Сообщений в теме: 13

[sergei_aa]

Всем Здравствуйте.

Помогите

 

Имеем:

Двух комнатная квартира, общая площадь 60м2, две жилые комнаты 25м2 и 15м2.

 

Документы:

по выписке из ЕГРП  - вид права – общедолевая собственность; собственник №1 доля в праве 25/40, собственник №2 доля в праве 10/40, собственник №3 доля в праве 5/40.

Доли в натуре не выделены, порядок пользования жилым помещением между собственниками не определен.

 

Собственник №2 заключает договор найма жилого помещения, и в договоре указывает предметом найма комнату 15м.2

 

При таких обстоятельствах, судебная практика показывает, учитывая ст.248 ГК РФ, что собственника №2 обяжут поделиться доходами с другими  собственники.

 

Однако, в суде выясняется, что до приватизации собственники 2 и 3 проживали в комнате 15м2 по договору социального найма. В последствие была приватизация. В договоре приватизации от 2002 года написано следующие:  «Администрация в лице … бесплатно передает долю в размере   15/40 в праве собственности на двухкомнатную коммунальную квартиру №... дома …, а граждане №2 и №3 занимающие комнату №1 площадью 15м2 принимают указанную долю квартиры  со следующим распределением прав собственности: №2 – доля 10/40, №3 доля 5/40 – пользуются комнатой площадью 15м2.

К договору приватизации приложили свидетельство о гос.регистрации права, где зарегистрированы  только доли в праве.

 

При таких обстоятельствах, ответчики 2 и 3 начали кричать, что комната 15м2 принадлежит им на праве собственности, что они ее занимают и пользуются ею от рождества Христова, а по сему ни о каком дележе доходов не может быть и речи. Кроме того, приложили справки Ф7 и ф9, где написано, что №2 и №3 пользуются комнатной 15м2, а собственник №1 пользуется комнатой 25м2.

 

В тоже время, судья начала мне тонко намекать, что у нас порядок владения и пользования уже определен на стадии приватизации, тем самым согласия на сдачу комнаты 15м2 от собственника №1 не требуется и делиться он не должен.

 

В общем я пока стою на своем (общедолевая, порядок пользования между собственниками не определен) значит все общее и комната 25м2 и комната 15м2 и доходы соответсвенно, рассмотрение отложили.

Практики по такой ситуации не нашел, поэтому прошу помощи.

 

Первозначение имеет вид права (общедолевая собственность) или то что было до него и какие-то справки ф7 и ф9???

 

Если так, то придется проигрывать с гордо поднятой головой

 

Всем спасибо.

Сообщение отредактировал sergei_aa: 14 August 2014 - 23:48

[ВладимирD]

Пока в жилищное

[MariSPb]

 

Однако, в суде выясняется, что до приватизации собственники 2 и 3 проживали в комнате 15м2 по договору социального найма. 

Это в Петербурге?

 Если комната действительно была по отдельному договору соцнайма, то граждане 2 и 3 являются собственниками комнаты.

 И делиться с гр.1 доходами - не будут.

[sergei_aa]

Да, это в СПБ.

Вот именно, что была 15 лет назад.

Но в свидетельстве о праве собственности у них (как впрочем и №1) написано общедолевая собственность, без указания конкретных жилых помещений (комнат).

 

Или свидетельство о государственной регистрации права, ничтожно по сравнению договором передачи доли коммунальной квартиры в собственность.

Тогда почему сразу не зарегистрировали право на комнату???

[Pastic]

Или свидетельство о государственной регистрации права, ничтожно по сравнению договором передачи доли коммунальной квартиры в собственность. Тогда почему сразу не зарегистрировали право на комнату???

 

Никакого противоречия между записью в ЕГРП и договором приватизации нет.

Каждому из сособственнику принадлежит доля в праве ОДС, что в ЕГРП и зарегистрировано.

При приватизации был определен порядок пользования между участниками ОДС, что в договоре и отражено.

[duke777]

В договоре приватизации от 2002 года написано следующие:

с момента приватизации собственники не менялись? 

[sergei_aa]

Читаю "договор передачи коммунальной квартиры в собственность граждан" еще раз:

на основании (законов)  Администрация района бесплатно передает долю в размере 15/40 в праве собственности на двухкомнатную коммунальную квартиру №11 дома 11 по ул.Ленина, а граждане занимающие по договору социального найма в данной квартире одну комнату №1, площадью 15 м2, принимают указанную долю квартиры со следующим распределением прав собственности: №2 доля 10/40, №3 доля 5/40 - пользуются комнатой площадью 15м2. Комната расположена ..."

 

Из текста договора я делаю вывод, что собственник - Администрация района - передал в собственность 15/40 долей в праве на квартиру, без указания конкретного жилого помещения, что и указано в Свидетельстве о праве собственности.

 

Вторая комната - 20м2 была так же приватизирован в лохматом году и постоянно ходила по рукам (продавалсь). по выписке из ЕГРП она (комната) также имела статус общедолевой собственности после приватизации. В конечном итоге №1 купил вроде как комнату №1 (20м2) с правом общедолевой собственности.

 

При этом, №1 на протяжении последних трех лет не мешал №3 и №2 сдавать комнату в найм. Но жизнь все меняет и как говорится нет ничего хуже чем общедолевая собственность.

 

Ни каких соглашений о порядке владения и пользования квартирой  у нас нет. Соглашений и дележе доходов от использования квартиры, тоже нет. Распоряжаться комнатой 15м2,в виде заключения договора найма, №1 ни кому не давал.

 

Сколько, читал решения судов по Петербургу, ни кто в решении не выписывал о том что было 15 назад лет при приватизации квартиры.

Суды выписывали, что собственность общедолевая, соглашений предусмотренных ст.246-247 ГК РФ между собственниками нету, получение дохода доказано. Значит извольте поделиться.

А тут началось: какую вы занимаете комнату по факту, где ваши вещи по факту и т.д. При этом суд не постеснялся ткнуть мне в лицо выше указанный договор, со словами что в собственность №3 и №2 передали именно комнату 15м2 и только они имеют на нее права распоряжение, владения и пользования без согласования с другими собственниками.

 

Вот тема и родилась.

Прикрепленные изображения

• 

Сообщение отредактировал sergei_aa: 18 August 2014 - 15:58

[Pastic]

Раз собственник сменился, то определенный между ИНЫМИ лицами порядок пользования не сохраняется, поскольку этот порядок носит обязательственный, а не вещный характер и не переходит к новым собственникам. Соответственно, порядок пользования не определен.

[MariSPb]

sergei_aa,  где-то в середине 90-х, когда выяснилось, что Питер своеобразно проводит приватизацию, был выпущен питерский же НПА, где разъяснялось, что для квартир, которые до приватизации были коммунальными, т.е по разным договорам соцнайма нужно считать, что комната, несмотря на выражение в долях, считается отдельным объектом.. Ищите, я читала это собственными глазами и, насколько мне известно, существуют и судебные решения, опирающиеся на это.

[sergei_aa]

Действительно нашел. Спасибо большое за совет.

 

Постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда от 19.02.2014 N 44г-16/14, 44г-19/14

 

Выдержка:

"В соответствии со ст. 124 Гражданского кодекса РСФСР, действующего на дату заключения договора передачи квартиры-памятника в собственность граждан от 24.10.1994, если соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) в соответствии с долями участников нотариально удостоверено и зарегистрировано в исполнительном комитете местного Совета народных депутатов, то оно обязательно и для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом.

  Договор приватизации спорной квартиры был зарегистрирован в Жилищном комитете Мэрии Санкт-Петербурга в порядке, действовавшем на момент его регистрации. (л.д. 145 об. т. 1)

  Таким образом, в соответствии с ранее действовавшим гражданским законодательством и с учетом статуса спорной квартиры как коммунальной, в которой лица проживали и пользовались конкретными комнатами по договорам социального найма в соответствии с выданными ордерами, приватизация квартиры на основании Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и в соответствии с Положением о приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге исключает возможность дальнейшего изменения порядка пользования жилыми помещениями в квартире в соответствии с нормами статьи 247 Гражданского кодекса РФ, поскольку порядок пользования квартирой как объектом долевой собственности уже получил публичное закрепление, и данный порядок является обязательным для правопреемников."

 

Вот только у нас дата приватизации февраль 2002 года.

указанная ст.124 ГК РСФСР утратила силу. (КОНСУЛЬТАНТ+ Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - Раздел утратил силу. - Федеральный закон от 30.11.94 N 52-ФЗ.)

 

В тоже время есть еще НПА "О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге" (в ред. на февраль 2002г.) и в нем ни чего не сказано о порядке пользования. Из которого я понял что жилые помещения в СПБ передавались либо в общедолевую либо в совместную собственность.

 

Собственно то говоря. Если даже признают, что они имеет право пользования комнатой 15м2. Разве это автоматически означает, что они могут заключать договор найма на эту комнату и не делиться доходами???

 

А как все хорошо начиналось..., как собственно и продолжилось еще одним иском к №2 и №3 о нечинении препятствий №1 в пользовании жилым помещением 15м2 (с учетом что собственность общедолевая), а то в комнате балкон, и при пожаре это единственное место спасение...

Сообщение отредактировал sergei_aa: 20 August 2014 - 15:34

[shmeLs]

Извините что пишу в эту тему так как новых тем создавать нельзя. Воспрсы следующие

 

Хочу продать квартиру в рассрочку, как лучше оформить - через закладную или ипотечный договор ?
В чем принципиальная разница договора и закладной ?

[MariSPb]

Разве это автоматически означает, что они могут заключать договор найма на эту комнату и не делиться доходами???

насколько понимаю, вопрос о том, можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей, уже где-то здесь обсуждался. И тем не менее, практика судов по оспариванию таких договоров найма, до сих пор разная.. Но с учетом того, что соседи- сами наниматели, шансов воспрепятствовать своего отдельного жилищного объекта я не вижу.

 

 

Если даже признают, что они имеет право пользования комнатой 15м2.

они имеют не только право пользования, но и право собственности на эту комнату

Сообщение отредактировал MariSPb: 21 August 2014 - 15:02

[sergei_aa]

У нас нет коммунальной квартиры с 2002 года, т.е. с момента приватизации и выдачи свидетельств о праве собственности.

ЕГРП говорит, что 3 собственника, право собственности обозначено как общедолевая, а объект права целая квартира (без указания конкретных комнат).

 

При этом в договоре приватизации (который прикладывал), прямо указано, что собственник (Администрация района) передает в собственность №2 и №3 долю в праве в квартире, а №2 и №3 ее принимают.

[MariSPb]

Сорри, забыла, что и соседи уже потом приватизировались

У нас нет коммунальной квартиры с 2002 года, т.е. с момента приватизации и выдачи свидетельств о праве собственности.

 нет. Она и осталась коммуналкой, т.к была по отдельным договорам соцнайма.

 Ну а в остальном.. спасибо, что нашли :-)( хоть я видела более раннее решение суда , но не суть),

 Пробуйте, по 247.. может что и получится