Д.Н. Прокопьев

Здравствуйте всем!
Помогите определиться с такой ситуацией:
Хочу расторгнуть договор купли продажи квартиры. Договор зарегистрирован 11.01.2013, переход права собственности зарегистрирован тем же числом. Деньги за квартиру согласно договору покупатель уплатил, продавец передал квартиру. Но, в договоре есть пункт: "Продавец гарантирует снятие с регистрационного учета всех прописанных в квартире по адресу ... в срок до 20 января 2013 года". Зарегистрированные в квартире продавец и члены его семьи не снялись с регистрационного учета. Соответственно, я расцениваю это как неисполнение договора со стороны продавца.
Отсюда вопросы:
- является ли достаточным основанием для расторжения договора неисполнение продавцом обязанности сняться с регистрационного учета?
- в соответствии с ч.3. ст. 453 ГК РФ
"В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются ... прекращенными с момента заключения соглашения сторон ... о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора"
Сделка регистрируемая.
Согласно п.1. ст. 164 ГК РФ
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии с п.2 ст. 425 ГК РФ
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Естественный интерес в том чтобы "убрать" этот год владения квартирой - избежать налога на имущество.
Возможно ли Соглашением о расторжении указать условие, что Договор считается расторгнутым "в прошлом", более правильным наверное указать "распространяет своё действие на отношения возникшие с 11.01.2013"?
Опять же тут возникают новые вопросы, связанные с обязанностью возвратить полученное по Договору купли-продажи. возвращать то будем сейчас. как в этом случае распространить действие на прошлый период.

Прошу совета.

Здравствуйте Уважаемые!
Поднимаю эту тему как наиболее точно отражающую в названии суть вопроса который хочу обсудить.
Тема "гостей" и возможности их приводить неоднократно поднималась на форуме, но на мой взгляд так и не раскрыта.
см.
http://forum.yurclub...62586&hl=гостей
http://forum.yurclub... гостей&st=1750
http://forum.yurclub...ей#entry3354523
http://forum.yurclub...ей#entry3627986
http://forum.yurclub...ей#entry4345189
http://forum.yurclub...ей#entry2886192

ГОСТЬ м. посетитель, человек пришедший по зову или незванный, навестить другого, ради пира, досуга, беседы и пр. Толковый словарь Даля. — 1863—1866
В ЖК термин гость не используется есть лишь близкое понятие "временные жильцы".

Итак, в чем заключается особенность положения лиц приглашаемых в гости? Они пребывают временно в жилом помещении и временно пользуются им.
Предполагаем, что они пришли туда по приглашению/с разрешения кого-либо из жильцов/собственников (никем не званных гостей). Когда все согласны с присутствием гостя/ей всё понятно.
Конфликт возникает когда кто-либо из жильцов или собственник возражает против нахождения гостей в помещении, пусть даже временного.
Прямых норм определяющих возможность такого "обременения" помещения одним из жильцов как нахождение третьих лиц ЖК не предусмотрено.

Есть нормы ст.ст.67, 70, 80 ЖК по соц.жилью.
Мне кажется к отношениям с гостями здесь уместно применить именно норму ст.80.

Наниматель ... и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание

т.е. при соц.найме необходимо взаимное согласие, без него никак.

Теперь к "собственности".
НПА ст.ст. 30, 31 ЖК
Что такое быть "приглашённым в гости" это значит побыть у пригласившего и вместе с ним пользоваться помещением, т.е. некоему лицу-гостю временно предоставлено право пользования помещением.
Переходим к вопросу кто может предоставить кому-либо право пользования?
Логично, что тот кто имеет право распоряжения = собственник.
Исключение предусмотрено для договора соц. найма в ст.80 ЖК: тут наймодателя(собственника или лица, действующего от имени собственника) лишь уведомляют, а не спрашивают. Обратите внимание на слово "разрешить" в ст. 80 ЖК, т.е прямо установлено, что правомочие наймодателя распоряжаться жилым помещением ограничено правом жильцов самостоятельно распоряжаться жильём.
Заметим, что режим "социального" жилья предоставляет заведомо больше прав для жильцов, чем проживание "несобственников" в частном жилом фонде.
Допустимо ли жильцу имеющему право пользования в частной квартире поселить временного жильца? Например, воспользовавшись аналогией ст.80 ЖК?
Считаю, что такая аналогия недопустима.
Поскольку ч.2. ст.30 ЖК прямо предусмотрено

Собственник ... вправе предоставить во владение и (или) в пользование ... жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании

А граждане проживающие в помещении

имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником

т.е. равное право пользования, но не равное право распоряжения (естественно). И гл. 5. ЖК в отличие от гл.8 не предусматривает права проживающих на вселение кого-либо без согласия собственника.
Логично предположить, что и привод "гостей" = временное пребывание третьих лиц должен осуществляться только с согласия собственника (отсутствие явных возражений хотя бы).
При этом собственник как раз таки вправе распоряжаться жилым помещением и приводить кого угодно.

Далее расширяем.
Рассмотрим "сохраняющих право пользования"="неприкасаемых"(ст. 19 закона о введении в действие ЖК) и "сособственников".

Если жил.помещение в долевой собственности, то ст. 247 ГК говорит что пользование осуществляется по согласию ВСЕХ участников ДС, а сособственник

имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества

. Обратите внимание, что существует ограничение "В ЕГО", т.е. пользования и владения при отсутствии согласия остальных сособственников участник ДС ни для кого кроме себя любимого требовать не может. (Он вправе распорядиться своей долей в праве собственности, но не правом пользования имуществом.)
Вывод: при ДС в гости водить можно только с согласия всех собственников, но без согласия нанимателей=жильцов.

Теперь "неприкосаемые".
У них сохраняющееся право пользования и проживания. Возникает вопрос в каком объеме сохранилось за такими лицами право пользования? В объеме который они имели по соц.найму или нет?
Вспомним ст. 80 ЖК по соц.найму - наниматели вправе самостоятельно временно вселить третьих лиц лишь с уведомления наймодателя.
Но, дав согласие на приватизацию, дали ли они своё согласие на ограничение этих прав?
Полагаю, что согласившись на передачу государством/муниципалитетом права распоряжения помещением другому лицу, они утратили собственное самостоятельное право распоряжения.
Ведь гл. 5 не предоставляет нанимателям/жильцам права вселять кого бы то ни было в жилое помещение. А ст. 19 ФЗ о введении в действие ЖК не предоставляет "неприкасаемым" никаких особенных прав, кроме невозможности их выселения.
Вывод: у неприкасаемых прав приглашать гостей без согласия собственников нет.

Теперь о возможности посещения помещения "специализированными" гостями: электрик, сантехник, врач и т.д. без согласия собственника.
Очевидно напрашивается ст. 10 ГК Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу.
Вопрос, а чем отличается временное пребывание спец.гостя от просто гостя?
Вероятно только наличием или отсутствием объективной необходимости в услугах. Нахождение спец.гостя вызвано необходимостью, а нахождение просто гостя желанием=прихотью. Потому запрет/ограничение на нахождение в квартире/помещении спец.гостя со стороны собственника или других лиц был бы осуществлением права исключительно во вред, что недопустимо.

Коллеги прошу поучаствовать в обсуждении и высказать свои мысли (желательно аргументировать).

repacum,

Вы закон-то почитайте с первых статей - что есть акт...

Зачем?

Имеется ввиду различие понятий "Акта" как документа и "акта" в значении фактического действия или события.
В данном случае актом гражданского состояния является смерть наследодателя. об этом делается "Запись акта о смерти" вот содержание "Записи" и указано в ст. 67 ФЗ "Об актах гражданского состояния".
Тот документ с которым Вы пытаетесь ознакомиться называется "Запись акта о смерти" он оформляется на утвержденном бланке и подшивается в актовую книгу (см. ст.6 и 7 ФЗ)