Сообщений в теме: 37

[Бизнес-юрист]

Здравствуйте!

Очень прошу высказать мнения о перспективе взыскания компенсации за устранение строительных недостатков.

 

Был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения с застройщиком (не договор долевого участия). За несколько дней до истечения срока передачи помещения по нему был заключен основной договор купли-продажи и подписан акт приема-передачи помещения. Фактическая передача ключей состоялась через две недели, тогда же был подписан еще один акт приема-передачи. Ни в первый, ни во второй акт замечания не были внесены, застройщик отказался это делать (есть звукозапись разговора). В день передачи помещения силами привлеченных специалистов был составлен акт осмотра со списком замечаний и произведена фотофиксация строительных дефектов. Позднее составлено досудебное экспертное заключение о стоимости, сумма получилась значительная.

 

Возможность взыскания вызывает у меня сомнения. Строительные недостатки не были зафиксированы документально, нигде нет перечня отделочных работ. Сам договор купли-продажи между покупателем и застройщиком составлен так, что покупатель принимает помещение "как есть" и подтверждает, что принятое им помещение пригодно для использования по назначению и не имеет строительных недостатков. Никакие гарантии в отношении помещения нигде не прописаны.

 

Если я правильно понимаю ситуацию, то опираться можно только на гарантии по статье 20 Закона "О защите прав потребителей" и возможность взыскания имеется только в отношении скрытых дефектов, которые не возможно было выявить изначально.

 

Подскажите, пожалуйста, я права?

Сообщение отредактировал Бизнес-юрист: 07 March 2024 - 11:23

[Pastic]

Подскажите, пожалуйста, я права?

 

Нет. Подписание акта не препятствует доказывать наличие строительных недостатков в судебном порядке иным образом - например, судебно-строительной экспертизой.

[Mex@]

При этом нужно разделять недостатки на явные (видимые при приемке) и скрытые (обнаруживаемые после приемки).

В отношении явных недостатков, не отраженных в акте приемки, да еще и при договорном условии "Заказчик принимает, как есть", все может быть не так однозначно.

[maverick2008]

Никакие гарантии в отношении помещения нигде не прописаны.

Это влияет лишь на распределение бремени доказывания

 

Подписание акта не препятствует доказывать наличие строительных недостатков в судебном порядке иным образом - например, судебно-строительной экспертизой.

+1

 

При этом нужно разделять недостатки на явные (видимые при приемке) и скрытые (обнаруживаемые после приемки).

У нас тут вроде ДКП, а не подряд. 

[Pastic]

У нас тут вроде ДКП, а не подряд. 

 

и это упрощает ситуацию для истца.

[Бизнес-юрист]

Благодарю за комментарии.

Хотела еще узнать мнение уважаемых специалистов, можно ли как то использовать "отсрочку" в фактической передаче помещения.

16 ноября 2023 года был заключен предварительный договор купли-продажи помещения с внесением обеспечительного платежа в полном размере и обязательством заключить основной договор в течение 6 месяцев. 11 января 2024 года покупателям прислали основной договор и акт приема передачи с этой же датой. Покупатели подписали договор и акт. Фактическая передача ключей состоялась 02 февраля 2024, тогда же был проведен осмотр и составлен ещё один акт о приемке помещения. 

В указанные в предварительном договоре сроки застройщик формально уложился, но между подписанием основного договора купли-продажи и фактической передачей ключей (то есть реальным доступом в помещение) прошло время. Это может служить основанием для предъявления неустойки?

[Mex@]

maverick2008 сказал(а) 07 Мар 2024 - 11:24: У нас тут вроде ДКП, а не подряд.    и это упрощает ситуацию для истца.

Интересно, как? Если Истец согласился принять помещение "как есть", т.е. с видимыми недостатками. Если еще и цена помещения учитывала эти недостатки. Вот и получается, что

 

возможность взыскания имеется только в отношении скрытых дефектов, которые не возможно было выявить изначально

[Бизнес-юрист]

Не знаю, имеет ли это правовое значение (думаю в контексте ситуации нет), но уточню, что основной договор и первоначальный акт приема-передачи покупатель подписывал электронной подписью через приложение Sing me с авторизацией через Госуслуги. Остальные документы подписаны живыми подписями.

 

Пункт в Договоре купли-продажи:

 

Пункт в Акте приема-передачи:

Сообщение отредактировал Бизнес-юрист: 07 March 2024 - 14:00

[maverick2008]

Если Истец согласился принять помещение "как есть", т.е. с видимыми недостатками. Если еще и цена помещения учитывала эти недостатки

В акте\договоре недостатки прямо оговорены и перечислены, ясно выражено согласие покупателя принять помещение с конкретным перечнем недостатков?

 

Тут может встать вопрос о потребительском характере отношений (есть ли он если предмет - нежилое), ответ не всегда очевиден.

 

Но даже если отойти от регулирования ЗоЗПП, общее регулирование ГК +- такое же. В отличие от норм о подряде, которые четко выделяют явные и скрытые недостатки результата, обязывают заказчика осмотреть и проверить результат, и определяют негативные последствия приемки резльтата без проверки, нормы о КП говорят о простом: продавец отвечает за недостатки,которые не были оговорены в дкп. Явные\скрытые- не важно. Отсутствие гарантийного срока лишь распределяет бремя доказывания.

Сообщение отредактировал maverick2008: 07 March 2024 - 14:30

[Бизнес-юрист]

В акте\договоре недостатки прямо оговорены и перечислены, ясно выражено согласие покупателя принять помещение с конкретным перечнем недостатков?   Тут может встать вопрос о потребительском характере отношений (есть ли он если предмет - нежилое), ответ не всегда очевиден.

Конкретного перечня недостатков в Договоре и Акте нет, как и ссылки на то, что они учтены в цене (помещение продавалось по полной цене, без скидки).

 

По моему есть разъяснения высших судебных инстанций где говорится, что если нежилое помещение используется для личных нужд, то ЗоПП действует. В обсуждаемом Договоре купли-продажи прямо записано, что покупатель может использовать помещение для личных, семейных и бытовых нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Фактически по всем параметрам это квартира в обычном ЖК, она оформлена как апартамент поскольку к нежилым помещениям применяются другие технические и санитарные нормы и застройщику так выгоднее и удобнее продавать.

Сообщение отредактировал Бизнес-юрист: 07 March 2024 - 16:24

[guardsman]

Фактически по всем параметрам это квартира в обычном ЖК, она оформлена как апартамент поскольку к нежилым помещениям применяются другие технические и санитарные нормы и застройщику так выгоднее и удобнее продавать.

По нашему законодательству проживание в нежилых помещениях не допускается. Поэтому они и НЕжилые.)))

[guardsman]

По моему есть разъяснения высших судебных инстанций где говорится, что если нежилое помещение используется для личных нужд, то ЗоПП действует.

Это про кладовки и гаражи. Парковочные места. К апартаментам не относится.

[maverick2008]

Это про кладовки и гаражи. Парковочные места. К апартаментам не относится.

Мне кажется чото было, надо искать. На фоне новостей о том, что апарты собирались приравнять таки к квартирам

[guardsman]

На фоне новостей о том, что апарты собирались приравнять таки к квартирам

Пытались, но дальше слов дело не пошло. 

Самое смешное, что причиной этого является разница в тарифах на ЖКУ для жилых помещений и на эти самые апартаменты.

Которая составляет по отдельным позициям порядок и больше.

Поэтому понятно, кто за темой стоИт и чего это стОит.

П. С. У меня было дело на эту тему в 2017-м году. С удивлением тогда узнал, что в тарифы через РЭК уже включены комиссии банков на приём платежей (по отдельным категориям до полутора процентов).

Сказать, что охренел - ничего не сказать.

П. П. С. Сейчас глянул архив и почитал свою апелляционную жалобу. Там ЕМНИП вопрос даже не в том, что помещение является нежилым, а в том, что всё упирается в понятие "тарифная группа "население".

Без поллитра не разобраться, короче.

Сообщение отредактировал guardsman: 08 March 2024 - 17:35

[maverick2008]

Пытались, но дальше слов дело не пошло. 

Да, но мне попадалась практика "под это жужужу", где на апарты натягивали ЗоЗПП.

 

Хотя ИМХО автору и обычных норм ГК хватить должно.

 

Другое дело что подсудность, потребштраф и все такое. 

[guardsman]

Да, но мне попадалась практика "под это жужужу", где на апарты натягивали ЗоЗПП.

Тоже попадались решения, но не выше районных судов.

апарты собирались приравнять таки к квартирам

Кстати, вот этот законопроект. Можно по идее проследить его судьбу.

Но не сегодня)))

Прикрепленные файлы

•  103.docx   19.24К   19 скачиваний

[Бизнес-юрист]

Да, но мне попадалась практика "под это жужужу", где на апарты натягивали ЗоЗПП.

 

Хотя ИМХО автору и обычных норм ГК хватить должно.

 

Другое дело что подсудность, потребштраф и все такое. 

Подсудность в моем случае во всех случаях одному и тому же суду, хоть по ГК, хоть по ЗоПП. Прописка собственника, местонахождение объекта и юридический адрес застройщика на территории одного и того же суда.

Это про кладовки и гаражи. Парковочные места. К апартаментам не относится.

Если человек не живет в аппартаментах, а хранит вещи или принимает гостей, то закон он не нарушает и под ЗоПП спор попадает. Это ведь личные бытовые нужды.  

Сообщение отредактировал Бизнес-юрист: 08 March 2024 - 19:53

[guardsman]

а хранит вещи

Тогда это кладовка)

 

или принимает гостей,

Тогда это бордель)))

Но в любом случае я бы попытался ЗоЗПП к делу притянуть. Хуже не будет)

[Ури]

не живет в аппартаментах, а хранит вещи или принимает гостей

Вечером приходит, спит ночью, утром уходит. Это "живёт" или что-то другое?

[Бизнес-юрист]

Вечером приходит, спит ночью, утром уходит. Это "живёт" или что-то другое?

Скорее да, чем нет, поскольку сон - это значительная часть жизни. В законодательстве нет разъяснения понятия "живет". В бытовом понимании, ИМХО, это "постоянно не находится, но проводит существенную часть времени".

Тогда это кладовка)

А если личные документы, а не вещи?

 

Тогда это бордель)))

А если встречаться с одним гостем и по любви, а не со многими и за деньги?

Сообщение отредактировал Бизнес-юрист: 09 March 2024 - 18:09

[guardsman]

А если личные документы

Тогда это сейф.

 

А если встречаться с одним гостем и по любви, а не со многими и за деньги?

Тогда это микробордель. Но придётся доказывать...

[Бизнес-юрист]

Тогда это микробордель. Но придётся доказывать...

Заявим что это личные бытовые нужды, не общественные и не предпринимательские.

Правильно ли я понимаю, что для данной ситуации не будет действовать общий срок давности, установленный статьей 196 ГК РФ (три года), а применяется специальный срок давности, определяемый статьей 19 ЗоПП (два года). Застройщик не включил в договор вообще никакие гарантийные обязательства и сроки предъявления претензий. Даже намека на эти пункты нет.

Сообщение отредактировал Бизнес-юрист: 09 March 2024 - 18:27

[Concrescere]

 

При этом нужно разделять недостатки на явные (видимые при приемке) и скрытые (обнаруживаемые после приемки).

У нас тут вроде ДКП, а не подряд. 

 

В отношении товара по ДКП не такая же логика действует? Если в ранее подписанном акте приемки товара указано что он принят без замечаний, то это доказывает что имеющиеся в данный момент видимые недостатки возникли уже после передачи товара покупателю.

нормы о КП говорят о простом: продавец отвечает за недостатки,которые не были оговорены в дкп

и которые возникли до передачи товара покупателю...

 

Это про кладовки и гаражи. Парковочные места. К апартаментам не относится.

Мне кажется чото было, надо искать. На фоне новостей о том, что апарты собирались приравнять таки к квартирам

 

По крайней мере, временная регистрация (по месту пребывания) в них возможна (инфо от риэлторов).

Подсудность в моем случае во всех случаях одному и тому же суду, хоть по ГК, хоть по ЗоПП.

А госпошлину сэкономить? )

это кладовка)

как минимум )

применяется специальный срок давности, определяемый статьей 19 ЗоПП (два года)

https://base.garant.ru/57592270/#block_6

Сообщение отредактировал A live: 10 March 2024 - 03:01

[guardsman]

Если в ранее подписанном акте приемки товара указано что он принят без замечаний, то это доказывает

Увы, но вагон практики говорит о том, что суды не рассматривают акты приема-передачи  как бесспорное доказательство состояния передаваемого объекта (в части его описания). По сути эти акты подтверждают только дату события, во всём остальном они могут быть оспорены.

[maverick2008]

Если в ранее подписанном акте приемки товара указано что он принят без замечаний, то это доказывает

Увы, но вагон практики говорит о том, что суды не рассматривают акты приема-передачи как бесспорное доказательство состояния передаваемого объекта (в части его описания). По сути эти акты подтверждают только дату события, во всём остальном они могут быть оспорены.

Все так, но почему увы? Если в подряде ещё как-то можно дискутировать (т.к. закон прямо обязывает осмотреть и принять результат, и четко делит явные и скрытые недостатки), то в КП таких положений нет и никогда не было.


Ведь все мы знаем как эти акты подписывают. "подпишите без замечаний иначе не дадим ключи!"