Сообщений в теме: 21

[BUCH]

Специалисты по ипотеке оцените пж-ста судебную перспективу вот энтого заявления в АС.

В Арбитражный суд Саратовской области,
410031, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз 1.
ЗАЯВИТЕЛЬ: ОАО "Мясоконсервный комбинат "Балашовский", г. Балашов, пер. Тихий 9.
ЗАИНТЕРЕСОВАННЫЕ ЛИЦА:
Управление Федеральной регистрационой службы по Саратовской области Балашовский отдел:
412300, г. Балашов, ул. Карла Маркса, д. 69.
ТРЕТЬЕ ЛИЦО: ЗАО АКБ «Волжский инвестиционной банк»

ЗАЯВЛЕНИЕ
об оспаривании приостановления государственной регистрации

9.10.2006г. в адрес ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» поступило Уведомление о приостановлении государственной регистрации № 14/047/2006-160, 14/047/2006-161 от 05.10.2006г. государственного регистратора Сергеева С.И., которым регистрация сделки (расторжение договора аренды), прекращение обременения (аренда) с объектом недвижимого имущества (земельный участок площадью 66139 кв.м., расположенным по адресу: Саратовская область, г. Балашов, переулок Тихий, д. № 9), документы на которую были предоставлены 26.09.2006г. приостанавлена на срок с 05.10.2006г. по 05.11.2006г. Для возобновления государственной регистрации требуется предоставить дополнительные документы.
Считаем, что решение УФРС по Саратовской области Балашовский отдел является незаконным по следующим основаниям.
1.В Уведомлении о приостановлении государственной регистрации УФРС по Саратовской области Балашовский отдел, указывает, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право аренды ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» обременено ипотекой в пользу ЗАО АКБ «Волжский инвестиционной банк».Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2006г. ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский»признан банкротом и открыто конкурсное производство. Пунктом 1 ст 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г. № 127-ФЗ предусмотрено, что с даты принятия Арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, в числе прочего, снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для этого является решение суда о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства. Однако ипотека в силу ст. 334 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102 –ФЗ, не является ограничением распоряжением имущества по смыслу п. 1 ст. 126 ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)», а представляет собой способ обеспечения обязательства, в силу которого залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Согласно ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке прекращается в следующих случаях: - на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
Указанные выводы сделаны в результате неправильного толкования ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ О несостоятельности (банкротстве)», указанный закон в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур банкротства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Таким образом, в том случае, если должник является банкротом, к его отношениям с кредиторами, должны применяться правила, установленные ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Указанным законом устанавливается, в частности, специальный порядок реализации имущества должника и очередность удовлетворения требований кредиторов.
Статьями 64 ГК РФ, 134 ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)» установлена очередность удовлетворения требований кредиторов. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 131 ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)», все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Согласно ст. 138 ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)», требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди.
Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами после продажи предмета залога, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.
Не удовлетворенные за счет средств, полученных от продажи предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.
Продажа предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов.
В целях реализации положений ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)», в частности положений о продаже имущества конкурсным управляющим путем проведения открытых торгов, закон предусматривает, что с даты принятия Арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, в числе прочего, снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. (п. 1 ст 126), в том числе и ограничения распоряжением имуществом, возникшие в результате залога. В противном случае конкурсный управляющий не сможет осуществить продажу имущества, входящего в конкурсную массу и осуществить расчеты с кредиторами в очередности, установленной законом ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», к которым относятся и кредиторы, по обязательствам обеспеченными залогом.
Таким образом, в силу п. 1 ст. 126 ФЗ УФРС по Саратовской области Балашовский отдел, для регистрации сделки (расторжения договора аренды) не вправе требовать предоставления иных документов, кроме решения Арбитражного суда о признании ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» банкротом.
2. УФРС по Саратовской области Балашовский отдел также ссылается на то, что Соглашение о расторжении договора № 74/03 аренды земельного участка от 18.04.2003г. от 15.08.2006г. не содержит сведений об ограничении права аренды ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» ипотекой в пользу ЗАО АКБ «Волжский инвестиционной банк». При этом нет ссылки на нормативно-правовой акт, в соответствии с которым, при заключении сделок такого рода в качестве обязательного условия в текст соглашения подлежит включение сведений об ипотеке.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 197-201 АПК РФ

ПРОШУ
1. Признать решение о приостановлении государственной регистрации, содержащееся в Уведомлении № 14/047/2006-160, 14/047/2006-161 от 05.10.2006г. незаконным.
2. Обязать УФРС по Саратовской области Балашовский отдел произвести регистрацию сделки (расторжение договора аренды), прекращение обременения (аренда) с объектом недвижимого имущества (земельный участок площадью 66139 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Балашов, переулок Тихий, д. № 9).


Конкурсный управляющий ____________/

[Kazancev]

нет оснований для признания НЕЗАКОННЫМИ ДЕЙСТВИЯ РЕГИСТРАТОРА...
вот откажут так в суд пойдетте...а на "ФИГ ЕГО ЗНАЕТ" и суда нет))))))

[Bistrov Den]

Сочуствую, мне такая же перспектива светит. Это что же, регистраторы согласие залогодержателя на отчуждение требуют?
ИМХО, перспективы есть. Обжаловать приостановление можно, поскольку это прямо предусмотрено Законом о регистрации (а терерь и административным регламонтом). Советую также обратиться в вышестоящую инстанцию (в саму Федеральную регистрационную службу) с жалобой на действия Управления. Ну и обоснованный письменный ответ в УФРС направьте, пригрозите судом и взысканием убытков. С чем черт не шутит?

P.S. Думаю, что тему целесообразно перенести в "Банкротство" - может практики чего посоветуют.
А вообще интересно, что происходит с ипотекой после продажи имущества должника - переходит ли она к новому собственнику вещи? И как ее прекращать пусть даже после полной оплаты долга, но без согласия залогодержателя?

Сообщение отредактировал Bistrov Den: 11 October 2006 - 17:25

[Ludmila]

Думаю, что тему целесообразно перенести в "Банкротство"

Нет, не надо в Банкротство, думаю...

Интересная тема... Очень интересная...

снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. (п. 1 ст 126), в том числе и ограничения распоряжением имуществом, возникшие в результате залога.

Думаю, что такая трактовка будет неправильной. Данный способ прекращения ипотеки не предусмотрен ни ГК РФ, ни ФЗ "О госрегистрации...", ни ФЗ "Об ипотеке", а основания прекращения ипотеки устанавливаются всё-таки ими, а не ФЗ "О банкротстве". Тут, конечно, можно мне возразить, что создаётся некая коллизия между указанными НПА и ФЗ "О банкротстве", и возникает, как и всегда при таких коллизиях, вопрос, какой акт должен применяться как специальный - указанные акты, как регулирующие порядок возникновения, прекроащения и регистрации прекращения ипотеки, или же ФЗ "О банкротстве", как регулирующий правоотношения, возникающие при банкротстве. Но я думаю, что коллизии тут не возникает и что процитированная статья ФЗ "О банкротстве" касается случаев, когда речь идёт о процессуальных ограничениях, но не о гражданско-правовых, и что это седует из смыла данной статьи. Косвенно это подтверждается и тем, что в ФЗ "О банкротстве" упоминаются требования залогодержателя как кредитора третьей очереди. Если исходить из того, что возбуждение конкурсного производства прекращает ипотеку, то следовало бы признать, что и права залогодержателя прекратились, а сам залогодержатель какими-либо преимуществами перед другими кредиторами не обладает. Но это прямо противоречит ФЗ "О банкротстве". Вывод: ипотекиа не прекращается.

В противном случае конкурсный управляющий не сможет осуществить продажу имущества, входящего в конкурсную массу

Ну почему же, сможет. Имущество, обременённое ипотекой, может быть продано и в порядке исполнительного производства, и при банкротстве.

Соглашение о расторжении договора № 74/03 аренды земельного участка от 18.04.2003г. от 15.08.2006г. не содержит сведений об ограничении права аренды ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» ипотекой в пользу ЗАО АКБ «Волжский инвестиционной банк».

Это предусмотрено Административным регламентом, сейчас найду пункт.

А вообще интересно, что происходит с ипотекой после продажи имущества должника - переходит ли она к новому собственнику вещи?

А это смотря по какому основанию продаётся обременённое ипотекой имущество...


Так что думаю, что отказ правомерный.

[BUCH]

В «Банкротстве» аналогичная тема естьздесь и здесь, но хотелось узнать мнение специалистов по ипотеке, в частности от Ludmila. Спасибо за участие.
Исходным вопросом в рассматриваемом случае является вопрос о НПА подлежащему применению к отношениям банкрота-залогодателя и кредитора-залогодержателя. Считаю, что именно ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» регламентирует указанные отношения и как специальный имеет приоритет перед иными нормами гражданского законодательства, в том числе пред нормами ГК и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный вывод основывается на
- п. 1 ст. 1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в котором указывается, что отношения
возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов, регулируются данным законом.
- позиции КС РФ, (определение № 504 –О от 04.12.2003г. п.3 ): «законодательство о банкротстве, являясь специальным по отношению к гражданскому законодательству…».
Следующий вопрос – распространяется ли действие п. 1 ст. 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на ограничение распоряжения имуществом, возникшее в силу залога.
Буквальное толкование рассматриваемой нормы - снимаются не только аресты, но и иные ограничения распоряжением имуществом. Однако смысл указанной нормы должен быть выявлен также и путем системного толкования ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Пунктом 6 статьи 82 и пунктом 5 статьи 101 Закона о банкротстве, предусмотрено, что для реализации заложенного имущества необходимо согласие кредитора-залогодержателя. В тоже время в стадии конкурсного производства о необходимости получения такого согласия не упоминается.
Учитывая, что
- имущество, являющееся предметом залога, включается в конкурсную массу,
- все требования кредиторов (в том числе залогодержателей) по денежным обязательствам, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства;
- совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,
- а продажу имущества может осуществлять только конкурсный управляющий,
представляется, что для реализации конкурсным управляющим имущества банкрота –залогодателя согласие кредитора-залогодержателя не требуется.

Вот практика ВАС по данному вопросу, хотя и она не вносит ясности в рассматриваемы вопрос (Постановление ВАС от 15.12.2004г. № 29)
15. В связи с тем, что Закон о банкротстве изменил правовое положение залоговых кредиторов при несостоятельности должника, арбитражным судам необходимо принимать во внимание следующее.
Возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство. Сделки с заложенным имуществом в ходе финансового оздоровления и внешнего управления могут быть совершены лишь с согласия залогового кредитора в порядке, предусмотренном пунктом 6 статьи 82 и пунктом 5 статьи 101 Закона о банкротстве. При реализации предмета залога в указанных процедурах с согласия залогового кредитора его требования удовлетворяются за счет средств, вырученных от реализации предмета залога, и на эту сумму уменьшается требование такого кредитора в реестре требований кредиторов.
16. Если заложенное имущество не было реализовано в ходе финансового оздоровления или внешнего управления, в том числе когда оно не выставлялось на продажу, и денежных средств достаточно для расчетов со всеми кредиторами, требования залогодержателя удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном для кредиторов третьей очереди. С момента удовлетворения требования залогового кредитора залог прекращается (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

[Ludmila]

BUCH, давайте поделим Ваш вопрос на несколько подвопросов, ибо в Вашем вопросе затронуто несколько тем.

1. Прекращается ли ипотека при введении конкурсного производства?
Я считаю, что не прекращается, почему - уже сказала выше.

2. Требуется ли согласие залогодержателя на продажу имущества банкрота?
Я с Вами согласна: не требуется.

3. Должно ли расторжение договора аренды производиться с согласия залогодержателя (у Вас, как я поняла, имело место именно такое расторжение?)?
По общему правилу думаю, что да, должно с согласия залогодержателя, и следует отличать расторжение договора от продажи имущества.
Чтобы разобраться в Вашей конкретно ситуации, надо понять, в частности, в связи с чем происходит расторжение договора аренды и что арендовалось.

4. Должны ли были в соглашении о расторжении договора содержаться сведения о наличии обременения?
Да, должны были - см. Административный регламент.

[BUCH]

1. Прекращается ли ипотека при введении конкурсного производства?
Я считаю, что не прекращается, почему - уже сказала выше.

На этот вопрос можно дать 2 противоположных, но вполне обоснованных ответа.
- Ипотека не прекращается: основания ФЗ «Об ипотеке», ГК РФ и в частности уже изложенная позиция ВАС (Если заложенное имущество не было реализовано в ходе финансового оздоровления или внешнего управления, в том числе когда оно не выставлялось на продажу, и денежных средств достаточно для расчетов со всеми кредиторами, требования залогодержателя удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном для кредиторов третьей очереди. С момента удовлетворения требования залогового кредитора залог прекращается (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ)/
- Ипотека прекращается: т.к. в соответствии в ФЗ»О Банкротстве», она, как точно заметил SAV, трансформируется в право преимущественного удовлетворения требований залоговых кредиторов перед остальными конкурсными, которое в свою очередь прекращается либо в момент оплаты задолженности по обязательству, обеспеченному залогом, либо в момент погашения требований по этому обязательству в связи с недостаточностью имущества должника.
Закон о банкротстве настолько существенно изменяет права и обязанности залогодателя и залогодержателя по сравнению с законом об ипотеке, что фактически от ипотеки ничего и не остается.
Довод о преимущественном удовлетворении требований залогового кредитора, как одном из признаков сохранения ипотеки при более внимательном рассмотрении не может быть использован, т.к. закон о банкротстве, предусматривает, что требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.
Таким образом закон о банкротстве отдает предпочтение кредиторам первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога, перед залогодержателями На практике возможна ситуация, когда средства полученные от продажи заложенного имущества полностью пойдут на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а залогодержатель останется без удовлетворения .

Чтобы разобраться в Вашей конкретно ситуации, надо понять, в частности, в связи с чем происходит расторжение договора аренды и что арендовалось.

Расторжение договора происходит в связи с продажей зданий , расположенных на ЗУ ОАО. Проданные здания залогом не обременены, однако для того, чтобы оформить аренду Покупателю ОАО должно расторгнуть договор аренды, в дальнейшем будут заключены, отдельные договоры аренды с ОАО и Покупателем. Расторжение повисло по причине того, что на том же ЗУ имеются здания, обремененные залогом, соответственно обременен залогом и ЗУ.

[Bistrov Den]

BUCH, обратите внимание, что упомянутое Вами Постановление ВАС за номером 29 говорит о необходимости получать согласие залогодержателя лишь в процедурах финансового оздоровления и внешнего управления. Очевидно, в конкурсном такое согласие не нужно

[pivalex]

всем привет
очень интересный вопрос. Сам его исследовал и вот что нашел

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции

от 1 декабря 2004 года Дело N А38-138-6/33-2004

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает особенности реализации имущества предприятия-должника, в том числе находящегося под залогом, в процедуре банкротства. В соответствии со статьями 126, 131, 132, 134, 139 Закона о несостоятельности с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Все имущество должника (за исключением имущества, изъятого из оборота), имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, включается в конкурсную массу. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. После оценки имущества конкурсный управляющий приступает к его продаже на открытых торгах; вырученные денежные средства идут на погашение кредиторской задолженности в порядке установленной очередности. При этом Закон не содержит каких-либо ограничений относительно реализации заложенного имущества должника, предоставляя лишь право кредитору по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворить свои требования за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.

[BUCH]

Теоретические выкладки на данную тему можно делать до бесконечности. Думаю это результат ущербности наших законов. Решающим фактором при разрешении дела в суде наверняка будет практика местного ФАС. Хорошо бы по Поволжскому округу чего нибудь отыскать, буду признателен.
Кстати у кого есть административный регламент УФРС, выложите пожалуйста на Конфе

[pivalex]

Доброе время суток, коллеги!

Мучает вот такая ситуация.

Имеем невозвращенный кредит. Обеспечен ипотекой строений. Залогодатель - банкрот. Иск об обращении взыскания на предмет ипотеки еще в стадии рассмотрения. Собрание кредиторов приняло решение продавать имущество банкрота.

Существуют такие нормы:

ГК.

Статья 352. Прекращение залога
4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (пункт 4 статьи 350).

Статья 447. Заключение договора на торгах
6. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Новоселова в своей новой книге пишет - публичные торги - торги по решению суда.

Статья 126 ФЗ "О банкротстве". Последствия открытия конкурсного производства
1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:
снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается;

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 декабря 2004 г. N 29

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ)"

15. В связи с тем, что Закон о банкротстве изменил правовое положение залоговых кредиторов при несостоятельности должника, арбитражным судам необходимо принимать во внимание следующее.
Возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство.

Вопрос - сохраняется ли ипотека при продаже с торгов имущества банкрота третим лицам.

[Ludmila]

pivalex, Саш, посмотри по поиску.
И тут, и в разделе "Банкротство" было несколько тем таких...

[pivalex]

Люд, там народ ничего не решил. Причем разговор ушел совершенно в другую плоскость.

Добавлено в [mergetime]1167038869[/mergetime]
Вот что нашел кстати, спасибо Люде и ее труду

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 29 апреля 2002 года Дело N Ф04/1506-256/А46-2002

С учетом требований статей 349, 350, 353 Гражданского кодекса Российской Федерации судом также дана правильная правовая оценка доводам ответчика о прекращении договора залога, которые правомерно отклонены ввиду того, что спорное имущество реализовывалось на публичных торгах не в интересах залогодержателя, а в интересах третьих лиц и без участия залогодержателя.

Обоснованно судом отклонены доводы ответчика и о добросовестности приобретателя. Предметом иска является обращение взыскания на заложенное имущество в порядке статьи 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который не относится к виндикационным искам. Между тем институт добросовестного приобретателя предусмотрен статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и применяется к требованиям собственника имущества в случае истребования имущества из чужого незаконного владения либо применения последствий недействительности ничтожной сделки. Об этом же говорится в пункте 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8. Более того, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отсутствуют нормы, регулирующие добросовестность приобретателя.

[pivalex]

да, похоже что тема была, но как то она заглохла..

http://forum.yurclub...howtopic=139507

наверно лучше объединить мою тему с этой.

[BUCH]

Спешу ознакомить юрклубовскую общественность о дальнейшем движении дела.
Во первых лично участвовать мне в суде не удалось, очень жаль.
Во – вторых, уже вынесено решение с отказам в признании незаконными действий УФРС, однако решение это я еще не получил, а получил я отзыв банка на исковое его-то и предлагаю для ознакомления.
ОТЗЫВ НА ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об оспаривании отказа в государственной регистрации
Конкурсным управляющим ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» в Арбитражный суд Саратовской области подано заявление о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в государственной регистрации сделки (расторжение договора аренды), прекращении обременения (аренды) объекта недвижимого имущества (земельного участка площадью 66 139 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская обл., г.Балашов, переулок Тихий, д.9), содержащегося в Сообщении № 14/047/2006-160, 14/047/2006-161 от 09.11.2006 года.
Считаем заявленные истцом требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а действия Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, отказавшей в регистрации вышеуказанного соглашения о расторжении договора аренды и прекращении обременения (аренды) вышеуказанного земельного участка, правомерными и основанными на точном соблюдении норм действующего законодательства.
30.07.2004 года между ***********и ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» был заключен договор об ипотеке (залоге здания, сооружения), удостоверенный нотариусом и зарегистрированный в установленном порядке Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 04.08.2004г. per. № 64-01/41-787/2006-819 (далее - Договор ипотеки). По условиям данного договора в залог банку передавались объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: Саратовская область, город Балашов, переулок Тихий дом 9:
1) производственное трехэтажное здание цеха полуфабрикатов, инвентарный номер:
63:208:001:003144990:НН1, литер НН1, общей площадью 2022,3 кв.м.;
2) нежилое двухэтажное здание котельной, инвентарный номер: 63:208:001:003144990\Ь,
литер В, общей площадью 923,7 кв.м;
3) нежилое трехэтажное административное здание, инвентарный номер.
63:208:001:003144990: OOlo, литер OOlo, общей площадью 956,8 кв.м.;
и право аренды частей земельного участка, функционально обеспечивающих находящие™ на данном участке вышеуказанные здания, а именно:
М право аренды части земельного участка площадью 66139 кв.м., кадастровый номео 64:41:41 14 01:0001, что составляет 678,16 кв.м., учетный кадастровый номер части 64-41 -А\- \д 01:0001X027;
2) право аренды части земельного участка площадью 66139 кв.м., кадастровый номео
64:41:41 14 01:0001, что составляет 554,13 кв.м., учетный кадастровый номер части 64-41-41* U
01:0001\030;
3) право аренды части земельного участка площадью 66139 кв.м., кадастровый номео
64:41:41 14 01:0001, что составляет 6555, 62 кв.м., учетный кадастровый номер части 64-41-41 14
01.000 ПОЗ 1.
Вышеуказанное право аренды земельного участка общей площадью 66 139 кв.м. по адресу-Саратовская область, город Балашов, переулок Тихий дом, 9; возникло по договору №74/03 аренды земельного участка, заключенному 18.04.2003 года между Администрацией объединенного муниципального образования Балашовского района Саратовской области и ОАО ««Мясоконсервный комбинат «Балашовский» (далее — Договор аренды № 74/03).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2006 года ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» признано банкротом.
15.08.2006 года конкурсный управляющий ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» заключает с Администрацией Балашовского муниципального района Саратовской области Соглашение о расторжении Договора аренды № 74/03; 01.11.2006г. стороны вносят в него уточнения подтверждающие наличие обременения ипотекой права аренды по данному договору. В качестве основания для расторжения Договора указано заявление Генерального директора ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» от 14.08.06г. о переходе прав собственности на объекты недвижимости, расположенные на находящемся в аренде земельном участке.
Заявитель считает, что отказ регистрирующего органа в регистрации Соглашения о расторжении Договора аренды и прекращении обременения (аренды) объекта недвижимого имущества (земельного участка) является незаконным, поскольку статья 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» устанавливает, что с момента признания должника банкротом снимаются все ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения его имуществом, в том числе, по мнению заявителя, и возникшие в результате залога. В поданном суду заявлении конкурсный управляющий также утверждает, что наличие обременения имущества залогом препятствует ему производить продажу данного имущества, входящего в конкурсную массу. По мнению **************, отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды и прекращения обременения (аренды) земельного участка по данному договору, является правомерным и обоснованным, был произведен в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в установленных данной статьей случаях, в т.ч. если:
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Регистрирующему органу для регистрации было представлено Соглашение о расторжении Договора аренды № 74/03. Право аренды по данному договору обременено правами третьих дно. а именно ***********по вышеуказанному Договору ипотеки, о чем имеется соответствующая запись в Едином государственном реестре.
Согласно статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, согласно статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Следовательно, при регистрации Соглашения о расторжении Договора аренды № 74/03 должно произойти прекращение залога прав по данному договору аренды, Расторжение договора аренды № 74/03 не только прекратит права сторон данного договора, но и существенно нарушит зарегистрированные права третьего лица, ************, что можно квалифицировать как наличие противоречий между заявленными правами ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» и уже зарегистрированными правами банка.
В целях недопущения злоупотребления правами со стороны недобросовестных залогодателей статьей 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статьей 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, при котором данная запись погашается только на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда» арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Поскольку конкурсный управляющий ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» не представил документов, необходимых согласно вышеуказанных статей закона, для прекращения записи об ипотеке, отказ в регистрации был правомерен.
Считаем, что действия конкурсного управляющего, направленные на прекращение обременения залогом права аренды земельного участка по договору аренды № 74/03, незаконны и нарушают права и законные интересы ***************.
В силу статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части' Аналогичное требование установлено и статьей 69 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости)». Таким образом, законодатель устанавливает неразрывную связь между залогом здания и залогом права аренды земельного участка, на котором данное здание находится. Прекращение обременения залогом права аренды земельного участка одновременно повлечет за собой прекращение обременения залогом и нежилых зданий, находящихся на данном земельном участке. Прекращение залога влечет для банка неблагоприятные правовые последствия, в т.ч. и согласно ст. 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающей преимущественные права кредиторов по требованиям, обеспеченным залогом.
Утверждение Заявителя о том, что в силу статьи 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» снимаются все ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, в том числе и ограничения распоряжением имуществом, возникшие в результате залога, основано на неверном толковании данной статьи закона.
Залог является способом обеспечения исполнения обязательств, в силу • которого
залогодержатель (кредитор по обеспеченному залогом обязательству) имеет право в случае
неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного
имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это
имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. ГК РФ и ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)» устанавливают порядок обращения взыскания и реализации
(продажи) заложенного имущества. Таким образом, по смыслу ст.126 ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» залог не является ограничением распоряжения имуществом должника, при условии
что данное распоряжение осуществляется в соответствии с требованиями ГК РФ и ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)». Кроме того, ни ГК РФ, в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
не предусматривает такого основания для прекращения залога (ипотеки) как введение процедуры
конкурного производства.
Утверждения заявителя о том, что наличие обременения залогом препятствует исполнению им своих обязанностей по продаже имущества должника противоречит ГК РФ и ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьи которых прямо устанавливают порядок продажи заложенного имущества.
Очевидно, что целью заключения Соглашения о расторжении договора аренды № J являлось не желание конкурсного управляющего надлежащим образом исполнить свои обязанности в отношении конкурсных кредиторов ОАО ««Мясоконсервный комбинат «Балашовский», включая ******************, на что конкурсный управляющий ссылается в поданном в суд заявлении, а интересы третьих лиц, ссылка на которых имеется в соглашении о расторжении договора, в чью собственность перешли некие объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, обремененном ипотекой.
На основании вышеизложенного руководствуясь ст. 41, 170 АПК
ПРОСИМ



в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ОАО «Балашовский мясоконсервный комбинат «Балашовский»» о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области в государственной регистрации сделки (расторжение договора аренды), прекращении обременения (аренды) объекта недвижимого имущества (земельного участка площадью 66 139 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская обл., г.Балашов. переулок Тихий, д.9). отказать.

P.S/ Не обращайте внимание на нек-ые ошибки, результат сканирования.

[Bistrov Den]

Хорошо что подняли тему - больно интересная проблема. За это время успел изменить свою позицию
ИМХО, залог с введением конкурсного производства не прекращается и никакой коллизии не возникает, если правильно толковать статью 126 Закона о банкротстве.
В 126-й ЗоБ написано следующее: "с момента признания должника банкротом снимаются все ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения его имуществом".
Читать можно двумя способами:

I вариант
Снимаются все:
а) ранее наложенные аресты
б) иные ограничения

II вариант
Снимаются все:
а) ранее наложенные аресты
б) ранее наложенные иные ограничения

Т.е. слова "ранее наложенные" относятся не только к арестам, но и к иным ограничениям, т.е. под последними следует понимать обеспечительные меры, корые могли быть применены "банкротным судом" во внешнем управлении или финансовом оздоровлении

[pivalex]

кому интересно - свежая моя практика

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, 20aas@mail.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Тула Дело № _____________
22 января 2007 года
__ Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2007 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего Байрамовой Н.Ю..
судей Полынкиной Н.А., Можеевой Е.И..
по докладу судьи Байрамовой Н.Ю.
при ведении протокола судебного заседания председательствующим.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Коммерческого банка (ООО), г. Москва
на определение Арбитражного суда Тульской области об
отказе в принятии мер по обеспечению иска
по делу № _____________-., принятое
по исковому заявлению Коммерческого банка «Транспортный» (ООО), г. Москва
к ООО «ПСК», о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество
при участии в заседании представителей:
от заявителя жалобы (истца): _________
от ответчиков: не явились (уведомлены),
от третьего лица: не явились (уведомлены),
установил:
Коммерческий банк» (ООО) (далее - КБ ) обратился в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о принятии мер по обеспечению иска в виде запрета конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью - ООО «ПСК» проводить торги по реализации недвижимого имущества ООО «ПСК», находящегося в ипотеке у КБ (л.д. 46-49, материалы дела).
Ходатайство о принятии обеспечительных мер заявлено в рамках дела по заявлению КБ к ООО «ПСК» о взыскании 5213067 руб. 05 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество.
Определением Арбитражного суда Тульской области от 14.11.2006 года в принятии мер по обеспечению иска КБ отказано (л.д. 57-58, материалы дела).
Не согласившись с указанным определением, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления КБ, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению заявителя жалобы запрет конкурсному управляющему организовывать проведение торгов не является ограничением, распоряжения имуществом должника. Кроме того, согласно п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений и трансформации требований залогового кредитора в необеспеченное денежное обязательство. Также заявитель жалобы указывает на то, что ссылка суда первой инстанции на ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дана без учета того, что требования КБ относятся к текущим платежам.
Ответчики и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, письменных отзывов на апелляционную жалобу КБ не представили.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения жалобы в отсутствие не явившихся представителей в порядке, установленном ст.ст. 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ).
Представитель заявителя жалобы в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просит отменить обжалуемое определение и принять новый судебный акт об удовлетворении ходатайства истца о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему ООО «ПСК проводить торги по реализации недвижимого имущества ООО «ПСК, находящегося в ипотеке у КБ.
Заслушав доводы представителя истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что определение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 24.05.2006 года КБ обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к ООО «ПСК» о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору в размере 5 213 067 руб. 05 коп. и обращении взыскания на заложенное имущество (л.д. 2-8, материалы дела).
Определением суда от 29.05.2006 года указанное исковое заявление принято к производству арбитражного суда области (л.д. 1, материалы дела).
Решением Арбитражного суда Тульской области ООО «ПСК признано несостоятельным должником (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий.
14.11.2006 года истец обратился в суд с заявлением о принятии мер по обеспечению иска, в виде запрета конкурсному управляющему ООО «ПСК проводить торги по реализации недвижимого имущества ООО «ПСК, находящегося в ипотеке у КБ (13 наименований).
Истцом было представлено встречное обеспечение в размере 2 607 000 руб.
В качестве обоснования указанного заявления и необходимости принятия обеспечительных мер КБ указывает на то, что в ходе процедуры конкурсного производства, открытого в отношении ООО «ПСК, произведена инвентаризация и оценка имущества предприятия -должника, назначено заседание собрания кредиторов должника по определению порядка реализации имущества должника, в том числе, находящегося в ипотеки у КБ.
Поскольку предъявляемая ко взысканию, обеспеченная договором ипотеки задолженность, относится к текущим платежам и ее размер в настоящее время судом не установлен, истец считает, что реализация заложенного имущества в ходе конкурсного производства ООО «ПСК приведет к невозможности исполнения судебного акта по настоящему делу, в случае ' удовлетворении его исковых требований.
Арбитражный суд Тульской области, отказывая КБ в удовлетворении заявления о применении мер по обеспечению иска, правомерно исходил из того, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом не допускаются ограничения распоряжения имуществом должника.
Согласно ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений ' распоряжения имуществом должника не допускается.
Таким образом, с момента открытия конкурсного производства снимаются ограничения по распоряжению имуществом должника, но не обременения, к которым относится, в частности, залог.В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арест имущества должника, а также иные ограничения должника в части распоряжения принадлежащим ему имуществом могут быть применены лишь по определению арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве должника.
Таким образом, ходатайство о применении обеспечительных мер могло быть заявлено истцом только в деле о банкротстве ООО «ПСК в то время как в данном случае заявление о принятие обеспечительных мер, связанных с запретом на проведение торгов, заявлены КБ в рамках искового производства.
Ссылка суда первой инстанции на статью 138 Закона о банкротстве ошибочна, вместе с тем она не привела к принятию неправильного судебного акта.
На основании изложенного отказ в принятии мер по обеспечению иска является законным, в связи с чем обжалуемое определение Арбитражного суда Тульской области от 14.11.2006 года подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба КБ - оставлению без удовлетворения.
Подача апелляционной жалобы на определение суда об отказе в отмене мер по обеспечению иска в силу п.п. 12 п. 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ государственной пошлиной не облагается.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИ Л:
Определение Арбитражного суда Тульской области делу об отказе в обеспечении иска оставить без изменения а апелляционную жалобу КБ - без удовлетворения Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд
Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в
полном объеме.

[Bistrov Den]

Здорово, а у нас в Питере полный беспредел.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 марта 2007 года Дело N А56-45341/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2007 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от ЗАО "Богуславское" Никитина Л.В. (доверенность от 27.09.2006), от Завода Брюховой Д.В. (доверенность от 01.02.2007), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Богуславское" на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2006 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2006 (судьи Герасимова М.М., Ларина Т.С., Марченко Л.Н.) по делу N А56-45341/2006,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Богуславское" (далее - ЗАО "Богуславское") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному унитарному предприятию "775 артиллерийский ремонтный завод" (войсковая часть 67678) (далее - Завод) о государственной регистрации перехода от Завода к ЗАО "Богуславское" по договору купли-продажи от 07.07.2004 N 5/04 права собственности на 12 объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера, д. 12, лит. З, У, БЖ, АТ, БН, БИ, БР, БЛ, БО, БП, БК, АЭ.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ Росрегистрации, в настоящее время - Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, далее - Управление Росрегистрации).
Одновременно с подачей искового заявления ЗАО "Богуславское" заявило ходатайство об обеспечении иска, просило запретить ГУ Росрегистрации осуществлять государственную регистрацию обременений и перехода прав собственности, владения и (или) пользования от Завода к третьим лицам на спорные объекты недвижимости.
В обоснование ходатайства истец сослался на то, что ответчик длительное время уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, а это свидетельствует о намерении Завода распорядиться спорным имуществом; при наличии государственной регистрации прав приобретателей имущества будет невозможным исполнение судебного акта по настоящему делу в случае удовлетворения иска; испрашиваемые обеспечительные меры соответствуют предмету иска, необходимы для обеспечения исполнения судебного акта и предотвращения причинения ущерба истцу; принятие обеспечительных мер не нарушит прав ответчика, не причинит ему ущерба.
Определением от 18.10.2006 в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер отказано по мотивам недоказанности наличия обстоятельств, подтверждающих необходимость принятия обеспечительных мер, а также со ссылкой на то, что, поскольку в отношении Завода введено конкурсное производство, ограничения должника в части распоряжения принадлежащим ему имуществом могут быть применены только по определению арбитражного суда, рассматривающего дело о банкротстве должника.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2006 определение от 18.10.2006 оставлено без изменения. Апелляционный суд посчитал, что ответчик не привел фактов, свидетельствующих о намерениях ответчика произвести отчуждение или обременение спорного имущества в пользу иных лиц, наличие обстоятельств для принятия обеспечительных мер не подтверждено.
В кассационной жалобе ЗАО "Богуславское" просит отменить данные определение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, о наличии обстоятельств, подтверждающих необходимость принятия обеспечительных мер, свидетельствуют попытки Завода в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи, повторно продать спорное имущество путем выставления его на торги; введение в отношении Завода конкурсного производства не препятствует применению заявленных мер, поскольку истец просил не об аресте или иных ограничениях применительно к Заводу, а о запрете регистрирующему органу совершать определенные действия.
Завод в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая вывод судебных инстанций о недоказанности истцом обстоятельств и доводов, приведенных в обоснование ходатайства, правильным, а ссылку подателя жалобы на судебную практику - ошибочной; указывая, что в случае запрета регистрирующему органу совершать регистрационные действия с имуществом должника для последнего определенно устанавливаются ограничения в распоряжении своим имуществом.
В судебном заседании представитель ЗАО "Богуславское" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Завода против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Управление Росрегистрации о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
В соответствии со статьей 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обеспечительные меры - срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя. Обеспечительные меры допускаются на любой стадии процесса, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.
Обеспечительные меры должны быть соразмерны заявленному требованию. Согласно статье 91 названного Кодекса в качестве обеспечительной меры суд может, в частности, запретить ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора.
Обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.
Подавая ходатайство об обеспечении иска, заявитель должен обосновать причины обращения с таким ходатайством, привести доводы, свидетельствующие о необходимости принятия обеспечительных мер, указать обстоятельства, вследствие которых исполнение судебного акта может стать затруднительным или невозможным. Вместе с тем, поскольку обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, для их применения не требуется представления доказательств, необходимых для обоснования требований и возражений стороны по существу спора, а обязательным является представление заявителем доказательств наличия оспоренного или нарушенного права, а также его нарушения.
В рамках настоящего спора ЗАО "Богуславское" просит вынести решение о государственной регистрации перехода от Завода к истцу в соответствии с договором купли-продажи права собственности на спорную недвижимость, ссылаясь на уклонение ответчика от совершения необходимых для этого действий.
До государственной регистрации перехода права собственности это право сохраняется за продавцом. Однако, как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8, после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
В случае государственной регистрации до окончательного разрешения спора перехода прав от Завода к третьим лицам исполнение судебного акта о регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу, если иск будет удовлетворен, окажется невозможным. Таким образом, необходимость обеспечения иска путем запрета регистрирующему органу совершать регистрационные действия вытекает из предмета и оснований заявленного требования. При этом баланс интересов сторон не нарушается, поскольку последствия непринятия испрашиваемых мер для истца могут оказаться гораздо более значительными, чем для ответчика - последствия удовлетворения ходатайства ЗАО "Богуславское".
С учетом изложенного кассационная инстанция находит неправомерным отказ в удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер по мотиву его недоказанности.
Введение в отношении Завода процедуры банкротства (конкурсного производства) в данном случае также не свидетельствует о невозможности принятия в рамках настоящего дела обеспечительных мер по предъявленному к Заводу иску.
Обеспечительные меры, о которых ходатайствовал истец, связаны с объявлением запрета регистрирующему органу, а не ответчику осуществлять определенные (регистрационные) действия в отношении спорных объектов. При этом согласно статье 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства не допускается наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника, в то время как спорным имуществом Завод уже распорядился путем заключения договора купли-продажи, о государственной регистрации перехода права собственности по которому и заявлено требование.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что отказ в удовлетворении ходатайства о принятии обеспечительных мер не соответствует нормам права и обстоятельствам дела; обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а ходатайство истца должно быть удовлетворено.
Руководствуясь статьями 287, 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2006 по делу N А56-45341/2006 отменить.
Заявление закрытого акционерного общества "Богуславское" об обеспечении иска удовлетворить.
Запретить Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области осуществлять государственную регистрацию обременений и перехода прав собственности, владения и (или) пользования от государственного унитарного предприятия "775 артиллерийский ремонтный завод" (войсковая часть 67678) к третьим лицам на следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера, д. 12:
- здание производственное. Здание 103, кадастровый номер 78:5125:0:21, этажность 1, площадь 275,5 кв.м, лит. З;
- хранилище. Здание 112, кадастровый номер 78:5125:0:30, этажность 1, площадь 521,2 кв.м, лит. У;
- хранилище. Здание 84, кадастровый номер 78:5125:0:40, этажность 1, площадь 123,7 кв.м, лит. БЖ;
- хранилище. Здание 95, кадастровый номер 78:5125:0:45, этажность 1, площадь 323,6 кв.м, лит. АТ;
- хранилище. Здание 80, кадастровый номер 78:5128:0:98, этажность 1, площадь 16,6 кв.м, лит. БН;
- хранилище. Здание 104, кадастровый номер 78:5125:0:42, этажность 1, площадь 559,7 кв.м, лит. БИ;
- хранилище. Здание 102, кадастровый номер 78:5125:0:70, этажность 1, площадь 215,6 кв.м, лит. БР;
- гараж. Здание 391, кадастровый номер 78:5125:0:48, этажность 1, площадь 617,4 кв.м, лит. БЛ;
- хранилище. Здание 82, кадастровый номер 78:5125:0:99, этажность 1, площадь 16,6 кв.м, лит. БО;
- вспомогательное здание. Здание 419, кадастровый номер 78:5125:0:62, этажность 1, площадь 102,6 кв.м, лит. БП;
- административное здание. Здание 141, кадастровый номер 78:5125:0:49, этажность 1, площадь 466,7 кв.м, лит. БК;
- хранилище. Здание 76, кадастровый номер 78:5125:0:51, этажность 1, площадь 645,0 кв.м, лит. АЭ.

Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи
КАДУЛИН А.В.
РУДНИЦКИЙ Г.М.

Сообщение отредактировал Bistrov Den: 28 March 2007 - 17:32

[BUCH]

Итак долго я ждал этого момента – получил решение суда, читайте, делайте выводы, высказывайте мнения.


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Вулах Г.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.А. Страдаевой рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский», г. Балашов к Управлению федеральной регистрационной службы по Саратовской области, город Саратов к третьему лицу: ОАО АКБ «Волжский инвестиционный банк», г. Саратов о признании незаконным отказа в государственной регистрации, при участии в судебном заседании:
представителя заявителя: Болдырева СВ., дов. № от 09.06.2005г. представителя заинтересованного лица: Панченко Н.М., дов. № 21 от 09.01.2007г. представителя третьего лица: Курбатовой Т.П., дов. от 29.12.2006г.
УСТАНОВИЛ:
Открытое акционерное общество «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» (далее -ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский») обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации сделки, прекращении обременения (аренда) с объектом недвижимого имущества (земельный участок площадью 66139 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, город Балашов, переулок Тихий, д. № 9), содержащийся в Сообщении № 14/047/2006-160, 14/047/2006-161 от 09.11.2006г., выданном Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
Управление федеральной регистрационной службы по Саратовской области и ОАО АКБ «Волжский инвестиционный банк» заявленные требования оспаривают по основаниям, изложенным в отзывах на заявление.
Как видно из материалов дела, 30.07.2004г. между ЗАО АКБ «Волгоинвестбанк» и ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» был заключен договор об ипотеке (залоге здания, сооружения), удостоверенный нотариусом и зарегистрированный в установленном порядке Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 04.08.2004г., per. Хя 64-01/41-787/2006-819. По условиям данного договора в залог банку передавались объекты недвижимого имущества, находящегося по адресу: Саратовская область, город Балашов, яер. Тихий, дом 9, в том числе право аренды части земельного участка площадью 66139 кв.м. данное право аренды земельного участка площадью 66139 кв.м. возникло по договору № 74/03 аренды земельного участка, заключенного 18.04.2003 года между Администрацией объединенного муниципального образования Балашовского района Саратовской области и ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский».
Решением арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2006г. ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» признано банкротом.
15.08.2006 года конкурсный управляющий ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский»заключил с Администрацией Балашовского муниципального образования Саратовской области Соглашение о расторжении Договора аренды № 74/03; 01.П.2006г. стороны внесли в указанное соглашение дополнение, подтверждающее наличие обременения
1

ипотекой права аренды по данному договору. В качестве основания для расторжения договора указано заявление Генерального директора ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» от 14.08.2006г. о переходе прав собственности на объекты недвижимости,-" расположенные на находящемся в аренде земельном участке.
В качестве основания для признания отказа в регистрации незаконным, заявитель ссылается на ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», которая устанавливает, что с момента признания должника банкротом снимаются все ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения его имуществом, в том числе, как считает заявитель, возникшие в результате залога.
Суд, изучив и оценив представленные сторонами документы, проанализировав доводы и возражения сторон, считает заявленные требования не обоснованными, а следовательно — не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано в установленных данной статьей случаях, в том числе:
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим
Федеральным законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными
правами.
Из материалов дела следует, что регистрирующему органу для регистрации было представлено Соглашение о расторжении Договора аренды № 74/03.
Право аренды по данному договору обременено правами третьих лиц, а именно, а именно — травами ЗАО АКБ «Волгоинвестбанк» по договору ипотеки, о чем имеется соответствующая запись в Едином государственном реестре.
Таким образом, регистрация Соглашения о расторжении договора аренды № 74/03, обремененного правами третьих лиц, зарегистрированными ранее в надлежащем порядке привела бы к противоречиям между заявленными правами и уже зарегистрированными правами банка.
В соответствии с п. 4 ст. 29 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 года регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основанного договора либо на основании вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суд или третейского суда.
Согласно ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 года X» 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, субъектный состав, наделенный правом обращения с заявлением о погашении ипотеки, как и перечень оснований для такого обращения, носят ограниченный характер.
Заявитель не представил суду доказательств того, что на момент обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прекращения ипотеки, имелся судебный акт о прекращении ипотеки. Как следует из материалов дела, заявления залогодержателя, а также совместного заявления залогодателя и залогодержателя о прекращении ипотеки в регистрирующий орган также не поступало.
Таким образом, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для регистрации прекращения обременения прав на земельный участок.
Доводы заявителя о введении конкурсного производства, как самостоятельное основание для прекращения ипотеки суд считает ошибочными и необоснованными, поскольку в данном случае действуют специальные вышеперечисленные нормы, касающиеся прекращения регистрационной записи об ипотеке недвижимого имущества.
2

Нормы федерального закона «об ипотеке» Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нормы главы 23 Гражданского
Кодекса РФ не могут быть ограничены Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».
Кроме того из материалов дела следует, что в представленном на регистрацию соглашении расторжении договора аренды земельного участка отсутствовали сведения об ограничении права аренды ОАО «Мясоконсервный комбинат «Балашовский» ипотекой в пользу ЗАО AKБ «Волжский инвестиционный банк», в связи с чем регистрирующим органом была приостановлена регистрация сделки прекращения обязательств до 05.11.2006г. Однако в указанный срок заявителем обстоятельства, послужившие основанием для приостановления регистрации устранены не были, в связи с чем регистрирующий орган совершенно обоснованно вынес решение об отказе в государственной регистрации расторжения договора аренды и прекращения обременения объекта недвижимого имущества.
В данном случае, у залогодателя имеется право защитить свои интересы путем обращения в суд с требованием о прекращении ипотеки.
Таким образом, оснований для признания отказа в регистрации незаконным в рассматриваемом случае суд не находит, в связи с чем заявленные требования считает не подлежащими удовлетворению.
Пунктом 5 статьи 200 и пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение.
Суд "считает, что регистрирующим органом доказана правомерность вынесенного им отказа в регистрации сделки.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1 - В удовлетворении заявленных требовании - отказать.
Решение Арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационнуто инстанции в порядке, предусмотренном статьями 181, 257, 259, 260, 273, 276, 277 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Судья Арбитражного суда

[BUCH]

В данном случае, у залогодателя имеется право защитить свои интересы путем обращения в суд с требованием о прекращении ипотеки.

Во как !?
Т.е по менинию суда нам нужно обратиться с отдельным исковым заявлением о прекращении ипотеки, при этом презюмируется что по решению суда она д.б. прекращена.

[AFANAS]

Предалагаю посмотреть для Вашей ситуации Постановление ФАС СЗО от 10.06.2007 года

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 июня 2005 года Дело N А21-8418/04-С1

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2005 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2005 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от Банка Ананченко Т.А. (доверенность от 11.06.2004), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Чайка" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2005 по делу N А21-8418/04-С1 (судьи Ларина Т.С., Герасимова М.М., Медведева И.Г.),

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Чайка" (далее - ОАО "Чайка") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области (далее - Учреждение юстиции) о признании недействительным изложенного в сообщении от 20.09.2004 N 117/2004-320 решения об отказе в погашении регистрационных записей об ипотеке; обязании Учреждения юстиции снять с имущества ОАО "Чайка" ограничения распоряжения, наложенные на основании договоров об ипотеке от 25.11.2002 и от 16.08.2003, зарегистрированных 29.11.2002 и 03.10.2003 соответственно.
Определением от 25.11.2004 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено открытое акционерное общество "Промышленно-строительный банк" (далее - Банк).
До вынесения решения по делу ОАО "Чайка" отказалось от требования о признании недействительным сообщения Учреждения юстиции от 20.09.2004, просило обязать Учреждение юстиции снять ограничения распоряжения имуществом общества, ранее наложенные на основании регистрационных записей об ипотеке от 29.11.2002 и 03.10.2003, и погасить указанные регистрационные записи об ипотеке.
Решением от 20.12.2004 (судья Лузанова З.Б.) суд со ссылкой на статью 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности) удовлетворил заявленные требования; в остальной части - о признании сообщения Учреждения юстиции недействительным - производство по делу прекращено в связи с отказом от данного требования.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2005 решение от 20.12.2004 отменено в части обязания Учреждения юстиции (филиал N 6) снять ограничения распоряжения имуществом ОАО "Чайка" и погасить регистрационные записи об ипотеке; в удовлетворении иска отказано; в остальной части решение оставлено без изменения. Постановление мотивировано тем, что Банк и ОАО "Чайка" заключили соглашение от 30.12.2003 об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке путем приобретения Банком заложенного имущества для общества с ограниченной ответственностью "Техно-Снаб"; в настоящее время ОАО "Чайка" уклоняется от исполнения данного соглашения и оспаривает его в судебном порядке.
В кассационной жалобе ОАО "Чайка" просит отменить указанное постановление и оставить в силе решение суда. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не применил Закон о несостоятельности; не исследовал полно и всесторонне обстоятельства, связанные с подписанием сторонами соглашения от 30.12.2003, которое нельзя признать заключенным и действительным.
Банк в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции.
В судебном заседании представитель Банка против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
ОАО "Чайка" и Учреждение юстиции о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Банком (залогодержатель), ОАО "Чайка" (залогодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Компания "Норвик" (заемщик) заключен договор от 25.11.2002 об ипотеке принадлежащих ОАО "Чайка" объектов недвижимости, а также права аренды земельного участка. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.11.2002.
Банк (залогодержатель), ОАО "Чайка" (залогодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Вами трейдинг ЛТД" (заемщик) заключили договор о залоге недвижимости (ипотеке) от 16.08.2003, зарегистрированный Учреждением юстиции 03.10.2003.
Решением от 03.09.2004 по делу N А21-1900/04-С2 ОАО "Чайка" признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Конкурсный управляющий ОАО "Чайка", ссылаясь на статьи 126, 129 Закона о несостоятельности, обратился 17.09.2004 в Учреждение юстиции с заявлением о снятии ранее наложенных арестов и ограничений, вытекающих из договоров о залоге недвижимого имущества.
Сообщением от 20.09.2004 Учреждение юстиции отказало в погашении регистрационных записей по тем мотивам, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается не ограниченным в распоряжении, а обремененным ипотекой, в решении суда по делу N А21-1900/04-С2 нет указания на погашение регистрационной записи об ипотеке.
Считая данный отказ незаконным, ОАО "Чайка" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Из данного определения следует, что залогодержатель является кредитором залогодателя независимо от того, выступает ли залогодателем сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Согласно статье 126 Закона о несостоятельности с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.
По смыслу статьи 11 Закона об ипотеке ипотека рассматривается как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, и к ограничениям, о которых идет речь в статье 126 Закона о несостоятельности, не относится.
Из статей 131, 134, 138 Закона о несостоятельности следует, что залоговые правоотношения сохраняются и на стадии конкурсного производства. Имущество, являющееся предметом залога, учитывается в составе имущества должника отдельно и подлежит обязательной оценке. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в составе требований кредиторов третьей очереди и удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами.
Таким образом, открытие конкурсного производства не является основанием для снятия обременения с имущества, заложенного по договору об ипотеке, и погашения регистрационной записи об ипотеке.
На наличие оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке, перечисленных в статье 25 Закона об ипотеке, ОАО "Чайка" в своем обращении не ссылалось; об отказе от исполнения договоров в порядке, установленном статьями 102, 129 Закона о несостоятельности, в обращении от 17.09.2004 в Учреждение юстиции не заявляло.
С учетом изложенного Учреждение юстиции в ответ на заявление конкурсного управляющего ОАО "Чайка", обоснованное только ссылками на статьи 126, 129 Закона о несостоятельности, правомерно отказало в погашении регистрационных записей об ипотеке; оснований для обязания регистрирующего органа снять обременения, возникшие из договоров об ипотеке, и погасить регистрационные записи об ипотеке, не имелось.
Поскольку суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о необходимости сохранения регистрационных записей об ипотеке, обжалуемое постановление следует оставить без изменения.
При принятии кассационной жалобы к производству ОАО "Чайка" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, поэтому с него следует взыскать в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2005 по делу N А21-8418/04-С1 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Чайка" - без удовлетворения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Чайка" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.

Судьи
ГРАЧЕВА И.Л.
КАДУЛИН А.В.


и еще: другое постановление:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 февраля 2007 года Дело N А56-45310/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Коняевой Е.В. и Рудницкого Г.М., при участии от ООО "Актив" Шишкова С.М. (доверенность от 20.11.2006), от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Артемьевой Т.В. (доверенность от 10.01.2007), рассмотрев 29.01.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Актив" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2006 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2006 (судьи Мельникова Н.А., Попова Н.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-45310/2005,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Актив" (далее - ООО "Актив") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба) о признании недействительным отказа Регистрационной службы от 12.09.2005 в государственной регистрации права собственности ООО "Актив" на недвижимое имущество: здание двухэтажное кондитерского цеха, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96; здание двухэтажное административно-складского помещения, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97; - расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20. В порядке устранения нарушенных прав заявитель просит обязать Регистрационную службу зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты к ООО "Актив".
Решением от 24.04.2006 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.10.2006 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Актив" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы ссылается на то, что суд неправильно применил статью 25 Закона "Об ипотеке", не применил подлежащий применению пункт 4 части первой статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, обременение недвижимого имущества в данном случае прекращается по специальному основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Податель жалобы указывает, что статья 25 Закона "Об ипотеке" не является единственной нормой, регулирующей порядок снятия регистрационной записи об ипотеке, согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. По мнению подателя жалобы, основанием для погашения ипотеки может быть не только решение суда о снятии ипотеки, но и иное решение суда, из которого вытекает прекращение залогового обязательства.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель ООО "Актив" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Регистрационной службы обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании 22.01.2007 был объявлен перерыв до 10 час. 20 мин. 29.01.2007. После перерыва судебное заседание продолжено.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2004 по делу N А56-15157/2004 закрытое акционерное общество "Сланцыхлеб" (далее - ЗАО "Сланцыхлеб") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Черчеса Л.Б.
Собранием кредиторов ЗАО "Сланцыхлеб" 04.02.2005 утверждено положение о торгах. На торги выставлено выявленное в ходе конкурсного производства имущество ЗАО "Сланцыхлеб": здание двухэтажное кондитерского цеха, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96; здание двухэтажное административно-складского помещения, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97; расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20. По результатам торгов составлен протокол от 15.03.2005 и с победителем торгов (ООО "Актив") заключен договор от 16.03.2005 купли-продажи упомянутых объектов недвижимости.
ООО "Актив" обратилось в Регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.
Регистрационная служба письмом от 11.04.2005 N 01/006/2005-172-173 сообщила о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в связи с тем, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на указанные объекты недвижимости обременены ипотекой. Заявителю предложено представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя для погашения записи об ипотеке или решение суда о снятии ипотеки, а также перечень кредиторов ЗАО "Сланцыхлеб", составленный в соответствии с требованиями Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Поскольку в установленный срок заявитель не представил указанные документы, письмом от 12.09.2005 N 01/006/2005-172-173 Регистрационная служба отказала в государственной регистрации права собственности, сославшись на следующее: 1. Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на упомянутые объекты недвижимости обременено ипотекой. В соответствии со статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункта 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя или решения суда о прекращении ипотеки. 2. Замечания, изложенные в письме о приостановлении государственной регистрации прав, не выполнены.
Считая, что данный отказ является незаконным, ООО "Актив" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований, сослались на то, что упомянутые объекты недвижимости, согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременены ипотекой на основании нотариально удостоверенного договора залога недвижимого имущества от 18.04.2001 N 1359, заключенного между ЗАО "Сланцыхлеб" (залогодатель) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Сланцевский район Ленинградской области" (залогодержатель"). Суды указали в судебных актах, что залоговые правоотношения сохраняются на стадии конкурсного производства, сам факт признания должника банкротом не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке; документов, на основании которых запись об ипотеке может быть погашена, заявитель в Регистрационную службу не представил. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что Регистрационная служба обоснованно отказала в регистрации перехода права собственности.
Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы права.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что спорное имущество обременено залогом, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отказывая в государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Актив", Регистрационная служба исходила из того, что, поскольку ни совместного заявления залогодателя и залогодержателя, ни решения суда о прекращении ипотеки в регистрирующий орган не было представлено, оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке не имеется, а в связи с тем, что заявления залогодержателя о его согласии на отчуждение заложенного имущества не представлено и договором залога не предусмотрено отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя, сделка, на основании которой заявитель просит зарегистрировать переход к нему права собственности на спорные объекты, противоречит законодательству.
Однако данный довод Регистрирующего органа является необоснованным.
Как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, доказательства, предусмотренные статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заявителем, являющиеся основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество не были приложены. Вместе с тем обремененное залогом имущество было отчуждено в процессе осуществления конкурсного производства в отношении залогодателя. В соответствии со статьей 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены законом о банкротстве в главе, регламентирующей осуществление конкурсного производства. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Закона о банкротстве. Из пункта 3 указанной статьи следует, что продажа предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов. Упомянутые нормы права позволяют сделать вывод о том, что при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу предприятия должника, согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется. Поскольку в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих признание проведенных торгов недействительными в установленном законом порядке, оснований считать заключенный по результатам проведения этих торгов договор купли-продажи спорного имущества не соответствующим требованиям закона не имеется. Одним из оснований прекращения залога в соответствии с пунктом 4 части первой статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации является продажа с публичных торгов заложенного имущества. Таким образом, можно сделать вывод о том, что с момента проведения торгов по продаже упомянутого имущества залог прекратился. Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесения записи о прекращении ипотеки.
Отказывая в государственной регистрации права, Регистрирующая служба сослалась на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из которых следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Поскольку представленные заявителем в Регистрирующую службу документы соответствуют требованиям законодательства и не имеется иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, отказ Регистрирующего органа не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что отказ Регистрирующего органа в государственной регистрации перехода к ООО "Актив" права собственности на упомянутое имущество, выраженный в письме от 12.09.2005 N 01/006/2005-172-173, не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя. Допущенные нарушения прав заявителя подлежат устранению путем обязания Регистрирующей службы зарегистрировать переход права собственности к ООО Актив" на упомянутые объекты недвижимости.
При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а заявленные требования следует удовлетворить.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2006 по делу N А56-45310/2005 отменить.
Признать недействительным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 12.09.2005 в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Актив" на недвижимое имущество: здание двухэтажное кондитерского цеха нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96, и здание двухэтажное административно-складского помещения нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97, - расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20.
Обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Актив" (свидетельство о государственной регистрации серия 47, номер 001613116, ОГРН 1044700508236, ИНН 4701008407) на недвижимое имущество:
здание двухэтажное кондитерского цеха, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96;
здание двухэтажное административно-складского помещения, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97, расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20.

Председательствующий
САПОТКИНА Т.И.

Судьи
КОНЯЕВА Е.В.
РУДНИЦКИЙ Г.М.

[BUCH]

AFANAS благодарю за участие. Мысль вобщем ясна
Практика ФАС СЗО основана на том что введение конкурсного произвордства не является основанием для прекращения ипотеки, однако последняя прекращается продажей заложенного имущества с торгов, при этом согласие на продажу залогодержателя не требуется.
Однако думаю, что регить такую продажу с торгов придестся также в судебном порядке. ФРС не пойдет на это без решения суда.
Кроме того по данному делу направлена кассационная жалоба, а такжее готово отдельное исковое о прекращении ипотеки. Может прокатит. учитывая, что практика по округам может сильно розниться, черту подводит ВАС.