Прошу совета, как лучше поступить в моей ситуации.
Итак, между мной и «фирмой-прокладкой от застройщика» был заключен договор уступки прав требований по ДДУ, согласно которому права требования к застройщику на квартиру от первоначального участника долевого строительства («фирмы-прокладки») перешли мне.
Срок передачи квартиры согласно ДДУ – не позднее 30.06.2013
Дом был построен в срок.
Однако застройщик не выслал сообщения о готовности передать квартиру, которое он был обязан выслать в соответствии с п.4 ст.8 ФЗ-214.
И когда он понял это, и свои риски попасть на неустойку по 214-ФЗ, сделал «финт ушами» и стал предлагать подписать двусторонний акт задним числом, то есть датой 30.06.2013
После моего отказа подписывать задним числом - застройщик ушел в молчание, а далее я узнаю, что он, якобы, составил односторонний акт (задним числом).
В разговоре утверждал, что у него были все основания составить односторонний акт, якобы по причине того, что ему вернулось письмо с сообщением о готовности передать объект, неполученным, с отметкой почты «истек срок хранения»
На все три моих досудебных претензии с требованиями выслать односторонний акт + подтверждение направления мне письма в виде почтового идентификатора и копии почтовой квитанции и описи (ЛИБО, в случае отсутствия таковых - предоставить возможность принять квартиру путем подписания акта приема-передачи и передать ключи от нее, выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры в соответствии со ст. 6 ФЗ-214 за весь срок просрочки выполнения обязательств по договору) - был полный игнор.
Претензии им получены, у меня есть описи ценных писем с досудебками и почтовые документы.
К сожалению, дело затянулось до 2016 года по личным обстоятельствам. В 2016г я подал иск с требованием передать квартиру, ключи, подписать акт в момент передачи и выплатить неустойку за 12 мес.
Застройщик притащил односторонний акт в суд.
На суде он продолжал утверждать, что письмо с сообщением он мне высылал. В одностороннем акте он указал, что в мае 2013 года он отправил такое сообщение, оно ему якобы вернулось в июле 2013 и, на основании п.6 ст.8 ФЗ-214, он составил односторонний передаточный акт 01.09.2013.
Суд делает судебный запрос на почту – от почты ответ: по данному адресу зарегистрированных почтовых отправлений НЕ направлялось.
Я в суде еще раз обращаю внимание на недобросовестное поведение ответчика, который предлагал подписать передаточный акт «задним числом» (разговор с застройщиком записан на диктофон) и на отсутствие правовых оснований к составлению им одностороннего акта, т.к. он не выполнил требования п.4 ст.8 ФЗ-214, а также на полное игнорирование трех досудебных претензий о передаче квартиры.
Застройщик в отзыве на иск просил уменьшить неустойку по ст.333 ГК.
Ситуация осложнилась тем, что застройщик начал обвинять меня в том, что я якобы преднамеренно затягивал получение квартиры, и что у меня в этом же доме имеется другая квартира, которую я получил и следовательно и так знал об окончании строительства.
Такая квартира действительно есть, но покупалась она по другой схеме (не ДДУ, а по договору купли-продажи, и не у этого застройщика, а у созданной им фирмы-посредника) и передавалась эта квартира на 1,5 года позже, т.к. сначала фирма-посредник должна была оформить собственность на себя, а потом уже продавать мне.
Свои доводы я подтверждал тем, что я не сидел сложа руки, (хотя и не мог вести полноценную судебную тяжбу, т.к. вынужден был жить фактически на 2 города по семейным обстоятельствам), направлял застройщику 3 досудебных претензии, которые были проигнорированы, звонил застройщику, но безрезультатно (личный прием физ.лиц он в своем офисе не ведет, всех отправляет к партнеру по реализации – агентство недвижимости, в котором передо мной и положили акт с вписанной задним числом датой 30.06.2013 от подписания которого я отказался. В агентстве же мне и сообщили, что застройщик «по другому не согласен». Кроме этого, я писал жалобы в различные надзорные ведомства (продемонстрировал на суде письма и конверты).
Судья тоже начал много выспрашивать про вторую квартиру, ее номер, подъезд итд. (видимо напишет ее номер в решении по делу)
А то, что ответчик 3 года не высылает односторонний акт (если он считает его законным) и не передает квартиру по двустороннему, а я из-за этого не могу попасть в оплаченную квартиру и зарегистрировать свое право собственности, он лишь молчаливо выслушивал.
Суд выносит решение взыскать неустойку за 2 месяца между датой начала просрочки по ДДУ и датой из этого "акта". То есть с 01.07.2013 по 31.08.2013. (в исковых требованиях было заявлено 12 месяцев)
Ст. 333 не применял.
В остальных требованиях - отказ.
Мотивировки еще нету и поэтому непонятно, чего он там наворочал.
Но исходя из предположений, он посчитал составленный односторонний акт действительным. И скорее всего, в решении как то привяжет отказ удовлетворить исковые требования по передаче квартиры и отсутствие оснований к взысканию неустойки за весь запрошенный в иске период, наличием у меня второй квартиры в этом доме.
В голове крутится мысль срочно бежать подавать новый иск отдельно о признании одностороннего акта недействительным, т.к. он составлен без оснований, предусмотренных 214-ФЗ.
Но есть сомнения, что акты поддаются оспариванию в судебном порядке исходя из своей природы (типа это не сделка).
С другой стороны есть решения, в которых односторонние акты признавались недействительными, но там исковые требования были не только о признании акта недействительным, но и по передаче объекта по двустороннему и по неустойке.
Понятно, что пока нет мотивировки, до конца определить тактику сложновато, но скорее всего там будет что-нибудь про злоупотребление правом истцом или что-то в этом духе.
Прошу выразить свое мнение о таком решении суда и посоветовать относительно тактики дальнейшей борьбы. Как (кроме апелляции, разумеется) сейчас грамотно поступить?
Не исключаю, что мне понадобиться помощь и в реале, но пока хотелось бы услышать мнение разных специалистов, т.к. помню, что «два юриста-три мнения» ))
Спасибо!
P.S. В качестве благодарности за консультации, готов в ЛС проконсультировать по своему профилю (а вдруг кому пригодиться) – я кандидат мед. наук - это мужская урология, заболевания передающиеся половым путем, заболевания кожи, любые вопросы по лекарственным средствам, по современным методам врачебной косметологии, общемедицинские вопросы. Знаю, что неспециалисту сложно разобраться, где маркетинговая шелуха и пустышки, а где реальные методы и препараты. Обращайтесь!
