Сообщений в теме: 24

[Serg802]

Есть интерес купить квартиру у достаточно крупного банка по стоимости близкой к рыночной. Квартира досталась банку по отступной полтора года назад. Страховая одобрила страхование титула. Но есть один момент: в арбитраже около 6-7 месяцев назад принято заявление о банкротстве предыдущего собственника физ лица(который и отдал данную квартиру банку). Судебных споров по самой квартире и отступной нет.

Есть ли риски в данной сделке? По идее их нет. От проблем со свежим отступным страхует титул, а от банкротства 302 ГК. Но могут ли признать приобретателя недобросовестным только на основании наличия дела в арбитраже о банкротстве пред-предыдущего собственника?

[Ludmila]

Есть ли риски в данной сделке?

Есть. За более подробным ответом - к юристу в реале.

[Serg802]

Если вы юрист и видите очевидные и серьезные риски в этой сделке, либо знаете компетентного юриста в таких вопросах, буду рад получить консультацию в реале или соответственно рекомендацию у кого ее стоит получить. Юристы с кем я консультировался до настоящего времени не видят серьезных рисков. Если кто-то видит картину иначе, я бы очень хотел его выслушать.

[Aleksandr-Kemerovo]

Как без пяти минут арбитражный управляющий рисков тоже не вижу. Что вам делать на консультации в реале у юристов понятия не имею. В крайнем случае риски могут возникнуть у банка.

[Ludmila]

Как без пяти минут арбитражный управляющий рисков тоже не вижу.

А я вижу.

Что вам делать на консультации в реале у юристов понятия не имею.

Если у "без пяти минут арбитражных управляющих", не видящих рисков, - действительно нечего. У нормальных юристов - консультироваться.

 

Исправила опечатку.

Сообщение отредактировал Ludmila: 08 August 2018 - 00:53

[Aleksandr-Kemerovo]

У нормальных юристов - консультироваться.

На себя намекаете? Покупка квартиры у банка покупателю ничем практически не грозит,  его добросовестность вне сомнений. И вы забываетесь, я тоже юрист. Только не привык всех посылать к юристам в реале в агрессивной манере. Всего вам. 

Сообщение отредактировал Aleksandr-U: 08 August 2018 - 00:41

[Ludmila]

На себя намекаете?

Нет. Во-первых, у меня нет такой необходимости. Во-вторых, связываться с консультированием таких вопрошающих - себе дороже. Юристов грамотных много, стоит только поискать.

Покупка квартиры у банка покупателю ничем практически не грозит,  его добросовестность вне сомнений.

Можете гарантировать человеку, что его добросовестность вне сомнений и что ни один суд не признает его недобросовестным? И возместить ему убытки, если Ваша гарантия не сработает?

[Aleksandr-Kemerovo]

Ладно, с ув. Людмилой спорить не буду, опыта у нее больше и в спорах и в юриспруденции. Сдаюсь. Хотя по поводу гарантий опять же, сроки как банк получил квартиру большие, банк имеет право ее продать? Если имеет, то в чем проблема?  В банке тоже юр отдел же есть, там не всегда дураки. Хотя вчера был в одном крупном банке с исполнительным листом у юристов, пытался им объяснить некоторые вещи, туго все

Удачи топикстартеру.  

[Ludmila]

сроки как банк получил квартиру большие,

 

Вы ВНИМАТЕЛЬНО прочитайте закон о банкротстве. Ключевое слово - внимательно.

 

Хотя по поводу гарантий опять же, сроки как банк получил квартиру большие, банк имеет право ее продать? Если имеет, то в чем проблема? 

Проблема - в рисках.

 

  В банке тоже юр отдел же есть, там не всегда дураки.

Как человек, больше 18 лет проработавший в банках, вынуждена буду развеять Ваши заблуждения. Задача юристов банка - защитить интересы банка, а не покупателя квартиры. В интересах банка сейчас эту квартиру продать, по максимум свалив головную боль на покупателя. Банк не обеспечивает "чистоту сделки", защиту прав покупателя и прочее. Банк обеспечивает исключительно защиту своих интересов.

А сейчас будет ещё большее откровение. Юристы банка не занимаются сделками по продаже квартир. Вообще. Ну, может, за исключением совсем мелких банчков.

В банках всё иначе выстроено. Вот смотрите. В банке есть порядок работы с проблемной задолженностью, в котором расписывается в т.ч. порядок приобретения банком имущества в свою собственность. Когда дело доходит до приобретения квартиры в собственность банка, - по отступному или ещё как, - этим занимаются так называемые "проблемщики". Это не всегда юристы.

Порядок "забирания" квартиры, типовые формы соглашения об отступном и проч., - всё это отработано до автоматизма, и юристов сюда не привлекают. Потом реализацией принятого в собственность банка имущества занимаются либо те же проблемщики, либо специально для этого созданное подразделение. И тут опять юристы не привлекаются. Это стандартные процедуры, по которым участия юристов не требуется.

[Чувык]

О, напомнило одну свою похожую историю. Купила родственница моя квартиру, которая была получена Банком в рамках исполнения решения суда о взыскании суммы долга по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Затем Банк продал квартиру своей фирме-прокладке, у которой в свою очередь ее купила моя родственница. Казалось бы - добросовестность очевидна? Ан нет. Противные стороны (остальные взыскатели должника-физика) решили, что мир несправедлив и им напрасно ничего не досталось. Ну в общем-то правильно решили - ибо квартиру Банк получил не в соответствии с законом (постановление СПИ о передаче квартиры Банку и проведении госрегистрации права было оспорено и признано недействительным до продажи ее фирме-прокладке). Только вот расторопности другим взыскателям не хватило - оперативнее надо было работать. Ну как Банк - взял и слил по-быстрому проблемный актив. Знала ли моя родственница об этих обстоятельствах на момент совершения сделки? Очевидно, что нет - кто ж ей что расскажет. А самой ей собрать информацию, возможно, и в голову не пришло (ну выписку из ЕГРН только догадалась посмотреть на "чистоту" квартиры). От исков отбились, но кто ж знает с нашими СОЮ, что не могло бы быть иного результата.

Потому заявлять вот так безапелляционно, что рисков нет, не проверяя всей действительной картины, неверно.

[GVE]

Покупка квартиры у банка покупателю ничем практически не грозит,  его добросовестность вне сомнений.

"Жена цезаря вне подозрений".

То то регулярно в банкротных делах ломают сделки "добросовестных банков".

 

Через неделю еду в очередное заседание по спору в отношении залоговой недвиги, полученной банком в качестве исполнения обязательств.

Кредит был выдан в 2008. Обращение взыскания на предмет залога состоялось в 2009 г. (первое решение).

На данный момент банк накрылся АСВ, но свои требования продал физику. Физик в 2017 все-таки получил желаемое. На данный момент мы отменили постановление о возбуждении исполнительного, по которому физик получил в собственность предмет залога. Но недвига уже продана третьему лицу.

 

Т.е. с 2009 года банк, а теперь и его правопреемник, и третье лицо не могут полноценно пользоваться недвижимостью, которая была предметом залога и "ушла" в счет погашения долга по кредиту.

И это с 2009 года, при наличии кредитного договора и договора залога, кучи судебных актов.

С 2009 ГОДА, КАРЛ!!!

[Ludmila]

Не, тут не банк "вне сомнений, добросовестный", а покупатель. Типа достаточно с банка продать недвижку разок, и всё, банкрот её не вернёт.

[Aleksandr-Kemerovo]

Как человек, больше 18 лет проработавший в банках, вынуждена буду развеять Ваши заблуждения

 

Спасибо. Интересно. Надо углубиться в тему. Пока в основном с физиками работаю, банков так явно не касался, но намудрили конечно все эти схемы хорошо. Как всегда обычному человеку во вред.

[bearspbbig]

Риски минимальные, но правы те коллеги, что они есть. Тут уж на усмотрение судьи банкроттного состава.

Брать эту квартиру или не брать пусть решает покупатель сам для себя. 

Если цена близка к рыночной, какой смысл рисковать?

Если есть возможность купить подешевле и немного заработать, то нужно посоветоваться с опытным юристом, возможно есть еще некие обстоятельства которые топикстартер не знает. 

Как без пяти минут арбитражный управляющий рисков тоже не вижу. Что вам делать на консультации в реале у юристов понятия не имею. В крайнем случае риски могут возникнуть у банка.

 

как без пяти минут управляющий с 20-летним стажем скажу: риски есть всегда и везде, другое дело что они чаще всего не выстреливают.

Но все равно всегда нужно готовиться к худшему варианту.

[Ludmila]

Риски минимальные, но правы те коллеги, что они есть. Тут уж на усмотрение судьи банкроттного состава.

Именно так. И это ещё при условии, что нет каких-то юридически значимых обстоятельств, о которых автор не сообщил.

 

банков так явно не касался, но намудрили конечно все эти схемы хорошо. Как всегда обычному человеку во вред.

Какие схемы-то намутили? Вы опять говорите о предмете, в котором не понимаете.

Никаких схем тут нет. Отступное специально придумано для того, чтобы кредитор, не получив надлежащего исполнения, мог получить вместо него что-то другое. Вместо денег имущество, например. Приобретение банком в свою собственность имущества - по отступному, при признании несостоявшимися повторных торгов и т.д., - дело обычное и естественное.

Столь же естественно, что банк это имущество потом продаёт, ибо задача банка, основа его бизнеса - прибыль от размещения денег, а не от эксплуатации имущества. 

Какое-то имущество приобретается с рисками - в основном в тех случаях, когда за невозвратом кредита и отчуждением имущества должника следует банкротство. Это риск банка. Он его принимает, ибо лучше получить имущество под риском (который может и не сработать), чем не получить ничего. 

Риск не вечен, у него есть срок существования. Потенциальный покупатель может купить имущество, по которому срок существования всех рисков вышел. А может купить имущество, по которому риск ещё есть. Это исключительно вопрос экономической целесообразности, соотношения экономической выгоды и уровня риска. Можно купить имущество без рисков - по рыночной цене. А можно со скидкой, но по цене ниже рынка. Купить имущество без рисков и по цене ниже рынка - это только хотелки, такого не бывает.

Я лично знаю людей, которые у застройщика купили коттедж ценой 12 000 000 рублей за 4 000 000. Именно потому, что там были риски, и риски, связанные с ипотекой. Мало того, что они сами это прокрутили, так ещё и двум своим друзьям помогли ту же операцию прокрутить. Итого три семьи купили три коттеджа по цене одного. Причём те люди, которых я знаю, купили свой коттедж, ещё и не имея ни копейки сбережений. На момент заключения договора у них на руках денег было - на один обед. Что не помешало им купить шикарнейший дом. 

А что касаемо схем, то Вы просто не знаете, что это такое. Когда речь идёт о невозвращённом ипотечном или потребительском кредите, со схемами никто морочиться не будет. Забрали по отступному или там после торгов за собой оставили, - и всё.

А вот когда счёт идёт на миллиарды, там такие схемы рисуются... СПиВишки в количестве 2-3 штук минимум, термшиты, сейфовые соглашения, всякие сложные схемы расчётов... А оказывается, достаточно один раз имущество продать, - и всё.

[Aleksandr-Kemerovo]

Вы опять говорите о предмете, в котором не понимаете.

 

К счастью все в чем то понимают, в чем то нет, на то она и жизнь и ученье. Тему изучу, пока действительно не совсем понимаю риски. Если банк получил квартиру как отступное, то в чем риск, если все законно. Он же может распоряжаться своим имуществом. Ладно, завтра у нас в универе где проходим курсы управляющих подниму эту тему, наверное просто пока не изучал все это, пробел в знаниях уберу.

[Ludmila]

К счастью все в чем то понимают, в чем то нет, на то она и жизнь и ученье.

Вне всякого сомнения. Но вот именно тема приобретения и дальнейшей продажи заложенного (добавлено: и не только заложенного) имущества пока для Вас, очевидно, тёмный лес. А потому не надо делать скоропалительные выводы о том, что добросовестность автора вне сомнения и прочие, пока Вы в теме не разобрались досконально.

 

Тему изучу, пока действительно не совсем понимаю риски. Если банк получил квартиру как отступное, то в чем риск, если все законно.

А с чего вы решили, что всё законно? Только потому, что отступное не запрещено законом? Или потому, что из описания автора не следует, что есть основания для недействительности сделки? Так автор - неюрист, он излагает то, что он считает важным. И далеко не факт, что он изложил всё, что действительно важно. При этом даже из того, что автор описал, достаточно сильно лезет в глаза недействительность соглашения об отступном. Всё зависит от того, насколько корректно автор изложил то, что изложил.

Ладно, завтра у нас в универе где проходим курсы управляющих подниму эту тему, наверное просто пока не изучал все это, пробел в знаниях уберу.

Вы просто откройте закон о банкротстве и прочитайте, там русским по белому всё написано.

завтра у нас в универе где проходим курсы управляющих подниму эту тему,

Кстати. А как Вы это в универе описывать будете? Какими словами?

Я Вам ещё одну вещь скажу. Если Вы хорошенечко подумаете, как сформулировать условия задачи, Вы поймёте, что формулировать нечего. 

Сообщение отредактировал Ludmila: 09 August 2018 - 00:24

[GVE]

пока действительно не совсем понимаю риски. Если банк получил квартиру как отступное, то в чем риск, если все законно.

Ставшая уже привычной фраза ВС РФ - суду следовало установить добросовестность приобретателя имущества должника...

Почему то часто в подобных "банковских" сделках "добросовестные" приобретатели вдруг оказываются родственниками работников банка.

Или банк получил отступное будучи достоверно осведомленным о признаках банкротства.

[Ludmila]

Aleksandr-U, ну как, спросили? Если ещё нет, давайте определимся, что спрашивать.

Итак. 

1.

Квартира досталась банку по отступной полтора года назад. ... в арбитраже около 6-7 месяцев назад принято заявление о банкротстве предыдущего собственника физ лица

Здесь во всей красе выплывает сделка с предпочтением. Если "около 6-7 месяцев назад" - это действительно 6-7 месяцев назад, а "полтора года назад" означает 18 месяцев, то по этому основанию сделку оспорить нельзя или, по крайнемей мере, весьма проблематично. Но если сроки определены по системе "плюс-минус километр", и между заключением "отступной" и принятием заявления о банкротстве прошло полгода или менее, то всё может стать очень интересно.

 

2. Нам неизвестны условия "отступной". Не было ли тут неравноценного встречного исполнения, нам неизвестно. А если встречное исполнение было неравноценным, то при раскладке "полтора года назад досталась квартира по отступной" и "около 6-7 месяцев назад принято заявление о банкротстве", сделка вполне укладывается в период подозрительности.

 

3. Нам неизвестно, не имеется ли обстоятельств, влияющих на добросовестность автора. В банках обычное дело - продажа забранного имущества своим сотрудникам. Причём самое "вкусное" часто приобретают те же проблемщики. Сначала Вася Пупкин как представитель банка забирает квартирку, а потом покупает её уже у банка.

 

4. Я предполагаю, что под "отступной" автор имеет в виду соглашение об отступном, - двустороннюю сделку. Но не исключаю и того, что под "отступной" автор имеет в виду что-то совсем другое. Например, приобретение банком квартиры во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса.

 

5. Нам неизвестно, были при заключении "отступной" соблюдены общие требования законодательства к совершению сделок. Конечно, нарушение закона при совершении сделки ещё не влечёт автоматически утраты автором права собственности, но такие нарушения, если они были, могут: :

а) влиять на добросовестность автора;

б) являться самостоятельными основаниями для утраты автором права собственности.

 

Итак, давайте сформулируем теперь, как надо задавать вопрос.

"Полтора года назад  (но это не точно) банк забрал "по отступной" квартиру. "Отступная", скорее всего, - соглашение об отступном, но это не точно.

Около 6-7 месяцев назад (и это тоже не точно) суд принял заявление о банкротстве должника.

Были ли при заключении "отступной" соблюдены все требования законодательства, мне неизвестно. Условия "отступной" мне неизвестны, и было ли предоставление равноценным, я не знаю.

Сейчас человек хочет эту квартиру у банка купить. Имеются ли какие-то дополнительные факторы, влияющие на его добросовестность, я не выяснял.

Правильно ли я сказал, что 

 

Как без пяти минут арбитражный управляющий рисков тоже не вижу. Что вам делать на консультации в реале у юристов понятия не имею. В крайнем случае риски могут возникнуть у банка.

?"

Вот так надо спросить. 

Заметьте: я не утверждаю, что полтора года - это на самом деле иной срок, что предоставление было неравноценным, и т.д. Я отмечаю  вопросы, на которые должен ответить юрист, прежде чем сказать, есть риски или нет.

Конечно, можно построить свои выводы на допущениях - что раз автор не говорит, что предоставление было неравноценным, то оно было равноценным, что сроки автор определяет точно и т.д.

 Для бесплатной консультации в Инете "сойдёт и так", для платной консультации это возможно, если автор настаивает на консультации без предоставления необходимой информации, и то с большим количеством оговорок.

Но при таком количестве вопросов, на которые необходимо ответить, говорить о том, что делать на консультации у юриста нечего, - это минимум странно.

[Aleksandr-Kemerovo]

Ludmila

 

Спасибо за Ваше пост, я разбираюсь с темой. Большое спасибо за пищу для размышления. Пока стараюсь пересилить себя и прочитать закон от корки до корки, потом уже перечитаю комментарии. На обучении в основном разбираются вопросы к экзамену в россреестре, целостности нет. 

[Ludmila]

Пока стараюсь пересилить себя и прочитать закон от корки до корки

 

без пяти минут арбитражный управляющий

 

рисков тоже не вижу. Что вам делать на консультации в реале у юристов понятия не имею. В крайнем случае риски могут возникнуть у банка.

Без комментариев. 

Вы хотя бы, раз за пять минут до получения статуса АУ ещё не прочитали закон, не делайте таких вот категоричных суждений: мол, рисков нет, на консультации у юристов делать нечего. Человек на хорошие деньги может налететь после таких ответов. Мне-то плевать, сам виноват будет, но всё же...

[Aleksandr-Kemerovo]

Вы хотя бы, раз за пять минут до получения статуса АУ ещё не прочитали закон,

Да читал я его, читал. Но честно говоря вы и сами знаете, что одно дело прочитать закон, другое дело практический опыт работы. Я и сейчас считаю, что практически рисков нет у топикстартера, а теоретически, с вашей точки зрения, есть. Тут уж автору темы решать как быть.  Это как ваша книга, на столе у меня лежит. Написано красиво и интересно, но ведь позиционировалась как практическая, а почти не помогает. 

[Ludmila]

Я и сейчас считаю, что практически рисков нет у топикстартера, а теоретически, с вашей точки зрения, есть.

Почему с моей точки зрения - это теоретически, а с Вашей - практически? Притом, что документов мы не видели, ни на один из указанных выше вопросов ответов не знаем.

 

Написано красиво и интересно, но ведь позиционировалась как практическая, а почти не помогает. 

Кому-то помогает, кому-то нет. Это во многом от человека зависит. Но извольте, я могу вернуть Вам Ваши триста рублей, уплаченные за книгу, и 150 за пересылку, если лично Вам она не помогла.

[Ludmila]

А ещё я очень рекомендую почитать Определение ВС РФ от 02.10.2017 г. 441-ПЭК16.
Тут истребовали имущество у конечного покупателя, мотивировав вывод о его недобросовестности тем, что он мог узнать из открытых источников, что продавец приобрёл имущество с нарушением закона.
Я не сомневаюсь, что можно найти и противоположную практику.
Но в ситуации, когда практика разная, говорить об отсутствии рисков несколько странно.

[Aleksandr-Kemerovo]

Ув. Ludmila!

Я обязательно прочитаю все, что вы советуете. Я с уважением отношусь к вашему мнению, поэтому хоть мне и не нравиться, когда меня носом тыкают в мои пробелы в знаниях, я признаю, что все таки вы правы.