесудебки по ФЗ об ипотеке:

Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

/.../

5. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, установленном настоящей статьей, не допускается, если:

/.../

6) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке; 

 

 

 

[Ludmila]

Внесудебка на недвижку мертва.
А если формально, то сейчас в ГК РФ другой список. Я сейчас не дома, вечером скину .

[Святослав]

Внесудебка на недвижку мертва.

 Ludmila, вы про возражения нотариусу на уведомление об обращении взыскания? 

 

А если формально, то сейчас в ГК РФ другой список.

Если не подводит память, ГК говорит, что законами его список может дополняться.

[Ludmila]

вы про возражения нотариусу на уведомление об обращении взыскания?

Нет. Чтобы при внесудебке получить исполнительную надпись нотариуса, надо сразу нотариально удостоверить договор ипотеки. Теоретически отсутствие нотариального договора, содержащего условие о внесудебке, лишает залогодержателя возможности получить исполнительную надпись и оставляет ему возможность только полагаться на то, что залогодатель сам выполнит все свои обязательства по внесудебке. И это осознанный риск залогодержателя.

Но на практике регорганы считают, что при наличии в договоре условия о внесудебке нотариальное удостоверение договора должно быть обязательно, и отказывают в регистрации, ставя перед выбором: или убирайте условие о внесудебке, либо нотариально удостоверяйте договор.

Учитывая, что за нотариальное удостоверение платится нотариальный тариф, а не госпошлина, это получается очень недешёво. А с учётом того, что залогодатель может остановить внесудебку в любой момент, начиная с самого начала процедуры (см. Пленум №10), нотариально удостоверять договор мало кто хочет.

Судиться с регорганами тоже приятного мало. Времени на суды уйдёт много, и всё это время кредит будет необеспеченным (из-за отказа в регистрации). Так проще выполнить незаконные требования и исключить условие, чем судиться.

Если не подводит память, ГК говорит, что законами его список может дополняться.

Говорит. Но п. 3 ст. 349 ГК РФ изменяет список, приведённый в ст. 55 закона об ипотеке - например, устанавливает, что не на любую квартиру, а только на единственное жильё.

Сообщение отредактировал Ludmila: 18 October 2015 - 04:29

[Святослав]

Нет. Чтобы при внесудебке получить исполнительную надпись нотариуса, надо сразу нотариально удостоверить договор ипотеки.

А, это неважно, нот.удостоверение имеется.

 

залогодатель может остановить внесудебку в любой момент, начиная с самого начала процедуры

Насчет уже упоминавшихся мной возражений залогодателя (и (или) его же иска с запретом реализации) - этот риск был принят во внимание, проанализирован и учтен при принятии решения о нотариальном удостоверении.

 

Но п. 3 ст. 349 ГК РФ изменяет список, приведённый в ст. 55 закона об ипотеке

В части ИЖС не изменяет.

[Ludmila]

Я с Вами соглашусь. Но пока нет судебной практики, не могу гарантировать, что ту же позицию займёт суд.

[Святослав]

Я с Вами соглашусь.

В чем? Я же пока не высказывал своего мнения по теме.

[Ludmila]

Что в части ИЖС не изменяет.

[Святослав]

Ludmila, ок, а по теме тогда что?

[Ludmila]

ок, а по теме тогда что?

Вас, как я понимаю, интересует возможность включения условия о внесудебке в договор ипотеки при наличии указанных Вами условий.

Однозначного ответа на этот вопрос у меня нет, ибо, как я сказала, внесудебка мертва, а потому и судпрактики по ней нет или почти нет.

 

У меня выходит следующее.

Я согласна с тем, что закон об ипотеке устанавливает "иное", т.е. дополнительные основания по сравнению с ГК РФ для запрета внесудебки. Хотя не исключаю и иных трактовок.

Но давайте исходить из того, на чём мы с Вами сошлись, - что внесудебка в таком случае запрещена. Что происходит, если такое условие в договор включено, - это вопрос для дискуссий. Года три назад я бы сказала однозначно: условие о внесудебке ничтожно. Но сейчас иные нормы об оспаривании сделок. И сторона сделки не сможет это условие оспорить на основании одного только формального противоречия закону. Права же третьих лиц это условие само по себе не затрагивает. Поэтому я полагаю, что условие о внесудебке, противоречащее закону об ипотеке, вполне себе действительно. Если, конечно, не всплывут другие условия для оспаривания: например, не будет доказано, что к заключению договора ипотеки/включению условия о внесудебке понудили под угрозой убийства.

В то же время, если приглядеться, все эти ограничения по сути направлены на защиту слабой стороны. Так что залогодатель может требовать изменить эти условия, как слабая сторона, но для этого он должен доказать, что он слабая сторона.

Как-то так.

[Святослав]

Но давайте исходить из того, на чём мы с Вами сошлись, - что внесудебка в таком случае запрещена.

Э, нет, мы сошлись на том, что она запрещена в случае, указанном в подп.6 п.5 ст.55 ФЗ об ипотеке.

На том, что она запрещена в описанном мной случае, мы с Вами не сошлись.  

Полагаю, есть основания говорить о различии указанных случаев.

 

Что происходит, если такое условие в договор включено, - это вопрос для дискуссий. Года три назад я бы сказала однозначно: условие о внесудебке ничтожно. Но сейчас иные нормы об оспаривании сделок.

Имхо, обе позиции (ничтожность или оспоримость) противоречат написанному в ст.55 ФЗ об ипотеке. Ведь там сказано, что не допускается "удовлетворение требований залогодержателя", а не включение в договор условий о внесудебке. Это и логично - обстоятельства, перечисленные в ст.55, вполне могут поменяться в период действия ДИ: жилье может перестать быть единственным (или жильем), ВРИ поменяться, и т.д.; случай с безвестно отсутствующим залогодателем особенно наглядно иллюстрирует, что там перечислены внешние по отношению к самому договору обстоятельства, устанавливаемые исключительно на момент обращения взыскания, а не на момент заключения договора.

Поэтому и мой вопрос не о действительности такого условия в договоре, а о возможности его реализации в описанной в топике ситуации.

[Ludmila]

Вечером отвечу. На переговорах мозг сожрали. Весь, сколько было.

[Плюшкин]

Тут вопрос любопытный.

 

Сейчас идёт интересная практика среди налоговиков, которые до начисляют земельный налог по той причине, что земельный участок был приобретён для коммерческой деятельности, а не для ведения дачного, садового хозяйства.

Они делают отсылку на ст. 1 ФЗ-66. По коммерческим организациям очень много такой темы, по физикам меньше. 

 

Это первый довод, но на мой взгляд его еще нужно доказать и нужно приобщить документы, что он использует з/у в коммерческой деятельности (это покупка з/у где он выступил как ИП, заключение займа, ПДКП где он выступает как ИП)

 

+

 

Если буквально толковать статью, то там речь идёт о предоставлении з/у залогодателю. Сейчас я с трудом могу припомнить, что комерсам ПРЕДОСТАВЛЯЮТ участки, как правило они их покупают.

 

На мой взгляд, внесудебка может получиться.

[Святослав]

ПРЕДОСТАВЛЯЮТ

Насчет этого слова, см.комментарий тут.

[Плюшкин]

 

ПРЕДОСТАВЛЯЮТ

Насчет этого слова, см.комментарий тут.

 

 

В принципе и у меня мысли такие же как в комментариях + если земли сельхозка под дачку/садоводство, то я бы смотрел ФЗ-66,а по этим законам ИП зу под дачку не даётся.

 

сельхозку с ври под ИЖС я не видел )

Сообщение отредактировал Плюшкин: 27 October 2015 - 01:20

[Святослав]

то я бы смотрел ФЗ-66, там чётко идёт описание про предоставление

Вы предлагаете искать там, где светлее?

[Плюшкин]

то я бы смотрел ФЗ-66, там чётко идёт описание про предоставление

Вы предлагаете искать там, где светлее?

Не совсем) просто сейчас дикая практика все сваливать на несовершенный фз-66, в том числе налоги, субъектный состав и тд

Сообщение отредактировал Плюшкин: 27 October 2015 - 03:03

[Святослав]

сейчас дикая практика все сваливать на несовершенный фз-66

Забудьте его в этой теме.

[Плюшкин]

 

сейчас дикая практика все сваливать на несовершенный фз-66

Забудьте его в этой теме.

 

я бы не был так категоричен, так как именно этот закон говорит про цели использования земельного участка и там нет указания о предпринимательской деятельности в отношении земель сельхоз значения с ври под дачное строительство/садоводство